Cosa sono i punti di sconto ipotecari e come funzionano?
Cosa sono i punti ipotecari?
I punti ipotecari o “punti di sconto” permettono di pagare di più in costi di chiusura in cambio di un tasso ipotecario inferiore. Questo significa che avreste una tassa iniziale più grande ma un pagamento mensile più basso per tutta la durata del vostro prestito.
In genere, il costo di un punto di ipoteca equivale all’1% dell’importo del prestito, e questo singolo punto abbassa il tasso di interesse di circa lo 0,25%.
Per esempio, se l’importo del prestito è 300.000 dollari e ti viene offerto un tasso di ipoteca del 3%, potresti comprare un punto di sconto per 3.000 dollari per ottenere invece un tasso di interesse del 2,75%.
Se avete intenzione di mantenere il prestito a lungo termine, i punti ipoteca sono un ottimo modo per risparmiare denaro per tutta la durata del prestito.
Controlla i tuoi tassi ipotecari (26 marzo 2021)
In questo articolo (Passa a…)
- Come funzionano i punti ipoteca
- Come i punti ipoteca influenzano il tuo tasso di interesse
- Sono punti sconto che valgono?
- Punti ipoteca ‘negativi’ (zero costi di chiusura)
- I punti ipoteca sono deducibili dalle tasse?
- Quali sono i tassi ipotecari di oggi?
Come funzionano i punti ipotecari
Quando controllate i tassi ipotecari attuali dagli istituti di credito, vedrete spesso tre numeri diversi elencati: tasso di interesse, TAEG e “punti”.
I punti – chiamati anche “punti ipotecari” o “punti di sconto” – sono tasse specificamente usate per acquistare il vostro tasso.
Ogni punto di sconto costa l’1% della dimensione del vostro prestito e tipicamente abbassa il vostro tasso di mutuo di circa lo 0,25%.
Questo significa che quando state guardando un preventivo di tasso che include punti, dovreste pagare un extra in anticipo per ottenere effettivamente il tasso mostrato.
Per esempio, immaginate di accendere un mutuo di 300.000 dollari. Ecco come potrebbe apparire il tuo tasso di interesse con e senza punti ipoteca:
| Punti Ipoteca | Costo iniziale per acquistare punti | Tasso d’interesse | Totale interesse pagato in 30 anni |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155,300 |
I tassi di interesse mostrati sono solo a scopo di esempio. Il tuo tasso ipotecario e le tue spese varieranno. Ottieni una stima personalizzata del tasso qui.
Il costo dell’acquisto di punti di sconto si aggiunge rapidamente. Ma come potete vedere nell’esempio qui sopra, il risparmio a lungo termine può essere sostanziale.
Tuttavia, se avete intenzione di rimanere in casa solo pochi anni, il costo iniziale dell’acquisto di punti ipoteca potrebbe facilmente superare il risparmio che effettivamente “fareste” comprando il vostro tasso. Assicuratevi di considerare la quantità di tempo che pensate di mantenere il vostro prestito prima di decidere se pagare o meno i punti di sconto.
Su un settlementstatement, i punti di sconto sono a volte etichettati “Discount Fee” o “MortgageRate Buydown. “Sono diversi dai “origination points” che sono le tasse di una banca per impostare il vostro prestito.
Controlla i tuoi tassi ipotecari (26 marzo 2021)
Come i punti di sconto influenzano il tuo tasso ipotecario
Quando i punti di sconto sono pagati, la banca raccoglie una tassa una tantum alla chiusura in cambio di un tasso di interesse più basso per tutta la vita del prestito.
Tuttavia, la dimensione della tua riduzione del tasso di interesse varia a seconda della banca.
Questa è una delle ragioni per cui è importante fare shopping per il tuo miglior tasso ipotecario. Diverse banche offriranno diverse serie di sconti in cambio del pagamento di punti.
Come regola generale, pagare un punto di sconto abbassa un tasso ipotecario quotato di 25 punti base (0,25%). Tuttavia, pagare due punti di sconto non sempre abbassa il tasso di 50 punti base (0,50%), come ci si aspetterebbe.
Nemmeno pagare tre punti di sconto abbassa necessariamente il tasso di 75 punti base (0,75%).
