Co to są punkty dyskontowe kredytu hipotecznego i jak one działają?
Co to są punkty hipoteczne?
Punkty hipoteczne lub „punkty dyskontowe” pozwalają zapłacić więcej w kosztach zamknięcia w zamian za niższe mortgagerate. Thismeans you’d have a bigger upfront fee but alower monthly payment over the life of your loan.
Typowo, koszt jednego punktu hipotecznego równa się 1% kwoty pożyczki, a ten jeden punkt obniża stopę procentową o około0.25%.
Na przykład, jeśli kwota pożyczki wynosi $300,000and you’reoffered a 3% stopy hipotecznej, można kupić onediscount punkt dla $3,000, aby uzyskać 2.75% interest rateinstead.
Jeśli planujesz zachować kredyt długoterminowy, punkty hipoteczne są świetnym sposobem na zaoszczędzenie pieniędzy przez cały okres trwania kredytu.
Sprawdź swoje stopy hipoteczne (Mar 26, 2021)
W tym artykule (Przejdź do…)
- Jak punkty hipoteczne działają
- Jak punkty hipoteczne wpływają na twoją stopę procentową
- Czy punkty rabatowe są tego warte?
- „Negatywne” punkty hipoteczne (zerowy koszt zamknięcia)
- Czy punkty hipoteczne można odliczyć od podatku?
- Jakie są dzisiejsze stopy oprocentowania kredytów hipotecznych?
Jak działają punkty hipoteczne
Gdy sprawdzisz aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych od kredytodawców, często zobaczysz trzy różne liczby: stopę procentową, APR i 'punkty’.’
Punkty – zwane również 'punktami hipotecznymi’ lub 'punktami dyskontowymi’ – są opłatami używanymi specjalnie w celu obniżenia stopy procentowej.
Każdy punkt rabatowy kosztuje 1% wielkości kredytu i zazwyczaj obniża oprocentowanie kredytu hipotecznego o około 0,25%.
To oznacza, że jeśli patrzysz na ofertę stóp procentowych, która zawiera punkty, musiałbyś zapłacić dodatkowo z góry, aby faktycznie uzyskać pokazaną stopę.
Na przykład, wyobraź sobie, że zaciągasz kredyt hipoteczny na 300 000 dolarów. Oto jak twoje oprocentowanie może wyglądać z i bez punktów hipotecznych:
| Punkty hipoteczne | Koszt zakupu punktów | Oprocentowanie | Całkowite odsetki płacone przez 30 lat |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155 300 |
Przedstawione stopy procentowe służą wyłącznie celom przykładowym. Twoje własne oprocentowanie kredytu hipotecznego i opłaty będą się różnić. Uzyskaj indywidualną ocenę oprocentowania tutaj.
Koszty zakupu discountpoints szybko się sumują. Ale jak widać w powyższym przykładzie, długoterminowe oszczędności mogą być znaczące.
Jednakże, jeśli planujesz tylko stayin domu kilka lat, z góry koszty zakupu punktów hipotecznych couldeasily przewyższyć oszczędności faktycznie „zrobić” przez zakup w dół stawki. Somake sure you consider the amount of time you plan to keep your loan beforedeciding whether or not to pay for discount points.
Na zestawieniu rozliczeniowym, punkty rabatowe są czasami oznaczone jako „Discount Fee” lub „MortgageRate Buydown. „Różnią się one od „punktów początkowych”, które są opłatami pobieranymi przez bank w celu ustanowienia kredytu.
Sprawdź swoje oprocentowanie kredytów hipotecznych (26 marca 2021)
Jak discountpoints wpływają na twoje oprocentowanie kredytów hipotecznych
Gdy punkty rabatowe są płacone, bank pobiera jednorazową opłatę przy zamknięciu w zamian za niższe oprocentowanie przez cały okres trwania kredytu.
Jednakże wielkość obniżki oprocentowania będzie różna w zależności od banku.
Jest to jeden z powodów, dlaczegoit’s important to shop for your best mortgage rate. Różne banki będą offerdifferent zestawy zniżek w zamian za płacenie punktów.
