Facilidades Rodoviárias: 12 Coisas que Você Deve Saber Em 2020
Como você navega na propriedade da terra e compra de propriedade, você pode encontrar os servidões rodoviários.
Um servidão é o direito legal de um não-proprietário de usar uma parte da terra de outra pessoa para um propósito específico.
Os servidões rodoviários muitas vezes entram em jogo quando alguém precisa acessar sua propriedade.
Quando não há estrada entre uma determinada parcela de terra e estradas públicas, pode tornar-se incrivelmente difícil usar legalmente a terra que você comprou.
Neste blog, discutiremos tudo o que você precisa saber sobre os servidões de estrada antes de comprar.
Que tipos de servidões existem?
Existem dois tipos principais de servidões: servidões anexas e servidões em bruto.
Tantos destes tipos de servidões podem ser usados para entrada, saída, utilidades e drenagem.
Aqui estão as diferenças principais que você deve entender.
Paisossuítos
Estes paços são automaticamente transportados com o terreno de que se beneficiam quando o terreno é vendido ou transferido (a menos que de outra forma expressamente declarado).
Existem para o benefício de terrenos contíguos, portanto pense neles como um easement para entrada, saída, utilidades ou drenagem que atravessa uma parcela de terreno que separa a propriedade beneficiada de uma estrada pública.
Então, se você tem uma parcela de terra que você não teria acesso sem cruzar um pedaço de terra adjacente, então quaisquer servidões de estrada seriam provavelmente servidões anexas.
Sua parcela seria a “propriedade dominante” porque ela é beneficiada pela servidão.
A parcela sobre a qual o easement corre é conhecida como a “propriedade de serviço”.
Se a propriedade de serviço for vendida ou transferida, isto não quebra um appurtenant easement (mesmo que não seja mencionado na escritura!).
Acções em bruto
Acções em bruto do que beneficiar o terreno, os easements em bruto são destinados a beneficiar uma pessoa ou empresa.
Por exemplo, um servidão em bruto pode ser dado a uma empresa de serviços públicos por um país ou estado para operar linhas de transmissão de eletricidade, telefone ou internet.
Este tipo de servidão não beneficia uma propriedade, e a empresa de serviços públicos não tem que possuir nenhum terreno próximo para obtê-lo.
As servidões em bruto não funcionam com o terreno, e estas servidões estão em “propriedades de serviço”, porque não são para o benefício de propriedades particulares.
No entanto, semelhante aos servidões correspondentes, a venda do bem servente não termina o servidão em bruto (mesmo que não seja mencionado na escritura!).
Sabia que também existem servidões negativas?
Os servidões que vêm à mente são servidões afirmativos: dão ao portador do servidão o direito de fazer algo (como usar uma propriedade para entrar ou sair).
Mas há também os servidões negativos.
Estes permitem ao portador do servidão impedir que o proprietário do bem imóvel utilize o imóvel de uma forma específica (como construir dentro de uma área especificada).
Como você sabe se há servidões em um imóvel?
Porque os servidões não precisam ser escritos na escritura para existir, você pode estar se perguntando como você saberia se havia servidões em um terreno que você iria comprar.
Em alguns estados, é legalmente exigido que os vendedores revelem os servidões na sua propriedade, portanto você deve ter alguma idéia se os servidões existem quando você entra num contrato de compra.
No entanto, se você está comprando uma casa de banco, então você pode precisar fazer alguma diligência.
Para descobrir, você gostaria de quebrar sua busca com base no tipo de servidão.
Paisamento de utilidades:
Este tipo de servidão dá permissão às empresas de utilidade pública para instalar linhas de energia, uma torre de celular, etc. em sua propriedade.
Chame sua empresa de utilidade pública local ou vá até o escritório de registros de terrenos do condado ou prefeitura.
Pode pedir a um funcionário para lhe mostrar um mapa dos locais de servidão.
Pode também obter um levantamento da propriedade para mostrar a localização de qualquer servidão.
Paiso privado:
Paiso privado muitas vezes vem na forma de um caminho, entrada, esgoto, ou acesso solar.
Se o seu título de propriedade contém paços privados, então você deve obter cópias dos documentos do próprio paço ao comprar o imóvel.
Pode encontrar um número de referência nesses documentos.
O escriturário do condado também pode ajudá-lo a localizar estes servidões privados nos registos públicos, para que possa obter uma cópia para guardar com a sua escritura.
Avaliação por necessidade:
Aqui onde pode ficar confuso para proprietários de terras ou potenciais compradores.
Por vezes não é necessário escrever um “servidão legal” para existir.
Se for absolutamente necessário atravessar a terra de alguém para um propósito legítimo (como o acesso à sua casa), então pode haver um “servidão por necessidade”
Neste caso, você não pode interferir com os direitos legais do seu vizinho.
