Jak nisko możesz zejść? An Inside Look into HERS Scores
Kiedy Nick Blue z Blue Sky Homes, budowniczy i deweloper w Phoenix, zdecydował się skupić na „przyszłościowym zabezpieczeniu” domów swojej firmy i zwiększeniu ich wydajności energetycznej, jego pierwszym krokiem było uzyskanie wyniku HERS (Home Energy Rating System). Pomyśleliśmy: „Zróbmy test, aby zobaczyć, jak nam idzie” i zobaczyliśmy, że mamy dużo miejsca na poprawę” – mówi.
W tym czasie firma po prostu budowała zgodnie z kodem, a wynik HERS, który otrzymała, w połowie lat 70-tych, odzwierciedlał to. Po współpracy z audytorem HERS oraz zewnętrznym audytorem energetycznym nad usprawnieniami, takimi jak pasywna orientacja słoneczna, izolacja pianką natryskową i oświetlenie LED, domy firmy Blue Sky posiadają obecnie certyfikat Energy Star i średni wynik HERS poniżej 50. „HERS jest fantastyczny – naprawdę trudno jest osiągnąć cel, jeśli nie możesz pociągnąć do odpowiedzialności swoich wykonawców” – mówi Blue.
Dzisiaj prawie jeden na cztery nowe domy budowane w USA jest oceniany w systemie HERS, a domy są produkowane zarówno przez małych budowniczych na zamówienie, jak i dużych budowniczych produkcyjnych, w tym takie firmy jak Lennar, KB Home i Pulte. Opracowany w 1995 roku system HERS jest oryginalnym systemem oceny efektywności energetycznej i jest na dobrej drodze, aby stać się głównym nurtem. Poprzez kwantyfikację operacyjnego śladu węglowego domu, dostarcza krytyczną metrykę, aby pomóc w poruszaniu się domów w kierunku większego zrównoważonego rozwoju.
„Nigdy nie kupiłbyś samochodu bez jazdy próbnej lub wiedząc, ile mil na galon dostaje, ale robimy największą inwestycję w naszym życiu bez żadnego z nich – to jest moment 'żarówki'”, mówi Sandra Adomatis, rzeczoznawca Punta Gorda, Fla.-z siedzibą w Punta Gorda i autor Residential Green Valuation Tools. „HERS pomaga przenieść społeczeństwo na rynek mieszkaniowy o niskiej emisji dwutlenku węgla.”
Energizing the Market
Choć uzyskanie oceny HERS jest dobrowolne, zweryfikowany przez stronę trzecią program ładnie współgra z coraz ostrzejszymi wymogami kodeksu energetycznego. Piętnaście stanów – te, które przyjęły Międzynarodowy Kodeks Zachowania Energii (IECC) na lata 2015-18 – akceptuje oceny HERS, które spełniają cele wskaźnika oceny energetycznej (ERI) jako ścieżkę wydajności do zgodności z kodeksem, w miejsce tradycyjnego podejścia normatywnego. (Trzeba przyznać, że istnieje alternatywna ścieżka wydajności do zgodności z kodeksem, która jest bardziej opłacalna niż HERS, ale korzyści HERS obejmują przyjazną dla konsumenta dokumentację, która może służyć jako użyteczne narzędzie marketingowe).
Osiągnięcie określonego wyniku HERS jest również warunkiem wstępnym dla Energy Star for Homes, więc HERS jest sposobem na sprawdzenie wody przed zanurzeniem się w Energy Star, Zero Energy Ready, LEED, Passive House lub innych programach budownictwa ekologicznego. System oceny obejmuje obecnie budynki wielorodzinne o niskiej i wysokiej zabudowie, a organizacja non-profit Residential Energy Services Network (RESNET) opublikowała uzupełniającą ocenę efektywności wodnej – HERS H20. HERS ma również wielki potencjał do oceny istniejących domów, które Departament Energii zajmuje się Home Energy Score, ale w mniej solidny sposób.
