Quanto in basso si può andare? Uno sguardo all’interno dei punteggi HERS
Quando Nick Blue di Blue Sky Homes, un costruttore e sviluppatore di Phoenix, ha deciso di concentrarsi su “future-proofing” le case della sua azienda e di aumentare la loro efficienza energetica, il suo primo passo è stato quello di ottenere un punteggio HERS (Home Energy Rating System). “Abbiamo pensato: “Facciamo un test per vedere come stiamo facendo”, e abbiamo visto che avevamo un sacco di spazio per migliorare”, dice.
All’epoca, l’azienda stava semplicemente costruendo secondo il codice e il punteggio HERS ricevuto, a metà degli anni 70, rifletteva questo. Dopo aver lavorato con un HERS rater e con un revisore di energia terzo su miglioramenti come l’orientamento solare passivo, l’isolamento con schiuma spray e l’illuminazione a LED, le case di Blue Sky sono ora tutte certificate Energy Star e hanno un punteggio medio HERS inferiore a 50. “HERS è fantastico – è davvero difficile raggiungere un obiettivo se non si possono ritenere responsabili i propri appaltatori”, dice Blue.
Oggi, quasi una su quattro nuove case costruite negli Stati Uniti è classificata HERS, e le case sono prodotte sia da piccoli costruttori personalizzati che da grandi costruttori di produzione, compresi nomi importanti come Lennar, KB Home e Pulte. Inizialmente sviluppato nel 1995, HERS è l’originale sistema di valutazione dell’efficienza energetica ed è sulla buona strada per diventare mainstream. Quantificando l’impronta di carbonio operativa di una casa, fornisce una metrica critica per aiutare a spostare le case verso una maggiore sostenibilità.
“Non comprereste mai un’auto senza averla provata o senza sapere quante miglia per gallone fa, eppure facciamo il più grande investimento della nostra vita senza nessuno dei due – questo è un momento da ‘lampadina’”, dice Sandra Adomatis, un perito di Punta Gorda, Florida, e autore di Residential Green Valuation Tools. “HERS sta aiutando a spostare il pubblico verso un mercato residenziale a basse emissioni di carbonio”
Energizing the Market
Mentre ottenere una valutazione HERS è volontario, il programma verificato da terzi si combina bene con i sempre più severi requisiti del codice energetico. Quindici stati – quelli che hanno adottato l’International Energy Conservation Code (IECC) 2015-18 – accettano i punteggi HERS che soddisfano gli obiettivi dell’Energy Rating Index (ERI) come un percorso di performance per la conformità al codice, al posto del tradizionale approccio prescrittivo. (Certamente, c’è un percorso alternativo di performance per la conformità al codice che è più conveniente di HERS, ma i benefici di HERS includono una documentazione di facile consumo che può servire come un utile strumento di marketing).
Raggiungere un certo punteggio HERS è anche un prerequisito per Energy Star for Homes, così HERS è un modo per testare le acque prima di immergersi in Energy Star, Zero Energy Ready, LEED, Passive House, o altri programmi di edilizia verde. Il sistema di valutazione ora copre edifici multifamiliari di basso e alto livello, e l’organizzazione no-profit Residential Energy Services Network (RESNET) ha rilasciato una valutazione complementare per l’efficienza idrica, HERS H20. HERS ha anche un grande potenziale per la valutazione delle case esistenti, che l’Home Energy Score del Dipartimento dell’Energia affronta, ma in modo meno robusto.
Interessante, HERS non è stato uno sforzo guidato dall’industria edilizia. Invece, è stata l’industria finanziaria – un gruppo di banchieri ipotecari che si sono riuniti nei primi anni ’80 – che volevano essere in grado di determinare i risparmi sulle bollette di case efficienti dal punto di vista energetico nei calcoli dei mutui. Alla fine, RESNET ha istituito un sistema di rating, che si basa su HERS raters certificati per verificare in modo indipendente le prestazioni. In sostanza, un HERS rater agisce come un esperto di efficienza energetica. “Il primo passo è quello di cercare un HERS rater qualificato e usarlo come consulente per aiutarvi nel processo”, dice Steve Tapio, project manager e leader del team di scienza delle costruzioni presso New Tradition Homes nello stato di Washington, che si è classificato n. 149 nell’ultima lista Builder 100. “Per coloro che sono appena agli inizi, può essere molto scoraggiante. Ma gli HERS raters vi diranno cosa vi darà il massimo per il vostro denaro”.
Il punteggio HERS di una casa mostra come si confronta con la casa di riferimento, una casa costruita secondo il codice del 2006 della stessa dimensione, forma e zona climatica, che ha un punteggio di 100. Più basso è il punteggio, meglio è. Una casa con un punteggio HERS di 110 è il 10% più inefficiente della casa di riferimento, e una casa con un punteggio HERS di 30 è il 70% più efficiente. (Poiché la casa di riferimento riflette il codice del 2006, una casa costruita per essere conforme al codice oggi dovrebbe automaticamente ottenere un punteggio di circa 70. Il punteggio medio HERS per le case a livello nazionale è 61, secondo RESNET. Ma in Arizona, dove il 63% delle case di nuova costruzione sono valutate HERS, il punteggio medio è 59 – il che indica che la concorrenza tra i costruttori e la capacità di “confrontare le mele con le mele” sta guidando l’efficienza energetica in quel mercato.
