Ingatlanbefektetés

Ingatlanbefektetés

Amikor az ingatlanbefektetésre gondolsz, az első dolog, ami valószínűleg eszedbe jut, az otthonod. Természetesen az ingatlanbefektetőknek rengeteg más lehetőségük is van, amikor a befektetések kiválasztásáról van szó, és ezek nem mind fizikai ingatlanok.

Az ingatlanok az elmúlt mintegy 50 évben népszerű befektetési eszközzé váltak. Az alábbiakban áttekintjük az egyéni befektetők néhány vezető lehetőségét, valamint a befektetés indokait.

Bérbe adott ingatlanok

Ha bérbe adott ingatlanokba fektet, bérbeadóvá válik – tehát meg kell fontolnia, hogy jól érzi-e magát ebben a szerepben. Bérbeadóként olyan dolgokért leszel felelős, mint a jelzáloghitel, az ingatlanadó és a biztosítás fizetése, az ingatlan karbantartása, a bérlők megtalálása és az esetleges problémák kezelése.

Hacsak nem bérelsz ingatlankezelőt a részletek kezelésére, bérbeadónak lenni egy gyakorlatias befektetés. Az Ön helyzetétől függően az ingatlanról és a bérlőkről való gondoskodás éjjel-nappal tartó – és nem mindig kellemes – munkát jelenthet. Ha azonban gondosan választja meg ingatlanjait és bérlőit, csökkentheti a nagyobb problémák kockázatát.

A bérbeadók egyik bevételi módja a bérleti díj beszedése. Az, hogy mennyi bérleti díjat számíthat fel, attól függ, hogy hol található a bérlemény. Mégis nehéz lehet meghatározni a legjobb bérleti díjat, mert ha túl sokat számít fel, elüldözi a bérlőket, ha pedig túl keveset, pénzt hagy az asztalon. Gyakori stratégia, hogy annyi bérleti díjat számítanak fel, ami fedezi a kiadásokat, amíg a jelzálogot ki nem fizetik, és ekkor a bérleti díj nagy része nyereséggé válik.

A bérbeadók másik elsődleges módja a pénzszerzésnek a felértékelődés. Ha az ingatlan értéke felértékelődik, akkor (ha eljön az ideje) nyereséggel adhatja el, vagy a saját tőke terhére kölcsönt vehet fel a következő beruházáshoz. Bár az ingatlanok általában felértékelődnek, erre nincsenek garanciák.

Történelmi árak

Az ingatlanok régóta jó befektetésnek számítanak, és nem véletlenül. 2007 előtt a történelmi ingatlanpiaci adatok azt a látszatot keltették, hogy az árak a végtelenségig emelkedhetnek. Kevés kivételtől eltekintve az Egyesült Államokban a lakások átlagos eladási ára 1963 és 2007 – a nagy recesszió kezdete – között minden évben emelkedett.

A Federal Reserve Bank of St. Louis által készített ábra az 1963 és 2019 (a rendelkezésre álló legfrissebb adatok) közötti átlagos eladási árakat mutatja. A világosszürkével árnyékolt területek az amerikai recessziókat jelzik.

Az ingatlanpiac legjelentősebb visszaesése a COVID-19 világjárvány előtt természetesen egybeesett a Nagy Recesszióval. A koronavírusválság következményeit még nem láthattuk. A bezárások, a társadalmi távolságtartás és a megdöbbentő munkanélküliségi számok közepette valószínű, hogy az ingatlaneladások jelentősen vissza fognak esni. Bár ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy a lakásárak is követni fogják, de legalábbis megváltoztatja az emberek ingatlanvásárlási és -eladási szokásait – legalábbis rövid távon.

Flipping Houses

Az ingatlankezelők, akárcsak a daytraderek, akik ligákra vannak a buy-and-hold befektetőktől, az ingatlankezelők teljesen más fajtát képviselnek, mint a buy-and-rent bérbeadók. A flipperek azzal a szándékkal vásárolnak ingatlanokat, hogy rövid ideig – gyakran három-négy hónapnál nem tovább – tartsák azokat, és gyorsan, nyereséggel adják el.

