Prestiti FHA 203k: Come funziona? | Requisiti 2021

Prestiti FHA 203k: Come funziona? | Requisiti 2021

Hai trovato una casa che ti piace, ma è in cattive condizioni? Il prestito 203k può essere un modo perfetto per acquistare una casa che è un po ‘ruvida intorno ai bordi.

Il prestito di riabilitazione FHA 203k è diventato una scelta popolare di prestito nel mercato di oggi, dove molte case hanno bisogno di un po’, o molto, di TLC.

Il prestito 203k permette ad un acquirente di finanziare il prezzo di acquisto della casa e i costi di ristrutturazione – tutto con un unico prestito. Nessun rimescolamento prima della chiusura cercando di riparare la casa in modo che la banca gliela presti. Non si batte il marciapiede alla ricerca di un secondo mutuo per finanziare le riparazioni. Non si vive con un tetto che perde per cinque anni mentre si risparmiano i soldi per ripararlo. Un prestito 203k può prendersi cura di queste riparazioni e di più con una sola operazione di prestito.

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In questo articolo:

• Panoramica del programma Streamline 203k
• Lista delle riparazioni consentite
• Processo del prestito 203k
• Discrizione dei costi 203k
• Massimo importo del mutuo
• 203k requisiti dell’offerta dell’appaltatore
• valutazione 203k
• I nostri prestatori FHA raccomandati

Due tipi di prestiti FHA 203k

È importante notare che ci sono due sub-tipi di programma di prestito 203k: il 203k completo e lo Streamline 203k.

In questo articolo, ci concentreremo principalmente sul prestito Streamline 203k, dal momento che è il tipo più popolare, e sarà adatto alla maggior parte dei proprietari di casa che stanno cercando di acquistare un fixer-upper. Inoltre, molti altri prestatori offrono il programma Streamline 203k.

Parlate con un prestatore del programma FHA 203k.

Queste sono alcune differenze di base tra i sottotipi 203k:

Streamline 203k:

• Non sono permesse modifiche strutturali
• Massimo $35,000 possono essere finanziati per riparazioni

Full 203k:

• Le modifiche strutturali sono permesse. Infatti, la casa può essere livellata e ricostruita. (Se una casa viene demolita, una parte del sistema di fondamenta esistente deve rimanere sul posto.)
• Nessun limite massimo di riparazione finché l’intero prestito è al di sotto dell’importo massimo del prestito FHA per la regione.

Panoramica del programma Streamline 203k

Questo prestito è perfetto per qualcuno che già si qualifica per un prestito FHA, ma finisce per trovare una casa che non si qualifica per il finanziamento FHA così com’è. Il prestito 203k aiuta il mutuatario ad aprire un prestito per pagare il prezzo di acquisto della casa, più il costo dei miglioramenti domestici. Gli acquirenti finiscono con un prestito FHA a tasso fisso, e una casa che è in una forma molto migliore di quando l’hanno trovata.

L’aspetto più importante dello Streamline 203k è la quantità di denaro che si può finanziare per le riparazioni, che arriva fino a $35.000.

Tuttavia, fate attenzione che la vostra offerta non vada molto oltre i $30.500. Questo perché ci sono dei “costi morbidi” extra – spese di ispezione, spese extra per la stipula del contratto e imprevisti – che mangiano circa $4.000 a $5.000 dell’importo consentito. Vedi la nostra sezione 203k Fees qui sotto e scarica il 203k Worksheet che mostra questi “soft costs.”

Il prestito 203k stabilisce un conto vincolato per i costi di riparazione. Questo permette al prestito di chiudere prima che la costruzione sia iniziata. Questo è importante perché la maggior parte dei venditori non permette che la costruzione sia fatta prima della chiusura della vendita. Né è una buona idea per gli acquirenti di affondare soldi in una casa che non è ancora loro. Questo è spesso una tentazione perché molte case hanno bisogno di riparazioni per ottenere il finanziamento.

