Szóval létrehozott egy QPRT-t, a határidő lejárt, most mi van?
By: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
A minősített személyes lakóhelyi tröszt (QPRT) egy olyan vagyontervezési eszköz, amely lehetővé teszi a lakástulajdonos számára, hogy átruházza otthonát egy trösztre, miközben megtartja a jogot, hogy évekig benne éljen. Ez a technika lehetővé teszi a magánszemély számára, hogy a házat csökkentett ajándékozásiadó-költséggel ruházza át a kedvezményezettekre, és egy várhatóan felértékelődő eszközt távolítson el a hagyatékából. A QPRT egy olyan visszavonhatatlan tröszt, amelybe a vagyonkezelő vagy a kedvezményezett átruházza az elsődleges lakóhely, a nyaraló vagy a fő lakóhelyen vagy a nyaralóban lévő osztatlan töredékrészesedés tulajdonjogát. A nyaraló az Internal Revenue Code e tervezésre vonatkozó meghatározása szerint olyan ingatlan, amelyet évente tizennégy nap vagy az évente másoknak bérbe adott napok 10%-a közül a nagyobbik.
Amikor a hagyaték élethosszig tartó kizárása alacsonyabb volt, és nem volt az egyes házastársak mentességének hordozhatósága, a QPRT-k használata egyre népszerűbbé vált. Sok ilyen tröszt éppen most közeledik a megszűnési dátumhoz, és megfelelő tervezést igényel, hogy minden érintett számára zökkenőmentes átmenetet biztosítson.
Mivel nincs korlátozva a QPRT futamideje, nem ritka, hogy a 10-15 évvel ezelőtt létrehozott QPRT-k végül ma járnak le. Sok stratégiai tervezést kell végezni egy olyan terv kidolgozásához, amely figyelembe veszi a kedvezményezettek, valamint az adományozó gazdasági és adózási kérdéseit az eredeti bizalmi időszak lejártakor.
A QPRT néhány előnye:
1. A QPRT fő előnye a juttató és a kedvezményezettek számára a hagyatéki adó esetleges csökkentése.
2. A QPRT lehetővé teszi a juttató számára, hogy az ingatlant csökkentett ajándékozási adóértékkel ruházza át a gyermekekre. Mivel az ajándékozás az ingatlan “jövőbeli érdekeltségét” jelenti (ami azt jelenti, hogy a kedvezményezettek csak egy jövőbeli időpontban lehetnek ténylegesen az ingatlan tulajdonosai), az értéket ajándékozási adó szempontjából csökkentik.
3. Ha az adományozó vagy az adományozók a bizalmi vagyonkezelés időtartamán túl élnek, az ingatlan teljes piaci értéke, beleértve a bizalmi vagyonkezelés időtartama alatti értéknövekedést is, kikerül az adományozó hagyatékából.
4. Az adományozó vagy az adományozók továbbra is használhatják és élvezhetik az ingatlan birtoklását a bizalmi vagyonkezelés időtartama alatt. Ha a Grantorok a tröszt időtartamán túl élnek, a kedvezményezettek “visszabérelhetik” az ingatlant a Grantoroknak tisztességes piaci bérleti díjért, és ez megakadályozza, hogy az ingatlan a hagyatéki adó szempontjából visszakerüljön a Grantor hagyatékába.
5. Az adományozók a QPRT vagyonkezelőjeként szolgálhatnak, és ezáltal a bizalmi vagyonkezelői szerződés időtartama alatt irányíthatják az ingatlant.
A QPRT kezdeti időtartamának lejárta előtti előrelátás és a sikeres átmenet megtervezése nem csak az adományozót és az új tulajdonosokat érintő előre nem látható következmények megelőzését biztosítja, hanem azt is, hogy ennek az értékes vagyontervezési eszköznek az eredeti szándéka megvalósuljon.
Milyen lehetőségeket, döntéseket és megfontolásokat kell meghozni, amikor a QPRT időtartama lejár? Íme néhány megfontolandó kérdés.