Ecco un esempio di come i punti di sconto possono funzionare su un mutuo di 100.000 dollari:
- 3,50% con 0 punti di sconto.Pagamento mensile di 449 dollari.
- 3,25% con 1 punto di sconto.Pagamento mensile di 435 dollari. Costo iniziale di $1,000
- 3.00% con 2 punti di sconto. Pagamento mensile di $422. Costo iniziale di $2,000
Le stime di pagamento non includono le tasse sulla proprietà immobiliare o l’assicurazione dei proprietari di casa. Includono solo il capitale e l’interesse del mutuo.
Perché forniscono un tasso di interesse più basso, i punti di sconto abbasseranno i vostri pagamenti mensili del mutuo per la vita del prestito. Tuttavia, avreste bisogno di tempo per i vostri tassi bassi per tradursi in risparmi reali.
Inoltre, le banche considerano questo pagamento come “interesse ipotecario prepagato”, che è deducibile dalle tasse per i contribuenti idonei. Quindi, per alcuni mutuatari, c’è un ulteriore vantaggio fiscale nell’acquisto di punti.
Tuttavia, non si paga per i punti di sconto per ottenere il vantaggio fiscale. Si paga per ottenere l’abbattimento del tasso ipotecario.
I punti di sconto ipotecario valgono la pena?
Nell’esempio di cui sopra, il richiedente del mutuo risparmia 14 dollari al mese per ogni 1.000 dollari spesi per i punti del mutuo. Per recuperare l’intero costo di 1.000 dollari dei punti, l’acquirente avrebbe bisogno di fare 71 pagamenti mensili regolari. Questo richiederebbe quasi sei anni.
Gli esperti di finanza domestica chiamano il tempo necessario per recuperare il costo iniziale il “punto di pareggio”.
Ogni prestito ipotecario avrà il suo punto di pareggio per l’acquisto di punti.
Se avete intenzione di rimanere nella vostra casa oltre il punto di pareggio e – questa è la chiave! – se non pensate di rifinanziare prima del punto di pareggio, pagare i punti può essere una buona idea.
Più a lungo rimanete nella casa oltre il punto di pareggio, più risparmierete perché la riduzione del tasso di interesse continua a generare risparmi mensili finché avete il prestito.
Vendere la vostra casa o rifinanziare il mutuo prima del suo punto di pareggio può rendere i punti di sconto uno spreco di denaro. In questo caso, fareste meglio a mettere i soldi verso il vostro acconto per aumentare il vostro patrimonio netto.
Secondo Freddie Mac, il tipico mutuo ipotecario a tasso fisso di 30 anni ha tra 0,5 e 0,7 punti di sconto.
I mutui a tasso variabile tendono a portare meno punti perché gli acquirenti di case ARM intendono vendere o rifinanziare prima. I punti si ripagano solo se si mantiene il prestito abbastanza a lungo per realizzare il risparmio dalla riduzione del tasso di interesse.
Come i punti ipotecari influenzano il TAEG
Le banche a volte usano uno strumento per lo shopping ipotecario conosciuto come “TAEG” per far sembrare un prestito con punti di sconto più attraente di quanto non sia in realtà.
APR, che sta per AnnualPercentage Rate, è un calcolo che ha lo scopo di mostrare il costo a lungo termine della detenzione di un mutuo; e pagare punti abbassa i costi a lungo termine sotto forma di un tasso di mutuo più basso.
Ma l’APR presuppone anche che tu tenga il tuo prestito per 30 anni. Molto spesso, non lo farete, il che annulla la matematica APR.
Questo è il motivo per cui è importante ricordare che il vostro APR non è il vostro tasso ipotecario. Il vostro tasso ipotecario è il vostro tasso ipotecario.
Confrontare le stime di prestito usando il metodo “APR più basso” è raramente un buon piano. Usa i punti di sconto contro di te.
Se non ti è chiaro quanto pagherai per prendere in prestito, chiedi al tuo agente di prestito di guidarti attraverso il tuo preventivo di prestito o un disclaimer di verità nel prestito.
Punti di sconto “negativi” (prestiti a costo zero)
Un altro aspetto utile dei punti di sconto è che i prestatori a volte li offrono al contrario.
