A Pandemia está causando uma explosão ou bolha no mercado imobiliário de Las Vegas? | Rádio Pública de Nevada
As empresas de desenvolvimento estão vendo vendas recordes de casas em Las Vegas e os preços das casas atingiram um recorde em junho por causa de um aumento nas revendas.
alguns especialistas dizem que a pandemia do coronavírus está no centro disso, mas também pode ser apenas taxas de juros mais baixas.
Jonathan Gedde é o CEO da SimpliFi Mortgage. Ele disse que o aumento nas vendas é uma combinação de fatores, mas um dos mais importantes são as taxas de juros historicamente baixas.
As taxas de juros são determinadas de comprador para comprador, disse ele, mas alguém com grande crédito e muito dinheiro para colocar em um adiantamento poderia obter uma taxa de juros na faixa de 2% e aqueles com alguns dings no seu relatório de crédito e menor adiantamento poderiam obter algo na faixa de 3%.
Além das taxas de juros, a atratividade de viver no sul do Nevada está trazendo pessoas para cá.
“Estamos crescendo como uma população”, disse Gedde, “Em 2019, eu acredito, era pouco mais de 10.000 pessoas por mês de crescimento líquido da população, o que é um número enorme”.
Com esses fatores, mais os esforços do governo para manter o dinheiro fluindo na economia e as pessoas em suas casas com programas expandidos de hipotecas, ele não vê uma razão para um mergulho nos preços das casas.
“Eu não vejo nenhum tipo de queda acontecendo na habitação”, disse ele, “Nós não vamos ter um grande número de execuções hipotecárias”
O apoio vem de
John Benedict é advogado e professor adjunto do Lied Center for Real Estate da UNLV. Ele concordou que o crescimento da população e boas taxas de juros estão impulsionando a demanda.
“Eu acho que mais aposentados também estão vindo online apenas pela demografia dos Baby Boomers”, disse ele, “Nosso sistema de saúde está ficando cada vez mais forte, então há muitas razões positivas para se mudar e viver aqui”.
Mas ele discordou que Las Vegas pode não ver uma queda nos preços das casas.
“Penso que os indicadores económicos são mistos”, disse Benedict, apontando para o enorme número de despedimentos que a região tem sofrido, “Eu pessoalmente espero alguma correcção mas nada como vimos em 2008, 2009, 2010, quando foi apenas uma queda livre”
A Grande Recessão ainda se mantém na mente da maioria dos nevadenses do Sul. O crash habitacional fez com que milhares de pessoas perdessem suas casas para a execução da hipoteca e forçou milhares de outras a venderem a descoberto.
No entanto, nem Benedict nem Gedde acreditam que o mercado está se dirigindo para uma bolha e um busto habitacional como o Vale viu na recessão.
Por um lado, Gedde notou que algumas das opções de empréstimo que colocaram as pessoas em dificuldades financeiras não estão mais disponíveis.
“As taxas de que estamos falando hoje são sobre hipotecas de taxa fixa de 30 anos que são totalmente amortizadas, seguradas pelo governo, apoiadas pelo governo”, disse ele, “Estes são os empréstimos padrão de pão e manteiga que existem há muitas, muitas décadas”.
Além disso, Benedict disse que o governo está fazendo mais para colocar dinheiro na economia desta vez do que fez quando a Grande Recessão atingiu.
“Você tem o Congresso não esperando para agir desta vez, permitindo o programa de paciência, colocando muito dinheiro em circulação para apoiar a economia e deixá-lo ir diretamente para o trabalhador médio para que a pessoa possa cumprir suas obrigações”, disse ele.
Benedito disse que o programa de paciência, em particular, está ajudando a manter a economia funcionando e mantendo as pessoas em suas casas.
De acordo com o programa, as pessoas que foram afectadas pela pandemia do coronavírus podem negociar com o seu credor hipotecário para adiar os pagamentos por seis meses e se ainda forem afectadas após esse período de tempo, podem pedir mais seis meses”.
A obrigação de hipoteca não desaparece, mas os proprietários podem colocar esses pagamentos na parte de trás do período de tempo da hipoteca.
Uma coisa que um proprietário não pode fazer enquanto eles estão em condições de pagar é refinanciar sua casa, o que Gedde sugere pessoas que podem – fazer – com uma advertência.
“Trata-se realmente da combinação do quanto você está economizando em correlação com as despesas do empréstimo”, disse ele, “O ponto de equilíbrio, ou seja, a economia no pagamento mensal, o custo do empréstimo dividido pela economia no pagamento mensal diz-lhe quanto tempo leva para compensar o refinanciamento que é o que eles realmente deveriam estar olhando””
Ele disse que os proprietários de casas deveriam ter o empréstimo pelo menos pelo tempo que leva para quebrar o equilíbrio do processo. Gedde disse que geralmente as pessoas estão vendo um ponto de equilíbrio de cerca de 12 meses, o que faz valer a pena para muitas pessoas.
Ninguém sabe quanto tempo as taxas de juros permanecerão baixas, ele disse, mas não estarão a 2% em 10 anos.
“Timing the market is a little bit of a fool’s errand when it comes to both the real estate market and the interest rate market. Você nunca vai conseguir que seja perfeito exatamente no dia mais baixo de qualquer um deles”, disse Gedde.
Ele disse que se você gosta da casa que selecionou e está confortável com o financiador, então compre a casa.
Por causa de tanta incerteza neste momento, Benedict disse que os compradores de casas deveriam falar com os desenvolvedores sobre o que é conhecido como força maior, que é o termo legal para um ato de Deus.
“É um pedido justo dizer a um construtor, ‘Podemos ter um entendimento de que se eu não conseguir obter financiamento ou não conseguir completar esta venda ou perder o meu emprego, tudo devido a uma força maior, que eu seja dispensado deste contrato’,””
Ele disse que viu esse tipo de linguagem em todos os tipos de contratos por causa da pandemia e seus efeitos.