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Porquê Escolher o Método de Entrega Certo Importa na Construção
No final de 2017, o gigante do rideshare, Lyft, lançou uma campanha da marca com o slogan “É importante como você chega lá”. Embora a construção e os serviços de automóveis sejam duas indústrias muito diferentes, os mesmos sentimentos são valorizados; a viagem é tão importante quanto o resultado final. Embora o objetivo final de um projeto seja uma conclusão bem sucedida, os passos necessários para chegar lá são críticos para os lucros e para o ciclo de vida do projeto. É por isso que escolher o método certo de entrega do projeto é um primeiro passo importante antes do início da construção.
Antes de lançar um trabalho de construção, uma empresa deve definir o rumo, explorando os métodos de entrega do projeto e selecionando um que melhor atenda às suas necessidades únicas. Nenhum modelo é perfeito; todos têm benefícios e inconvenientes. No entanto, é muito provável que exista um método de entrega ideal para a sua empresa ou projecto. Escolhendo o modelo certo para o seu projeto, o risco geral pode ser reduzido e o orçamento e cronograma podem ser melhor gerenciados.
Muitos métodos de entrega de projetos existem, mas a maioria são variações dos cinco modelos que iremos descrever abaixo. Mas primeiro, vamos primeiro mergulhar profundamente nos fatores de seleção que você deve considerar para tomar uma decisão informada sobre seu método de entrega do projeto.
Fatores a considerar antes de selecionar um método de entrega do projeto
Antes de selecionar um método de entrega do projeto, você provavelmente terá um entendimento básico do porquê e do que você está construindo. No entanto, ter um entendimento firme dos fundamentos do seu projeto antes de selecionar um método de entrega ajudará na sua decisão final. Em geral, comece a comparar os critérios que são mais importantes para o sucesso do seu projeto:
- Orçamento: quanto gastar
- Design: como será o projeto final e como funcionará
- Riscos: exposição ao perigo, perdas financeiras e danos à marca
- Cronograma: um cronograma de conclusão e pagamentos
- Experiência do proprietário: experiência da empresa em projetos similares
Ninguém conhece melhor as necessidades e capacidades de uma empresa do que os diretores e gerentes da própria empresa; então comece a discutir esses fatores com sua equipe o mais rápido possível.
Orçamento
Definir orçamento o mais rápido possível, depois discuta-o com potenciais membros da equipa de design e construção para saber se o número é realista. Durante este processo, considere quanto espaço de manobra está disponível para ordens de mudança, muito provavelmente uma ocorrência inevitável uma vez que um projeto esteja em andamento e pode ser caro se não for bem planejado. Ao estimar o orçamento, lembre-se de que seu arquiteto e empreiteiro provavelmente irão incluir alguns custos de software de construção em seus orçamentos. Tenha em mente que embora essas ferramentas possam ser um custo inicial, elas são projetadas para acelerar a entrega e reduzir custos.
Design
Você pode ter uma idéia básica de como seu projeto será, mas é importante visualizar tanto o design geral quanto a funcionalidade do seu edifício. Como você quer que o seu campus e planta baixa fluam? Você está procurando por designs inovadores e complexos sobre forma e função? A capacidade de construção dependerá, em parte, do tipo de design e da equipe de construção que você escolher. Pense também nas características únicas do seu local de construção, incluindo o paisagismo existente e a aparência geral das propriedades adjacentes.
Riscos
Muitos riscos de construção podem resultar no aumento dos custos e até mesmo no fracasso do projeto. Portanto, uma avaliação completa dos riscos deve ser conduzida antes do início de um projeto. Uma questão-chave a ser respondida em relação aos riscos é quem será responsável por problemas de projeto que resultem em perigos durante e além da construção? Além disso, se você está considerando um método de entrega do projeto no qual sua equipe interna estará fortemente envolvida na administração do projeto, considere sua responsabilidade em reduzir as lacunas nos serviços e etapas de construção.
Calendário
A estimativa precisa de um cronograma de construção é crucial para o desempenho do projeto. Tenha em mente que o cronograma e o custo estão intimamente ligados um ao outro; acelerar a construção se traduz em aumento de custos. Que tipo de cronograma é necessário para cumprir o cronograma e os custos esperados? Às vezes os proprietários exigem a capacidade de acelerar a construção antes que todos os desenhos e planos de suporte, tais como documentos de engenharia, estejam completos. Além disso, às vezes os prazos são estimados de forma demasiado ambiciosa, criando um projecto para uma inevitável sobrecarga e partes interessadas infelizes. Independentemente disso, é muito mais fácil evitar disputas e reclamações se os planos estiverem firmemente implementados antes de abrir caminho
Owner Expertise
Finalmente, considere o nível de familiaridade de sua empresa com a construção, especialmente um projeto similar em relação ao escopo e tamanho, bem como quantos funcionários são capazes de ajudar a supervisionar o processo. Esteja ciente de que alguns atrasos na construção são causados por estrangulamentos ao nível do proprietário. Garantir que o projeto tenha a quantidade certa de pessoal, além de ter a experiência necessária, irá preparar o projeto para uma navegação suave e sucesso. Embora a extensa experiência não seja crítica para o sucesso de um projeto, certamente ajudará a indicar que tipo de método de entrega é necessário.