Il controllo supplementare di un HERS rater fornisce alle case un ulteriore livello di garanzia di qualità. “I costruttori che valutano 15.000 case all’anno hanno fatto i conti e vedono che è un vantaggio”, dice Ryan Meres, direttore del programma HERS presso RESNET dal 2017. “È un set di occhi in più che cerca qualsiasi potenziale problema energetico, e questo può far risparmiare al costruttore i richiami, che costano molto tempo e denaro”. I valutatori utilizzano un programma software accreditato per modellare le prestazioni energetiche della casa prima della costruzione, fare raccomandazioni per le modifiche basate sugli obiettivi HERS del costruttore, condurre due ispezioni (pre-muro a secco e ispezione finale), ed eseguire test di rilevamento delle perdite sulle condutture (idealmente pre-muro a secco) e un test della porta soffiante dell’intera casa. Stephen Mogowski di Desert Skies Energy, che lavora con più di 200 costruttori di case personalizzate a Phoenix e Scottsdale, Ariz, dice di vedere qualche tipo di problema con le condutture o l’isolamento in circa una casa su due che testa.
“Non si può credere ai problemi nelle costruzioni moderne”, dice Mogowski. “Tutto può sembrare installato alla grande, ma se non si fa la dovuta diligenza, le cose si perdono”. Il costo per ottenere una valutazione HERS varia a seconda del volume di produzione e di altri fattori, ma aspettatevi di pagare da 400 a 800 dollari e oltre.
Beyond Curb Appeal
I costruttori sono in genere motivati a ottenere valutazioni HERS per ottenere un vantaggio o tenere il passo con la concorrenza. Secondo il 2019 Realtors and Sustainability Report, il 69% degli agenti immobiliari intervistati ha detto che la promozione dell’efficienza energetica negli annunci era molto o un po’ preziosa, e il 59% ha detto che i clienti erano almeno un po’ interessati alla sostenibilità. Mentre l’interesse dei consumatori per case sane ed efficienti dal punto di vista energetico sta crescendo, la loro disponibilità a pagare un premio per esse varia. Sul lato positivo, un rapporto del 2017 della North Carolina Building Performance Association ha trovato una forte correlazione tra punteggi HERS più bassi e prezzi di vendita e prezzi per piede quadrato più alti. Esaminando le vendite di 3.900 case ad alte prestazioni in un periodo di due anni, l’analisi ha mostrato che hanno venduto per un premio medio del 9,5% in tre mercati metropolitani della Carolina del Nord. Ma ogni mercato locale è diverso.
“Nella nostra zona, dobbiamo cercare di soddisfare i prezzi di case di dimensioni simili con servizi simili, ma l’efficienza energetica è un fattore chiave di differenziazione per noi”, dice Tapio di New Tradition Homes, le cui case hanno tipicamente punteggi HERS da 50 a 52. “Abbiamo costantemente mantenuto una quota di mercato maggiore rispetto ai nostri concorrenti per volume e importi in dollari. Il nostro margine non è così grande, ma lo compensiamo in volume.”
Un punteggio HERS aiuta i costruttori a quantificare i loro miglioramenti di efficienza energetica agli acquirenti. “Chiunque può dire di costruire una casa efficiente dal punto di vista energetico, ma avere una certificazione di terzi fa una differenza enorme”, dice Jason McAllister di McAllister Construction, un costruttore di case personalizzate ad Amherst, Ohio, che attualmente sta lavorando su una suddivisione di 27 case a schiera che saranno tutte classificate HERS. “L’acquirente sa che non stai solo cercando di soffiare fumo”.
Un punteggio HERS è facilmente comprensibile come l’equivalente di una valutazione delle miglia per gallone per una casa. E il certificato HERS indica il risparmio energetico previsto all’anno, così gli acquirenti possono capire meglio il costo totale della proprietà della casa. Gli acquirenti possono anche beneficiare di mutui speciali che accreditano il risparmio energetico nel mutuo stesso. “Con un mutuo ad alta efficienza energetica che ha un tasso di interesse più basso, gli acquirenti possono permettersi di acquistare una casa più costosa”, dice il perito Adomatis. “Quando si sommano i numeri, comprese le bollette ridotte, potrebbe effettivamente costare di più comprare la casa più economica che quella energeticamente efficiente.”
