Miért használnak a vevők gyűjtő jelzálogot
A vevők, különösen a kereskedelmi ingatlanpiacokon, több okból is használnak gyűjtő jelzálogot. A hitelezők pénzt keresnek a hitelezéssel. Ha a számok működnek, és elegendő biztosítékot kapnak, a kereskedelmi hitelezők kereskedelmi ingatlanbefektetéseknél használt takaró jelzáloghiteleket indítanak. Talán az Ön következő befektetése jobban járna egy takaró jelzáloghitel használatával.
Össze kell vonnia ingatlanokat egy refinanszírozáshoz
Egy befektetőnek több, különböző időpontokban és nagyon különböző jelzálogfeltételekkel finanszírozott ingatlan lehet a tulajdonában. Ha a kamatlábak alacsonyak, lehetséges lehet, hogy az ingatlanokat csoportosítani kell a refinanszírozáshoz egy átfogó jelzáloghitellel. Ezáltal a kifizetések összességében alacsonyabbak lehetnek. Ez azt is lehetővé teheti a tulajdonos számára, hogy készpénzt vegyen fel, amelyet további beruházásokra használhat fel. Különösen, ha egy befektető több, különböző időpontokban, különböző jelzálogkamatlábak mellett vásárolt ingatlant tart, ez egy lehetőség lehet, ha van némi saját tőke. Egy ideje tartott ingatlanok esetében ez így nézhet ki:
- A ingatlan A értéke 165 000 dollár, hitelegyenleg 125 000 dollár 6. napon.5%, fizetés $847/mth
- B ingatlan értéke $172,000, hitelegyenleg $122,000 6.75%-on, fizetés $809
- C ingatlan értéke $149,000, hitelegyenleg $118,000 6.0%, fizetés $746
- A teljes érték $468,000, a teljes tartozás $365,000, a teljes fizetés $2,402
- A saját tőke körülbelül 23%, így a kölcsön lehetséges.
- Új takaró jelzáloghitel $365,000 a jelenlegi 5. sz.0%-os kamatláb mellett 1.959$
- $443 dollárral nő a havi cash flow
Növeli a finanszírozást új akvizíciókhoz
Tételezzük fel, hogy egy befektető kereskedelmi ingatlant szeretne fejleszteni vagy rehabilitálni. A vásárláshoz és a munkálatokhoz szükséges készpénzösszeg nagyobb, mint amennyi csak az adott ingatlanra felvehető hitel. A vevő egy átfogó ingatlanhitel-tranzakció keretében más ingatlanokat is biztosíthatna. Megfelelő feltételek mellett a vevő az új projekthez szükségesnél több pénzeszközhöz juthatna. Amint az előző példában látható, egy ideje tulajdonolt vagy nagy összegű előleggel rendelkező ingatlanokkal dolgozunk. Az új hitelhez jelentős saját tőkére lesz szükség, különösen készpénzfelvétel esetén.
Jobb hitelfeltételek
Azáltal, hogy más ingatlanokat is bevonunk a gyűjtő jelzáloghitelbe, a hitelező jobban védve van az extra értékkel, mint biztosítékkal. Ez gyakran felhasználható eszközként a kedvezőbb kamatlábak vagy egyéb hitelfeltételek kialkudására. Ha az alacsonyabb kifizetés lehetővé teszi a bérleti díjakból származó pozitív pénzáramlást, akkor ez lehet a megfelelő megoldás. Tegyük fel, hogy megnövekedtek a kiadások, például az adók. Ezzel a megközelítéssel a befektető egy általános jelzáloghitellel visszatérhet a korábbi cash flow-hoz vagy annak közelébe.
Az eladók további ingatlanokat köthetnek le a holdingpapírban
Ha eladnak egy ingatlant, és arra kérik őket, hogy vállalják a finanszírozás egy részét, az eladó jobban meg tudja védeni a pozícióját, ha ráveszi a vevőt, hogy a hitel további biztosítékaként más, a tulajdonában lévő ingatlant használjon fel. Esetleg egy jelentős portfólióval rendelkező egylakásos bérlakásbefektető megpróbál lakásbefektetésbe kezdeni.
Megvan a projekt, de az eladónak vissza kell vennie a finanszírozás egy részét. Ezt csak akkor teheti meg, ha a vevő néhány más ingatlannal nagyobb biztonságot nyújt az eladónak. Mint láthatjuk, nagyon is megalapozott üzleti okai vannak a gyűjtőingatlan-jelzáloghitel alkalmazásának. Ha e kritériumok közül néhány vagy mindegyik fennáll, a vevőknek, az eladóknak és a hitelezőknek érdemes megfontolniuk ezt az alternatívát.