VA Renovation Loan
VA Renovation Loan Guidelines
Wytyczne pożyczki VA renowacji są nieco bardziej zaangażowane niż proste VA Home Loan. Początkowo ubiegają się Państwo o dwie pożyczki – oryginalną pożyczkę na zakup oraz pożyczkę na remont. Te dwie pożyczki są następnie walcowane razem w jednej miesięcznej płatności. Wszelkie przeróbki i naprawy pokryte przez pożyczkę na remont są wliczane do wartości końcowej. Jest to wartość końcowa. Naprawy mogą mieć miejsce po zamknięciu kredytu! Pożyczkodawca wypłaca pieniądze z pożyczki wykonawcy, gdy ten ukończy przebudowę. Dowiemy się więcej na ten temat w trochę.
Możesz się zastanawiać, jak kredytodawca pochodzi z całkowitej kwoty potrzebnej do zakupu domu i zakończyć remonty. Wykorzystują one mniejszą z kosztów nabycia w porównaniu z wartością ukończonej ustaloną przez rzeczoznawcę panelu opłat VA. Nazywa się to zawiadomieniem o wartości (Notice of Value, lub NOV). Rzeczoznawca określa koszt nabycia poprzez zsumowanie ceny sprzedaży kontraktu, całkowity koszt zmian i napraw, opłaty za inspekcje, opłaty za aktualizację tytułu i pozwolenia.
Co to są te rezerwy? Fundusze są poduszką dla każdego just-in-case sytuacji, które mogą powstać. Każdy wie, gdy wykonawca zaczyna kopać w projekt, znajdują rzeczy, które mogą kosztować więcej pieniędzy lub przedłużyć czas potrzebny na naprawy. Maksymalne dopuszczalne nieprzewidziane wydatki to 15% kosztów projektu. Chociaż nie jest to wymagane, kredytodawca zdecyduje, czy nieprzewidziane wydatki są uzasadnione w oparciu o zakres prac, które mają być wykonane. Wszelkie pieniądze pozostawione na nieprzewidziane wydatki po zakończeniu prac muszą zostać doliczone do salda głównego. Jeśli zapłaciłeś kontyngent z kieszeni na zamknięciu, pieniądze przyjdą do Ciebie, gdy projekt jest kompletny.
To było dużo informacji, więc połóżmy to na prawdziwe liczby, więc masz pomysł. Poniższy przykład znajdziesz w Circular 26-18-6, opublikowanym w kwietniu 2018 roku.
Scenariusz A
Kontraktowa cena sprzedaży wynosi $100 000, przeróbki i naprawy $75 000, rezerwa incydentalna (10%) $7 500, inspekcja $250, pozwolenie $250 daje całkowity koszt nabycia $183 000. Zawiadomienie o wartości jest zgłaszane w wysokości $180,000. Ponieważ $180.000 jest mniejsza niż $183.000, jest to uważane za koszt nabycia. W związku z tym, należy wnieść dodatkowe $3,000 do zamknięcia. To nie jest uważane za zaliczki, ponieważ koszt nabycia jest większa niż zgłoszona wartość rynkowa domu.
Scenariusz B
Kontrakt cena sprzedaży jest 100.000 dolarów, zmiany i naprawy 75.000 dolarów, rezerwa incydent (10%) z 7.500 dolarów, inspekcji 250 dolarów, pozwolenie 250 dolarów daje całkowity koszt nabycia 183.000 dolarów. Zawiadomienie o wartości jest zgłaszane na $190,000. Mniejsza kwota 183 000 $ jest używany jako koszt nabycia, pozwalając całą kwotę do finansowania, wraz z opłatą finansowania.
Jak widać, dolna linia jest to, że as-completed koszt będzie musiał być niższy niż zawiadomienia o wartości, aby być w pełni finansowane. Wszystko ponad NOV będzie wymagać out of pocket funduszy w czasie zamknięcia.
Co jeśli jesteś już właścicielem domu i chcesz refinansować? Scenariusze są takie same. Jedyną różnicą jest to, że musisz całkowicie spłacić swoją obecną hipotekę poprzez refinansowanie istniejącej pożyczki. Aby obliczyć koszt nabycia dla refinansowania, wystarczy dodać istniejącą spłatę kredytu, całkowity koszt napraw i zmian, opłaty za inspekcje, opłaty za aktualizację tytułu i pozwolenia. Jeśli suma ta jest wyższa niż wartość zawiadomienia, trzeba będzie albo zapłacić dodatkowe z kieszeni lub zmniejszyć koszty projektu. Jeśli suma jest poniżej Zawiadomienia o wartości, masz dodatkową premię w postaci możliwości rolowania w kosztach zamknięcia lub podjęcia cash-out do 100 procent wartości kredytu.