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Il prestito 203k stabilisce un conto di garanzia che tiene il denaro in modo che l’appaltatore possa essere pagato per metà dei costi di riparazione in anticipo, e per metà quando tutto il lavoro è completo. Questo assicura che il contratto abbia abbastanza soldi per iniziare, ma che non abbandoni il progetto prima del completamento.

I costi di riparazione sono determinati da un’offerta definitiva, fissata in pietra prima della chiusura del prestito. Per riparazioni per un totale di più di $15,000, un ispettore 203k si assicura che il lavoro sia completo secondo gli standard FHA quando tutto il lavoro è completato. Se il costo totale delle vostre riparazioni è inferiore a $15,000, non avrete bisogno di avere il lavoro completato ispezionato.

La casa che viene acquistata deve avere almeno 1 anno. Questo ha senso, perché normalmente le case con meno di un anno non hanno bisogno di una riabilitazione significativa. Inoltre, la casa deve essere acquistata come residenza occupata dal proprietario dell’acquirente, proprio come con qualsiasi prestito FHA.

Oltre ad avere un conto di garanzia per le riparazioni, il prestito 203k funziona molto come un prestito d’acquisto FHA standard. La maggior parte delle persone che si qualificano per il FHA standard possono qualificarsi per un prestito Streamline 203k.

Più: Guida completa ai prestiti per la ristrutturazione della casa

Perché fare un 203k? Ne vale la pena?

Il prestito 203k può dare all’acquirente un vantaggio per uscire in cima per quanto riguarda l’equità. Molte case che hanno bisogno di riparazioni sono scontate più di quanto queste riparazioni costino effettivamente. La ragione è che il numero di acquirenti che vogliono prendere un fixer-upper è significativamente inferiore alla quantità di acquirenti che vogliono un move-in casa pronta. Inoltre, la maggior parte dei tipi di finanziamento non sono disponibili per queste case. Il venditore ha bisogno di un compratore 203k o di un compratore in contanti. I venditori devono ridurre il loro prezzo in modo significativo per attirare questi acquirenti.

Il prestito FHA 203k è un programma sostenuto dalla Federal Housing Administration, progettato per aiutare gli acquirenti a ottenere queste case.

Il prezzo più basso significa spesso, l’acquirente può acquistare la casa, pagare per le riparazioni, e avere un’equità immediata. Questo può renderlo un’opzione attraente per gli acquirenti della prima casa. Ogni casa e situazione è diversa, ma con un po’ di aiuto dal vostro agente immobiliare e dall’appaltatore, potete determinare il valore futuro della casa rispetto al costo totale per acquisire e riparare la casa.

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Lista Streamline 203k delle riparazioni ammissibili e non ammissibili

Molti acquirenti sono sorpresi di ciò che il 203k permette loro di fare. Questo prestito può essere usato solo per scopi cosmetici, non solo quando una casa è in grave degrado. Si può rimodellare una cucina o un bagno, aggiungendo servizi come piani di lavoro in granito ed elettrodomestici di fascia alta. Le riparazioni non devono nemmeno essere necessarie per rendere la casa idonea al finanziamento FHA. In altre parole, se una casa ha una cucina funzionale, ma è obsoleta, l’acquirente potrebbe usare un prestito 203k per rimodellare armadi e ripiani, aggiornare gli elettrodomestici, e simili, con un prestito 203k.

Tenete a mente che le riparazioni non possono essere strutturali quando si usa lo Streamline 203k. Questo significa che fondazioni, muri portanti, ecc. non possono essere alterati.

Se la proprietà che state guardando ha bisogno di riparazioni strutturali per qualificarsi per il finanziamento, dovrete usare un 203k completo invece di uno Streamline 203k, o trovare un’altra proprietà.

