Qu’est-ce que les points d’escompte hypothécaires et comment fonctionnent-ils ?
Qu’est-ce que les points d’escompte hypothécaires ?
Les points d’escompte hypothécaires ou « discountpoints » vous permettent de payer plus de frais de clôture en échange d’un taux hypothécaire plus bas. Cela signifie que vous auriez des frais initiaux plus importants mais un paiement mensuel plus faible sur la durée de votre prêt.
Typiquement, le coût d’un point hypothécaire équivaut à 1 % du montant du prêt, et ce point unique fait baisser votre taux d’intérêt d’environ0,25 %.
Par exemple, si le montant de votre prêt est de 300 000 $ et qu’on vous propose un taux hypothécaire de 3 %, vous pourriez acheter un point de remise de 3 000 $ pour obtenir un taux d’intérêt de 2,75 % à la place.
Si vous prévoyez de conserver le prêt à long terme, les points d’escompte sont un excellent moyen d’économiser de l’argent pendant la durée de votre prêt.
Vérifiez vos taux hypothécaires (26 mars 2021)
Dans cet article (Aller à…)
- Comment fonctionnent les points d’escompte
- Comment les points d’escompte affectent votre taux d’intérêt
- Les points d’escompte en valent-ils la peine ?
- Points hypothécaires « négatifs » (coût de clôture nul)
- Les points hypothécaires sont-ils déductibles des impôts ?
- Quels sont les taux hypothécaires actuels ?
Comment fonctionnent les points hypothécaires
Lorsque vous consultez les taux hypothécaires actuels des prêteurs, vous verrez souvent trois chiffres différents indiqués :le taux d’intérêt, le TAEG et les » points « .’
Les points – également appelés » points hypothécaires » ou » points d’escompte » – sont des frais spécifiquement utilisés pour racheter votre taux.
Chaque point d’escompte coûte 1 % du montant de votre prêt et abaisse généralement votre taux hypothécaire d’environ 0,25 %.
Cela signifie que lorsque vous consultez une proposition de taux qui comprend des points, vous devrez payer un supplément au départ pour obtenir réellement le taux indiqué.
Par exemple, imaginez que vous reprenez un prêt hypothécaire de 300 000 $. Voici à quoi pourrait ressembler votre taux d’intérêt avec et sans points hypothécaires :
| Points hypothécaires | Coût initial pour acheter des points | Taux d’intérêt | Intérêt total payé sur 30 ans |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | 155 300$ |
Les taux d’intérêt indiqués sont à titre d’exemple seulement. Votre propre taux hypothécaire et vos frais varieront. Obtenez une estimation de taux personnalisée ici.
Le coût de l’achat de discountpoints s’additionne rapidement. Mais comme vous pouvez le voir dans l’exemple ci-dessus, les économies à long terme peuvent être substantielles.
Cependant, si vous ne prévoyez de rester dans la maison que quelques années, le coût initial de l’achat de points d’hypothèque pourrait facilement dépasser les économies que vous » feriez » réellement en achetant votre taux à la baisse. Assurez-vous de tenir compte de la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver votre prêt avant de décider de payer ou non des points d’escompte.
Sur un relevé de règlement, les points d’escompte sont parfois intitulés « Discount Fee » ou « MortgageRate Buydown ». « Ils sont différents des « origination points » qui sont des frais qu’une banque facture pour mettre en place votre prêt.
Vérifiez vos taux hypothécaires (26 mars 2021)
Comment les points d’escompte affectent votre taux hypothécaire
Lorsque des points d’escompte sont payés, la banque perçoit des frais uniques à la clôture en échange d’un taux d’intérêt inférieur pour la durée du prêt.
Cependant, l’importance de votre réduction de taux d’intérêt variera selon la banque.
C’est l’une des raisons pour lesquelles il est important de magasiner pour votre meilleur taux hypothécaire. Différentes banques offriront différents ensembles de réductions en échange du paiement de points.
En règle générale, le paiement d’un point de réduction abaisse un taux hypothécaire cité de 25 points de base (0,25 %). Cependant, payer deux points d’escompte ne fera pas toujours baisser votre taux de 50 points de base (0,50 %), comme vous pourriez vous y attendre.
Pas plus que le fait de payer trois points d’escompte ne fera nécessairement baisser votre taux de 75 points de base (0,75 %).