5 Métodos Básicos de Entrega de Projetos em Construção
Agora que você tenha priorizado e avaliado seus critérios de seleção, vamos explorar os tipos mais comuns de métodos de entrega de projetos. Os principais participantes em um projeto de construção são o proprietário (e/ou representante do proprietário), o arquiteto e designers e o empreiteiro. Dependendo do método de entrega escolhido, estes papéis podem se sobrepor um pouco.
Design-Bid-Build (DBB)
Design-bid-build refere-se às fases sequenciais deste método de entrega de projeto, que às vezes é chamado de “tradicional”. DBB começa com a seleção do arquiteto que projeta um projeto antes que o proprietário selecione um empreiteiro geral, após a apresentação de propostas de construção. A construção é a fase final de entrega. Durante as fases de projeto e planejamento, o proprietário pode esperar dois contratos: um para projeto e outro para construção.
Benefícios da DBB
Design-bid-build é o método de entrega de projeto mais familiar e amplamente utilizado. Geralmente, é também o mais baixo em preço, pelo menos adiantado. Ele oferece aos proprietários muitas oportunidades para fornecer informações sobre a aparência e função do edifício, porque o designer/arquiteto trabalha diretamente com o proprietário. O GC também trabalha diretamente com o proprietário.
O projeto do arquiteto deve atender a um padrão profissional de cuidado definido por organizações como o Instituto Americano de Arquitetos e a seguradora fornecendo cobertura de erros e omissões para o projetista. O GC é responsável por seguir os planos do projetista. Como resultado, isso proporciona um processo claro para litígio, se necessário.
Drawbacks do DBB
Devido ao arquiteto e ao GC não colaborar durante a fase de projeto, pode haver pouca colaboração com o GC sobre materiais e técnicas de construção chamados em desenhos. Isto pode retardar o processo de construção ou criar a necessidade de ordens de mudança. Além disso, uma vez que o proprietário aprova os desenhos do projetista, conseqüentemente eles assumem a responsabilidade por qualquer desalinhamento dos planos e especificações de construção.
Outra desvantagem do DBB é que a duração do projeto tende a ser mais longa devido à natureza “em série” do método de entrega.
Design-Build (DB)
Como nos últimos anos, o design-construção vem ganhando impulso como um método popular de entrega de projetos. Como um método de entrega mais simples para os proprietários, ele também minimiza o risco. No entanto, é também o modelo no qual os proprietários têm o menor contributo no design, gestão da construção e escolha de parceiros comerciais. No modelo de design-build, o design e a construção são tratados por uma empresa. O proprietário só precisa formar um contrato para cobrir arquitetura, engenharia e construção.
Benefícios do DB
Ao utilizar o design-build, as empresas têm de cumprir os requisitos de desempenho especificados no contrato do proprietário. Portanto, a intensa colaboração do projetista e construtor em uma empresa resulta em menos pedidos de mudança e redução de custos de litígio. Além disso, a entrega do projeto tende a ser mais rápida quando se usa este método. As mudanças de projeto podem ser vetadas e executadas mais rapidamente neste tipo de método de entrega.
Drawbacks do DB
No DB, os proprietários desistem de muito do seu controle sobre os projetos e têm que estar dispostos a deixar que os empreiteiros tomem a maioria das decisões. Além disso, embora não sejam responsáveis por vetar desenhos arquitetônicos neste método de entrega, os proprietários têm que fazer seu trabalho de casa sobre a seleção da firma certa para executar o trabalho e depois formar um contrato detalhado especificando as expectativas de desempenho. Caso contrário, os proprietários não terão tanta confiança no custo final da construção devido à evolução do projeto durante a construção.
Gestão da Construção em Risco (CMR)
Quando os proprietários precisam de uma data e preço de conclusão definidos, a gestão da construção em risco pode ser o método preferido de entrega do projeto. Durante a concepção do projeto, um gerente de construção atua como consultor do proprietário. Então, semelhante a um empreiteiro geral, o gerente CMR supervisiona os subempreiteiros. O CMR também aceita o risco de cumprir o prazo e as promessas de preço. Em troca, o proprietário fornece um preço máximo fixo ou garantido (GMP) ou pagamento. Como DBB, o proprietário só forma contratos com duas partes – neste caso, o designer e o gerente CMR.
Benefícios do CMR
Similiar aos projetos da DBB, os proprietários que escolhem CMR trabalham diretamente com seus designers. Eles também têm acesso à perspectiva do construtor desde o início. Se for feito corretamente, isto ajuda a conscientizar mais cedo sobre os custos e a entrega mais rápida do projeto. Em geral, os proprietários conseguem fixar um custo final de construção mais cedo no processo, e as mudanças subsequentes podem ser claramente quantificadas e cotadas.
Relatamentos de CMR
Em CMR, o proprietário ainda é responsável pela integralidade, precisão e detalhes dos planos de design. Discordâncias com o projetista ou com o gerente de CMR podem levar a atrasos, aumento de custos e litígios.