Az ingatlanok flippelésének két fő megközelítése van:

1. Javítás és frissítés. Ezzel a megközelítéssel olyan ingatlant vásárolsz, amelyről úgy gondolod, hogy bizonyos javításokkal és frissítésekkel növelni fogod az értékét. Ideális esetben a lehető leggyorsabban elvégzi a munkálatokat, majd olyan áron adja el, amely meghaladja a teljes befektetését (beleértve a felújításokat is).
2. Tartsa és adja tovább. A flippingnek ez a típusa másképp működik. Ahelyett, hogy megvásárolna egy ingatlant és kijavítaná, egy gyorsan növekvő piacon vásárol, néhány hónapig tartja, majd nyereséggel eladja.

A flipping mindkét típusánál fennáll annak a kockázata, hogy nem tudja olyan áron eladni az ingatlant, hogy az nyereséget termeljen. Ez azért jelenthet kihívást, mert a flipperek általában nem tartanak elegendő készpénzt ahhoz, hogy hosszú távon fizessék az ingatlanok jelzáloghitelét. Mégis, a flipping jövedelmező módja lehet az ingatlanbefektetésnek, ha jól csinálják.

REIT-ek

Az ingatlanbefektetési tröszt (REIT) akkor jön létre, amikor egy társaságot (vagy trösztöt) hoznak létre, hogy a befektetők pénzét jövedelemtermelő ingatlanok vásárlására, üzemeltetésére és értékesítésére fordítsa. A REIT-eket a főbb tőzsdéken vásárolják és adják el, akárcsak a részvényeket és a tőzsdén kereskedett alapokat (ETF-eket).

A REIT-nek való minősítéshez a szervezetnek adóköteles nyereségének 90%-át osztalék formájában kell kifizetnie a részvényeseknek. Ezzel a REIT-ek elkerülik a társasági adó megfizetését, míg egy hagyományos vállalat nyereségét meg kellene adóztatni, ami csökkenti a részvényeseknek kifizethető hozamot.

A rendszeres osztalékfizető részvényekhez hasonlóan a REIT-ek is alkalmasak a rendszeres jövedelemre vágyó befektetők számára, bár lehetőséget nyújtanak a felértékelődésre is. A REIT-ek különféle ingatlanokba fektetnek be, például bevásárlóközpontokba (a REIT-ek mintegy negyede specializálódott ezekre), egészségügyi létesítményekbe, jelzáloghitelekbe és irodaházakba. Más típusú ingatlanbefektetésekhez képest a REIT-ek előnye, hogy rendkívül likvidek.

Ingatlanbefektetési csoportok

Az ingatlanbefektetési csoportok (REIG) egyfajta kis befektetési alapok a bérlakások számára. Ha szeretne saját bérleményt birtokolni, de nem akarja a bérbeadással járó gondokat, egy ingatlanbefektetési csoport lehet a megoldás az Ön számára.

Egy vállalat megvásárol vagy felépít egy sor épületet, gyakran lakásokat, majd lehetővé teszi a befektetők számára, hogy a vállalaton keresztül megvásárolják azokat, így csatlakozva a csoporthoz. Egyetlen befektető egy vagy több önálló lakóegységet birtokolhat. De a befektetési csoportot működtető vállalat kezeli az összes egységet, és gondoskodik a karbantartásról, a reklámozásról és a bérlők megtalálásáról. Cserébe ezért az irányításért a vállalat a havi bérleti díj egy százalékát veszi át.

A befektetési csoportoknak több változata is létezik. A standard változatban a bérleti szerződés a befektető nevén van, és az összes egység összevonja a bérleti díj egy részét, hogy védekezzen az időnkénti üresedés ellen. Ez azt jelenti, hogy Ön akkor is kap elegendő összeget a jelzálog kifizetésére, ha az Ön egysége üresen áll.

