The Complete Short Sale Process
Proces krótkiej sprzedaży może być mylący dla niektórych nabywców i sprzedawców domów. To może być trudne do wyjaśnienia, jak krótka sprzedaż pochodzi, a proces otrzymania zatwierdzenia od kredytodawcy może być długi.
Sprzedawca i dom muszą spełniać pewne kryteria, aby być sprzedawane krótkie. Wszystkie informacje dotyczące finansów sprzedawcy i wartości domu będą musiały być zebrane i przedstawione pożyczkodawcy wraz z innymi elementami w pakiecie, jak również posiadanie potencjalnego nabywcy.
Definiowanie krótkiej sprzedaży
Gdy pożyczkodawca zatwierdza krótką sprzedaż, zgadzają się sprzedać nieruchomość za mniej niż zaległe saldo hipoteczne przeciwko niemu.
Pożyczkodawcy będą generalnie tylko zatwierdzić krótką sprzedaż, gdy wykluczenie wydaje się być nieuniknione. Z krótkiej sprzedaży, kredytodawca nie musi podjąć nieruchomości z powrotem i ponosi koszty utrzymania go, dopóki nie może być sprzedany. Będą również uniknąć ryzyka, że nieruchomość nie będzie sprzedawać ponownie po cenie wystarczająco wysokiej, aby odzyskać swoje straty, jak to jest bardziej niż prawdopodobne, w wykluczenia.
Foreclosure sprzedaży aukcyjnej są na ogół znacznie niższe niż wartość rynkowa nieruchomości. Krótka sprzedaż to szansa dla kredytodawcy, aby otrzymać więcej niż w przypadku wykluczenia, ale nie będą chcieli, aby zwolnić żadnych zobowiązań hipotecznych w cenach najniższych, albo.
Typowy proces
To jest typowy proces krótkiej sprzedaży z banku koniec rzeczy, po otrzymaniu pakietu sprzedawcy:
- Potwierdzają odbiór pliku. To może trwać dłużej niż 10 dni, czasami jest to miesiąc lub więcej.
- Negocjator jest przypisany, co może trwać do 30 dni.
- Opcja cenowa brokera (BPO) jest zamówiona, gdzie broker generuje wykształconą opinię na temat wartości domu.Banki zazwyczaj odmawiają udostępniania wyników BPO.
- Drugi negocjator może być przypisany, biorąc dodatkowe 30 days.
- Plik jest wysyłany do przeglądu w oparciu o umowy łączenia i usług. To również może trwać do 30 dni.
- Bank może następnie zażądać, aby wszystkie strony podpisały „arm’s-length” affidavit, który jest dokumentem podpisanym przez kupującego i sprzedającego stwierdzającym, że żadna ze stron nie zna drugiej, ani nie ma żadnego rodzaju wcześniej istniejącego związku między nimi.
- Bank wyda wtedy list zatwierdzający krótką sprzedaż, jeśli sprzedaż zostanie zatwierdzona.
Podstawy dla sprzedającego
Ponieważ istnieje więcej niż kilka wymagań, aby zakwalifikować się do krótkiej sprzedaży, banki generalnie przyznają krótką sprzedaż z dwóch powodów. Po pierwsze, sprzedający musi doświadczać trudności finansowych, a po drugie, nie ma wystarczającej ilości kapitału własnego w domu, aby spłacić kredyt hipoteczny po kosztach zamknięcia.
Niektóre przykłady trudności obejmują zmniejszone dochody z powodu bezrobocia, rozwodu, nagłego wypadku medycznego, bankructwa lub śmierci jedynego dostawcy dochodu.
Sprzedający musi przygotować pakiet finansowy do przedłożenia bankowi krótkiej sprzedaży. Każdy bank ma swoje własne wytyczne, ale procedura jest podobna z banku do banku.
Pakiet sprzedającego
Pakiet krótkiej sprzedaży sprzedającego będzie najprawdopodobniej składał się z:
- Listu upoważniającego Twojego agenta do rozmowy z bankiem.
- Wstępne oświadczenie o zamknięciu.
- Wypełnione oświadczenie finansowe lub wniosek o pomoc hipoteczną (RMA).
- List trudny od sprzedającego.
- Zeznania podatkowe za dwa poprzednie lata.
- W-2 za dwa poprzednie lata.
- Odcinki listy płac za ostatnie 30 dni.
- Dwa miesiące wyciągów bankowych.
- Analiza porównawcza rynku lub lista ostatnich porównywalnych sprzedaży w obszarze.
Pisanie oferty i składanie jej do banku
Jako kupujący, poproś agenta o listę porównywalnych sprzedaży przed napisaniem oferty krótkiej sprzedaży. Bank będzie chciał otrzymać ofertę tak blisko do kwoty należnej, jak to możliwe.
Krótka cena sprzedaży aukcji może nie odzwierciedlać wartości rynkowej. W rzeczywistości, nieruchomość może być wyceniona poniżej porównywalnych sprzedaży w celu zachęcenia wielu ofert. Niektóre krótkie sprzedaże mogą rozpocząć się przed ofertą, ale banki będą najczęściej rozpocząć procedurę po otrzymaniu zaakceptowanej oferty zakupu.
Po sprzedający akceptuje ofertę, agent aukcji wyśle umowę sprzedaży, wykonane ofertę zakupu, kupującego preapproval list, kopię earnest money check, i dowód funduszy do banku. Będą one również złożyć sprzedawcy pakiet krótkiej sprzedaży.
Proces krótkiej sprzedaży zostanie opóźniony, jeśli pakiet jest niekompletny. Mogą nie wysłać go z powrotem do Ciebie, starając się zmniejszyć jak najwięcej kosztów dla siebie.
Bank
Kupujący mogą czekać długo, aby uzyskać krótką odpowiedź sprzedaży z banku. Ważne jest, że agent aukcji zadzwonić do banku regularnie i zachować staranne notatki z postępu.
Some krótkiej sprzedaży uzyskać zatwierdzenie w dwóch do ośmiu tygodni. Inne mogą trwać średnio 90 do 120 dni. Top agent krótkiej sprzedaży może pomóc przyspieszyć proces trochę przez utrzymywanie informacji o postępach oferty i trzymając bank accountable.
Checking w banku co najmniej raz lub dwa razy w tygodniu jest koniecznością. Rozpoznawanie zachowań niekompetentnych negocjatorów i żądanie wymiany jest często konieczne, jak również. Nigdy nie bój się orędować za siebie, lub eskalować swoje działania w górę łańcucha zarządzania banku.
Some Final Tips
Kupujący mogą stać się zmęczeni czekaniem na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży i grożą wycofać się, jeśli nie otrzymają odpowiedzi w określonym czasie. Proces może być frustrujące, zarówno kupującego i sprzedającego agentów może trzeba pracować, aby zapewnić kupującego i sprzedającego, że cierpliwość jest konieczne, jak czekać może być długi.
Agent aukcji często mają pewne wyobrażenie o tym, kiedy zatwierdzenie przybędzie jak plik jest wysyłany do ostatecznego przeglądu. W tym momencie, kupujący mogą chcieć rozpocząć proces kredytowy i inne należytej staranności, więc mają przewagę w przypadku, gdy bank pozwala tylko kilka tygodni do close.
.