Prêts FHA 203k : Comment cela fonctionne-t-il ? | Conditions 2021

Prêts FHA 203k : Comment cela fonctionne-t-il ? | Conditions 2021

Vous avez trouvé une maison que vous aimez, mais qui est en mauvais état ? Le prêt 203k peut être un moyen parfait d’acheter une maison qui est un peu rugueuse autour des bords.

Le prêt FHA 203k rehab est devenu un choix de prêt populaire dans le marché actuel où de nombreuses maisons ont besoin d’un peu, ou beaucoup, de TLC.

Le prêt 203k permet à un acheteur de financer le prix d’achat de la maison et les coûts de rénovation – le tout avec un seul prêt. Pas de bousculade avant la fermeture en essayant de réparer la maison pour que la banque prête dessus. Pas besoin de battre le pavé à la recherche d’une deuxième hypothèque pour financer les réparations. Pas besoin de vivre avec un toit qui fuit pendant cinq ans pendant que vous économisez l’argent pour le réparer. Un prêt 203k peut prendre en charge ces réparations et plus encore avec une seule transaction de prêt.

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Dans cet article :

• Vue d’ensemble du programme Streamline 203k
• Liste des réparations autorisées
• Processus de prêt 203k
• Décomposition des coûts 203k
• Montant maximal de l’hypothèque
• 203k. exigences de l’entrepreneur en matière de soumission
• Évaluation de 203k
• Nos prêteurs FHA recommandés

Deux types de prêts FHA 203k

Il est important de noter qu’il existe deux soustypes de programme de prêt 203k : le 203k complet, et le 203k Streamline.

Dans cet article, nous nous concentrerons principalement sur le prêt Streamline 203k, car c’est le type le plus populaire, et il conviendra à la plupart des propriétaires qui cherchent à acheter un fixateur-upper. De plus, beaucoup plus de prêteurs offrent le programme Streamline 203k.

Parlez avec un prêteur du programme FHA 203k.

Voici quelques différences de base entre les sous-types 203k :

Streamline 203k:

• Pas de changements structurels autorisés
• Un maximum de 35 000 $ peut être financé pour les réparations

Full 203k:

• Les changements structurels sont autorisés. En fait, la maison peut être nivelée et reconstruite. (Si une maison est démolie, une partie du système de fondation existant doit rester en place.)
• Pas de limite maximale de réparation tant que l’ensemble du prêt est inférieur au montant maximal du prêt de la FHA pour la région.

Vue d’ensemble du programme Streamline 203k

Ce prêt est parfait pour quelqu’un qui est déjà admissible à un prêt FHA, mais qui finit par trouver une maison qui ne sera pas admissible au financement FHA en l’état. Le prêt 203k aide l’emprunteur à ouvrir un prêt pour payer le prix d’achat de la maison, plus le coût des améliorations de la maison. Les acheteurs finissent par avoir un seul prêt FHA à taux fixe, et une maison qui est en bien meilleur état que lorsqu’ils l’ont trouvée.

L’aspect le plus important du Streamline 203k est le montant que vous pouvez financer pour les réparations, qui plafonne à 35 000 $.

Cependant, faites attention à ce que votre offre ne dépasse pas beaucoup 30 500 $. C’est parce qu’il y a des  » coûts accessoires  » supplémentaires – frais d’inspection, frais de montage supplémentaires et imprévus – qui mangent environ 4 000 à 5 000 $ de votre montant autorisé. Voir notre section Frais 203k ci-dessous et téléchargez la feuille de travail 203k qui montre ces « coûts accessoires ».

Le prêt 203k met en place un compte séquestre pour les coûts de réparation. Cela permet au prêt de fermer avant que la construction ait commencé. C’est important car la plupart des vendeurs ne permettront pas que la construction soit faite avant la clôture de la vente. Ce n’est pas non plus une bonne idée pour les acheteurs d’investir de l’argent dans une maison qui n’est pas encore la leur. C’est souvent une tentation car de nombreuses maisons ont besoin de réparations pour obtenir un financement.