Co ciekawe, HERS nie był wysiłkiem prowadzonym przez przemysł budowlany. Zamiast tego, to przemysł finansowy – grupa bankierów hipotecznych, którzy zebrali się na początku lat 80-tych – chciał być w stanie określić oszczędności w rachunkach za media domów energooszczędnych w obliczeniach hipotecznych. Ostatecznie RESNET stworzył system ratingowy, który opiera się na certyfikowanych HERS raters do niezależnej weryfikacji wydajności. W istocie, HERS rater działa jako ekspert od efektywności energetycznej. „Pierwszym krokiem jest znalezienie wykwalifikowanego HERS ratera i wykorzystanie go jako konsultanta do pomocy w procesie” – mówi Steve Tapio, kierownik projektu i lider zespołu building science w firmie New Tradition Homes w stanie Waszyngton, która zajęła 149 miejsce na najnowszej liście Builder 100. „Dla tych, którzy dopiero zaczynają, może to być bardzo zniechęcające. Ale HERS raters powie ci, co da ci najwięcej korzyści za złotówkę.”
Wynik HERS domu pokazuje, jak to się ma do domu referencyjnego, 2006 code-built domu o tej samej wielkości, kształcie i strefie klimatycznej, która jest oceniana na 100. Im niższy wynik, tym lepiej. Dom z wynikiem HERS równym 110 jest o 10% bardziej nieefektywny niż dom referencyjny, a dom z wynikiem HERS równym 30 jest o 70% bardziej efektywny. (Dom zero netto miałby wynik HERS równy 0.) Ponieważ dom referencyjny odzwierciedla kod z 2006 roku, dom zbudowany tak, aby był zgodny z kodem dzisiaj powinien automatycznie uzyskać wynik około 70. Średni wynik HERS dla domów w całym kraju wynosi 61, zgodnie z danymi RESNET. Ale w Arizonie, gdzie 63% nowo budowanych domów jest ocenianych w systemie HERS, średni wynik wynosi 59, co wskazuje, że konkurencja między budowniczymi i możliwość „porównania jabłek z jabłkami” napędza efektywność energetyczną na tym rynku.
Dodatkowa kontrola przeprowadzana przez HERS rater zapewnia domom dodatkowy poziom gwarancji jakości. „Budowniczowie, którzy oceniają 15 000 domów rocznie, wykonali obliczenia i widzą, że jest to korzyść” – mówi Ryan Meres, dyrektor programu HERS w RESNET od 2017 roku. „To dodatkowy zestaw oczu, który szuka wszelkich potencjalnych problemów związanych z energią, a to może zaoszczędzić budowniczemu na callbacks, które kosztują dużo czasu i pieniędzy”. Ratownicy używają akredytowanego programu komputerowego do modelowania wydajności energetycznej domu przed budową, dokonują zaleceń dotyczących modyfikacji w oparciu o cele HERS budowniczego, przeprowadzają dwie inspekcje (przed suchej zabudowy i inspekcja końcowa), a także wykonują testy wykrywania przecieków w przewodach wentylacyjnych (najlepiej przed suchą zabudową) i test drzwi dmuchaw w całym domu. HERS rater Stephen Mogowski z Desert Skies Energy, który pracuje z ponad 200 niestandardowymi budowniczymi domów w Phoenix i Scottsdale, Ariz., mówi, że widzi jakiś problem z przewodami lub izolacją w około jednym na każde dwa domy, które testuje.
„Nie można uwierzyć w problemy w nowoczesnej konstrukcji”, mówi Mogowski. „Wszystko może wyglądać tak, jakby było świetnie zainstalowane, ale jeśli nie robisz tego z należytą starannością, rzeczy zostaną przeoczone”. Koszt uzyskania oceny HERS różni się w zależności od wielkości produkcji i innych czynników, ale spodziewaj się zapłacić od 400 do 800 USD i więcej.
