Questioni fiscali chiave per gli investitori immobiliari sotto la nuova legislazione fiscale
La legge fiscale finale concordata dai confederati di Camera e Senato apporta diversi cambiamenti significativi per gli investitori immobiliari. Assumendo un contribuente individuale nelle più alte aliquote marginali, ecco un riassunto delle disposizioni chiave.
Le aliquote fiscali possono scendere per gli investitori di fascia alta
Oggi, il reddito netto da affitti è tassato al 39,6%, più una tassa del 3,8% dell’Affordable Care Act (ACA) per gli investitori passivi. In tutto questo è il 43,4 per cento per gli investitori passivi, 39,6 per cento per gli investitori attivi.
Secondo la legge finale, gli investitori che si qualificano per la nuova deduzione del 20 per cento, il reddito netto da affitti sarebbe effettivamente tassato al 29,6 per cento, più il 3,8 per cento di tassa ACA per gli investitori passivi. Tutto sommato, questo è il 33,4 per cento per un investitore passivo e il 29,6 per cento per un investitore attivo, approssimativamente una riduzione di 10 punti percentuali.
Molti investitori immobiliari dovrebbero qualificarsi per la deduzione del 20 per cento. Ma il reddito che non si qualifica – come il reddito da locazione sui terreni in molti casi – verrebbe tassato all’aliquota marginale massima dell’imposta sul reddito del 37 per cento, più la tassa ACA del 3,8 per cento per gli investitori passivi, per un’aliquota massima complessiva del 40,8 per cento.
Al fine di qualificarsi per l’intera deduzione del 20 per cento, l’azienda deve pagare una quantità minima di salari – generalmente il doppio della deduzione desiderata – o avere un investimento minimo in proprietà tangibili e ammortizzabili utilizzate nel commercio o negli affari – come un edificio – ma non includendo elementi come la terra o la proprietà dell’inventario. Le regole possono essere meglio comprese con diversi esempi:
- Assumiamo che un parcheggio non ammortizzabile, finanziato con capitale proprio, acquistato per $1.000, generi $140 di reddito lordo prima di pagare i suoi dipendenti $40 per un reddito netto di $100 – un rendimento del 10%. La deduzione del 20 per cento sarebbe di 20 dollari e sarebbe completamente ammissibile perché non è più del 50 per cento dei salari dell’azienda di 40 dollari. Così, solo $80 dei $100 sarebbero tassabili a qualsiasi tasso applicabile.
- Se lo stesso investimento fosse finanziato con il debito, naturalmente, ci sarebbero spese di interesse e l’ammontare del reddito netto sarebbe ridotto, insieme a una riduzione della deduzione del 20 per cento. Quella minore deduzione soddisferebbe chiaramente il test del salario in questo caso.
- Se gli stessi 40 dollari fossero pagati a contraenti indipendenti, nessun beneficio sarebbe disponibile perché i pagamenti a contraenti indipendenti non contano come salario. In tal caso, l’intero reddito netto di 100 dollari sarebbe tassabile.
- Tuttavia, se l’impresa pretendesse di pagare salari di 30 dollari al proprietario, il reddito netto rimanente sarebbe di 70 dollari e una deduzione del 20% di 14 dollari sembrerebbe soddisfare il test del salario, perché è inferiore al 50% del totale dei salari pagati. Il reddito del proprietario sarebbe la somma di $30 di salari e $56 di reddito d’impresa qualificato. In effetti, ci sarebbe una deduzione del 14% invece di una deduzione del 20%. Non è del tutto chiaro se questo approccio passerà il vaglio, tuttavia.
