A címvállalás megértése
TITELVÁLLALÁSOK:
A jogcímbiztosítási kötelezettségvállalás (“Title Commitment”) a vevő és a hitelező számára feltételeket biztosít arra vonatkozóan, hogy a végleges jogcímbiztosítást hogyan állítják ki. A jogcímbiztosítás védelmet nyújt a vevők és a hitelezők számára az ingatlan tulajdonjogának bizonyos hiányosságaival vagy hibáival szemben. A jogcímbiztosítási kötelezettségvállalásnak négy fő része van (az úgynevezett “ütemtervek”).
MIT tartalmaz a jogcímbiztosítási kötelezettségvállalás minden egyes ütemterve? MI AZ, amit egy ingatlanügynöknek át kell vizsgálnia?
Az ingatlanügynöknek ismernie kell a tulajdonjogi kötelezettségvállalást, hogy az ügyfelét a kötelezettségvállalás megfelelő részeihez tudja irányítani, amelyeket át kell vizsgálnia. A tulajdonjogi kötelezettségvállalás kibocsátása fontos része a zárási folyamatnak a vevő számára, mert megmutatja a vevőnek, hogy milyen típusú fedezetet fog kapni, valamint a fedezetre vonatkozó korlátozásokat (az úgynevezett “kivételeket”).
A táblázat A
A kötelezettségvállalás A. táblázata a tranzakció DETAILS-ait tartalmazza. Az “A” jegyzék 1. szakasza felsorolja a kiállítandó kötvénytípusokat (Tulajdonosi címbiztosítás és/vagy Hitelezői címbiztosítás). A vevő képviseletében az ingatlanügynöknek át kell tekintenie az A jegyzéknek ezt a részét, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a vevő neve és az eladási ár pontosan szerepel. Az A. jegyzék 2. szakasza azt mutatja, hogy a vevő milyen típusú érdekeltséget szerez az ingatlanban, amelynek a legtöbb értékesítésnél mindig “Fee Simple”-nek kell lennie.
A 3. szakasz azt mutatja, hogy ki az ingatlan jogi tulajdonosa az ingatlan-nyilvántartásban való keresés után. A 3. szakasz fontos, hogy mind az eladó, mind a listázó ügynök átnézze, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az itt felsorolt nevek megegyeznek-e a szerződésben szereplő eladóval. Ha további személyek is szerepelnek itt, akik nem írták alá a szerződést, akkor valószínűleg nincs érvényes, kötelező érvényű szerződés. Számos oka lehet annak, hogy ez nem egyezik, és ezek jellemzően olyan kérdések, mint például: haláleset vagy válás a tulajdonosi láncban, csőd vagy házasságkötés az ingatlan megszerzése óta. Minden esetben, ha ebben a részben megjelenik valami, ami nem egyezik a szerződéssel, az azt jelenti, hogy a listázó ügynöknek és az eladóknak szorosan együtt kell működniük a Texas National Title letéti csapatával, hogy segítsenek átdolgozni a problémákat. Az ügynökök azon dolgoznak, hogy a lehető leggyorsabban további aláírásokat szerezzenek a szerződéshez.
Az A. jegyzék 4. szakasza a jogi leírást mutatja. Ingatlanok esetében a jogi leírás irányítja a tranzakciót, nem pedig az ingatlan fizikai címe. A záráskor rögzített jogi dokumentumoknak mindig a 4. szakaszban található leírás alapján kell leírniuk az ingatlant. Az ingatlanügynököknek át kell nézniük ezt a szakaszt, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy az itt feltüntetett adatok a felek szándéka szerint a záráskor történő átruházásra vonatkoznak.