Ha a megbízó a futamidő alatt meghal
Rövid áttekintésként, ha a megbízó a QPRT-időszakon belül meghal, a bizalmi vagyonkezelő valós piaci értéke (FMV) adózási szempontból a megbízó hagyatékába kerül. Ha az adományozó a tröszt időtartama alatt meghal, az ingatlan visszakerül az adományozó hagyatékába, mintha a QPRT soha nem is létezett volna, és minden adómegtakarítás elvész. Fontos azonban megjegyezni, hogy ugyanezt az eredményt kaptuk volna, ha a Grantor soha nem hozta volna létre a trösztöt. Mint ilyen, nem jár rosszabbul, mintha megpróbálná!
Szcenáriók a QPRT megszűnésekor
A QPRT lejárta után teendő teendők megtervezésének egyik legalapvetőbb oka, hogy a QPRT futamidejének végén a Grantor már nem tulajdonosa a lakásnak, és elveszíti az ingatlan feletti ellenőrzést. A határozott időtartam lejárta előtt felül kell vizsgálnia a QPRT bizalmi dokumentumát, hogy meghatározza, mi történik az ingatlannal a QPRT megszűnésekor. Az ingatlan egyenesen a gyerekekre száll át, a gyerekekre bízva, vagy egy bizonyos ideig biztosítja az adományozó házastársának az ingatlan élethosszig tartó használatának jogát, bérleti díjjal, lehetővé téve ezzel a QPRT adományozójának a lakóhely használatát mindaddig, amíg házasok.
Egy másik, egyre gyakrabban előforduló forgatókönyv az, hogy az adományozó nem hajlandó folytatni a QPRT-t a QPRT lejárta után. A rendelkezésre álló hagyatéki adómentesség növelésével (és a jelenlegi javaslatok alapján a hagyatéki adó esetleges hatályon kívül helyezésével) a QPRT szükségessége már nem feltétlenül érdekli a juttatót.
A gazdaság állapotát tekintve nem ritka, hogy a QPRT-be átadott ingatlanok esetében a vártnál kisebb értéknövekedés vagy akár értékcsökkenés következett be. Következésképpen a QPRT egyik célja – a jövőbeli értéknövekedés eltávolítása az ingatlanból – esetleg nem valósul meg. Egyes adományozók ebben a helyzetben hajlamosak lehetnek a QPRT “feloldására” (visszavonására). Ez azonban nem biztos, hogy a legjobb megoldás.
Ha feloldja a QPRT-t, akkor elvesztegetett minden olyan szövetségi ajándékozási adófizetést vagy ajándékozási adómentességet, amelyet az eredeti tranzakció során felhasználhatott. Elpazarolta ezt az összeget, mert nem kapja vissza, amikor feloldja a QPRT-t.
Kiegészítésképpen, amikor a QPRT megszűnik, a fennmaradó kedvezményezetteknek tisztességes piaci bérleti díjat kell fizetnie. Ezek a kifizetések még tovább csökkentik a hagyatékát. Ennek ellenére, ha mégis fel akarja oldani a QPRT-t, milyen lehetőségei vannak:
1. Éljen a házban bérleti díj nélkül, ami hagyatéki adó felvételét fogja okozni
2. A hátralékosok visszaadják érdekeltségeiket Önnek
A kedvezményezettek megfontolásai
A QPRT kedvezményezettjei nem biztos, hogy tudják, hogyan kell kezelni az ingatlant, vagy nem akarják vállalni a felelősséget. A megszűnés előtti tervezés része kell, hogy legyen annak meghatározása, hogy ki lesz felelős a lakóhely számláinak kifizetéséért, az ingatlanra vonatkozó lakástulajdon-biztosítás folytatásáért, az ingatlanon végzett fejlesztésekért, a bérleti díjbevétel beszedéséért, ha az ingatlant bérbe adják, vagy az értékesítés megszervezéséért, ha az ingatlant el kell adni. Egy folyószámlát is létre kell hozni az új tulajdonos(ok) nevére.
