DIGITAL BUILDER
Why Choosing the Right Delivery Method Matters in Construction
Pod koniec 2017 roku gigant rideshare, Lyft, wypuścił kampanię marki z tagline „It matters how you get there”. Chociaż budownictwo i usługi samochodowe to dwie bardzo różne branże, cenione są te same sentymenty; podróż jest tak samo ważna jak wynik końcowy. Podczas gdy ostatecznym celem projektu jest jego pomyślne ukończenie, kroki podejmowane w celu dotarcia do celu mają kluczowe znaczenie dla zysków i cyklu życia projektu. Dlatego właśnie wybór właściwej metody realizacji projektu jest ważnym pierwszym krokiem przed rozpoczęciem budowy.
Przed rozpoczęciem prac budowlanych firma powinna obrać kurs poprzez zbadanie metod realizacji projektu i wybranie takiej, która najlepiej spełnia jej unikalne potrzeby. Żaden model nie jest idealny; wszystkie mają zalety i wady. Niemniej jednak, najprawdopodobniej istnieje optymalna metoda realizacji dla Twojej firmy lub projektu. Wybierając odpowiednią dla swojego projektu, można zmniejszyć ogólne ryzyko, a także lepiej zarządzać budżetem i harmonogramem.
Istnieje wiele metod realizacji projektów, ale większość z nich jest odmianą pięciu modeli, które opiszemy poniżej. Ale najpierw zanurkujemy głęboko w czynniki wyboru, które powinieneś rozważyć, aby podjąć świadomą decyzję o metodzie dostarczania projektu.
Factors to Consider Before Selecting a Project Delivery Method
Przed wyborem metody dostarczania projektu, prawdopodobnie będziesz miał podstawowe zrozumienie, dlaczego i co budujesz. Jednak solidne zrozumienie podstaw projektu przed wybraniem metody realizacji pomoże w podjęciu ostatecznej decyzji. Ogólnie rzecz biorąc, zacznij porównywać kryteria, które są najważniejsze dla sukcesu Twojego projektu:
- Budżet: ile trzeba wydać
- Projekt: jak będzie wyglądał ostateczny projekt i jak będzie funkcjonował
- Ryzyko: narażenie na niebezpieczeństwo, straty finansowe i szkody dla marki
- Harmonogram: harmonogram realizacji i płatności
- Ekspertyza właściciela: doświadczenie firmy w podobnych projektach
Nikt nie zna potrzeb i możliwości firmy lepiej niż oficerowie i menedżerowie samej firmy; więc zacznij omawiać te czynniki ze swoim zespołem tak szybko, jak to możliwe.
Budżet
Ustal budżet tak szybko jak to możliwe, a następnie przedyskutuj go z potencjalnymi członkami zespołu projektowego i budowlanego, aby dowiedzieć się, czy kwota jest realistyczna. Podczas tego procesu, należy rozważyć, ile miejsca jest dostępne dla zleceń zmian, najprawdopodobniej nieuniknione zdarzenie, gdy projekt jest w toku i może być kosztowne, jeśli nie jest dobrze zaplanowane. Podczas szacowania budżetu pamiętaj, że Twój architekt i wykonawca prawdopodobnie wbudują pewne koszty oprogramowania budowlanego w swoje budżety. Należy pamiętać, że podczas gdy te narzędzia mogą być kosztem z góry, są one przeznaczone do przyspieszenia dostawy i zmniejszenia kosztów.
Projekt
Możesz mieć podstawowe pojęcie o tym, jak twój projekt będzie wyglądał, ale ważne jest, aby wizualizować zarówno ogólny projekt, jak i funkcjonalność budynku. Jak chcesz, aby Twój kampus i plan piętra były płynne? Czy szukasz innowacyjnych projektów i złożoności w stosunku do formy i funkcji? Możliwość budowy będzie zależeć, w części, od rodzaju projektu i zespołu budowlanego, który wybierzesz. Należy również pomyśleć o unikalnych cechach miejsca budowy, w tym istniejących krajobrazów i ogólnego wyglądu sąsiednich nieruchomości.
Ryzyka
Zbyt wiele ryzyk budowlanych może spowodować wzrost kosztów, a nawet niepowodzenie projektu. Dlatego przed rozpoczęciem projektu należy przeprowadzić dokładną ocenę ryzyka. Jednym z kluczowych pytań dotyczących ryzyka jest to, kto będzie odpowiedzialny za problemy projektowe, które spowodują niebezpieczeństwa podczas budowy i po jej zakończeniu? Dodatkowo, jeżeli rozważasz metodę realizacji projektu, w której Twój wewnętrzny zespół będzie mocno zaangażowany w administrowanie projektem, rozważ swoją odpowiedzialność za redukcję luk w usługach budowlanych i etapach.
