Il processo completo di vendita allo scoperto

Il processo completo di vendita allo scoperto

Il processo di vendita allo scoperto può confondere alcuni acquirenti e venditori di case. Può essere difficile spiegare come nasce una vendita allo scoperto, e il processo per ricevere l’approvazione da un prestatore può essere lungo.

Un venditore e una casa devono entrambi soddisfare determinati criteri per essere venduti allo scoperto. Tutte le informazioni riguardanti le finanze del venditore e il valore della casa dovranno essere raccolte e presentate al prestatore insieme ad altri elementi in un pacchetto, oltre ad avere un potenziale acquirente.

Definizione di una vendita allo scoperto

Quando un prestatore approva una vendita allo scoperto, sta accettando di vendere la proprietà per meno del saldo del mutuo in essere nei suoi confronti.

I prestatori generalmente approvano solo vendite allo scoperto quando il pignoramento sembra essere inevitabile. Con una vendita allo scoperto, il creditore non deve riprendersi la proprietà e sostenere le spese di mantenimento fino a quando non può essere venduta. Evitano anche di rischiare che la proprietà non si venda di nuovo ad un prezzo abbastanza alto da recuperare le loro perdite – come è più che probabile in un pignoramento.

Le vendite all’asta per pignoramento sono generalmente molto più basse del valore di mercato di una proprietà. Una vendita allo scoperto è una possibilità per il creditore di ricevere più di quanto avrebbe in un pignoramento, ma non vogliono nemmeno rilasciare alcun obbligo ipotecario a prezzi stracciati.

Il processo tipico

Questo è il tipico processo di vendita allo scoperto da parte della banca, una volta ricevuto il pacchetto del venditore:

• Ricevono il ricevimento del file. Questo può richiedere più di 10 giorni; a volte è un mese o più.
• Viene assegnato un negoziatore, il che può richiedere fino a 30 giorni.
• Viene ordinata una broker price option (BPO), dove un broker genera un’opinione educata sul valore della casa.Le banche generalmente rifiutano di condividere i risultati del BPO.
• Un secondo negoziatore potrebbe essere assegnato, prendendo altri 30 giorni.
• Il file viene inviato per la revisione in base all’accordo di pooling e servizi. Anche questo può richiedere fino a 30 giorni.
• La banca potrebbe poi richiedere che tutte le parti firmino un affidavit “arm’s-length”, che è un documento firmato dall’acquirente e dal venditore che dichiara che nessuna parte conosce l’altra, né esiste alcun tipo di relazione preesistente tra i due.
• La banca emetterà poi una lettera di approvazione della vendita allo scoperto se la vendita è approvata.

Le basi per il venditore

Sebbene ci siano più di alcuni requisiti per qualificarsi per una vendita allo scoperto, le banche generalmente concedono vendite allo scoperto per due motivi. Uno, il venditore deve trovarsi in difficoltà finanziarie e due, non c’è abbastanza equità nella casa per pagare il mutuo dopo i costi di chiusura.

Alcuni esempi di difficoltà includono la riduzione del reddito da disoccupazione, divorzio, un’emergenza medica, fallimento, o la morte dell’unico fornitore di reddito.

Il venditore deve preparare un pacchetto finanziario da presentare alla banca di vendita allo scoperto. Ogni banca ha le sue linee guida, ma la procedura è simile da banca a banca.

Il pacchetto del venditore

Il pacchetto di vendita allo scoperto del venditore sarà molto probabilmente composto da:

• Una lettera di autorizzazione per il vostro agente a parlare con la banca.
• Una dichiarazione preliminare di chiusura.
• Una dichiarazione finanziaria completata o una richiesta di assistenza ipotecaria (RMA).
• Una lettera di difficoltà del venditore.
• Le dichiarazioni dei redditi per i due anni precedenti.
• W-2s per i due anni precedenti.
• Le buste paga per gli ultimi 30 giorni.
• Due mesi di estratti conto.
• Un’analisi di mercato comparativa o una lista di vendite recenti comparabili nella zona.

Scrivere un’offerta e presentarla alla banca

Come acquirente, chiedete al vostro agente una lista di vendite comparabili prima di scrivere un’offerta di vendita allo scoperto. La banca vorrà ricevere un’offerta il più vicino possibile all’importo dovuto.

Il prezzo di vendita allo scoperto potrebbe non riflettere il valore di mercato. Infatti, la proprietà potrebbe essere valutata al di sotto delle vendite comparabili nel tentativo di incoraggiare offerte multiple. Alcune vendite allo scoperto possono iniziare prima di un’offerta, ma le banche più spesso iniziano la procedura al ricevimento di un’offerta d’acquisto accettata.

Dopo che il venditore accetta l’offerta, l’agente immobiliare invierà alla banca il contratto di vendita, l’offerta d’acquisto eseguita, la lettera di pre-approvazione dell’acquirente, una copia dell’assegno di caparra e la prova dei fondi. Presenteranno anche il pacchetto di vendita allo scoperto del venditore.

Il processo di vendita allo scoperto sarà ritardato se il pacchetto è incompleto. Potrebbero non rispedirvelo, cercando di ridurre il più possibile i costi per loro stessi.

La banca

Gli acquirenti potrebbero aspettare molto tempo per ottenere una risposta di vendita allo scoperto da una banca. È importante che l’agente immobiliare chiami regolarmente la banca e prenda nota dei progressi.

Alcune vendite allo scoperto vengono approvate in due-otto settimane. Altre possono richiedere da 90 a 120 giorni in media. Un ottimo agente di vendite allo scoperto può aiutare ad accelerare un po’ il processo tenendosi informato sui progressi dell’offerta e tenendo la banca responsabile.

Contattare la banca almeno una o due volte alla settimana è imperativo. Riconoscere il comportamento di negoziatori incompetenti e richiedere una sostituzione è spesso necessario. Non abbiate mai paura di difendere voi stessi, o di intensificare le vostre azioni nella catena di gestione della banca.

Alcuni consigli finali

I compratori potrebbero stancarsi di aspettare l’approvazione della vendita allo scoperto e minacciare di tirarsi indietro se non ricevono una risposta entro un determinato periodo di tempo. Il processo può essere frustrante – sia l’acquirente che gli agenti del venditore possono avere bisogno di lavorare per rassicurare l’acquirente e il venditore che la pazienza è necessaria, in quanto l’attesa può essere lunga.

Un agente di lista spesso avrà una certa idea di quando l’approvazione arriverà quando il file viene inviato per la revisione finale. A quel punto, gli acquirenti potrebbero voler iniziare il processo di prestito e altre due diligenze in modo da avere un vantaggio nel caso in cui la banca permetta solo poche settimane per chiudere.