La pandemia sta causando un boom del mercato immobiliare di Las Vegas o una bolla? | Nevada Public Radio
Gli sviluppatori stanno vedendo vendite record di case a Las Vegas e i prezzi delle case hanno raggiunto il massimo storico a giugno a causa di un’impennata nelle rivendite.
Alcuni esperti dicono che la pandemia di coronavirus è al centro di tutto ciò, ma potrebbe anche essere semplicemente l’abbassamento dei tassi di interesse.
Jonathan Gedde è il CEO di SimpliFi Mortgage. Ha detto che l’impennata nelle vendite è una combinazione di fattori, ma uno dei più importanti è i tassi di interesse storicamente bassi.
I tassi di interesse sono determinati da acquirente a acquirente, ha detto, ma qualcuno con grande credito e un sacco di soldi da mettere in un acconto potrebbe ottenere un tasso di interesse nella gamma del 2 per cento e quelli con alcuni dings sul loro rapporto di credito e più piccolo acconto potrebbe ottenere qualcosa nella gamma del 3 per cento.
Oltre ai tassi di interesse, l’attrattiva di vivere nel Nevada meridionale sta portando le persone qui.
“Stiamo crescendo come popolazione”, ha detto Gedde, “Nel 2019, credo, era poco più di 10.000 persone al mese di crescita netta della popolazione, che è un numero enorme.”
Con questi fattori, più gli sforzi del governo per mantenere il denaro che scorre nell’economia e le persone nelle loro case con programmi di forbearance del mutuo ampliati, non vede un motivo per un calo dei prezzi delle case.
“Non vedo alcun tipo di flessione nell’alloggio”, ha detto, “Non avremo un numero massiccio di pignoramenti.”
Supporto viene da
John Benedict è un avvocato e un professore aggiunto per il Lied Center for Real Estate della UNLV. Ha concordato che la crescita della popolazione e i buoni tassi di interesse stanno guidando la domanda.
“Penso che più pensionati stanno arrivando online solo per la demografia dei Baby Boomers”, ha detto, “Il nostro sistema di assistenza sanitaria è diventato sempre più forte, quindi ci sono un sacco di ragioni positive per trasferirsi e vivere qui.”
Ma non è d’accordo che Las Vegas potrebbe non vedere un calo dei prezzi delle case.
“Penso che gli indicatori economici siano misti”, ha detto Benedict, indicando il massiccio numero di licenziamenti che la regione ha subito, “Personalmente mi aspetto qualche correzione, ma niente come abbiamo visto nel 2008, 2009, 2010, quando era solo una caduta libera.”
La Grande Recessione si sofferma ancora nella mente della maggior parte degli abitanti del Nevada meridionale. Il crollo immobiliare ha causato migliaia di persone a perdere le loro case per pignoramento e ha costretto altre migliaia di persone a vendere allo scoperto.
Tuttavia, né Benedict né Gedde credono che il mercato sia diretto verso una bolla immobiliare e un crollo come la Valle ha visto durante la recessione.
Per una cosa, Gedde ha notato che alcune delle opzioni di prestito che hanno messo la gente nei guai finanziari non sono più disponibili.
“I tassi di cui stiamo parlando oggi sono su mutui a tasso fisso di 30 anni che sono completamente ammortizzati, assicurati dal governo, sostenuti dal governo”, ha detto, “Questi sono i prestiti standard di pane e burro che sono stati in giro per molti, molti decenni.”
In aggiunta a questo, Benedict ha detto che il governo sta facendo di più per mettere soldi nell’economia questa volta che ha fatto quando la Grande Recessione ha colpito.
“Avete il Congresso che non ha aspettato ad agire questa volta, permettendo il programma di forbearance, mettendo un sacco di soldi in circolazione per sostenere l’economia e lasciarli andare direttamente al lavoratore medio in modo che la persona possa soddisfare i propri obblighi”, ha detto.
Benedict ha detto che il programma di forbearance, in particolare, sta aiutando a mantenere l’economia in esecuzione e mantenere le persone nelle loro case.
In base al programma, le persone che sono state colpite dalla pandemia di coronavirus possono negoziare con il loro creditore ipotecario per rimandare i pagamenti per sei mesi e se sono ancora colpiti dopo quel periodo di tempo, possono chiedere altri sei mesi.
L’obbligo del mutuo non scompare, ma i proprietari di casa possono affrontare quei pagamenti sul retro del periodo di tempo del mutuo.
Una cosa che un proprietario di casa non può fare mentre sono in forbearance è rifinanziare la loro casa, che Gedde suggerisce alle persone che possono – fare – con un avvertimento.
“Si tratta davvero della combinazione di quanto stai risparmiando in relazione alla spesa del prestito”, ha detto, “Il punto di pareggio, cioè il risparmio del pagamento mensile, il costo del prestito diviso per il risparmio del pagamento mensile ti dice quanto tempo ci vuole per recuperare il rifinanziamento che è quello che dovrebbero davvero guardare.”
Ha detto che i proprietari di casa dovrebbero avere il prestito per almeno il tempo necessario per rompere anche dal processo. Gedde ha detto che generalmente le persone stanno vedendo un punto di pareggio di circa 12 mesi, il che lo rende utile per un sacco di persone.
Nessuno sa per quanto tempo i tassi di interesse rimarranno bassi, ha detto, ma non saranno al 2 per cento in 10 anni.
“Timing the market is a little bit of a fool’s errand when it comes to both the real estate market and the interest rate market. Non avrete mai la situazione perfetta nel giorno più basso di entrambi”, ha detto Gedde.
Ha detto che se vi piace la casa che avete scelto e siete a vostro agio con il prestatore, allora comprate la casa.
Perché c’è così tanta incertezza in questo momento, Benedict ha detto che gli acquirenti di case dovrebbero parlare con gli sviluppatori di ciò che è noto come forza maggiore, che è il termine legale per un atto di Dio.
“È giusto chiedere a un costruttore, ‘Possiamo avere un accordo che se non posso ottenere il finanziamento o non posso completare questa vendita o perdo il mio lavoro a causa di una forza maggiore, vengo sollevato da questo contratto'”
Ha detto di aver visto questo tipo di linguaggio in tutti i tipi di contratti a causa della pandemia e dei suoi effetti.