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Riparazioni accettabili Streamline 203k:

• Tetti, grondaie e pluviali
• HVAC, Impianti idraulici & Elettrici
• Miglioramenti per l’accessibilità delle persone disabili
• Stabilizzazione delle vernici a base di piombo
• Riparazioni per l’eliminazione della muffa/termiti
• Rimozione dell’amianto (deve essere fatta da un esperto di amianto con licenza)
• Finitura/rimodellamento di scantinati (nonstrutturale)
• Riparazione del sistema fognario/pozzo
• Pavimentazione (non includendo il sottopavimento che è considerato strutturale)
• Ristrutturazione della cucina/bagno
• Pittura
• Pittura
• Acquisto e installazione di elettrodomestici
• Lanscaping

Chiedi ad un ufficiale di prestito circa le voci di riparazione FHA 203k da te proposte.

203k Riparazioni non consentite

Ci sono alcune amenità che la FHA considera come oggetti di “lusso” o oggetti non permanentemente affissi alla casa, che non sono consentiti:

• Barbecue pits
• Bathhouses
• Dumbwaiters
• Terme esterne, saune, terme
• Camini esterni (anche se i camini interni sono permessi)
• Piscine
• Piscine satellitari
• Campi da tennis
• Alterazioni per migliorare l’uso commerciale della proprietà

Il processo del prestito FHA 203k

Ecco una ripartizione del processo generale del prestito 203k:

1. L’acquirente trova una casa che gli piace, ma è in rovina.
2. L’acquirente parla con il suo professionista dei prestiti FHA 203k. Anche se sono stati pre-approvati per un normale finanziamento FHA o convenzionale, hanno molto probabilmente bisogno di essere riapprovati per un prestito 203k. Il professionista del prestito rilascia un’altra pre-approvazione basata sul prezzo d’acquisto stimato e sui costi di riparazione, più altre spese relative al 203k.
3. L’acquirente troverà un appaltatore generale per elaborare un’offerta dettagliata di tutte le riparazioni. Quando l’offerta è completa, l’acquirente e il creditore ne ricevono una copia.
4. Viene ordinata una perizia, che rifletterà il futuro valore stimato della casa. L’offerta finale è usata dal perito per determinare ciò che la casa varrà una volta che tutti i lavori saranno completati.
5. Il prestatore sottopone l’offerta, la perizia e tutta la documentazione sul reddito, il credito e il patrimonio del mutuatario alla sottoscrizione.
6. Il sottoscrittore rilascia un’approvazione, di solito con le condizioni necessarie all’acquirente e all’appaltatore.
7. Una volta ricevute tutte le condizioni, l’acquirente firma i documenti finali del prestito. Il prestatore finanzia il prestito. Parte dei fondi del prestito sono messi in un conto di garanzia, che tiene i soldi per le riparazioni.
8. Il 50% dei costi di riparazione sono emessi all’appaltatore in anticipo. L’altro 50% sarà pagato all’appaltatore quando tutto il lavoro sarà completato.
9. L’appaltatore ha sei mesi per completare il lavoro.
10. Quando il lavoro è completo, i rimanenti costi di riparazione sono rilasciati all’appaltatore.
11. Il conto fiduciario è chiuso. L’acquirente ha una casa che è completa al 100%, e un prestito con un tasso di interesse che ha coperto il prezzo di acquisto originale e tutti i costi di riparazione.

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Chi si qualifica per un FHA 203k?

In genere, la maggior parte delle persone che si qualificano per un prestito FHA standard possono qualificarsi per un prestito 203k, purché l’importo del prestito 203k non sia significativamente superiore alla pre-approvazione originale dell’acquirente. Il prestatore può addebitare un tasso di interesse più alto o spese più elevate per il prestito 203k, quindi assicuratevi con il vostro professionista del prestito che siate ancora qualificati.