- Anche se non fosse stato pagato alcun salario, se la struttura non fosse un parcheggio ma una struttura di parcheggio ammortizzabile completamente automatizzata (su terreno in affitto) originariamente acquistata per $1.000, e generasse gli stessi $140 di reddito lordo e $100 di reddito netto dopo aver pagato $40 a contraenti indipendenti per mantenere la struttura, la deduzione del 20% sarebbe lo stesso $20. Sarebbe completamente ammissibile, esponendo solo 80 dollari alle tasse. Questo perché 20 dollari non superano il 2,5 per cento del prezzo di acquisto originale di 1.000 dollari (base non rettificata) della struttura, che in questo caso sarebbe di 25 dollari.
- Anche se l’investimento è stato finanziato dal debito e ha subito deduzioni per interessi, l’importo del reddito netto sarebbe ridotto, così come la deduzione del 20 per cento. Sembra che il 2,5 per cento della detrazione del prezzo di acquisto non sarebbe ridotto, anche se la proprietà è stata acquistata con debito, compreso il debito pro soluto. Così, sembrerebbe esserci ancora più margine di manovra per godere della deduzione del 20 per cento del reddito netto.
- Anche se la struttura fosse in corso di ammortamento, la “base” di 1.000 dollari su cui viene calcolata la detrazione del 2,5 per cento non verrebbe ridotta da alcuna deduzione di ammortamento (la base è la base “non rettificata” della proprietà) fino alla scadenza della vita utile della proprietà (ad esempio, 39,5 anni) o 10 anni, qualunque sia il periodo più lungo. La proprietà dovrebbe continuare ad essere usata nel commercio o negli affari del contribuente.
Come si può vedere, un investimento immobiliare dovrebbe essere molto redditizio prima che il 20 per cento del suo reddito netto sia più del 2,5 per cento della base di costo originale e non rettificata della proprietà materiale sottostante. La regola del 2,5 per cento equivale a considerare un ritorno “normale” sul capitale investito del 12,5 per cento. Cioè, se il 20 per cento del reddito netto è supposto approssimare 2.5 per cento moltiplicato per il costo originale del bene, il ritorno “normale” ostensibile sul costo originale del bene sembrerebbe essere 12.5 per cento. Si noti anche che il contribuente è autorizzato ad usare, come limite, la somma del 2,5 per cento dei beni e il 25 per cento dei salari.
Infine, si noti anche che per gli investitori con redditi congiunti inferiori a 315.000 dollari o per i single al di sotto di 157.500 dollari, i requisiti di salario o di beni non si applicano. Questo beneficio viene eliminato rapidamente, comunque, quando il reddito aumenta fino a $415.000/$207.500.
Sulla base degli esempi descritti di seguito e del potenziale di “raggruppamento” come descritto nei regolamenti della Sezione 199A, i costi per conformarsi a queste regole probabilmente aumenteranno a livello di entità e individuo per fornire agli investitori le informazioni necessarie per avere diritto alla deduzione descritta sopra.
I REIT sono grandi vincitori sotto la riforma fiscale
I requisiti salariali o patrimoniali descritti sopra non si applicherebbero agli azionisti che ricevono una quota di reddito da locazione immobiliare attraverso i real estate investment trust (REIT) come dividendi REIT ordinari. Supponendo che il REIT soddisfi gli stessi requisiti di test del reddito e del patrimonio in vigore oggi, quei dividendi ordinari si qualificherebbero automaticamente per una riduzione dell’aliquota del 20% nelle mani dell’azionista. Nel complesso, i dividendi ordinari REIT sarebbero tassati ad un tasso complessivo del 33,4%. Questo è significativamente migliore dell’aliquota massima del 43,4 per cento sui dividendi ordinari REIT sotto la legge corrente.
Inoltre, questo trattamento sembra applicarsi ai REITs ipotecari che mettono insieme e raccolgono il reddito da interesse dai mutui immobiliari.
Così, per esempio, un REIT che possiede parcheggi gestiti da appaltatori indipendenti, e di conseguenza non paga alcun salario, potrebbe passare il suo reddito netto agli investitori REIT, che avrebbero diritto a una deduzione del 20% del reddito, anche se il REIT non ha investimenti in proprietà ammortizzabili e non paga alcun salario.