Se você perceber que isso está acontecendo, talvez você precise conversar com um advogado para descobrir suas opções.
Paisamento prescritivo:
Um “easement prescritivo” é semelhante a um “easement” por necessidade, pois permite que alguém acesse a terra de outro para um propósito particular (como acessar sua casa).
No entanto, normalmente só entra em jogo após um período de tempo definido.
Por exemplo, podem ser criados servidões de estrada prescritivas se você tiver usado uma parte da propriedade de um vizinho para acesso sem uma servidão formal nos últimos 20 anos.
Isso essencialmente permite que o portador da servidão possua de forma adversa uma porção do lote de serviço para um propósito específico.
Estados diferentes têm regras e regulamentos diferentes.
A melhor coisa que você pode fazer é procurar “servidões” no índice dos seus estatutos estaduais para que você possa entender as decisões judiciais sobre servidões normativas.
Como você pode ver, há uma série de servidões diferentes que podem existir em sua propriedade e nem todas elas serão facilmente pesquisáveis nos registros públicos.
Para ter a certeza absoluta de que encontrou todos os servidões no seu imóvel, a sua melhor aposta é fazer uma pesquisa por título.
O que posso fazer se não gostar de pessoas no meu imóvel?
Proprietários não são capazes de interferir com o propósito de um servidão legal.
Por exemplo, se uma empresa de electricidade com um servidão de utilidade pública tiver fios amarrados através do seu direito de passagem, você não está legalmente autorizado a derrubá-los ou bloquear o seu caminho.
Interferir com um servidão pode torná-lo responsável por danos e sujeito a acção judicial.
Se você sente que alguém está invadindo ilegalmente sua propriedade ou se você tem uma boa razão para contestar o servidão, então você deve falar com um advogado imobiliário local experiente.
Eles podem oferecer conselhos sobre a melhor maneira de proceder (especialmente se não houver nada por escrito).
Por que existem servidões de estrada?
Existem servidões rodoviárias com o propósito de entrar e sair – o direito de entrar e sair de uma propriedade.
Esta necessidade ocorre quando uma parcela de terra não se junta a uma estrada pública, propriedade do governo.
Se você comprar uma terra que é ela própria “encravada”, então você precisaria de uma servidão rodoviária para acessar a estrada pública para entrar e sair da sua propriedade.
Os compradores de casas e terrenos devem condicionar a compra da propriedade à entrada e saída para uma estrada pública.
Se não tiver isto, então não poderá usar o terreno ou a casa que comprou.
Você pode garantir que você terá isso obtendo um levantamento do terreno antes de fechar a propriedade.
Para ter acesso sem facilidade, pelo menos um limite da propriedade deve coincidir exatamente sem folga ou desvio com a borda de uma estrada.
Esta é conhecida como a linha do direito de passagem.
Se estas linhas não coincidirem, então você (como comprador) precisa ter a certeza de que o imóvel em questão tem um servidão que dá ao comprador o direito legal de atravessar qualquer imóvel que esteja entre o seu imóvel e a via pública.
Se planeia viver na propriedade, então também deve incluir o direito a linhas e tubagens de serviço para além do servidão da estrada.
Sem isto, não só a terra é difícil de viver, como perde muito valor.
Provavelmente teria dificuldade em vender a propriedade se alguma vez tivesse esse desejo.
Como se cria um servidão?
Os terrenos são tipicamente criados em documentos (embora não precisem ser).
Os terrenos podem ser criados em escrituras, acordos de servidão, declarações de loteamento, e declarações de condomínio.
Todos estes são registrados nos registros de terrenos como escritura ou hipotecas.
Se você estiver interessado em criar um servidão, é melhor criar um servidão em um acordo ou declaração (ao invés de uma escritura) porque isto o ajudará a resolver todas as questões relacionadas a servidões.
Depois de ter elaborado o documento, obtenha-o notariado por um notário público com duas testemunhas presentes.
Qual é a diferença entre uma estrada privada e um servidão?
Um servidão rodoviária dá a alguém o direito de passar sobre a propriedade de outra pessoa para aceder à sua.
Nem todos os servidões são servidões rodoviárias.
Por exemplo, alguns servidões anexos são usados por empresas de serviços públicos para colocar torres de celular em terras de pessoas.
Para ser breve, enquanto todas as estradas privadas também são servidões, nem todos os servidões são estradas privadas.
As estradas privadas fornecem acesso da mesma forma que um servidão rodoviário, e só quando alguns processos judiciais estaduais começaram a tentar definir o significado de “estrada privada” é que a confusão ocorreu.
Como uma estrada privada é definida irá variar de jurisdição para jurisdição.