203k Ripartizione dei costi

Qui ci sono alcune spese extra che potete aspettarvi di pagare con un prestito 203k:

• 203k Spese di ispezione: 2 ispezioni a $150 ciascuna. Queste assicurano che il lavoro sia fatto secondo gli standard FHA.
• 203k Tassa di aggiornamento del titolo: $150. Questa tassa protegge il titolo nel caso in cui il costruttore metta qualche pegno sulla proprietà per il pagamento contestato riguardante i lavori di costruzione della casa. Se qualsiasi pegno è posto sulla casa, questa tassa assicura che il prestito FHA rimarrà in prima posizione sul titolo.
• 203k Tassa supplementare d’origine: 1,5% dei costi di riabilitazione, o $350, a seconda di quale è maggiore. Questa tassa viene addebitata per il lavoro extra coinvolto nella creazione e gestione del conto fiduciario.
• 203k Riserva di contingenza: Questo è di solito il 10% dell’offerta finale di riparazione, ma può arrivare fino al 20%. Questo è tenuto nel conto vincolato 203k in caso di superamento dei costi del progetto.

Per un esempio di ripartizione di tutte le spese, vedere la sezione HUD-92700 qui sotto.

Che cosa succede se supero il limite dei costi di riparazione?

Se sembra che lei supererà circa $30,500 in riparazioni, veda se alcune delle sue riparazioni si qualificano per il programma EEM (Energy Efficient Mortgage). Se è così, il vostro prestatore può permettervi di superare il limite 203k per l’ammontare dei costi ammissibili EEM, purché siano sotto il limite EEM, tipicamente $8000.

Se le vostre riparazioni non si qualificano per EEM e la vostra offerta è oltre il limite 203k, dovrete rimuovere gli elementi di riparazione dalla vostra offerta. Non vi è permesso di portare contanti alla chiusura per pagare le voci aggiuntive dell’offerta.

Non c’è un costo minimo di riparazione per uno Streamline 203k. Tuttavia, potrebbe non essere conveniente pagare le spese extra 203k per poche centinaia di dollari di riparazioni.

Fai le tue domande su FHA 203k qui.

203k e Condomini

Tipicamente, i prestiti 203k sono per case monofamiliari, ma sono permessi anche per i condomini. Per i condomini, il lavoro è permesso solo all’interno, e non più di 4 altre unità nel complesso condominiale possono essere sottoposte a riparazioni 203k allo stesso tempo.

203k Construction Period

L’appaltatore deve certificare che il lavoro inizierà entro 30 giorni dalla chiusura del prestito e deve essere completato entro 6 mesi. Dal momento che lo Streamline 203k è per riparazioni non strutturali, l’appaltatore può avere bisogno di certificare che i mutuatari non saranno spostati per più di 30 giorni durante il periodo di riparazione.

Maximum Mortgage Amount

Qual è l’ammontare massimo del prestito per un prestito 203k?

L’ammontare massimo del mutuo è lo stesso per il 203k come per i prestiti standard FHA. Controllate sul sito dell’HUD l’importo massimo per la vostra contea.

In aggiunta a questa limitazione, l’importo del prestito 203k non deve superare:

• Il prezzo di acquisto più i costi di riabilitazione, meno il 3. 5% di acconto.5% di acconto
• Oppure, il 110% del valore di mercato previsto una volta che tutto il lavoro è completato, meno il 3,5% di acconto

Per esempio, diciamo che una casa vale $100,000 prima delle riparazioni e il mutuatario vuole finanziare $20,000 in costi di riabilitazione incluse le tasse. L’importo massimo del prestito di base prima dell’assicurazione ipotecaria anticipata è:

• $120,000 – 3.5% di acconto= $115,800

Se la perizia afferma che la casa varrà solo $105,000 dopo tutte le riparazioni, l’importo massimo del prestito è basato sul 110% del futuro valore stimato:

• $115,500 (110% di $105,000) – 3.5% di acconto = $111,45.5% di acconto = $111,457

L’HUD-92700 “203k Worksheet”

Come parte del processo 203k, è necessario firmare il FHA 203k Worksheet, chiamato anche HUD-92700. Questo modulo è una ripartizione di tutti i costi del prestito, tasse 203k, prezzo di acquisto, importo dell’offerta di riparazione, importo finale del prestito, ecc. Il Suo prestatore Le fornirà questo modulo.

