Che cos’è l’alloggio a prezzi accessibili? Quali sono le misure del governo per promuoverlo?
Che cos’è l’alloggio a prezzi accessibili?
L’alloggio a prezzi accessibili si riferisce a unità abitative che sono accessibili per coloro che hanno un reddito inferiore al reddito medio familiare. In India, l’alloggio a prezzi accessibili è previsto per le persone a basso reddito, le persone a medio reddito e le sezioni economicamente deboli che hanno livelli di reddito considerevolmente bassi (aree urbane).
L’alloggio a prezzi accessibili è una questione chiave nei paesi in via di sviluppo come l’India, dove la maggior parte della popolazione non è in grado di comprare case a causa degli alti prezzi di mercato.
L’alloggio a prezzi accessibili nel settore dell’edilizia rurale e urbana ha bisogno di politiche diverse, poiché la terra è il principale vincolo nelle aree urbane.
Necessità di promuovere un alloggio a prezzi accessibili in India
Come il nostro paese sta attraversando una transizione economica caratterizzata dalla domanda di migliori strutture abitative, c’è un crescente divario tra la domanda di case e la loro disponibilità. Sia nelle aree urbane che in quelle rurali, c’è una mancanza di strutture abitative adeguate.
Secondo il rapporto del gruppo tecnico sulla stima della carenza di alloggi urbani (2012), c’è un enorme divario nella domanda e nell’offerta di alloggi urbani sia nelle aree urbane che in quelle rurali.
Secondo il rapporto del gruppo tecnico, due categorie a basso reddito – le sezioni economicamente deboli (EWS) e il gruppo a basso reddito (LIG) rappresentano il 96% della carenza totale di alloggi in India.
Data la necessità di case e la tendenza crescente di urbanizzazione, le strutture abitative nelle aree urbane devono essere ampliate. Con l’attuale progresso dell’urbanizzazione, si prevede che circa il 40% della popolazione del paese vivrà nelle aree urbane entro il 2030.
Nel contesto della stima del fabbisogno di alloggi a prezzi accessibili, le carenze di alloggi sono calcolate (metodologia della Commissione di pianificazione) aggiungendo:
(a) l’eccesso di famiglie rispetto allo stock di alloggi,
(b) il numero di famiglie residenti in unità abitative inaccettabili
(c) quelle residenti in condizioni fisiche e sociali inaccettabili dovute al sovraffollamento e al fattore congestione e
(d) le famiglie senza casa.
Quindi, significa che c’è l’obsolescenza (delle case), il fattore di congestione e il fattore dei senzatetto nella stima della nuova domanda di alloggi.
Iniziative per alloggi accessibili
Riconoscendo l’importanza di fornire alloggi alle sezioni povere, il governo ha avviato un gruppo di misure negli ultimi quindici anni. Come inizio, il National Urban Housing and Habitat Policy (NUHHP), 2007 ha fissato l’obiettivo di un alloggio a prezzi accessibili per tutti come obiettivo chiave.
In seguito, il governo ha fissato il 2022 come anno obiettivo per realizzare questo obiettivo, facendo iniziative specifiche per la promozione degli alloggi. Due componenti del Pradhan Mantri Awas Yojana – il PMAY (Urbano) e il PMAY (Rurale) sono stati lanciati dal governo per raggiungere un alloggio per tutti entro il 2022.
PMAY (Urbano): alloggi a prezzi accessibili per i poveri urbani
Per i poveri urbani, l’obiettivo del governo è quello di costruire 20 milioni di case entro il 31 marzo 2022 sotto il Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban, che è stato lanciato nel giugno 2015.
Lo schema fornisce assistenza finanziaria agli Stati/Territori dell’Unione (UT) per sostenere le esigenze abitative di tre categorie di reddito identificate: Economically Weaker Sections (EWS), Lower Income Group (LIG) e Middle-Income Group (MIG) nelle aree urbane.
Secondo il Ministero degli alloggi e degli affari urbani, al gennaio 2019, quasi 69 lakh case sono state approvate mentre13.59 lakh di questi sono stati completati.