Multi-Prime (MP)
Em multi-prime, o projeto é dividido em três fases – projeto, engenharia e construção. Ao implementar a MP, o proprietário forma contratos separados com os profissionais que lideram as fases separadas do projeto. Por exemplo, um contrato provavelmente englobaria o escritório de arquitetura e seus subcontratados para engenharia e design de interiores. O proprietário estabeleceria outros contratos com a GC e empreiteiros comerciais, tais como canalizadores e eletricistas. Cada uma destas categorias de empreiteiros pode supervisionar o trabalho dos subempreiteiros, tais como uma GC que gere carpinteiros e enquadradores. Ao todo, os principais empreiteiros são os “primes”
Benefícios da MP
Com a MP, os proprietários que têm experiência no processo de design e construção ganham maior controle sobre seus projetos. MP pode ser a única escolha para projetos do setor público em alguns estados que requerem o máximo controle dos empreiteiros em todos os níveis.
Drawbacks de MP
É difícil ser seu próprio empreiteiro geral, mas é isso que MP requer. A coordenação de todos os empreiteiros principais torna difícil determinar o custo final até a conclusão de um projeto. Além disso, a má coordenação ou comunicação com tantos fornecedores pode criar duplicação e omissão nas encomendas. Finalmente, neste modelo, é difícil dirigir os cronogramas dos empreiteiros.
Entrega integrada de projetos (IPD)
Entrega integrada de projetos é o método de entrega mais promissor na construção com ênfase no trabalho em equipe e na colaboração. Ao implementar o IPD, o principal objetivo do método integrado é disseminar a responsabilidade, responsabilidade e risco (e recompensas) entre as partes interessadas em um trabalho de construção. Quando emparelhado com a gestão de construção Lean, o desperdício e a economia de custos podem ser imensos. Sob IPD, o proprietário, projetista e empreiteiro geral estão todos sob um contrato.
Benefícios do IPD
Se organizados eficientemente, todos os participantes contratados neste processo estão disponíveis para um proprietário antes que um projeto de construção se inicie. Além disso, o proprietário fornece incentivos semelhantes para as equipes de projeto e construção para alinhar os objetivos de todos e aumentar o sucesso do projeto. Ferramentas digitais especificamente projetadas para a construção e colaboração de equipes podem ampliar o sucesso de um projeto em geral e proporcionar o maior retorno sobre o investimento.
Retrocessos do IPD
IPD é o novo “garoto” do bloco e tem a menor fatia de mercado no momento, e às vezes pode estar do lado mais caro para implementar na frente. Dado o número de interessados envolvidos, obter o contrato de IPD logo no início do processo é demorado. O pagamento proporcional aos membros da equipe não equivale necessariamente a igual esforço. Além disso, os proprietários que escolhem este método devem estar confortáveis para tomar decisões de nível instintivo sobre se os vários membros da equipe irão trabalhar bem juntos.
A Matrix for Decision Making
Em aulas de matemática, os instrutores freqüentemente enfatizam a utilidade de criar uma imagem ou diagrama quando se resolve um problema. É exatamente isso que muitos departamentos de transporte do estado fazem para tomar decisões sobre a entrega de projetos de trabalhos complexos de infraestrutura. É uma idéia que as empresas podem se adaptar a projetos envolvendo edifícios, bem como campi comerciais combinando estruturas, áreas comuns paisagísticas e rodovias.
Por exemplo, o programa de Gerenciamento de Construção da Universidade do Colorado em Boulder Transportation Construction Management da Universidade do Colorado esboça o processo de decisão da seguinte forma: Primeiro, considere os vários métodos de entrega e esboce as metas e restrições do seu projeto. Segundo, avalie “fatores primários de seleção”, tais como prazo de entrega, complexidade, nível de projeto e custo.
Em seguida, adote uma mentalidade de “aprovação/reprovação” para avaliar:
- A experiência e disponibilidade de pessoal
- A quantidade de supervisão e controle que um método oferece
- A experiência e nível de concorrência que você pode esperar dos empreiteiros
Para este último item, pergunte-se quem está disponível para fazer o seu trabalho e quais são as suas preferências em relação aos métodos de entrega.
Próximo de tudo, dê uma olhada no diagrama da CU para a Seleção de Métodos de Entrega de Projetos, indo para o link azul “clique aqui” no topo da página. Agora você pode começar a pensar sobre como visualizar a sua matriz de tomada de decisão.
Configurando seu projeto para o sucesso com o método correto de entrega do projeto
Não haverá dois projetos iguais; o que significa que você precisa escolher o método correto de entrega do projeto, caso a caso. Com uma avaliação cuidadosa dos critérios mais importantes para o sucesso do seu projeto, bem como uma compreensão profunda dos modelos disponíveis, é mais provável que você tome uma decisão informada sobre a entrega do projeto que seja correta para as suas necessidades únicas. Selecionando intencionalmente a viagem ideal para o seu projeto, você experimentará um aumento dos lucros, a construção completa no prazo e será capaz de passar para o próximo mais rápido.