B. táblázat
Ez a táblázat a vevőnek és a hitelezőnek szól, aki a tulajdonjogot biztosító kötvényt kapja. Ez az ütemterv tartalmazza a kibocsátásra kerülő kötvény KIVÉTELEIT. A kivétel olyan dolog, amelyre a jogcímbiztosítás nem terjed ki, és a B ütemterv tartalmazza mind a standard kivételeket, mind az ingatlanspecifikus kivételeket. A “standard kivétel” olyan kivétel, amely a texasi biztosítási minisztérium által kihirdetett nyelvet tartalmazza. Ezek olyan kivételek a fedezet alól, amelyek minden kibocsátott tulajdonosi vagy hitelezői jogcímbiztosításban megtalálhatók. Ezek a kivételek nem változnak. A különleges kivétel olyan kivétel, amely a biztosítandó ingatlant érinti, és nem minden texasi jogcímbiztosításban szerepel. A különleges kivételek közé tartozhatnak például a következő dolgok: korlátozások, szolgalmak, ásványkincsek leválasztása és visszahúzódási követelmények. A vevő ügynökének arra kell ösztönöznie ügyfelét, hogy részletesen tekintse át a B ütemtervet, mivel a B ütemterv tájékoztatja a vevőt az ingatlan lehetséges használati korlátairól vagy terheiről.
C ütemterv
A C ütemtervre úgy is lehet gondolni, mint a “Clear To Close” ütemtervre, mivel az itt felsorolt tételeket a zárás előtt vagy a záráskor kell kezelni annak érdekében, hogy a jogtársaság finanszírozza és kiadja a kötvényeit. Mi ezeket KÖVETELMÉNYEKNEK nevezzük. Ez a szakasz olyan tételeket sorol fel, mint például: jelzálogjogok, adózálogjogok, ítéletkivonatok és értékelési zálogjogok. A C ütemterv felsorolja azokat a követelményeket is, amelyeket teljesíteni kell a záráshoz. Ez a jegyzék mind a vevők, mind az eladók számára fontos, mivel tételesen felsorolja, hogy mit kell teljesíteni a zárás előtt. Az eladónak különös figyelmet kell fordítania erre az ütemtervre, mivel ez a feladatok ellenőrző listája, amelyet a határidőre történő lezárás érdekében meg kell oldania. Sok “egyszerű” ügy könnyen megoldható azokkal a feladatokkal, amelyeket a zárási csapat a zárási folyamat során kezel. Ezek leggyakrabban olyan ügyek, mint egy meglévő zálogjogról szóló kifizetési nyilatkozat megrendelése vagy dokumentumok hitelesített másolatainak felkutatása. Az összetettebb ügyek az eladó és a listázó ügynök részvételét igénylik ahhoz, hogy a zárás időben megtörténhessen. Ezért fontos, hogy a listázó ügynök szorosan együttműködjön a Texas National Title megbízható zárási csapatával, hogy minden a terv szerint haladjon.
D ütemterv
Ez az ütemterv elsősorban közzétételi célokat szolgál. Ez az ütemterv felvázolja azokat a feleket, akik részesedéssel rendelkeznek a tulajdonjogdíj bármelyik részében, beleértve a biztosítókat és a címügynököket.
A tulajdonjogi kötelezettségvállalás megismerése az ingatlanügynök számára a zárási folyamat fontos része. A tulajdonjogi kötelezettségvállalás meghatározza a kereteit annak, hogy a tranzakció milyen zökkenőmentesen mehet végbe (vagy bizonyos esetekben nem). A Texas National Title egyik mesés zárócsapatával való együttműködés nagyszerű módja annak, hogy megbizonyosodjon arról, hogy egy nagyon jól képzett csapat áll az Ön oldalán, hogy segítse ügyfeleit a tranzakción keresztül. Mi, a Texas National Title-nél azért vagyunk itt, hogy az Ön tulajdonjogi partnerei legyünk, és lezárjuk az ügyleteket!
Az itt található anyag kizárólag tájékoztató és oktatási célokat szolgál. Nem helyettesítheti a jogi tanácsadást. Ha jogi tanácsadásra van szükség vagy kívánatos, hozzáértő ügyvéd szolgáltatásait kell igénybe venni. A jelen dokumentum tartalma a Texas National Title, Inc. tulajdonát képezi, kivéve a feltüntetett vagy a harmadik féltől származó hivatkozásokban foglaltakat. A Texas National Title előzetes írásbeli engedélye nélkül tilos a sokszorosítás.