Voici un exemple du fonctionnement des points d’escompte sur une hypothèque de 100 000 $ :
- 3,50 % avec 0 point d’escompte.Paiement mensuel de 449 $.
- 3,25 % avec 1 point d’escompte.Paiement mensuel de 435 $. Coût initial de 1 000 $
- 3,00 %avec 2 points de réduction. Paiement mensuel de 422 $. Coût initial de 2 000 $
Les estimations de paiement ne comprennent pas les taxes foncières ni l’assurance des propriétaires. Elles comprennent le capital et les intérêts hypothécaires seulement.
Parce qu’ils procurent un taux d’intérêt plus bas, les points d’escompte réduiront vos paiements hypothécaires mensuels pendant la durée du prêt. Cependant, il vous faudrait du temps pour que vos faibles taux se traduisent par de réelles économies.
En outre, les banques considèrent ce paiement comme un « intérêt hypothécaire prépayé », qui est déductible des impôts pour les déclarants admissibles. Donc, pour certains emprunteurs hypothécaires, il y a un avantage fiscal supplémentaire à acheter des points.
Cependant, vous ne payez pas des points d’escompte pour obtenir l’avantage fiscal. Vous payez pour obtenir la réduction du taux hypothécaire.
Les points d’escompte hypothécaires en valent-ils la peine ?
Dans l’exemple ci-dessus, le demandeur de prêt hypothécaire économise 14 $ par mois pour chaque tranche de 1 000 $ dépensée en points hypothécaires. Pour récupérer le coût total de 1 000 $ des points, l’acheteur de maison devrait effectuer 71 paiements mensuels réguliers. Cela prendrait presque six ans.
Les experts en financement immobilier appellent le temps nécessaire pour récupérer votre coût initial le « seuil de rentabilité ».
Chaque prêt hypothécaire aura son propre seuil de rentabilité pour l’achat de points.
Si vous prévoyez de rester dans votre maison au-delà du seuil de rentabilité et – c’est la clé ! – si vous ne pensez pas que vous allez refinancer avant le seuil de rentabilité, payer des points peut être une bonne idée.
Plus vous restez dans la maison au-delà du seuil de rentabilité, plus vous économiserez car la réduction du taux d’intérêt continue à générer des économies mensuelles tant que vous avez le prêt.
Vendre votre maison ou refinancer le prêt hypothécaire avant son seuil de rentabilité peut faire des points d’escompte un gaspillage d’argent. Dans ce cas, vous feriez mieux d’affecter l’argent à votre mise de fonds pour augmenter la valeur nette de votre maison.
Selon Freddie Mac, le prêt hypothécaire typique à taux fixe de 30 ans comporte entre 0,5 et 0,7 point d’escompte.
Les prêts hypothécaires à taux ajustable ont tendance à porter moins de points parce que les acheteurs de maisons ARM ont l’intention de vendre ou de refinancer plus tôt. Les points ne sont rentables que si vous conservez le prêt suffisamment longtemps pour réaliser des économies grâce à la réduction du taux d’intérêt.
Comment les points hypothécaires affectent le TAEG
Les banques utilisent parfois un outil de magasinage hypothécaire connu sous le nom de « TAEG » pour faire en sorte qu’un prêt avec des points d’escompte semble plus attrayant qu’il ne l’est réellement.
Le TAEG, qui signifie taux annuel en pourcentage, est un calcul qui vise à montrer le coût à long terme de la détention d’un prêt hypothécaire ; et le fait de payer des points réduit les coûts à long terme sous la forme d’un taux hypothécaire plus bas.
Mais le TAEG suppose également que vous conserverez votre prêt pendant 30 ans. Très souvent, ce ne sera pas le cas, ce qui annule les calculs du TAEG.
C’est pourquoi il est important de se rappeler que votre TAEG n’est pas votre taux hypothécaire. Votre taux hypothécaire est votre taux hypothécaire.
Comparer des estimations de prêts en utilisant la méthode du « TAEG le plus bas » est rarement un bon plan. Elle utilise les points d’escompte contre vous.
Si vous ne savez pas exactement combien vous allez payer pour emprunter, demandez à votre agent de prêt de vous guider à travers votre estimation de prêt ou un avis de non-responsabilité de la vérité sur les prêts.
Points d’escompte « négatifs » (prêts à coût de fermeture nul)
Un autre aspect utile des points d’escompte est que les prêteurs les offrent parfois à l’envers.