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Le prêt 203k établit un compte séquestre qui détient l’argent afin que l’entrepreneur puisse être payé ½ des coûts de réparation à l’avance, et ½ lorsque tous les travaux sont terminés. Cela permet de s’assurer que le contrat a suffisamment d’argent pour commencer, mais ne renonce pas au projet avant l’achèvement.

Les coûts de réparation sont déterminés par une offre finalisée, fixée dans la pierre avant la clôture du prêt. Pour les réparations dont le total est supérieur à 15 000 $, un inspecteur 203k s’assure que les travaux sont conformes aux normes FHA lorsque tous les travaux sont terminés. Si le coût total de vos réparations est inférieur à 15 000 $, vous n’aurez pas besoin de faire inspecter les travaux terminés.

La maison achetée doit avoir au moins 1 an. Cela est logique, car, normalement, les maisons de moins d’un an n’ont pas besoin d’une réhabilitation importante. En outre, la maison doit être achetée en tant que résidence occupée par le propriétaire de l’acheteur, comme pour tout prêt FHA.

En plus d’avoir un compte séquestre de réparation, le prêt 203k fonctionne beaucoup comme un prêt d’achat FHA standard. La plupart des personnes qui se qualifient pour le FHA standard peuvent se qualifier pour un prêt Streamline 203k.

Plus : Guide complet des prêts pour la rénovation de la maison

Pourquoi faire un 203k ? Cela vaut-il la peine de s’embêter ?

Le prêt 203k peut donner à l’acheteur un avantage pour sortir gagnant en ce qui concerne l’équité. De nombreuses maisons ayant besoin de réparations sont vendues à un prix supérieur au coût réel de ces réparations. La raison en est que le nombre d’acheteurs qui veulent prendre une maison à réparer est nettement inférieur au nombre d’acheteurs qui veulent une maison prête à emménager. En outre, la plupart des types de financement ne sont pas disponibles pour ces maisons. Le vendeur a besoin soit d’un acheteur 203k, soit d’un acheteur au comptant. Les vendeurs doivent réduire leur prix de manière significative pour attirer ces acheteurs.

Le prêt FHA 203k est un programme soutenu par l’Administration fédérale du logement, conçu pour aider les acheteurs à obtenir ces maisons.

Le prix inférieur signifie souvent, l’acheteur peut acheter la maison, payer les réparations, et avoir une équité instantanée. Cela peut en faire une option intéressante pour les acheteurs d’une première maison. Chaque maison et chaque situation sont différentes, mais avec un peu d’aide de votre agent immobilier et de votre entrepreneur, vous pouvez déterminer la valeur future de la maison par rapport au coût total d’acquisition et de réparation de la maison.

Demandez à un agent de prêt sur le programme 203k ici.

Streamline 203k List of Allowable and Non-allowable Repairs

De nombreux acheteurs sont surpris de ce que le 203k leur permet de faire. Ce prêt peut être utilisé uniquement à des fins esthétiques, et pas seulement lorsqu’une maison est gravement délabrée. Vous pouvez remodeler une cuisine ou une salle de bain, en ajoutant des commodités comme des comptoirs en granit et des appareils haut de gamme. Il n’est même pas nécessaire que les réparations soient nécessaires pour que la maison soit éligible au financement FHA. En d’autres termes, si une maison a une cuisine fonctionnelle, mais qu’elle est dépassée, l’acheteur pourrait utiliser un prêt 203k pour remodeler les armoires et les comptoirs, améliorer les appareils électroménagers et autres.

N’oubliez pas que les réparations ne peuvent pas être structurelles lors de l’utilisation du Streamline 203k. Cela signifie que les fondations, les murs porteurs, etc. ne peuvent pas être modifiés.

Si la propriété que vous recherchez a besoin de réparations structurelles pour être admissible au financement, vous devrez utiliser un 203k complet au lieu d’un Streamline 203k, ou trouver une autre propriété.