Invece di pagare punti di sconto al fine di ottenere l’accesso a tassi ipotecari più bassi, è possibile ricevere punti dal vostro prestatore e utilizzare il contante topay per i costi di chiusura e le tasse associate con la vostra casa loan.
Il termine tecnico per reversepoints è un “rebate.”
I richiedenti di mutuo possono tipicamente ricevere fino a 5 punti in sconto. Tuttavia, più alto è il tuo sconto, più alto è il tuo tasso ipotecario.
Qui c’è un esempio di come i punti di sconto possono funzionare su un mutuo di $100,000 con un termine di 30 anni:
- 3.50% con 0 punti di sconto.Pagamento mensile di $449
- 3.75% con 1 punto di sconto ‘negativo’. Pagamento mensile di $463. Credito di $1,000 verso i costi del prestito
- 4.00% con 2 punti di sconto ‘negativi’. Pagamento mensile di $477. Credito di $2,000 verso i costi del prestito
Le stime di pagamento non includono le tasse sulla proprietà immobiliare o l’assicurazione dei proprietari di casa. Includono solo il capitale e l’interesse del mutuo.
I proprietari di case possono usare sconti per pagare alcuni, o tutti, i costi di chiusura del loro prestito. Quando si utilizza arebate per pagare tutti i costi di chiusura, è noto come uno zero-closing costmortgage loan.
Zero-closing costo mutui reducethe quantità di denaro contante richiesto alla chiusura. Gli sconti del prestatore possono coprire le spese bancarie, come le commissioni di origine insieme ai costi di chiusura addebitati da terzi.
Gli acquirenti che stanno usando mutui a basso o nessun pagamento verso il basso possono trovare questa opzione attraente – soprattutto se sono preoccupati di mantenere i soldi nei risparmi per le emergenze o altri eventi della vita.
Quando si fa un zero-closing costrefinance, si può rimanere il più liquido possibile con tutto il vostro denaro in banca.
Gli sconti possono essere buoni per il rifinanziamento, anche.
Utilizzando gli sconti, i costi di chiusura completa di un prestito possono essere ‘rinunciati,’ permettendo al proprietario di casa di rifinanziare senza aumentare il loro importo del mutuo.
Quando i tassi ipotecari sono in calo, i mutui a costo zero di chiusura sono un modo eccellente per abbassare il vostro tasso senza pagare tasse più e più volte. Potreste potenzialmente rifinanziare tre volte in un anno o più e non pagare mai commissioni alla banca.
I punti del mutuo sono deducibili dalle tasse?
I punti di sconto possono essere deducibili dalle tasse, a seconda di quali deduzioni si richiedono sulle vostre tasse federali.
Per ammortizzare i punti di sconto, o qualsiasi altro pagamento di interesse ipotecario qualificante, dovreste avere bisogno di itemizzare le vostre deduzioni usingSchedule A del modulo 1040.
Se prendete la deduzione standard, non sarete in grado di dedurre gli interessi ipotecari o i punti ipotecari.
I punti di sconto pagati su un prestito ipotecario per l’acquisto di una casa possono essere deducibili al 100% nell’anno in cui sono pagati. I punti di sconto su un prestito ipotecario di rifinanziamento non possono.
La deduzione fiscale per i punti pagati su un prestito di rifinanziamento è distribuita sulla durata del prestito. Un proprietario di casa che paga punti su un prestito ipotecario di 30 anni può richiedere 1/30 dei punti pagati come deduzione annuale.
Consultate sempre un professionista prima di fare la dichiarazione. Questo sito web non dà consigli fiscali. Fate sapere al vostro preparatore fiscale se volete ammortizzare i pagamenti degli interessi ipotecari e i punti di sconto.
Quali sono i tassi ipotecari di oggi?
I tassi ipotecari di oggi sono ai minimi storici. I punti ipotecari permettono ai mutuatari di comprare il loro tasso di interesse ancora di più, il che può generare enormi risparmi.
Tuttavia, i punti ipoteca non sono sempre validi. E se si sceglie di non pagare per loro, è ancora probabile ottenere un grande affare nell’ambiente ultra-basso di oggi.
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