Az egynél több egyéni kedvezményezett esetén további megfontolások: A magánszemélyek közös vállalkozásként akarják-e birtokolni az ingatlant, és minden tulajdonos a bérleti díjbevétel és a kiadások (vagy az értékesítésből származó bevétel) arányos részét az egyéni adóbevallásában jelenteni? Ha igen, ki felel a nyilvántartás vezetéséért és a többi tulajdonos tájékoztatásáért a részükről? Mit tesznek a tulajdonosok, ha a bérleti bevétel nem fedezi a kiadásokat, vagy ha fejlesztésekre van szükség? Mekkora tartalékalapot tartanak fenn, ha a bérleti bevétel meghaladja a kiadásokat? Mi történik, ha az egyik egyéni kedvezményezett meghal?
Az érdekeltség átruházása
Az új egyéni tulajdonosok esetleg a lakóházban lévő érdekeltségüket egy korlátolt felelősségű társaságba (LLC) kívánják bevinni. Megfelelő tervezéssel biztosítható, hogy ez az átruházás a QPRT megszűnésével egyidejűleg történjen. Az LLC ügyvezető tagja vagy a tröszt vagyonkezelője lenne ekkor felelős az ingatlanért, és a jövedelem a K-1-es ütemtervben áramlana át a tulajdonosokhoz. Ha az ingatlant eladják, vagy többlet bérleti jövedelmet termel, az LLC vagy a bizalmi vagyonkezelő szétosztást végezhet, vagy beállítható úgy, hogy a pénzeszközöket befektessék.
Ha a megbízó marad vagy elmegy
A bizalom megszűnése előtt további tervezésre van szükség annak eldöntéséhez, hogy a megbízó a lakóhelyen akar-e maradni, és ha nem, akkor a lakóhelyet bérbe kell-e adni egy külső félnek, vagy el kell-e adni. Bizonyos esetekben – például ha a rezidencia egy nyári lak – a kedvezményezettek esetleg saját használatra szeretnék megtartani a rezidenciát. Amint azt korábban említettük, az adományozónak már nem áll fenn a lakóhelyen való lakhatás joga, ha a tröszt időtartama lejárt.
Ha az adományozó az eredeti QPRT-időszak lejárta után továbbra is lakni kívánja a lakóhelyet, az adományozónak a fennmaradó kedvezményezettnek valós piaci értéken bérleti díjat kell fizetnie a lakóhely használatáért, ellenkező esetben a hagyatéki adóba való beszámítást kockáztatja. Egy független ingatlanközvetítővel vagy értékbecslővel kell konzultálni a méltányos piaci bérleti díj meghatározásához az összehasonlítható lakóházak bérleti díja alapján. A bérleti szerződés minden egyes megújításakor felül kell vizsgálni a bérleti feltételeket, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy azok összehasonlíthatóak a piaccal.
A bérbeadónak és az új tulajdonosnak a QPRT futamidejének lejárta előtt bérleti szerződést kell kötnie. A bérleti szerződésben meg kell határozni, hogy ki a felelős a közüzemi szolgáltatások (általában a bérlő), valamint a karbantartási és javítási költségek, például a kertészkedés, a hóeltakarítás és a biztonsági költségek megfizetéséért. A tulajdonosok általában felelősek az ingatlanadó, a lakástulajdonosi biztosítás, a nagyobb javítások és fejlesztések kifizetéséért.
A bérleti díjak a kedvezményezett számára jövedelemnek minősülnek. Természetesen a kedvezményezett felhasználhatja a bérleti költségeket és az értékcsökkenést, hogy csökkentse a bérbeadásból származó jövedelem adóvonzatát. De tegyük fel, hogy a jövőben nincs vagyonadó. Lesz-e értelme az ajándékozónak a lakásban maradni és bérleti díjat fizetni? Az adományozónak érdemes megfontolnia más lakhatási lehetőségeket, amelyekkel készpénzt takaríthat meg, vagy jövedelemadó-levonásokat generálhat. Például a juttatónak lehetnek kevésbé költséges alternatívái, mint például az idősek lakhatása vagy egy kisebb rezidencia megvásárlása. Ezért a rugalmasság érdekében nem szabad, hogy hosszú bérleti szerződés legyen érvényben.