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Réparations Streamline 203k acceptables :

• Toitures, gouttières et descentes pluviales
• VCA, Plomberie & Électricité
• Améliorations de l’accessibilité pour les personnes handicapées
• Stabilisation de la peinture à base de plomb
• Désinsectisation/réparation des termites
• Désamiantage (doit être effectué par un expert en amiante agréé)
• Finition/remodelage du sous-sol (nonstructurel seulement)
• Réparation de puits ou de système septique
• Sol (n’incluant pas le sous-plancher qui est considéré comme structurel)
• Rénovation de la cuisine/salle de bain
• Peinture
• Échauffement
• Achat et installation d’appareils électroménagers
• Aménagement paysager

Demandez à un agent de prêts quels sont les éléments de réparation FHA 203k que vous proposez.

203k Réparations non admissibles

Il y a certains aménagements que la FHA considère comme des articles de « luxe » ou des articles qui ne sont pas fixés de façon permanente à la maison, qui ne sont pas autorisés :

• Puits à barbecue
• Salles de bain
• Saladiers
• Tubes à remous extérieurs, saunas, spas
• Foyers extérieurs (bien que les foyers intérieurs soient autorisés)
• Piscines de natation
• Antennes paraboliques
• Tennis courts
• Alterations visant à améliorer l’utilisation commerciale de la propriété

Le processus du prêt FHA 203k

Voici une ventilation du processus général du prêt 203k :

1. L’acheteur trouve une maison qui lui plaît, mais qui est en mauvais état.
2. L’acheteur parle à son professionnel du prêt du FHA 203k. Bien qu’ils aient été pré-approuvés pour un financement FHA ou conventionnel régulier, ils ont très probablement besoin d’être réapprouvés pour un prêt 203k. Le professionnel du prêt émet une autre pré-approbation basée sur le prix d’achat estimé et les coûts de réparation, plus d’autres frais liés au 203k.
3. L’acheteur trouvera un entrepreneur général pour élaborer une offre détaillée de toutes les réparations. Lorsque l’offre est complète, l’acheteur et le prêteur en reçoivent une copie.
4. Une évaluation est commandée, qui reflétera la future valeur estimée de la maison. L’offre finale est utilisée par l’évaluateur pour déterminer ce que la maison vaudra une fois que tous les travaux seront terminés.
5. Le prêteur soumet l’offre, l’évaluation et tous les documents relatifs au revenu, au crédit et aux actifs de l’emprunteur à la souscription.
6. Le souscripteur émet une approbation, généralement avec des conditions requises de la part de l’acheteur et de l’entrepreneur.
7. Une fois toutes les conditions reçues, l’acheteur signe les documents de prêt finaux. Le prêteur finance le prêt. Une partie des fonds du prêt est placée sur un compte séquestre, qui détient l’argent pour les réparations.
8. 50% des coûts de réparation sont émis à l’entrepreneur à l’avance. Les autres 50 % seront payés à l’entrepreneur lorsque tous les travaux seront terminés.
9. L’entrepreneur a six mois pour terminer les travaux.
10. Lorsque les travaux sont terminés, les coûts de réparation restants sont émis à l’entrepreneur.
11. Le compte séquestre est fermé. L’acheteur a une maison qui est 100% complète, et un prêt avec un taux d’intérêt qui a couvert le prix d’achat original et tous les coûts de réparation.

Demandez à un agent de prêt bien informé sur les prêts 203k ici.

Qui est qualifié pour un FHA 203k?

Généralement, la plupart des gens qui sont qualifiés pour un prêt FHA standard peuvent être qualifiés pour un prêt 203k, à condition que le montant du prêt 203k ne soit pas significativement plus élevé que la pré-approbation originale de l’acheteur. Le prêteur peut facturer un taux d’intérêt plus élevé ou des frais plus élevés pour le prêt 203k, alors assurez-vous avec votre professionnel du prêt que vous êtes toujours admissible.