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Ha bisogno di un acconto per un prestito 203k?

Sì. Come per un prestito FHA standard, è necessario effettuare un acconto.

Qual è il requisito di acconto su un 203k?

L’acconto è lo stesso di un FHA standard. Dovete mettere il 3,5% del prezzo totale di acquisto più i costi di riparazione.

Quali sono i requisiti per l’offerta 203k?

Uno degli aspetti più impegnativi di un prestito 203k è ottenere un’offerta adeguata dall’appaltatore. Molti appaltatori non hanno mai fornito un’offerta di riparazione ai fini del finanziamento 203k, quindi sono spesso sorpresi dai requisiti. Prima di ottenere un’offerta per il lavoro 203k, assicuratevi che il vostro appaltatore sia disposto a lavorare e rielaborare l’offerta fino a quando non è perfetta. Se il vostro appaltatore sembra diffidente, trovate un altro appaltatore. Un’offerta incompleta può uccidere la vostra transazione 203k.

Un’offerta non può cambiare né i costi di riparazione possono aumentare dopo la chiusura del prestito. Assicuratevi che il vostro appaltatore abbia fornito un’offerta solida e non abbia sottovalutato il progetto in alcun modo. È meglio sovrastimare l’offerta. Tutto il denaro non utilizzato per le riparazioni viene riapplicato al principio del prestito dopo che il lavoro è stato completato.

Qui c’è una lista di voci generalmente necessarie nell’offerta:

• Nome, indirizzo, numero di telefono e numero di licenza attuale dell’appaltatore
• Nome dell’acquirente
• Indirizzo della proprietà dove il lavoro deve essere fatto
• Costi del permesso, se presente
• Offerta per dichiarare che il lavoro inizierà entro 30 giorni dalla chiusura del prestito e tutto il lavoro sarà fatto entro 6 mesi dalla chiusura
• Riconoscimento del contraente che riceverà il 50% dei fondi di riparazione alla chiusura del prestito e l’altro 50% quando tutto il lavoro sarà completato
• Dichiarazione l’acquirente non sarà spostato dalla casa per più di 30 giorni
• Lavoro e materiali devono essere suddivisi in voci separate sull’offerta
• L’imposta deve essere suddivisa sull’offerta
• L’importo finale dell’offerta deve corrispondere all’importo sul contratto 203k proprietario/appaltatore.
• Firma e data dell’acquirente e dell’appaltatore

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È meglio avere solo 1 o 2 appaltatori sul lavoro, perché avrete bisogno di offerte separate per ogni appaltatore. Ottenere tutta la documentazione richiesta da più appaltatori può richiedere molto tempo.

Tuttavia, avrete bisogno di ulteriori appaltatori per la bonifica elettrica/idraulica/muffa se l’appaltatore generale non è specificamente autorizzato in queste aree. Per esempio, un appaltatore generale che ha solo una licenza da appaltatore non può fare nemmeno un lavoro elettrico minore su un progetto 203k.

Scaricate il nostro foglio di controllo delle offerte (Bid Checklist Spreadsheet PDF Sample and Editable Spreadsheet) per aiutare voi e i vostri appaltatori a capire esattamente i requisiti delle offerte e altri documenti necessari. Questo foglio di calcolo è particolarmente utile se avete più appaltatori sul vostro progetto.

Di quali elementi ho bisogno dall’appaltatore?

Oltre a un’offerta corretta, ecco alcune cose che il vostro appaltatore potrebbe aver bisogno di fornire. Il vostro prestatore può richiedere più o meno documentazione a seconda delle loro linee guida.