Igazgatási költségek
A kezdeti futamidő lejárta előtt elengedhetetlen annak biztosítása, hogy megfelelő pénzeszközök álljanak rendelkezésre az összes ingatlanköltség kifizetésére. Hacsak az adományozó nem szándékozik hosszú távon bérbe adni az ingatlant, így biztosítva a kedvezményezettek számára folyamatos pénzforrást az ingatlanköltségek kifizetésére, az új tulajdonosoknak kell gondoskodniuk a számlák kifizetéséről – beleértve az ingatlanadót és a biztosítást is. Ha a pénzeszközök nem állnak azonnal rendelkezésre, szükség lehet arra, hogy az ingatlant rövid távon bérbe adják az adományozónak vagy egy harmadik félnek.
Költségalap
A hatályos jog szerint, ha valaki haláláig a nevén tartja a lakást, az eladásból származó nyereség meghatározása céljából a költségalapot a halál időpontjában érvényes értékre növelik. Ez csökkenti az örökösök által jelentendő adóköteles nyereséget, amikor az ingatlant később eladják, annak árán, hogy a leszármazó hagyatéki adó szempontjából a hagyatékba kerül. A QPRT-k azon képessége, hogy az ingatlant átviteli alapon, nem pedig az alap növelésével ruházzák át, ideálissá teszi őket azon örökösök számára, akik generációkon át szeretnék megtartani az ingatlant. Fontos, hogy nyilvántartást vezessenek az alapról, mivel ezekre szükség lesz az értékcsökkenés kiszámításához, ha az ingatlant bérbe adják, vagy a tőkenyereség meghatározásához, ha az ingatlant eladják. Az IRC 1015(a) szakasza szerint az ingatlan alapja az adományozó eredeti alapja plusz az elvégzett fejlesztések. Ha az új tröszt grantor trösztnek minősül, és a rezidencia az adományozó fő lakóhelye, a tőkenyereség kizárása az IRC 121. szakasza alapján elérhető lehet.
Biztosítás
A vagyonkezelő egyik legfontosabb lépése a QPRT futamidejének végén a rezidencia tulajdonjogának és tulajdonjogának átruházása a fennmaradó kedvezményezettek nevére, hogy biztosítsa az eszköz megfelelő jogcímzését és biztosítását. A lakástulajdonosi biztosítási kötvényt a QPRT futamidő lejártakor ki kell igazítani; ezért a kedvezményezetteknek a felmondás előtt kapcsolatba kell lépniük a szolgáltatóval. Új kötvényt kell kötni, amely az új tulajdonosokat (akár az új trösztöt, akár az egyéni tulajdonosokat) nevezi meg biztosítottként, hogy fedezze a felelősséget, beleértve az ingatlan bérbeadását (még akkor is, ha az az adományozónak szól), valamint a lakóházban keletkezett károkat vagy annak elvesztését. Mivel nem minden biztosítótársaságnak vannak azonos követelményei vagy eljárásai az ingatlanok biztosításával kapcsolatban, ha azok bizalmi vagyonkezelésben vannak, fontos, hogy olyan biztosítási alkuszhoz forduljon, aki tisztában van az ezzel kapcsolatos összetett kérdésekkel. A bérlőnek (még akkor is, ha a megbízóról van szó) bérlői biztosítást kell kötnie a személyes felelősségére és a tartalomra. Ha a lakást nem bérlik, hanem az egyes kedvezményezettek saját használatra tartják meg, akkor a lakástulajdonosi kötvényt kiegészíthetik a személyes felelősségre és a tartalomra vonatkozó fedezettel.