Harmonogram
Dokładne oszacowanie harmonogramu budowy jest kluczowe dla wydajności projektu. Należy pamiętać, że harmonogram i koszt są ze sobą ściśle powiązane; przyspieszenie budowy przekłada się na wzrost kosztów. Jaki rodzaj synchronizacji jest konieczny, aby osiągnąć oczekiwany harmonogram i koszty? Czasami właściciele wymagają możliwości przyspieszenia budowy, zanim wszystkie rysunki i plany pomocnicze, takie jak dokumentacja inżynierska, zostaną ukończone. Ponadto zdarza się, że harmonogramy są szacowane zbyt ambitnie, co naraża projekt na nieuniknione przekroczenie terminu i niezadowolonych interesariuszy. Niezależnie od tego, jest o wiele łatwiej uniknąć sporów i roszczeń, jeśli plany są mocno na miejscu przed rozpoczęciem ziemi
Owner Expertise
Wreszcie, rozważyć poziom znajomości firmy z budowy, zwłaszcza projektu podobnego pod względem zakresu i wielkości, jak również ilu pracowników jest w stanie pomóc nadzorować proces. Należy mieć świadomość, że niektóre opóźnienia w budowie są spowodowane wąskimi gardłami na poziomie właściciela. Upewnienie się, że projekt ma odpowiednią ilość personelu, oprócz posiadania wiedzy fachowej, ustawi projekt na gładkie żeglowanie i sukces. Chociaż rozległa wiedza specjalistyczna nie jest krytyczna dla powodzenia projektu, z pewnością pomoże wskazać, jaki rodzaj metody realizacji jest potrzebny.
5 Podstawowych metod realizacji projektów w budownictwie
Teraz, gdy ustaliłeś priorytety i oceniłeś kryteria wyboru, poznajmy najbardziej powszechne rodzaje metod realizacji projektów. Głównymi uczestnikami projektu budowlanego są właściciel (i/lub przedstawiciel właściciela), architekt i projektanci oraz wykonawca. W zależności od wybranej metody realizacji, role te mogą się nieco pokrywać.
Design-Bid-Build (DBB)
Design-bid-build odnosi się do sekwencyjnych faz tej metody realizacji projektu, która czasami nazywana jest „tradycyjną”. DBB rozpoczyna się od wyboru architekta, który projektuje projekt, zanim właściciel wybierze generalnego wykonawcę po złożeniu ofert na budowę. Budowa jest ostatnim etapem realizacji. Podczas faz projektowania i planowania, właściciel może spodziewać się dwóch kontraktów: jednego na projekt i jednego na budowę.
Korzyści z DBB
Projektuj i buduj jest najbardziej znaną i szeroko stosowaną metodą realizacji projektów. Na ogół jest to również metoda o najniższej cenie, przynajmniej na początku. Oferuje ona właścicielom wiele możliwości wniesienia wkładu w wygląd i funkcję budynku, ponieważ projektant/architekt pracuje bezpośrednio z właścicielem. GC również pracuje bezpośrednio dla właściciela.
Projekt architekta musi spełniać profesjonalny standard opieki określony przez organizacje takie jak American Institute of Architects i ubezpieczyciela zapewniającego pokrycie błędów i zaniedbań dla projektanta. Wykonawca jest odpowiedzialny za przestrzeganie planów projektanta. W rezultacie, zapewnia to jasny proces postępowania sądowego, jeżeli jest to konieczne.
Wady DBB
Dzięki temu, że architekt i główny wykonawca nie współpracują w fazie projektowania, współpraca z głównym wykonawcą w zakresie materiałów i technik budowlanych określonych na rysunkach może być niewielka. Może to spowolnić proces budowy lub spowodować konieczność zlecenia zmian. Ponadto, ponieważ właściciel zatwierdza rysunki projektanta, w konsekwencji ponosi odpowiedzialność za wszelkie niezgodności planów i specyfikacji budowlanych.
Inną wadą DBB jest to, że czas trwania projektu jest zazwyczaj dłuższy ze względu na „seryjny” charakter tej metody realizacji.