Beyond Curb Appeal
Builderzy są zazwyczaj zmotywowani do uzyskania ocen HERS, aby uzyskać przewagę lub nadążyć za konkurencją. Według raportu 2019 Realtors and Sustainability Report, 69% ankietowanych pośredników w obrocie nieruchomościami stwierdziło, że promocja efektywności energetycznej w ofertach była bardzo lub nieco wartościowa, a 59% stwierdziło, że klienci byli przynajmniej w pewnym stopniu zainteresowani zrównoważonym rozwojem. Podczas gdy zainteresowanie konsumentów zdrowymi, energooszczędnymi domami rośnie, ich gotowość do zapłacenia za nie wyższej ceny jest różna. Z pozytywnej strony, raport z 2017 roku przygotowany przez North Carolina Building Performance Association wykazał silną korelację pomiędzy niższymi wynikami HERS a wyższą ceną sprzedaży i ceną za stopę kwadratową. Patrząc na sprzedaż 3 900 domów o wysokiej wydajności w okresie dwóch lat, analiza wykazała, że sprzedały się one za średnio 9,5% premii na trzech rynkach metropolitalnych w Karolinie Północnej. Ale każdy lokalny rynek jest inny.
„W naszej okolicy musimy starać się sprostać cenom domów o podobnej wielkości i z podobnymi udogodnieniami, ale efektywność energetyczna jest dla nas kluczowym wyróżnikiem”, mówi Tapio z New Tradition Homes, którego domy mają zazwyczaj wyniki HERS od 50 do 52. „Konsekwentnie utrzymujemy większy udział w rynku niż nasi konkurenci, zarówno pod względem ilości, jak i kwot w dolarach. Nasza marża nie jest tak duża, ale nadrabiamy ją ilością.”
Wynik HERS pomaga budowniczym w ilościowym określeniu ich energooszczędnych ulepszeń dla nabywców. „Każdy może powiedzieć, że buduje energooszczędny dom, ale posiadanie certyfikatu wydanego przez stronę trzecią robi ogromną różnicę” – mówi Jason McAllister z McAllister Construction, firmy budującej domy na zamówienie w Amherst w stanie Ohio, która obecnie pracuje nad pododdziałem 27 domów miejskich, które będą miały ocenę HERS. „Kupujący wie, że nie próbujesz tylko dmuchać w dym”.
Punktacja HERS jest łatwo zrozumiała jako odpowiednik oceny mil na galon dla domu. A certyfikat HERS wyszczególnia przewidywane oszczędności energii na rok, więc kupujący mogą lepiej zrozumieć całkowity koszt posiadania domu. Nabywcy mogą również skorzystać ze specjalnych kredytów hipotecznych, które uwzględniają oszczędności energii w samej hipotece. „Z energooszczędną hipoteką, która ma niższą stopę procentową, kupujący mogą sobie pozwolić na zakup droższego domu”, mówi rzeczoznawca Adomatis. „Kiedy dodasz liczby w górę, w tym zmniejszone rachunki za media, to może rzeczywiście kosztować cię więcej, aby kupić tańszy dom niż energooszczędne jeden.”
Jednakże 40 lat po tych bankierów hipotecznych po raz pierwszy spotkał, to sprawiedliwe, aby powiedzieć, że rynek mieszkaniowy nadal ma problemy z wyceną HERS i poprawy efektywności energetycznej w ogóle. Wielu rzeczoznawców nie jest przeszkolonych w tym, jak to zrobić, a bankierzy hipoteczni nie zawsze są świadomi lub chętni do zaoferowania sponsorowanych przez rząd energooszczędnych produktów hipotecznych, co stawia na budowniczego, aby edukować kupującego. Aby pomóc w dokładnej wycenie, HERS rater lub doświadczony budowlaniec mogą wypełnić przygotowany przez Appraisal Institute dodatek Residential Green and Energy Efficient Addendum do raportu z wyceny. RESNET pracuje również nad interfejsem programistycznym, aby oferty nieruchomości w MLS (Multiple Listing Service) mogły automatycznie zawierać punktację HERS, co powinno zrobić wiele dla zwiększenia ogólnej świadomości.
Jak obniżyć wyniki
Istnieje wiele sposobów na obniżenie zużycia energii w domu, od zaciemnienia południowej ekspozycji do dodania paneli słonecznych, ale niektóre strategie są o wiele bardziej opłacalne niż inne.