Jako zasada kciuka, płacąc jeden punkt zniżki obniża cytowane oprocentowanie kredytu hipotecznego o 25 punktów bazowych (0,25%). Jednakże, płacenie dwóch punktów dyskontowych nie zawsze obniża stopę o 50 punktów bazowych (0,50%), jak można się spodziewać.
Nie zawsze też płacenie trzech punktów dyskontowych obniża stopę o 75 punktów bazowych (0,75%).
Oto przykład, jak punkty rabatowe mogą działać na hipotece o wartości 100 000 USD:
- 3,50% z 0 punktami rabatowymi.Miesięczna spłata 449 USD.
- 3,25% z 1 punktem rabatowym.Miesięczna spłata 435 USD. Koszt z góry $1,000
- 3.00%with 2 discount points. Miesięczna płatność w wysokości $422. Upfront koszt $2,000
Oszacowania płatności nie zawierają podatków od nieruchomości lub ubezpieczenia domu. Obejmują one kapitał hipoteczny i odsetki tylko.
Because zapewniają niższe oprocentowanie, dyskonta pointswill niższe miesięczne płatności hipotecznych dla życia pożyczki. However,you’d need time for your low rates to translate into real savings.
In addition, banks consider this payment to be „prepaid mortgage interest”, which is tax-deductible for eligible tax filers. Tak więc dla niektórych kredytobiorców hipotecznych, istnieje dodatkowa korzyść podatkowa do zakupu punktów.
Jednakże, nie płacisz za punkty dyskontowe, aby uzyskać przerwę podatkową. Płacisz, aby uzyskać przerwę stopy hipotecznej.
Czy punkty rabatowe kredytu hipotecznego są tego warte?
W powyższym przykładzie, mortgageapplicant oszczędza $14 miesięcznie za każdy $1,000 wydanych na punkty hipoteczne. Aby odzyskać cały $1,000 costof punktów, homebuyer musiałby dokonać 71 regularnych płatności miesięcznych. To zajęłoby prawie sześć lat.
Home eksperci finansowi nazywają czas potrzebny do odzyskania kosztów początkowych „punkt rentowności”.
Każda pożyczka hipoteczna będzie miała swój własny punkt rentowności dla punktów zakupu.
Jeśli planujesz zostać w swoim domubeyond punkt rentowności i – to jest klucz! – jeśli nie myślisz, że będziesz refinansować przed osiągnięciem progu rentowności, płacenie punktów może być dobrym pomysłem.
Dłuższy pobyt w domu poza punktem rentowności, tym więcej zaoszczędzisz, ponieważ obniżenie stopy procentowej nadal generuje miesięczne oszczędności tak długo, jak masz kredyt.
Sprzedając swój dom lub refinansowania kredytu hipotecznego przed jejbreakeven punkt może sprawić, że punkty dyskontowe strata pieniędzy. W tym przypadku, ty d’do better to put the money toward your down payment to increase your homeequity.
According to Freddie Mac, thetypical 30-year fixed-rate mortgage loan carriesbetween 0.5 and 0.7 discount points.
Adjustable-rate mortgages mają tendencję do prowadzenia mniej punktów, ponieważ ARM homebuyers zamierzają sprzedać lub refinansowania wcześniej. Punkty opłacają się tylko wtedy, gdy utrzymasz kredyt na tyle długo, aby zrealizować oszczędności wynikające z obniżenia stopy procentowej.
Jak punkty hipoteczne wpływają na APR
Banki czasami używają narzędzia do zakupów hipotecznych znanego jako „APR”, aby kredyt z punktami rabatowymi wyglądał bardziej atrakcyjnie niż jest w rzeczywistości.
Ale APR zakłada również, że będziesz spłacał swój kredyt przez 30 lat. Very often, you will not, which nullifies the APR math.
This is why it’s important to remember that your APR is not your mortgage rate. Your mortgage rate is your mortgage rate.
Comparing loan estimates usingthe „lowest APR” method is rarely a good plan. It usesdiscount points against you.
If you’re not clear how much you’ll pay to borrow, ask your loan officer to walk you through your Loan Estimate or a truth-in-lending disclaimer.
