A teljes rövid értékesítési folyamat
A rövid értékesítési folyamat zavaró lehet egyes lakásvásárlók és -eladók számára. Nehéz lehet elmagyarázni, hogyan keletkezik a rövidre eladás, és a hitelezőtől való jóváhagyás folyamata hosszadalmas lehet.
Az eladónak és az otthonnak egyaránt meg kell felelnie bizonyos kritériumoknak ahhoz, hogy rövidre eladható legyen. Az eladó pénzügyeire és az otthon értékére vonatkozó összes információt össze kell gyűjteni, és be kell mutatni a hitelezőnek, valamint más elemeket egy csomagban, valamint egy leendő vevővel együtt.
A rövidre eladás meghatározása
Amikor a hitelező jóváhagyja a rövidre eladást, beleegyezik, hogy az ingatlant kevesebbért adják el, mint a fennálló jelzáloghitel egyenlege ellene.
A hitelezők általában csak akkor hagyják jóvá a rövidre eladást, ha a kizárás elkerülhetetlennek tűnik. A rövid lejáratú eladással a hitelezőnek nem kell visszavennie az ingatlant, és nem kell viselnie a fenntartásával járó költségeket, amíg azt el nem lehet adni. Azt is elkerülhetik, hogy megkockáztassák, hogy az ingatlan nem fog újra elég magas áron elkelni ahhoz, hogy megtérüljenek a veszteségeik – ahogyan az több mint valószínű egy árverés esetén.
Az árverési eladások általában jóval alacsonyabbak, mint az ingatlan piaci értéke. A rövidre eladás egy lehetőség a hitelező számára, hogy többet kapjon, mint amennyit egy árverés esetén kapna – de ők sem akarnak majd jelzálogkötelezettségeket elengedni a legalacsonyabb áron.
A tipikus folyamat
Ez a tipikus rövidre eladási folyamat a bank részéről, miután megkapják az eladó csomagját:
- Megerősítik a fájl átvételét. Ez több mint 10 napot is igénybe vehet, néha egy hónapot vagy annál is többet.
- Kijelölnek egy tárgyalót, ami akár 30 napot is igénybe vehet.
- Megrendelik a brókerár-opciót (BPO), ahol egy bróker megalapozott véleményt készít a lakás értékéről.A bankok általában nem hajlandók megosztani a BPO eredményét.
- Egy második tárgyalót is kijelölhetnek, ami további 30 napot vehet igénybe.
- A dossziét az összevonási és szolgáltatási megállapodás alapján felülvizsgálatra küldik. Ez szintén 30 napot vehet igénybe.
- A bank ezután kérheti, hogy minden fél írjon alá egy “arm’s-length” nyilatkozatot, amely egy olyan dokumentum, amelyet a vevő és az eladó ír alá, és amelyben kijelenti, hogy egyik fél sem ismeri a másikat, és a két fél között semmilyen előzetes kapcsolat nem áll fenn.
- A bank ezután kiállítja a rövidre eladás jóváhagyó levelét, ha az eladást jóváhagyják.
Az alapok az eladó számára
Míg a rövidre eladásra való jogosultságnak nem kevés feltétele van, a bankok általában két okból engedélyezik a rövidre eladást. Az egyik, hogy az eladónak pénzügyi nehézségekkel kell szembenéznie, a másik pedig, hogy az otthonban nincs elég saját tőke ahhoz, hogy a zárási költségek után kifizesse a jelzáloghitelt.
A nehézségek közé tartozik például a munkanélküliségből, válásból, orvosi vészhelyzetből, csődből vagy az egyetlen jövedelemmel rendelkező személy halálából eredő jövedelemcsökkenés.
Az eladónak pénzügyi csomagot kell készítenie a rövidre eladásra jogosult bankhoz való benyújtáshoz. Minden banknak megvannak a saját irányelvei, de az eljárás bankonként hasonló.
Az eladó csomagja
Az eladó rövidre eladási csomagja valószínűleg a következőkből áll:
- Egy felhatalmazó levél az ügynökének, hogy beszéljen a bankkal.
- Előzetes zárónyilatkozat.
- Egy kitöltött pénzügyi kimutatás vagy jelzáloghitel-támogatási kérelem (RMA).
- Egy nehézségi levél az eladótól.
- Az előző két év adóbevallásai.
- Az előző két év W-2 bevallásai.
- Az elmúlt 30 nap bérszámfejtési kivonatai.
- Két hónap bankszámlakivonatai.
- Egy összehasonlító piaci elemzés vagy a környéken a közelmúltban történt összehasonlítható eladások listája.
Ajánlat írása és benyújtása a banknak
Vevőként kérje az ügynökétől az összehasonlítható eladások listáját, mielőtt ajánlatot ír a rövidre eladásra. A bank olyan ajánlatot szeretne kapni, amely a lehető legközelebb van a tartozás összegéhez.
A rövidre eladási listaár nem feltétlenül tükrözi a piaci értéket. Valójában előfordulhat, hogy az ingatlan ára az összehasonlítható eladásoknál alacsonyabb, hogy ezzel is ösztönözzék a több ajánlatot. Egyes rövid lejáratú eladások már az ajánlat előtt megkezdődhetnek, de a bankok leggyakrabban az elfogadott vételi ajánlat kézhezvételekor indítják el az eljárást.
Az eladó ajánlatának elfogadása után a hirdetési ügynök elküldi a banknak a hirdetési szerződést, a végrehajtott vételi ajánlatot, a vevő előzetes jóváhagyó levelét, a foglaló csekk másolatát és a fedezet igazolását. Az eladó rövidre eladási csomagját is elküldi.
A rövidre eladási folyamat késni fog, ha a csomag hiányos. Előfordulhat, hogy nem küldik vissza Önnek, megpróbálva a lehető legnagyobb mértékben csökkenteni a saját költségeiket.
A bank
A vásárlók sokáig várhatnak arra, hogy a banktól választ kapjanak a rövid lejáratú eladásra. Fontos, hogy a listázó ügynök rendszeresen hívja a bankot, és gondosan jegyezze fel az előrehaladást.
Néhány short sales két-nyolc héten belül megkapja a jóváhagyást. Mások átlagosan 90-120 napot vehetnek igénybe. Egy kiváló short sales ügynök segíthet egy kicsit felgyorsítani a folyamatot azáltal, hogy folyamatosan tájékoztat az ajánlat előrehaladásáról, és felelősségre vonja a bankot.
A bankkal való legalább heti egy-két alkalommal történő egyeztetés elengedhetetlen. Az inkompetens tárgyalók viselkedésének felismerése és a helyettesítés kérése is gyakran szükséges. Soha ne féljen kiállni saját maga mellett, vagy feljebb eszkalálni a bank vezetői láncában.
Néhány utolsó tipp
A vásárlók belefáradhatnak a rövidre eladás jóváhagyására való várakozásba, és azzal fenyegetőzhetnek, hogy visszalépnek, ha nem kapnak választ egy meghatározott időn belül. A folyamat frusztráló lehet – mind a vevő, mind az eladó ügynökeinek dolgoznia kell azon, hogy megnyugtassák a vevőt és az eladót, hogy türelemre van szükség, mivel a várakozás hosszadalmas lehet.
A listázó ügynöknek gyakran van némi elképzelése arról, hogy mikor érkezik meg a jóváhagyás, mivel a fájlt végső felülvizsgálatra küldik. Ezen a ponton a vevők esetleg el akarják kezdeni a hitelfolyamatot és az egyéb átvilágításokat, hogy legyen egy kis előnyük arra az esetre, ha a bank csak néhány hetet enged a lezárásig.