Projektuj i buduj (DB)
W ostatnich latach projektowanie i budowanie nabierało rozpędu jako popularna metoda realizacji projektów. Jako bardziej prosta metoda realizacji dla właścicieli, minimalizuje ona również ryzyko. Jest to jednak również model, w którym właściciele mają najmniejszy wkład w projektowanie, zarządzanie budową i wybór partnerów handlowych. W modelu „zaprojektuj i zbuduj”, projekt i budowa są prowadzone przez jedną firmę. Właściciel musi zawrzeć tylko jeden kontrakt obejmujący architekturę, inżynierię i budowę.
Korzyści z DB
Korzystając z modelu projektuj i buduj, firmy muszą spełnić wymagania dotyczące wydajności określone w kontrakcie właściciela. Dlatego intensywna współpraca projektanta i wykonawcy w jednej firmie skutkuje mniejszą liczbą zleceń zmian i oszczędnością kosztów sądowych. Ponadto realizacja projektu przebiega szybciej przy zastosowaniu tej metody. Zmiany projektowe mogą być weryfikowane i wykonywane szybciej w tego typu metodzie realizacji.
Wady DB
W DB właściciele rezygnują z dużej kontroli nad projektami i muszą być skłonni pozwolić wykonawcom na podejmowanie większości decyzji. Ponadto, mimo że nie są odpowiedzialni za weryfikację rysunków architektonicznych w tej metodzie realizacji, właściciele muszą odrobić pracę domową w zakresie wyboru odpowiedniej firmy do wykonania zadania, a następnie zawrzeć szczegółowy kontrakt określający oczekiwania co do wyników. Jeśli nie, właściciele nie będą mieli tyle zaufania do ostatecznego kosztu budowy z powodu zmieniającego się projektu podczas budowy.
Zarządzanie budową na ryzyko (CMR)
Gdy właściciele potrzebują określonej daty zakończenia i ceny, zarządzanie budową na ryzyko może być preferowaną metodą realizacji projektu. Podczas projektowania projektu, kierownik budowy działa jako konsultant właściciela. Następnie, podobnie jak w przypadku generalnego wykonawcy, kierownik CMR nadzoruje podwykonawców. CMR również przyjmuje na siebie ryzyko związane z dotrzymaniem terminów i obietnic cenowych. W zamian, właściciel zapewnia stałą lub gwarantowaną maksymalną cenę (GMP) lub płatność. Podobnie jak w przypadku DBB, właściciel zawiera umowy tylko z dwoma stronami – w tym przypadku z projektantem i kierownikiem CMR.
Korzyści z CMR
Podobnie jak w przypadku projektów DBB, właściciele, którzy wybrali CMR, pracują bezpośrednio ze swoimi projektantami. Mają również dostęp do perspektywy budowniczego od samego początku. Jeśli jest to zrobione prawidłowo, prowadzi to do wcześniejszego uświadomienia sobie kosztów i szybszej realizacji projektu. Ogólnie rzecz biorąc, właściciele mają możliwość zablokowania się na ostatecznym koszcie budowy na wcześniejszym etapie procesu, a kolejne zmiany mogą być jasno określone i wycenione.
Wady CMR
W CMR, właściciel jest nadal odpowiedzialny za kompletność, dokładność i szczegóły planów projektowych. Nieporozumienia z projektantem lub kierownikiem CMR mogą prowadzić do opóźnień w harmonogramie, wzrostu kosztów i sporów sądowych.
Multi-Prime (MP)
W multi-prime, projekt jest podzielony na trzy fazy – projektowania, inżynierii i budowy. Podczas wdrażania MP, właściciel tworzy oddzielne umowy z profesjonalistami kierującymi poszczególnymi etapami projektu. Na przykład, jeden kontrakt prawdopodobnie obejmowałby firmę architektoniczną i jej podwykonawców w zakresie inżynierii i projektowania wnętrz. Właściciel zawarłby inne umowy z generalnym wykonawcą i wykonawcami branżowymi, takimi jak hydraulicy i elektrycy. Każda z tych kategorii wykonawców może nadzorować pracę podwykonawców, takich jak główny wykonawca, który zarządza stolarzami i ramiarzami. Łącznie, główni wykonawcy są „głównymi wykonawcami”.
Korzyści z MP
Dzięki MP, właściciele, którzy mają doświadczenie z procesem projektowania i budowy, zyskują większą kontrolę nad swoimi projektami. MP może być jedynym wyborem dla projektów sektora publicznego w niektórych stanach, które wymagają maksymalnej kontroli nad wykonawcami na wszystkich poziomach.