Nawet w bardziej umiarkowanym klimacie, izolacja i uszczelnianie powietrza są ważne dla utrzymania stałych, komfortowych temperatur. Staranne uszczelnianie powietrza w odpowiednich miejscach to „nisko wiszący owoc”, mówi Matt Gingrich, dyrektor ds. zapewnienia jakości i szkoleń w firmie Energy Diagnostics, która przeprowadza oceny HERS dla firm budowlanych w Indianie, Illinois i Michigan. Na drugim miejscu pod względem ważności znajduje się izolacja.
„Twój pakiet izolacyjny jest tym, co zwiększa koszty i komfort, więc chcesz mieć pewność, że powłoka budynku jest wykonana naprawdę dobrze”, mówi Mogowski z Desert Skies Energy. Zaleca on izolację pianką natryskową, która rozszerza się tworząc szczelne dopasowanie bez pustek i szczelin, które występują w przypadku łat z włókna szklanego, szczególnie w przypadku przestrzeni na poddaszu z przewodami wentylacyjnymi. „Latem na naszym terenie nieklimatyzowane poddasze może osiągnąć temperaturę od 130 do 150 stopni. Używając pianki natryskowej i przenosząc barierę termiczną na pokład dachu, wszystkie zyski ciepła są poza systemem kanałów” – mówi. Zaawansowana konstrukcja ramowa, z ramą 2×6 rozstawioną 24 cale na środku, zmniejsza ilość potrzebnej tarcicy i pozwala na większą izolację domu. „Jesteśmy w stanie dodać 30% więcej izolacji dzięki zastosowaniu zaawansowanego szkieletu” – mówi McAllister, który uzyskał certyfikat budowniczego domów pasywnych w 2014 roku. Decyduje się on na domy z punktacją HERS w połowie lat 40-tych zamiast Passive House, aby doprowadzić do „tak niskiego ogólnego zużycia energii, jak to tylko możliwe bez rozbijania banku, przy użyciu produktów z półki i lokalnie zakupionych materiałów, z zamiarem zrobienia tego na poziomie budowniczego produkcyjnego.” Upewnia się, że w pełni zaizolować wszystkie zewnętrzne nagłówki, aby uniknąć mostków termicznych. Innym sposobem na zwiększenie wartości R jest budowanie ścian staggered-stud, co tworzy przerwę termiczną między zewnętrzną i wewnętrzną częścią zespołu ścian. „Odkryliśmy, że najbardziej opłacalnym sposobem budowania przegród zewnętrznych jest wykonanie ścian 2×6 z kołkami 2×4 rozmieszczonymi w odległości 24 cali od środka na wewnętrznej i zewnętrznej krawędzi płyty, w połączeniu z izolacją celulozową” – mówi Luis Imery, którego firma z siedzibą w Atlancie zajmuje się zarówno budową domów na zamówienie, jak i oceną HERS (projektów innych wykonawców). „Ta technika konstrukcyjna zwiększa wartość R ściany o 20% bez zwiększania kosztów – daje taką samą wydajność jak dodanie izolacji ze sztywnej pianki”. Imery Group stosuje również system uszczelniający w aerozolu AeroBarrier, aby zapewnić szczelność domów. Jej domy na zamówienie, które zazwyczaj mają wyniki HERS w połowie lat 50-tych, zawierają wentylatory z odzyskiem energii do cyrkulacji świeżego powietrza oraz kanałowe i bezkanałowe mini-splity do ogrzewania i chłodzenia. „Ważną rzeczą do zapamiętania jest to, że każdy składnik wpływa na wszystko w domu, więc można przenieść dolary wokół, aby zapłacić za rzeczy,” dodaje Imery. „Na przykład, możesz wydać więcej na izolację, ale następnie zaoszczędzić na mniejszych jednostkach grzewczych i chłodzących. Dom kończy się kosztując mniej więcej tyle samo, ale budujesz lepszy dom.” Nick Blue z Blue Star Homes zgadza się, zauważając, że jest to „pomocne dla każdego budowniczego, aby wiedzieć, gdzie stoją początkowo, a następnie mogą dokonać własnych ustaleń dotyczących kompromisów kosztów i korzyści. Ale każdy inwestor powinien wiedzieć, jak wydajne są jego domy.” .