203k Répartition des coûts

Voici quelques frais supplémentaires que vous pouvez vous attendre à payer avec un prêt 203k :

• 203k Frais d’inspection : 2 inspections à 150 $ chacune. Celles-ci garantissent que les travaux sont effectués selon les normes de la FHA.
• 203k Frais de mise à jour du titre : 150 $. Ces frais protègent le titre au cas où le constructeur mettrait des privilèges sur la propriété pour un paiement contesté concernant les travaux de construction de la maison. Si des privilèges sont placés sur la maison, ces frais garantissent que le prêt FHA restera en première position sur le titre.
• 203k Frais d’origination supplémentaires : 1,5 % des coûts de réhabilitation, ou 350 $, le plus élevé des deux. Ces frais sont facturés pour le travail supplémentaire lié à la mise en place et à la gestion du compte séquestre.
• 203k Réserve pour imprévus : C’est généralement 10 % de l’offre de réparation finale, mais cela peut aller jusqu’à 20 %. Elle est détenue dans le compte séquestre 203k en cas de dépassement des coûts du projet.

Pour un exemple de ventilation de tous les frais, voir la section HUD-92700 ci-dessous.

Que se passe-t-il si je dépasse la limite des coûts de réparation ?

S’il apparaît que vous dépasserez environ 30 500 $ de réparations, voyez si l’une de vos réparations est admissible au programme Energy Efficient Mortgage (EEM). Si c’est le cas, votre prêteur peut vous permettre de dépasser la limite 203k du montant des coûts admissibles à l’EEM, à condition qu’ils soient inférieurs à la limite EEM, généralement 8000 $.

Si vos réparations ne sont pas admissibles à l’EEM et que votre offre dépasse la limite 203k, vous devrez retirer les éléments de réparation de votre offre. Vous n’êtes pas autorisé à apporter de l’argent liquide à la clôture pour payer les éléments de soumission supplémentaires de votre poche.

Il n’y a pas de coût de réparation minimum pour un Streamline 203k. Cependant, il peut ne pas être rentable de payer les frais supplémentaires de 203k pour seulement quelques centaines de dollars de réparations.

Posez vos questions FHA 203k ici.

203k et Condos

Typiquement, les prêts 203k sont pour les maisons unifamiliales, mais ils sont autorisés pour les condominiums aussi. Pour les condos, les travaux sont autorisés à l’intérieur seulement, et pas plus de 4 autres unités dans le complexe de condos peuvent subir des réparations 203k en même temps.

203k Période de construction

L’entrepreneur doit certifier que les travaux commenceront dans les 30 jours de la clôture du prêt et doivent être terminés dans les 6 mois. Puisque le Streamline 203k est pour les réparations non structurelles, l’entrepreneur peut avoir besoin de certifier que les emprunteurs ne seront pas déplacés pendant plus de 30 jours pendant la période de réparation.

Montant maximum du prêt hypothécaire

Quel est le montant maximum du prêt pour un prêt 203k ?

Le montant maximum du prêt hypothécaire est le même pour 203k que pour les prêts FHA standard. Consultez le site Web du HUD pour connaître le montant maximum pour votre comté.

En plus de cette limitation, le montant du prêt 203k ne doit pas dépasser :

• Le prix d’achat plus les coûts de réhabilitation, moins les 3.5% d’acompte
• Ou, 110% de la valeur marchande prévue une fois tous les travaux terminés, moins l’acompte de 3,5%

Par exemple, disons qu’une maison vaut 100 000 $ avant les réparations et que l’emprunteur souhaite financer dans 20 000 $ de coûts de réadaptation, y compris les frais. Le montant maximal du prêt de base avant l’assurance hypothécaire initiale est :

• 120 000 $ – mise de fonds de 3,5 %= 115 800 $

Si l’évaluation indique que la maison ne vaudra que 105 000 $ après toutes les réparations, le montant maximal du prêt est basé sur 110 % de la future valeur d’évaluation :

• 115 500 $ (110 % de 105 000 $) – 3.5% d’acompte = 111 457$

Le HUD-92700 « 203k Worksheet »

Dans le cadre du processus 203k, vous devrez signer la FHA 203k Worksheet, également appelée HUD-92700. Ce formulaire est une ventilation de tous les coûts du prêt, des frais 203k, du prix d’achat, du montant de l’offre de réparation, du montant final du prêt, etc. Votre prêteur vous fournira ce formulaire.