• Licenza attuale
• Assicurazione di responsabilità, assicurazione per errori e omissioni, e un’obbligazione
• Curriculum dell’appaltatore che mostri l’esperienza lavorativa
• Assicurazione del lavoratore se l’appaltatore ha dipendenti o assume subappaltatori
• Riferimenti commerciali scritti che dichiarino che l’appaltatore è in buoni rapporti con i clienti passati
• Parte dell’accordo 203k proprietario della casa/appaltatore
• W9

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Moduli aggiuntivi 203k

In aggiunta all’offerta, dovrete riconoscere e firmare questi moduli:

• HUD-92700 203k Worksheet (fornito dal prestatore)
• FHA 203k Homeowner/Contractor Agreement (deve corrispondere agli importi in dollari delle offerte e ne serve uno per ogni appaltatore)
• Self Help Agreement (se fai il lavoro da solo e sei qualificato)
• 203k Borrower’s Acknowledgement (fornito dal prestatore)

Per versioni modificabili di questi documenti, e altri moduli scaricabili, vedere la nostra pagina dei moduli scaricabili per le ipoteche.

Posso rifinanziare e riparare la mia casa con un 203k?

Sì. Il rifinanziamento 203k funziona proprio come il programma di acquisto. Invece del prezzo di acquisto sul foglio di lavoro 203k, il “prezzo di acquisto” sarà essenzialmente il costo per pagare il prestito esistente. Generalmente, i costi di riparazione vengono aggiunti all’importo del saldo del prestito esistente per determinare l’importo totale del nuovo prestito. Comunque, quando si rifinanzia, il nuovo importo del prestito non può superare il 110% del futuro valore stimato.

Nessun contante può andare al mutuatario con un rifinanziamento 203k. Tutti i fondi devono andare all’appaltatore che fa il lavoro e all’attuale prestatore per pagare l’ipoteca esistente.

Verificate con un ufficiale di prestito il vostro progetto 203k.

La valutazione 203k

Il perito avrà bisogno dell’offerta finale di riparazione per determinare il futuro valore stimato della casa. Assicuratevi di aver deciso tutte le riparazioni, e che tutte queste riparazioni siano nell’offerta. Se cambiate idea sulle riparazioni dopo che la perizia è stata completata, questo può comportare ritardi dovuti alla riscrittura della perizia (e periti arrabbiati).

Posso fare il lavoro da solo con un prestito FHA 203k?

In alcuni casi, questo è permesso. I prestatori potrebbero richiedere la documentazione che lei è qualificato per fare il lavoro, e può farlo in modo tempestivo. Di solito questo significa che hai la licenza come appaltatore o in una professione simile, dato che è difficile documentare altrimenti che hai avuto abbastanza esperienza per fare il lavoro.

Se potete dimostrare di essere qualificati, potete finanziare solo il costo dei materiali, e dovrete comunque fornire un’offerta dettagliata per i materiali che pensate di acquistare.

Ottenete qui il vostro preventivo per il mutuo 203k.

Il consulente 203k

Un consulente 203k non è richiesto per uno Streamline 203k. Se avete bisogno di un prestito 203k completo, dovrete assumere un consulente approvato dall’HUD.

Prestito Streamline 203k: La misura giusta per molti acquirenti

Anche se il 203k comporta alcuni salti e ostacoli in più rispetto al prestito FHA standard, può essere un ottimo strumento per acquistare una casa che ha del potenziale. Non fatevi spaventare dalle regole e dai requisiti, perché il vostro prestatore professionale dovrebbe conoscere i pro e i contro del prestito 203k.

Per andare sul sicuro, chiedete al vostro prestatore quanti prestiti 203k lui o lei ha fatto nell’ultimo anno, e quanti ne ha fatti il personale di elaborazione. L’esperienza da parte del prestatore può far risparmiare molto tempo e mal di testa al mutuatario. Trovate un agente di prestito che ne abbia fatti almeno 2 o 3 nell’ultimo anno.

Con un piccolo aiuto dal vostro prestatore, e sapendo cosa aspettarsi, potete acquistare una casa e sistemarla secondo i vostri bisogni e desideri. In pochi mesi potreste essere nella vostra casa dei sogni riparata e ritoccata.

Fate domanda per il vostro mutuo FHA 203k qui.