Au lieu de payer des points d’escompte afin d’avoir accès à des taux hypothécaires plus bas, vous pouvez recevoir des points de votre prêteur et utiliser l’argent pour payer les frais de clôture et les frais associés à votre prêt immobilier.
Le terme technique pour les points d’escompte inversés est un « rabais ».
Les demandeurs de prêts hypothécaires peuvent généralement recevoir jusqu’à 5 points de rabais. Cependant, plus votre rabais est élevé, plus votre taux hypothécaire est élevé.
Voici un exemple de la façon dont les points de rabais peuvent fonctionner sur une hypothèque de 100 000 $ avec une durée de prêt de 30 ans :
- 3,50 % avec 0 point d’escompte.Paiement mensuel de 449 $
- 3,75 % avec 1 point d’escompte » négatif « . Paiement mensuel de 463 $. Crédit de 1 000 $ sur les coûts du prêt
- 4,00 % avec 2 points d’escompte « négatifs ». Paiement mensuel de 477 $. Crédit de 2 000 $ sur les coûts du prêt
Les estimations de paiement ne comprennent pas les impôts fonciers ni l’assurance des propriétaires. Elles comprennent uniquement le capital et les intérêts du prêt hypothécaire.
Les propriétaires peuvent utiliser les remises pour payer une partie, ou la totalité, des frais de clôture de leur prêt. Lorsque vous utilisez une remise pour payer tous vos frais de clôture, on parle de prêt hypothécaire à frais de clôture nuls.
Les prêts hypothécaires à frais de clôture nuls réduisent le montant des liquidités nécessaires à votre clôture. Les rabais du prêteur peuvent couvrir les frais bancaires tels que les frais d’origination ainsi que les frais de clôture facturés par des tiers.
Les acheteurs qui utilisent des prêts hypothécaires à faible ou sans mise de fonds peuvent trouver cette option attrayante – surtout s’ils s’inquiètent de garder de l’argent en épargne pour les urgences ou d’autres événements de la vie.
Lorsque vous faites un refinancement à coût de fermeture nul, vous pouvez rester aussi liquide que possible avec toutes vos liquidités dans la banque.
Les rabais peuvent être bons pour le refinancement,aussi.
En utilisant des rabais, les coûts de fermeture complets d’un prêt peuvent être » abandonnés « , permettant au propriétaire de refinancer sans augmenter le montant de son hypothèque.
Lorsque les taux hypothécaires sont en baisse, les hypothèques à coût de fermeture zéro sont un excellent moyen de réduire votre taux sans payer des frais encore et encore. Vous pourriez potentiellement vous refinancer trois fois en un an ou plus et ne jamais payer de frais à la banque.
Les points d’escompte hypothécaires sont-ils déductibles d’impôt ?
Les points d’escompte peuvent être déductibles d’impôt, selon les déductions que vous demandez sur vos impôts fédéraux sur le revenu.
Pour déduire les points d’escompte, ou tout autre paiement d’intérêt hypothécaire admissible, vous devriez détailler vos déductions en utilisant l’annexe A du formulaire 1040.
Si vous prenez la déduction standard, vous ne pourrez pas déduire les intérêts ou les points hypothécaires.
Les points d’escompte payés sur un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison peuvent être déduits à 100% dans l’année où ils sont payés. Les points d’escompte sur un prêt hypothécaire de refinancement de maison ne le peuvent pas.
La déduction fiscale pour les points payés sur un prêt de refinancement est répartie sur la durée du prêt. Un propriétaire payant des points sur un prêt hypothécaire de 30 ans peut réclamer 1/30 des points payés comme déduction annuelle.
Consultez toujours un professionnel avant de faire votre déclaration. Ce site Web ne donne pas de conseils fiscaux. Faites savoir à votre préparateur fiscal si vous souhaitez déduire les paiements d’intérêts hypothécaires et les points d’escompte.
Quels sont les taux hypothécaires d’aujourd’hui ?
Les taux hypothécaires d’aujourd’hui sont à des niveaux historiquement bas. Les points hypothécaires permettent aux emprunteurs de racheter leur taux d’intérêt encore plus bas, ce qui peut générer des économies huges.
Cependant, les points hypothécaires ne valent pas toujours la peine. Et si vous choisissez de ne pas les payer, vous êtes toujours susceptible d’obtenir une excellente affaire dans l’environnement actuel de taux ultra-bas.
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