Vérifiez votre éligibilité 203k ici.

Avez-vous besoin d’un acompte sur un prêt 203k ?

Oui. Comme pour un prêt FHA standard, vous devrez verser un acompte.

Quelle est l’exigence d’acompte sur un 203k ?

L’acompte est le même que pour un FHA standard. Vous devez verser 3,5% du prix d’achat total plus les coûts de réparation.

Quelles sont les exigences pour la soumission 203k ?

L’un des aspects les plus difficiles d’un prêt 203k est d’obtenir que l’entrepreneur élabore une soumission appropriée. Beaucoup d’entrepreneurs n’ont jamais fourni une offre de réparation aux fins du financement 203k, ils sont donc souvent surpris par les exigences. Avant de recevoir une offre pour des travaux 203k, assurez-vous que votre entrepreneur est prêt à travailler et retravailler l’offre jusqu’à ce qu’elle soit parfaite. Si votre entrepreneur semble méfiant, trouvez un autre entrepreneur. Une offre incomplète peut tuer votre transaction 203k.

Une offre ne peut pas changer ni les coûts de réparation augmenter après la clôture du prêt. Assurez-vous que votre entrepreneur a fourni une offre solide et n’a pas sous-estimé le projet de quelque manière que ce soit. Il est préférable de surestimer l’offre. L’argent qui n’est pas utilisé pour les réparations est reversé au principe de votre prêt une fois les travaux terminés.

Voici une liste des éléments généralement nécessaires sur la soumission :

• Nom, adresse, numéro de téléphone et numéro de permis actuel de l’entrepreneur
• Nom de l’acheteur
• Adresse de la propriété où les travaux doivent être effectués
• Coûts des permis, s’il y en a
• Soumission pour déclarer que les travaux commenceront dans les 30 jours de la clôture du prêt et que tous les travaux seront effectués dans les 6 mois de la clôture
• La reconnaissance de l’entrepreneur qu’il recevra 50% des fonds de réparation à la clôture du prêt et l’autre 50% lorsque tous les travaux seront terminés
• Déclaration. l’acheteur ne sera pas déplacé de la maison pendant plus de 30 jours
• La main-d’œuvre et les matériaux doivent être ventilés sur des postes distincts sur l’offre
• La taxe doit être ventilée sur l’offre
• Le montant final de l’offre doit correspondre au montant sur l’accord 203k propriétaire/entrepreneur.
• Signature et date de l’acheteur et de l’entrepreneur

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Il est préférable d’avoir seulement 1 ou 2 entrepreneurs sur le travail, car vous aurez besoin de soumissions séparées pour chaque entrepreneur. Obtenir toute la documentation requise de plusieurs entrepreneurs peut s’avérer très long.

Cependant, vous aurez besoin d’entrepreneurs supplémentaires pour l’électricité/la plomberie/l’élimination des moisissures si l’entrepreneur général n’est pas spécifiquement autorisé dans ces domaines. Par exemple, un entrepreneur général qui n’a qu’une licence d’entrepreneur ne peut pas faire des travaux électriques même mineurs sur un projet 203k.

Téléchargez notre feuille de calcul de la liste de contrôle des soumissions PDF échantillon et feuille de calcul modifiable pour vous aider, vous et votre ou vos entrepreneurs, à comprendre les exigences exactes de la soumission et les autres documents nécessaires. Cette feuille de calcul est particulièrement utile si vous avez plusieurs entrepreneurs sur votre projet.

Quels sont les éléments dont j’ai besoin de la part de l’entrepreneur ?

En plus d’une soumission correcte, voici quelques éléments que votre entrepreneur pourrait devoir fournir. Votre prêteur peut exiger plus ou moins de documents en fonction de ses directives.