A befektetési csoport minősége teljes mértékben az azt kínáló cégtől függ. Elméletileg ez egy biztonságos módja az ingatlanbefektetésbe való belépésnek, de a csoportok olyan magas díjakat számíthatnak fel, mint amilyenek a befektetési alapok iparágát kísérik. Mint minden befektetésnél, a kutatás kulcsfontosságú.

Ingatlanbefektetési betéti társaságok

Az ingatlanbefektetési betéti társaság (RELP) hasonló az ingatlanbefektetési csoporthoz. Ez egy olyan szervezet, amelyet ingatlanok portfóliójának, vagy néha csak egyetlen ingatlan megvásárlására és tartására hoztak létre. A RELP-k azonban véges számú évig léteznek.

Egy tapasztalt ingatlankezelő vagy ingatlanfejlesztő cég tölti be az általános partner szerepét. Ezután külső befektetőket keresnek, hogy az ingatlanprojekt finanszírozását biztosítsák, cserébe a tulajdonrészért cserébe, mint korlátozott partnerek. A partnerek időszakos kifizetéseket kaphatnak a RELP ingatlanai által termelt jövedelmekből, de az igazi kifizetés akkor következik be, amikor az ingatlanokat eladják – szerencsés esetben jelentős nyereséggel -, és a RELP később feloszlik.

Ingatlan befektetési alapok

Az ingatlan befektetési alapok elsősorban REIT-ekbe és ingatlanüzemeltető társaságokba fektetnek. Lehetőséget biztosítanak arra, hogy viszonylag kis tőkeösszeggel diverzifikált ingatlanpiaci kitettséget szerezzenek. Stratégiájuktól és diverzifikációs céljaiktól függően sokkal szélesebb eszközválasztékot biztosítanak a befektetők számára, mint ami az egyes REIT-ek vásárlásával elérhető.

A REIT-ekhez hasonlóan ezek az alapok is meglehetősen likvidek. Egy másik jelentős előny a lakossági befektetők számára az alap által nyújtott elemzési és kutatási információk. Ez magában foglalhatja a megszerzett eszközökre vonatkozó részleteket és a menedzsment álláspontját az egyes ingatlanbefektetések és mint eszközosztály életképességéről és teljesítményéről. A spekulatívabb befektetők befektethetnek ingatlan befektetési alapok családjába, taktikailag túlsúlyba helyezve bizonyos ingatlantípusokat vagy régiókat a hozam maximalizálása érdekében.

Miért érdemes ingatlanba fektetni?

Az ingatlanok javíthatják a befektető portfóliójának kockázat- és hozamprofilját, versenyképes kockázattal korrigált hozamot kínálva. Az ingatlanpiac általában alacsony volatilitású, különösen a részvényekhez és a kötvényekhez képest.

Az ingatlanok a hagyományosabb jövedelemhozam-forrásokkal összehasonlítva is vonzóak. Ez az eszközosztály jellemzően hozamfelárral kereskedik az amerikai állampapírokhoz képest, és különösen vonzó egy olyan környezetben, ahol a kincstári kamatok alacsonyak.

Diverzifikáció és védelem

Az ingatlanbefektetés másik előnye a diverzifikációs potenciál. Az ingatlanok alacsony, sőt egyes esetekben negatív korrelációt mutatnak más főbb eszközosztályokkal – ami azt jelenti, hogy amikor a részvények esnek, az ingatlanok gyakran emelkednek. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok hozzáadása egy portfólióhoz csökkentheti annak volatilitását, és magasabb hozamot biztosíthat egységnyi kockázatra vetítve. Minél közvetlenebb az ingatlanbefektetés, annál jobb a fedezet: A kevésbé közvetlen, nyilvánosan forgalmazott eszközök, mint például a REIT-ek, a részvénypiac általános teljesítményét fogják tükrözni.