PMAY (Rural) -alloggi a prezzi accessibili per i poveri rurali
Il PMAY – Gramin è stato lanciato nel 2016 per costruire case a prezzi accessibili nelle zone rurali e completarlo entro 2022 (data estesa). Alla fine di gennaio 2019, quasi 1,25 crore case sono state costruite sotto lo schema.
A febbraio 2019, il gabinetto ha ridefinito l’obiettivo per PMAY-G a 1,95 crore case sotto PMAY-G Phase-II fino al 2022.
La costruzione di alloggi a prezzi accessibili sotto entrambi i programmi va bene e il governo ha costruito quasi 1.53 crore houses under the two programmes as on end January 2019.
Misure del governo per sostenere gli alloggi a prezzi accessibili
Ci sono diverse iniziative del governo alcune delle quali lavorano per aiutare i poveri a costruire nuove case. Molte delle misure di sostegno sono state lanciate nei bilanci passati. Nel bilancio dell’Unione 2017-18 il governo:
- ha concesso lo status di infrastruttura agli alloggi a prezzi accessibili- Lo status infrastrutturale aiuterà gli sviluppatori di alloggi a prezzi accessibili ad avvalersi di fondi da diversi canali, come prestiti commerciali esterni (BCE), investitori stranieri di capitale di rischio (FVCI) e investitori esteri di portafoglio (FPI).
- Aumentato il tempo per il completamento del progetto per i promotori di alloggi a prezzi accessibili dai precedenti tre anni a cinque anni;
- Dato un anno di tempo agli sviluppatori per pagare le tasse sul reddito locativo fittizio sulle unità completate ma invendute;
- Ridotto il termine per le plusvalenze a lungo termine per l’alloggio accessibile da tre a due anni;
- Rivisto i criteri di qualificazione per l’alloggio accessibile da area vendibile all’area del tappeto;
- Migliorato la struttura di rifinanziamento dalla Banca nazionale dell’alloggio (NHB) per i prestiti individuali per il segmento dell’alloggio accessibile.
Incoraggiando gli sviluppatori nel settore degli alloggi a prezzi accessibili
Per gli sviluppatori sono stati forniti diversi incentivi tra cui sussidi, benefici fiscali e, soprattutto, finanziamenti istituzionali.
Il governo ha creato un fondo dedicato agli alloggi a prezzi accessibili (AHF) nella National Housing Bank. Il fondo dedicato sarà finanziato dal deficit di prestito del settore prioritario e dalle obbligazioni interamente servite autorizzate dal governo dell’India.
Nel bilancio 2019, il governo ha fatto diverse misure di sostegno per il settore abitativo, tra cui l’esenzione sul prelievo dell’imposta sul reddito sull’affitto nozionale su una seconda casa autooccupata e ha aumentato la soglia TDS sull’affitto a Rs.2,40,000
Tassi GST ridotti per le abitazioni accessibili
Il Consiglio GST ha ridotto le aliquote d’imposta per le abitazioni accessibili, il tasso è stato portato dall’8% a solo l’1%.
Il Consiglio ha anche aumentato il valore massimo delle abitazioni accessibili a Rs 45 lakh. L’implicazione è che le case al di sotto di Rs 45 lakh saranno scambiate con un’aliquota GST dell’1%.
Nuovo limite di area del tappeto:
Le case accessibili in termini di area del tappeto sono definite come 90 mq nelle città non metropolitane e 60 mq nelle città metropolitane con un valore massimo di Rs 45 lakh in entrambi i casi.
Sforzi della RBI per le case accessibili
Secondo le misure di incentivazione della RBI, il costo delle proprietà residenziali accessibili dovrebbe essere inferiore a 65 lakh nelle città metropolitane e 50 lakh nelle non metropolitane.
La definizione della banca centrale si basa sui prestiti concessi dalle banche alle persone per la costruzione di una casa e l’acquisto di appartamenti.
La RBI ha permesso alle banche di emettere obbligazioni a lungo termine (con scadenza minima di 7 anni) per finanziare i prestiti alle abitazioni a prezzi accessibili.
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