VA Felújítási Hitel
VA Felújítási Hitel Irányelvek
A VA felújítási hitel irányelvei egy kicsit bonyolultabbak, mint egy egyszerű VA lakáshitel. Kezdetben két kölcsönt igényel – az eredeti vásárlási kölcsönt és a felújítási kölcsönt. A két kölcsönt aztán egy havi törlesztőrészletbe forgatják össze. A felújítási hitel által fedezett módosítások és javítások beleszámítanak a végső értékbe. Ez a befejezett érték. A javításokra a hitel lezárása után is sor kerülhet! A hitelező a hitelösszegeket a kivitelezőnek fizeti ki, amint az elvégzi az átalakításokat. Erről egy kicsit később többet fogunk megtudni.
Elképzelhető, hogy kíváncsi, hogyan jön ki a hitelező a lakás megvásárlásához és a felújítás befejezéséhez szükséges teljes összegre. A beszerzési költség és a VA-díjas értékbecslő által meghatározott befejezett állapot szerinti érték kisebbikét használják. Ezt nevezik értékbejelentésnek, vagy NOV-nak. Az értékbecslő a szerződéses eladási ár, az átalakítások és javítások összköltsége, az ellenőrzési díjak, a címfrissítési díjak és az engedélyek összeadásával határozza meg a beszerzési költséget.
Mit jelentenek ezek a tartalékok? Az alapok egyfajta puffert jelentenek az esetlegesen felmerülő “csak úgy” helyzetekre. Mindenki tudja, hogy amint egy vállalkozó elkezd beleásni magát egy projektbe, olyan dolgokat talál, amelyek több pénzbe kerülhetnek, vagy meghosszabbíthatják a javításhoz szükséges időt. A maximálisan megengedett tartalék a projektköltség 15%-a. Bár ez nem kötelező, a hitelező az elvégzendő munka terjedelme alapján dönti el, hogy indokolt-e a tartalékkeret. A munkálatok befejezésekor a tartalékkeretből fennmaradó összeget a tőkeegyenlegre kell fordítani. Ha a záráskor zsebből fizette ki a függő összeget, akkor a projekt befejezése után a pénzt megkapja.
Ez sok információ volt, ezért tegyük ezt valós számokba, hogy megértse a lényeget. A következő példát a 2018 áprilisában kiadott 26-18-6. számú körlevélben találja.
A forgatókönyv
A szerződéses eladási ár 100 000 dollár, az átalakítások és javítások 75 000 dollár, az eseménytartalék (10%) 7500 dollár, az ellenőrzés 250 dollár, az engedély 250 dollár, ami összesen 183 000 dolláros beszerzési költséget jelent. Az értékbejelentésben 180 000 dollár szerepel. Mivel az 180 000 USD kevesebb, mint 183 000 USD, ezt tekintik a bekerülési költségnek. Ezért a további 3 000 $-t önnek kell a zárásra magával vinnie. Ez nem tekinthető előlegnek, mivel a bekerülési költség nagyobb, mint a ház bejelentett piaci értéke.
B forgatókönyv
A szerződéses eladási ár 100 000 $, az átalakítások és javítások 75 000 $, az eseménytartalék (10%) 7500 $, az ellenőrzés 250 $, az engedély 250 $, ami összesen 183 000 $ bekerülési költséget jelent. Az értékbejelentésben 190 000 dollár szerepel. A kisebbik, 183 000 USD összeget használják beszerzési költségként, ami lehetővé teszi a teljes összeg finanszírozását, a finanszírozási díjjal együtt.
Amint láthatja, a lényeg az, hogy a befejezett költségnek alacsonyabbnak kell lennie, mint az Értékbejelentésnek ahhoz, hogy teljes mértékben finanszírozható legyen. Bármi, ami a NOV felett van, a záráskor zsebből származó forrásokat igényel.
Mi van akkor, ha már Öné az otthon, és szeretné újrafinanszírozni? A forgatókönyvek ugyanazok. Az egyetlen különbség, hogy a meglévő hitel refinanszírozásával teljesen ki kell fizetnie a jelenlegi jelzáloghitelét. Az újrafinanszírozás bekerülési költségének kiszámításához egyszerűen össze kell adni a meglévő hitel törlesztését, a javítások és átalakítások teljes költségét, az ellenőrzési díjakat, a címfrissítési díjakat és az engedélyeket. Ha a végösszeg meghaladja az értékbejelentést, akkor vagy zsebből kell kifizetnie a többletet, vagy csökkentenie kell a projekt költségeit. Ha a teljes összeg a Notice of Value alatt van, akkor további bónusz, hogy a zárási költségeket beforgathatja, vagy a hitel értékének 100 százalékáig készpénzt vehet igénybe.