Mivel a közvetlen ingatlanok mögött tégla és habarcs áll, kevesebb megbízó-ügynök konfliktust is hordoznak, vagyis azt, hogy a befektető érdeke milyen mértékben függ a vezetők és az adósok feddhetetlenségétől és hozzáértésétől. Még a közvetettebb befektetési formák is hordoznak némi védelmet. A REIT-ek például előírják, hogy a nyereség egy minimális százalékát (90%) osztalékként kell kifizetni.

Inflációs fedezet

Az ingatlanok inflációs fedezeti képessége a bruttó hazai termék (GDP) növekedése és az ingatlanok iránti kereslet közötti pozitív kapcsolatból ered. A gazdaságok növekedésével az ingatlanok iránti kereslet magasabbra hajtja a bérleti díjakat, ez pedig magasabb tőkeértékeket eredményez. Ezért az ingatlanok hajlamosak fenntartani a tőke vásárlóerejét, megkerülve az inflációs nyomás egy részét a bérlőkre, és beépítve az inflációs nyomás egy részét, tőkenövekedés formájában.

A tőkeáttétel ereje

A REIT-ek kivételével az ingatlanbefektetés egy olyan eszközt ad a befektetőnek, amely a részvénypiaci befektetők számára nem áll rendelkezésre: a tőkeáttételt. Ha részvényt akar vásárolni, akkor a részvény teljes értékét ki kell fizetnie a vételi megbízás leadásakor – kivéve, ha árrésen vásárol. És még akkor is sokkal kisebb a felvehető hitel százalékos aránya, mint az ingatlanok esetében, hála annak a varázslatos finanszírozási módszernek, a jelzáloghitelnek.

A legtöbb hagyományos jelzáloghitelhez 20%-os előlegre van szükség. Attól függően azonban, hogy hol élsz, találhatsz olyan jelzáloghitelt, amely mindössze 5%-ot igényel. Ez azt jelenti, hogy a teljes ingatlan és a benne lévő saját tőke felett úgy rendelkezhet, hogy csak a teljes érték töredékét fizeti ki. Természetesen a jelzáloghitel nagysága befolyásolja, hogy ténylegesen mekkora tulajdonrésszel rendelkezik az ingatlanban, de már a papírok aláírásának pillanatában Ön irányítja azt.

Ez az, ami felbátorítja az ingatlanbefektetőket és a bérbeadókat egyaránt. Felvehetnek egy második jelzáloghitelt az otthonukra, és két-három másik ingatlanra is letehetik a foglalót. Akár bérbe adják ezeket, hogy a bérlők fizessék a jelzáloghitelt, akár megvárják a lehetőséget a nyereséges eladásra, ők irányítják ezeket az eszközöket, annak ellenére, hogy a teljes értéknek csak egy kis részét fizették ki.

A lényeg

Az ingatlan jó befektetés lehet, és olyan, amelyben megvan a lehetőség, hogy állandó jövedelmet biztosítson és vagyont építsen. Az ingatlanbefektetés egyik hátránya mégis az illikviditás: az eszköz készpénzre, a készpénz pedig eszközre való átváltásának viszonylagos nehézsége.

A részvény- vagy kötvényügyletekkel ellentétben, amelyek másodpercek alatt lebonyolíthatók, egy ingatlanügylet lezárása hónapokig is eltarthat. Még egy bróker segítségével is több hetes munkát jelenthet csupán a megfelelő partner megtalálása. Természetesen a REIT-ek és az ingatlanbefektetési alapok jobb likviditást és piaci árazást kínálnak. De ezeknek az az ára a nagyobb volatilitás és a kisebb diverzifikációs előnyök, mivel sokkal nagyobb a korrelációjuk a teljes részvénypiaccal, mint a közvetlen ingatlanbefektetéseknek.

Mint minden befektetésnél, tartsa reálisnak az elvárásait, és mindenképpen végezze el a házi feladatát és a kutatásait, mielőtt bármilyen döntést hoz.