Tuttavia, 40 anni dopo il primo incontro di quei banchieri di mutui, è giusto dire che il mercato immobiliare ha ancora problemi a valutare gli HERS e i miglioramenti di efficienza energetica in generale. Molti valutatori di case non sono addestrati a fare questo, e i banchieri di mutui non sono sempre consapevoli o disposti a offrire prodotti di mutuo energeticamente efficienti sponsorizzati dal governo, mettendo così l’onere sul costruttore di educare l’acquirente. Per assistere in una valutazione accurata, un HERS rater o un costruttore esperto può compilare l’addendum dell’Appraisal Institute’s Residential Green and Energy Efficient Addendum al rapporto di valutazione. RESNET sta anche lavorando su un’interfaccia di programmazione in modo che gli annunci immobiliari sulla MLS (Multiple Listing Service) possano includere automaticamente i punteggi HERS, il che dovrebbe fare molto per aumentare la consapevolezza generale.
Come abbassare i punteggi
Ci sono molti modi per ridurre il consumo energetico di una casa, dall’ombreggiamento dell’esposizione a sud all’aggiunta di pannelli solari, ma alcune strategie sono molto più convenienti di altre.
Anche nei climi più moderati, l’isolamento e la sigillatura dell’aria sono importanti per mantenere una temperatura costante e confortevole. Un’accurata sigillatura dell’aria nei luoghi appropriati è il “frutto a portata di mano”, dice Matt Gingrich, direttore della garanzia di qualità e della formazione presso Energy Diagnostics, che fa valutazioni HERS per i costruttori in Indiana, Illinois e Michigan. Un secondo posto nella priorità è l’isolamento.
“Il vostro pacchetto di isolamento è ciò che aggiunge costi e aumenta il comfort, quindi volete assicurarvi che l’involucro dell’edificio sia fatto davvero bene”, dice Mogowski di Desert Skies Energy. Raccomanda l’isolamento in schiuma spray, che si espande per creare un’aderenza ermetica senza i vuoti e le lacune che si verificano con le stecche di fibra di vetro, in particolare per gli spazi sottotetto con canalizzazioni. “In estate, una soffitta non condizionata può raggiungere i 130-150 gradi nella nostra zona. Usando la schiuma a spruzzo e spostando la barriera termica sul tetto, tutto il guadagno di calore è fuori dal sistema di condutture”, dice.
Per coloro che sono preoccupati per il costo, Mogowski lo progetta in modo che il valore R sia più basso, ma comunque supera di gran lunga l’isolamento convenzionale. Il costruttore Tony Fiore di Fiore Construction, che lavora nelle contee di Charlotte e Sarasota in Florida, ha costruito una casa modello con un punteggio HERS di -58 utilizzando la schiuma a spruzzo R-30 per il tetto (vedi barra laterale, pagina a fianco). La schiuma spray può anche essere impiegata selettivamente per affrontare lavori difficili come l’isolamento dei travetti di bordo e di banda.
L’intelaiatura avanzata, con intelaiatura 2×6 distanziata di 24 pollici al centro, riduce la quantità di legname necessaria e permette a una casa di avere più isolamento. “Siamo in grado di aggiungere il 30% in più di isolamento usando un’intelaiatura avanzata”, dice McAllister, che ha ottenuto la certificazione come costruttore di case passive nel 2014. Sta scegliendo di fare case con punteggi HERS a metà degli anni ’40, invece della Casa Passiva, al fine di portare “l’uso complessivo di energia più basso possibile senza rompere la banca, con prodotti di serie e materiali acquistati localmente, con l’obiettivo di fare questo a livello di costruttore di produzione”. Si assicura di isolare completamente tutte le testate esterne per evitare i ponti termici.
Un altro modo per aumentare il valore R è quello di costruire muri a scaglioni, che creano una pausa termica tra l’esterno e l’interno del gruppo di muri. “Abbiamo scoperto che il modo più conveniente per costruire l’involucro è quello di fare pareti 2×6 con borchie 2×4 sfalsate a 24 pollici al centro sul bordo interno ed esterno della piastra, combinato con isolamento in cellulosa”, dice Luis Imery, la cui società con sede ad Atlanta fa sia la costruzione di case personalizzate che le valutazioni HERS (di progetti di altri costruttori). “La tecnica di costruzione aumenta il valore R del muro del 20% senza aggiungere costi – dà le stesse prestazioni dell’aggiunta di un isolamento in schiuma rigida”. L’Imery Group usa anche il sistema di sigillatura aerosol AeroBarrier per assicurare che le case siano a tenuta d’aria. Le sue case personalizzate, che di solito hanno punteggi HERS nella metà degli anni 50, includono ventilatori a recupero di energia per far circolare l’aria fresca e mini-split canalizzati e senza canalizzazione per il riscaldamento e il raffreddamento.
“La cosa importante da tenere a mente è che ogni componente influenza tutto nella casa, quindi si possono spostare i dollari per pagare le cose”, aggiunge Imery. “Per esempio, si potrebbe spendere di più per l’isolamento, ma poi risparmiare su unità di riscaldamento e raffreddamento più piccole. La casa finisce per costare circa lo stesso, ma si sta costruendo una casa migliore”.
Nick Blue di Blue Star Homes è d’accordo, notando che è “utile per ogni costruttore sapere dove si trovano inizialmente, e poi possono fare la loro determinazione sui compromessi costi-benefici. Ma ogni costruttore dovrebbe sapere quanto sono efficienti le loro case.”
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