No entanto, ambas as estradas privadas de servidão de areia são semelhantes, pois um município não tem o direito de usar ou regular sem o consentimento do proprietário ou a imposição de um estatuto.
Quem é responsável pela manutenção de uma servidão de areia?
As leis que regem os servidões podem ser complicadas.
No entanto, as leis são bastante claras sobre quem é responsável por manter um servidão uma vez que ele esteja em vigor.
A pessoa ou parte que usa o servidão (também conhecido como o portador do servidão) é frequentemente a que tem o dever de mantê-lo.
Embora os donos do servidão não sejam os próprios donos do terreno, eles devem mantê-lo como estão usando-o.
O proprietário do terreno (proprietário do easement) manterá a maioria dos direitos sobre ele.
Então, o que isto significa quando se trata de um easement de estrada?
Os proprietários do easement ainda serão capazes de limpar uma escova ou pavimentar uma estrada não pavimentada.
No entanto, não podem bloquear o uso ou o desfrute do cavalete.
Não têm nenhum dever ou obrigação de manter ou reparar as melhorias do cavalete.
São capazes de o fazer se assim o desejarem, mas não são obrigados a fazê-lo.
Como é delineado um servidão?
Os pavimentos são dados para fins específicos em um local específico (entrada, saída, utilidades, drenagem, etc.).
É fornecido um cavalete para entrada e saída.
Na maioria dos casos, os acordos de cavalete muitas vezes descrevem o local específico no qual o cavalete pode ser usado nas propriedades de serviço.
Então, se você tiver um cavalete, você não poderá dirigir pela propriedade do seu vizinho onde você quiser.
Haverá um local específico delineado para que o portador do cavalete não possa exercitar demais o poder fornecido pelo cavalete.
Existem restrições sobre como os cavalete podem ser usados?
Em geral, os passeios devem ser utilizados para os seus fins originais.
No entanto, se houver necessidade de alterações, então o seu uso poderá ser modificado para se adequar a um desenvolvimento razoável.
Tudo isso para dizer que, só porque você concedeu um servidão (como um proprietário de servidão) não significa que um proprietário de servidão seja capaz de usá-lo para o que quiser.
Por exemplo, se houvesse um evento (concerto, festival, etc.)) que ocorra nas proximidades, o portador do cavalete não poderia usar a estrada ou a entrada como área de estacionamento paga para a propriedade (ganhando assim dinheiro com isso).
Dito isto, os portadores do cavalete devem poder usar e desfrutar do acordo dentro de limites razoáveis, e uma ou duas noites de pessoas estacionando na entrada para uma festa privada pode não ser um problema.
11. Os servidões podem ter impacto em quaisquer renovações ou adições?
Esta pode ser uma grande questão para os compradores de terrenos que procuram comprar uma casa ou um terreno com a intenção de construir.
Neste caso, é especialmente importante saber que servidões existem na propriedade para não criar complicações legais desnecessárias que interferem com o direito do portador de servidão de usar e desfrutar do que está delineado no easement.
Pode o easement ser terminado?
Sim, os easements podem ser terminados de algumas maneiras diferentes, dependendo de quem o faz.
Aqui está o que você precisa saber.
Pelo portador do easement
O portador do easement pode terminar o easement executando, entregando, e gravando uma liberação escrita do easement, também conhecida como escritura de desistência, transmitindo o easement de volta ao portador do easement.
Por acordo mútuo
Se tanto o portador do paço como o seu proprietário estiverem de acordo, eles podem executar e gravar a rescisão do paço.
Este documento deve conter uma liberação escrita do paço (uma escritura de desistência) pelo portador do paço, transmitindo o paço de volta ao seu dono.
Por doutrina de fusão
Se o portador do easement se torna o dono de ambas as propriedades (sobre as quais corre o easement), então há uma “unidade de dois títulos”
Os proprietários não têm necessidade de um easement em sua própria propriedade, e assim o easement terá se fundido para fora da existência.
Pensamentos finais
Um cavalete dá-lhe o direito de aceder a uma parte da propriedade de outra pessoa para entrar e sair da sua própria propriedade.
São normalmente dados aos proprietários de propriedades com propriedade sem saída, o que significa que não poderiam chegar à sua propriedade sem um cavalete rodoviário.
As regras para cavalete variam por estado, município, e o tipo de uso envolvido.
Assim, é importante fazer uma pesquisa sobre o imóvel que você está comprando para entender se você tem necessidade de algum tipo de servidão OU se alguma servidão está atualmente na sua propriedade.
Consulte seu agente imobiliário ou um advogado imobiliário local experiente que pode ajudá-lo com estes detalhes.
Se a informação relativa a um servidão de estrada ainda não existe nos documentos da sua propriedade, pode precisar de procurar mais informação nos registos locais do seu condado ou fazer uma pesquisa por título.
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