„Negative „discount points (zero-closing cost loans)
Another helpful aspect of discountpoints is that lenders will sometimes offer them in reverse.
Instead of paying discount pointsin order to get access to lower mortgage rates, you can receive points from your lender and use the cash topay for closing costs and fees associated with your home loan.
The technical term for reversepoints is a „rebate.”
Mortgage applicants can typicallyreceive up to 5 points in rebate. However, the higher your rebate, the higheryour mortgage rate.
Here is an example of how rebatepoints may work on a $100,000 mortgage with a 30-year loan term:
- 3.50% with 0 discount points.Monthly payment of $449
- 3.75% with 1 'negative’ discountpoint. Miesięczna rata w wysokości $463. Kredyt w wysokości $1,000 na koszty kredytu
- 4.00%z 2 'ujemnymi’ punktami dyskontowymi. Miesięczna rata w wysokości $477. Kredyt w wysokości $2,000 na koszty kredytu
Oszacowania płatności nie zawierają podatków od nieruchomości ani ubezpieczenia domu. Obejmują one tylko kapitał hipoteczny i odsetki.
Homeowners mogą korzystać z rabatów do payfor niektóre, lub wszystkie, ich kredytu kosztów zamknięcia. When you use arebate to pay for all of your closing costs, it is known as a zero-closing costmortgage loan.
Zero-closing cost mortgages reducethe amount of cash required at your closing. The lender rebates can cover bankcharges like origination fees along with closing costs charged by thirdparties.
Buyers who are using low-or no-down payment mortgages may find this option appealing – especially if they’re worried about keeping money in savings for emergencies or other life events.
When you do a zero-closing costrefinance, you can stay as liquid as possible with all of your cash in thebank.
Rebaty mogą być dobre dla refinansowania,too.
Using rabaty, pożyczki completeclosing koszty mogą być „waived,” pozwalając właścicielowi domu do refinansowania bezincreasing ich kwoty hipotecznej.
Gdy stopy hipoteczne spadają, zero-closing koszty hipoteczne są doskonałym sposobem na obniżenie stopy bez płacenia opłat w kółko. Można potencjalnie refinansować trzy razy w ciągu roku lub więcej i nigdy nie płacić opłat do banku.
Czy punkty hipoteczne można odliczyć od podatku?
Punkty rabatowe mogą być odliczane od podatku, w zależności od tego, o jakie odliczenia ubiegasz się w swoich federalnych podatkach dochodowych.
Aby odpisać punkty rabatowe, lub jakiekolwiek inne kwalifikujące się płatności odsetek hipotecznych, musisz wyszczególnić swoje odliczenia, korzystając z Wykazu A Formularza 1040.
Jeśli weźmiesz standardowe odliczenie, nie będziesz w stanie odliczyć odsetek hipotecznych lub punktów hipotecznych.
Punkty dyskontowe zapłacone od kredytu hipotecznego na zakup domu mogą być w 100% odliczone w roku, w którym zostały zapłacone. Punkty rabatowe na kredyt hipoteczny na refinansowanie domu nie mogą.
Odliczenie podatkowe za punkty zapłacone na kredyt refinansowy jest rozłożone na cały okres kredytowania. Właściciel domu płacący punkty od 30-letniej pożyczki hipotecznej może ubiegać się o 1/30 zapłaconych punktów jako odliczenie roczne.
Zawsze skonsultuj się z profesjonalistą przed złożeniem wniosku. Ta strona nie udziela porad podatkowych. Let your tax preparer know if you’d like to write off mortgage interest payments and discount points.
What aretoday’s mortgage rates?
Today’s mortgage rates are at historic lows. Mortgage points allowborrowers to buy down their interest rate even further, which can generate hugesavings.
Jednakże, punkty hipoteczne nie zawsze są tego warte. A jeśli zdecydujesz się nie płacić za nich, jesteś nadal prawdopodobne, aby uzyskać doskonałą ofertę w dzisiejszym środowisku ultra-niskiej stawki.
Weryfikuj swoją nową stawkę (26 marca 2021)
.