Inoltre, una restrizione nel disegno di legge sull’ottenere i benefici per le imprese che forniscono servizi in certi campi professionali – come la salute – non si applicherebbe ai REITs e quindi non potrebbe causare la squalifica di un REIT sanitario.
Perdite attive limitate
In base a una serie di disposizioni che sono ancora poco chiare nella portata e nel significato, le perdite attive sarebbero soggette a nuove limitazioni, limitando la loro capacità di essere usate contro il reddito da salario o da onorario o contro il reddito di portafoglio.
La spesa per interessi è ancora deducibile, ma il deprezzamento può cambiare
La maggior parte degli investimenti immobiliari sono pesantemente finanziati dal debito. Secondo la legge attuale, l’interesse commerciale è completamente deducibile. Sotto il disegno di legge finale, nuovi limiti sono imposti sulle deduzioni degli interessi commerciali delle società e delle imprese pass-through che non si qualificano per l’eccezione dei piccoli contribuenti. Tuttavia, i commerci o le imprese immobiliari possono scegliere irrevocabilmente di essere esentati da queste regole. In cambio, si applicheranno regole di ammortamento più restrittive. In generale, i proprietari devono usare 30 anni di ammortamento in linea retta (non la regola di 27,5 anni altrimenti applicabile) per la proprietà immobiliare residenziale e 40 anni in linea retta (non la regola di 39 anni altrimenti applicabile) per la proprietà immobiliare non residenziale, con altre regole per voci specifiche.
Per i commerci o le imprese immobiliari che non scelgono le limitazioni di interesse aziendale, le regole generalmente limiteranno le deduzioni di interesse netto al 30% dei guadagni prima degli interessi. Per i primi quattro anni dopo la promulgazione (anni fiscali dopo il 31 dicembre 2017 e prima del 1° gennaio 2022) questa regola sarà applicata aggiungendo anche l’ammortamento per renderla equivalente al 30% dell’EBITDA e non al 30% dell’EBIT. Dopo quel periodo, si applicherà la regola dell’EBIT. L’interesse che è disconosciuto sarà generalmente portato avanti indefinitamente e può essere usato negli anni successivi se soddisfa lo standard applicabile per quell’anno. Tuttavia, c’è un’esenzione dalla limitazione per i contribuenti con entrate lorde medie annuali per il periodo di tre anni imponibili che termina con l’anno imponibile precedente che non supera $25 milioni.
Cambi “like-kind” preservati per immobili e lingua della zona di opportunità aggiunta
Il permesso di scambi “like-kind” esentasse di immobili in affitto è preservato sotto la sezione 1031 del codice fiscale.
Il TCJA ha anche promulgato una legislazione aggiuntiva per gli investitori che cercano di differire ed escludere alcune voci di guadagni in conto capitale con l’introduzione delle Qualified Opportunity Zones.
Modifiche al carried interest
Nella legge attuale, le plusvalenze passate ai detentori di interessi di profitto ricevuti per la fornitura di servizi (i cosiddetti “carried interests”) sono trattati come tutte le altre plusvalenze.
Nella legge finale, gli interessi portati in certe attività – in generale, private equity, real estate private equity, hedge funds e imprese simili – otterrebbero il trattamento delle plusvalenze solo se le attività che generano il guadagno sono detenute per un periodo di 3 anni, più lungo del periodo di 1 anno della legge attuale. Sembra che questa regola si applichi al bene che genera il guadagno, sia che si tratti di un interesse di partnership o dei beni sottostanti.
Può essere appropriato considerare possibili modifiche strutturali o di accordo per massimizzare i benefici dopo le tasse sotto questa regola.
Si prega di vedere il grafico qui sotto per i dettagli di come il trattamento fiscale sotto la legge attuale differisce dal rapporto della conferenza per diverse aree chiave che impattano gli investimenti immobiliari.