Wady MP
Ciężko jest być swoim własnym generalnym wykonawcą, ale tego właśnie wymaga MP. Koordynacja wszystkich głównych wykonawców utrudnia określenie ostatecznego kosztu do czasu zakończenia projektu. Dodatkowo, słaba koordynacja lub komunikacja z tak wieloma dostawcami może powodować duplikowanie i pomijanie zamówień. Wreszcie, w tym modelu, trudno jest kierować harmonogramami wykonawców.
Integrated Project Delivery (IPD)
Integrated project delivery jest najbardziej up-and-coming metodą dostawy w budownictwie z naciskiem na pracę zespołową i współpracę. Podczas wdrażania IPD, głównym celem zintegrowanej metody jest rozłożenie odpowiedzialności, obowiązków i ryzyka (oraz nagród) na wszystkie zainteresowane strony w projekcie budowlanym. W połączeniu z Lean construction management, oszczędności w zakresie marnotrawstwa i kosztów mogą być ogromne. W ramach IPD, właściciel, projektant i generalny wykonawca są wszyscy pod jedną umową.
Korzyści z IPD
Jeśli zorganizowane skutecznie, wszyscy zakontraktowani uczestnicy tego procesu są dostępne dla właściciela, zanim projekt budowlany rozpoczyna się ziemi. Właściciel zapewnia również podobne zachęty dla zespołów projektowych i budowlanych, aby wyrównać cele wszystkich i zwiększyć sukces projektu. Narzędzia cyfrowe zaprojektowane specjalnie dla budowy i współpracy zespołów mogą zwiększyć sukces projektu i zapewnić największy ROI.
Wady IPD
IPD jest nowym „dzieckiem” w bloku i ma najmniejszy udział w rynku w chwili obecnej, a czasami może być po droższej stronie do wdrożenia z góry. Biorąc pod uwagę, jak wielu interesariuszy jest zaangażowanych, uzyskanie kontraktu IPD na samym początku procesu jest czasochłonne. Współmierne wynagrodzenie dla członków zespołu niekoniecznie jest równoznaczne z równym wysiłkiem. Ponadto właściciele, którzy wybierają tę metodę, muszą czuć się komfortowo, podejmując decyzje na poziomie jelit, dotyczące tego, czy różni członkowie zespołu będą dobrze współpracować.
Macierz do podejmowania decyzji
Na lekcjach matematyki instruktorzy często podkreślają przydatność tworzenia obrazu lub diagramu podczas rozwiązywania problemu. To jest dokładnie to, co wiele stanowych departamentów transportu robi, aby podejmować decyzje dotyczące realizacji projektów złożonych zadań infrastrukturalnych. Jest to pomysł, który firmy mogą dostosować do projektów obejmujących budynki, jak również kampusy biznesowe łączące struktury, tereny zielone i drogi.
Na przykład, program University of Colorado at Boulder Transportation Construction Management nakreśla proces decyzyjny w następujący sposób: Po pierwsze, rozważ różne metody dostawy i nakreśl swoje cele i ograniczenia projektu. Po drugie, oceń „podstawowe czynniki wyboru”, takie jak harmonogram dostaw, złożoność, poziom projektu i koszt.
Następnie przyjmij sposób myślenia „pass/fail”, aby ocenić:
- doświadczenie i dostępność personelu
- ilość nadzoru i kontroli, jaką oferuje dana metoda
- doświadczenie i poziom konkurencji, jakiego możesz oczekiwać od wykonawców
W przypadku tej ostatniej pozycji zadaj sobie pytanie, kto jest dostępny do wykonania Twojej pracy i jakie są jego preferencje dotyczące metod dostawy.
Na koniec, zapoznaj się z diagramem CU dotyczącym wyboru metody realizacji projektu, przechodząc do niebieskiego łącza „kliknij tutaj” na górze strony. Teraz możesz zacząć myśleć o tym, jak zwizualizować swoją matrycę decyzyjną.
Setting Up Your Project for Success with the Right Project Delivery Method
Nie dwa projekty nigdy nie będą takie same; co oznacza, że musisz wybrać odpowiednią metodę realizacji projektu dla każdego przypadku z osobna. Dzięki starannej ocenie kryteriów najważniejszych dla powodzenia projektu, a także dogłębnemu zrozumieniu dostępnych modeli, istnieje większe prawdopodobieństwo podjęcia świadomej decyzji o realizacji projektu, która jest odpowiednia dla Twoich unikalnych potrzeb. Wybierając celowo optymalną podróż dla swojego projektu, doświadczysz zwiększonych zysków, ukończysz budowę na czas i będziesz w stanie szybciej przejść do następnego.