• La licence actuelle
• L’assurance responsabilité, l’assurance erreurs et omissions, et une caution
• Curriculum vitae de l’entrepreneur montrant son expérience professionnelle
• Assurance contre les accidents du travail si l’entrepreneur a des employés ou engage des sous-traitants
• Références commerciales écrites indiquant que l’entrepreneur est en bon rapport avec ses anciens clients
• Partie de l’entrepreneur de l’accord propriétaire/entrepreneur 203k
• W9

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Formulaires supplémentaires 203k

En plus de l’offre, vous devrez reconnaître et signer ces formulaires :

• HUD-92700 203k Worksheet (fourni par le prêteur)
• FHA 203k Homeowner/Contractor Agreement (doit correspondre aux montants en dollars de l’offre et un est nécessaire de chaque entrepreneur)
• Self Help Agreement (si vous faites le travail vous-même et êtes qualifié)
• 203k Borrower’s Acknowledgement (fourni par le prêteur)

Pour des versions éditables de ces documents, et d’autres formulaires téléchargeables, consultez notre page Formulaires hypothécaires téléchargeables.

Puis-je refinancer et réparer ma maison avec un 203k ?

Oui. Le refinancement 203k fonctionne exactement comme le programme d’achat. Au lieu que le prix d’achat figure sur la feuille de calcul 203k, le « prix d’achat » sera essentiellement le coût du remboursement du prêt existant. En général, les coûts de réparation sont ajoutés au montant du solde du prêt existant pour déterminer le montant total du nouveau prêt. Cependant, lors d’un refinancement, le nouveau montant du prêt ne peut pas dépasser 110% de la future valeur estimée.

Aucun argent liquide ne peut aller à l’emprunteur avec un refinancement 203k. Tous les fonds doivent aller à l’entrepreneur qui effectue les travaux et au prêteur actuel pour rembourser l’hypothèque existante.

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L’évaluation 203k

L’évaluateur aura besoin de l’offre de réparation finale pour déterminer la future valeur d’évaluation de la maison. Assurez-vous que vous avez décidé de toutes les réparations, et que toutes ces réparations figurent dans l’offre. Si vous changez d’avis sur les réparations après l’évaluation, cela peut entraîner des retards dus à la réécriture de l’évaluation (et des évaluateurs contrariés).

Puis-je faire les travaux moi-même avec un prêt FHA 203k ?

Dans certains cas, cela est autorisé. Les prêteurs pourraient exiger des documents prouvant que vous êtes qualifié pour faire le travail et que vous pouvez le faire en temps voulu. Habituellement, cela signifie que vous êtes licencié en tant qu’entrepreneur ou dans une profession similaire, car il est difficile de documenter autrement que vous avez suffisamment d’expérience pour faire le travail.

Si vous pouvez prouver que vous êtes qualifié, vous pouvez seulement financer le coût des matériaux, et vous devrez toujours fournir une offre détaillée pour les matériaux que vous prévoyez d’acheter.

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Le consultant 203k

Un consultant 203k n’est pas nécessaire pour un Streamline 203k. Si vous avez besoin d’un prêt 203k complet, vous engagerez un consultant approuvé par le HUD.

Le prêt Streamline 203k : le bon ajustement pour de nombreux acheteurs

Même si le 203k implique quelques sauts et obstacles de plus que le prêt FHA standard, il peut être un excellent outil pour acheter une maison qui a du potentiel. Ne soyez pas effrayé par les règles et les exigences, car votre professionnel du prêt devrait connaître les tenants et les aboutissants du prêt 203k.

Pour être du côté sûr, demandez à votre agent de prêt combien de prêts 203k il a fait au cours de l’année écoulée, et combien le personnel de traitement a fait. L’expérience du prêteur peut faire gagner beaucoup de temps et de maux de tête à l’emprunteur. Trouvez un agent de prêt qui en a fait 2 ou 3 au cours de l’année passée, au moins.

Avec un peu d’aide de votre prêteur, et en sachant à quoi vous attendre, vous pouvez acheter une maison et la réparer selon vos besoins et vos envies. Dans quelques mois seulement, vous pourriez être dans votre maison de rêve réparée et retouchée.

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