Home Purchase Option
– Nagyszerű lehetőség az elárverezett vagy short sale
– Improve outdated homes
– New VA Home purchase that is in need of some repairs.
Home Refinance Option
-javítani egy meglévő otthont ahelyett, hogy egy új ingatlanba költözne.
-felújítás egy VA otthonra, amelynek szüksége van egy kis TLC-re.
Oké, megvan a finanszírozás, megvan a hitel – most mi van? Elkezdi a projektjét! A hitel felújításra szánt részét egy letéti letéti számlán tartják. Önnek kell igazolnia a hitelező felé, hogy a javítások ütemezetten és elfogadható módon történnek. Amint a hitelező megkapja ezeket az aktualizálásokat, folyósítja a pénzt a vállalkozójának.
Beszéljünk a vállalkozójáról. A VA felújítási hitelhez speciális követelmények kapcsolódnak azzal kapcsolatban, hogy kit alkalmazhat. Lehet, hogy ismer egy fickót, aki remek munkát végez, és történetesen a barátja, így tudja, hogy megbízható. Fontos tudni, hogy bármilyen vállalkozót is választ, annak regisztráltnak kell lennie, és érvényes VA-építői azonosító számmal kell rendelkeznie a VA-értékről szóló értesítés kiadása előtt. Az építtetővel is közvetlen kapcsolatban kell állnia. Ez azt jelenti, hogy nem lehetnek barátok vagy családtagok. Nem állhat fenn potenciális összeférhetetlenség Ön és a kivitelező között. Az építőknek legalább 100 000 $ értékű általános felelősségbiztosítással kell rendelkezniük, és részletes becslést kell adniuk a javításokról, különválasztva a munkadíjat a kellékek költségétől.
Mi történik, ha a felújítási vállalkozás közepén úgy dönt, hogy változtatni szeretne? Módosítási megbízást kell készítenie. Bármilyen változtatást elvégezhet, ameddig zsebből fizet. Bármilyen döntés, amelyet az értékbecslés elkészülte után hoz, nem vonható be az új hitelbe. Ha úgy dönt, hogy módosítást hajt végre, azt az értékbecslőnek jóváhagyásra át kell adnia, mielőtt a munka megkezdődhet. Ennek oka, hogy meg kell győződniük arról, hogy a módosítási megbízás nem csökkenti az eredeti értékbecslés értékét.
A hitelező végső felelőssége, hogy figyelemmel kísérje a projektet, és biztosítsa, hogy az a munkaterületben foglaltaknak megfelelően készüljön el. Ez elengedhetetlen ahhoz, hogy az otthon értéke megmaradjon. A munka befejezése után a hitelező visszaküldi a VA-díjas értékbecslőt az ingatlanhoz egy végső ellenőrzésre. Meggyőződnek arról, hogy a munka megfelel a minimális ingatlankövetelményeknek (MPR).
Whew! Ez nagyon sok információ volt. A legfontosabb dolgok, amiket érdemes megjegyezni, a következők.
1. A VA Felújítási Hitel lehetőséget ad Önnek arra, hogy olyan otthont vásároljon, amely némi munkát igényel, mielőtt beköltözhetne. Akár egy elárverezés alatt álló otthonra is igénybe veheti!
2. A hitel az eredeti vételárat és a felújítások, átalakítások és javítások költségeit egyetlen hitelbe foglalja össze.
3. A munkálatokat a zárás után is el lehet végezni, így nem kell zsebből fizetnie a javításokat, mielőtt beköltözhetne.
4. Bárki, aki jogosult VA Home Loanra, jogosult lesz VA Renovation Loanra is. Ez akkor is igaz, ha Ön jelenleg VA vagy hagyományos lakáshitellel rendelkezik. Ez egy tökéletes lehetőség, ha szeretné refinanszírozni és elvégezni néhány nagyon szükséges javítást a jelenlegi otthonán.