Home Purchase Option
– Świetna opcja do poprawy foreclosures lub krótkiej sprzedaży
– Poprawa przestarzałych domów
– Nowy zakup VA Home, który jest w potrzebie pewnych napraw.
Home Refinance Option
-Improve istniejącego domu, a nie przenieść do nowej nieruchomości.
-Renovation na VA domu w potrzebie trochę TLC.
Ok, masz swoje finansowanie, masz swoją pożyczkę – teraz co? Zaczynasz swój projekt! Część pożyczki przeznaczona na renowację jest przechowywana na powierniczym rachunku powierniczym. Będziesz zobowiązany do sprawdzenia pożyczkodawcy, że naprawy są dokonywane zgodnie z harmonogramem i w sposób akceptowalny. Gdy pożyczkodawca otrzyma te aktualizacje, będzie wypłacać fundusze do wykonawcy.
Porozmawiajmy o wykonawcy. Istnieją szczególne wymagania związane z VA pożyczki remontowej dotyczące tego, kto może korzystać. Możesz znać faceta, który robi świetną robotę, a on jest twoim przyjacielem, więc wiesz, że jest godny zaufania. Ważne jest, aby wiedzieć, że jakikolwiek wykonawca wybierzesz musi być zarejestrowany i posiadać ważny numer identyfikacyjny budowniczego VA przed wydaniem VA Notice of Value. Musisz również mieć ramię w ramię relacji z budowniczym. Oznacza to, że nie ma przyjaciół ani członków rodziny. Nie może być żadnego potencjalnego konfliktu interesów między tobą a wykonawcą. Budowniczowie będą musieli posiadać minimum $100,000 warte ogólnego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej i zapewnić szczegółowe szacunki napraw, wyłamując koszt pracy z kosztów dostaw.
Co się stanie, jeśli w środku swojego przedsięwzięcia remontowego zdecydujesz chcesz dokonać pewnych zmian? Będziesz musiał utworzyć polecenie zmiany. Jesteś dozwolone, aby dokonać wszelkich zmian, które lubisz tak długo, jak płacisz za nich z kieszeni. Każda decyzja, którą podejmiesz po zakończeniu oceny, nie kwalifikuje się do włączenia do nowej pożyczki. Jeśli zdecydujesz się na zmianę, musi ona zostać przekazana rzeczoznawcy do zatwierdzenia przed rozpoczęciem pracy. Jest to spowodowane tym, że będą musieli upewnić się, że polecenie zmiany nie obniża wartości początkowej appraisal.
Jest to ostateczna odpowiedzialność kredytodawcy do monitorowania projektu i zapewnić, że jest zakończona prawidłowo, jak stwierdzono w zakresie prac. Jest to niezbędne do zapewnienia, że wartość domu jest zachowana. Gdy praca jest zakończona, kredytodawca wyśle VA rzeczoznawca opłaty z powrotem do nieruchomości do ostatecznej kontroli. Będą one upewnić się, że praca spełnia minimalne wymagania nieruchomości (MPRs).
Whew! To było dużo informacji. Najważniejsze rzeczy do zapamiętania są te.
1. VA Renovation Loan daje możliwość zakupu domu, który potrzebuje trochę pracy, zanim będzie można przenieść się w. Można go nawet użyć w przypadku domu w egzekucji!
2. Pożyczka obejmuje oryginalną cenę zakupu oraz koszt renowacji, zmian i napraw w jedną pożyczkę.
3. Prace mogą być zakończone po zamknięciu, co pozwala uniknąć konieczności płacenia za naprawy z własnej kieszeni przed wprowadzeniem się.
4. Każdy, kto kwalifikuje się do VA Home Loan, będzie kwalifikował się do VA Renovation Loan. Dotyczy to nawet jeśli obecnie posiadasz VA lub konwencjonalny kredyt mieszkaniowy. Jest to doskonała opcja, jeśli chcesz refinansować i dokonać kilku bardzo potrzebnych napraw w swoim obecnym domu.
.