FHA 203k Empréstimos: Como é que funciona? |Requisitos 2021

FHA 203k Empréstimos: Como é que funciona? |Requisitos 2021

Você encontrou um lar que ama, mas está em mau estado? O empréstimo 203k pode ser uma forma perfeita para comprar uma casa que é um pouco áspera nas bordas.

O empréstimo 203k de reabilitação FHA tornou-se uma escolha popular no mercado atual, onde muitas casas precisam de um pouco, ou muito, de TLC.

O empréstimo 203k permite a um comprador financiar o preço de compra da casa e os custos de renovação – tudo com um empréstimo. Não é preciso mexer antes de fechar para tentar reparar a casa para que o banco a empreste. Nada de bater no pavimento à procura de uma segunda hipoteca para financiar reparações. Não viver com telhados com fugas durante cinco anos enquanto se poupa o dinheiro para a arranjar. Um empréstimo de 203k pode tomar conta destas reparações e mais com uma transação de empréstimo.

Verifique as taxas FHA 203k aqui.

Neste artigo:

• Solução do programa 203k
• Lista de reparações permitidas
• 203k processo de empréstimo
• 203k repartição de custos
• Máximo montante hipotecário
• 203k requisitos da proposta do empreiteiro
• 203k avaliação
• Nossos emprestadores FHA recomendados

Dois tipos de empréstimos FHA 203k

É importante notar que existem dois sub-tipos de empréstimos FHAtipos de programa de empréstimo 203k: o 203k completo, e o Streamline 203k.

Neste artigo, vamos focar-nos principalmente no empréstimo Streamline 203k, uma vez que é o tipo mais popular, e vai servir para a maioria dos proprietários que procuram comprar um fixer-upper. Além disso, muitos outros financiadores oferecem o programa Streamline 203k.

Fale com um financiador sobre o programa FHA 203k.

Aqui estão algumas diferenças básicas entre os subtipos 203k:

Streamline 203k:

• Não são permitidas mudanças estruturais
• Máximo $35.000 podem ser financiados para reparos

Total 203k:

• Alterações estruturais são permitidas. Na verdade, a casa pode ser nivelada e reconstruída. (Se uma casa for demolida, uma parte do sistema de fundação existente deve permanecer no lugar.)
• Não há limite máximo de reparação, desde que o empréstimo total esteja abaixo do valor máximo do empréstimo FHA para a região.

Simples 203k Visão Geral do Programa 203k

Este empréstimo é perfeito para alguém que já se qualifica para um empréstimo FHA, mas acaba por encontrar uma casa que não se qualifica para um financiamento FHA tal como está. O empréstimo 203k ajuda o mutuário a abrir um empréstimo para pagar o preço de compra da casa, mais o custo das melhorias da casa. Os compradores acabam com um empréstimo FHA de taxa fixa, e uma casa que está em muito melhor forma do que quando eles o encontraram.

O aspecto mais importante do Streamline 203k é a quantidade de dinheiro que você pode financiar para reparos, que pode chegar no máximo a $35.000.

No entanto, tenha cuidado para que sua oferta não vá muito acima de $30.500. Isto é porque há “custos extras” – taxas de inspeção, taxas extras de originação, e contingências – que consomem cerca de $4.000 a $5.000 da sua quantia permitida. Veja nossa seção de Taxas 203k abaixo e faça o download da Planilha 203k que mostra estes “custos suaves”

O empréstimo 203k estabelece uma conta de garantia para os custos de reparo. Isto permite que o empréstimo feche antes que a construção tenha começado. Isto é importante porque a maioria dos vendedores não permite que a construção seja feita antes do fechamento da venda. Nem é uma boa idéia para os compradores afundar dinheiro em uma casa que ainda não é deles. Isto é frequentemente uma tentação porque muitas casas precisam de reparações para obter financiamento.

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O empréstimo de 203k estabelece uma conta caucionada que detém o dinheiro para que o empreiteiro possa ser pago ½ dos custos de reparação antecipadamente, e ½ quando todo o trabalho estiver concluído. Isto assegura que o contrato tem dinheiro suficiente para começar, mas não se paga a fiança do projecto antes da conclusão.

Os custos de reparação são determinados por uma proposta de pedra finalizada, antes do encerramento do empréstimo. Para reparos totalizando mais de $15.000, um inspetor de 203k se certifica de que o trabalho está completo de acordo com os padrões da FHA quando todo o trabalho estiver concluído. Se o custo total dos seus reparos for inferior a $15.000, você não precisará ter o trabalho concluído inspecionado.

A casa sendo comprada deve ter pelo menos 1 ano de idade. Isto faz sentido, porque, normalmente as casas com menos de um ano de idade não precisam de reabilitação significativa. Além disso, a casa deve ser comprada como residência ocupada pelo proprietário do comprador, como em qualquer empréstimo FHA.

Além de ter uma conta de garantia de reparação, o empréstimo de 203k funciona muito como um empréstimo para compra FHA padrão. A maioria das pessoas que se qualificam para FHA padrão pode qualificar-se para um empréstimo Streamline 203k.

Mais: Guia completo de empréstimos para renovação de casa

Porquê fazer um empréstimo de 203k? Vale a pena a maçada?

O empréstimo 203k pode dar ao comprador uma vantagem para sair por cima até ao capital próprio. Muitas casas que necessitam de reparação estão mais descontadas do que aquelas que realmente custam. A razão é que o número de compradores que querem assumir um reparo é significativamente menor do que a quantidade de compradores que querem uma casa pronta para a mudança. Além disso, a maioria dos tipos de financiamento não estão disponíveis para estas casas. O vendedor precisa de um comprador de 203k, ou de um comprador a dinheiro. Os vendedores têm de reduzir significativamente o seu preço para atrair estes compradores.

O empréstimo FHA 203k é um programa apoiado pela Administração Federal de Habitação, concebido para ajudar os compradores a obter estas casas.

O preço mais baixo significa muitas vezes, o comprador pode comprar a casa, pagar por reparações e ter equidade imediata. Isto pode torná-la uma opção atraente para os compradores de casas pela primeira vez. Cada casa e situação é diferente, mas com alguma ajuda do seu agente imobiliário e empreiteiro, você pode determinar o valor futuro da casa em comparação com o custo total para adquirir e reparar a casa.

Pergunte a um agente de empréstimo sobre o programa 203k aqui.

Linhe a lista 203k de reparações permitidas e não permitidas

Muitos compradores ficam surpresos com o que o 203k lhes permite fazer. Este empréstimo pode ser usado apenas para fins cosméticos, e não apenas quando uma casa está em grave degradação. Você pode remodelar uma cozinha ou banheiro, adicionando amenidades como bancadas de granito e eletrodomésticos de ponta. As reparações nem sequer têm de ser necessárias para que a casa seja elegível para financiamento FHA. Em outras palavras, se uma casa tem uma cozinha funcional, mas está ultrapassada, o comprador poderia usar um empréstimo de 203k para remodelar armários e bancadas, atualizar aparelhos e afins, com um empréstimo de 203k.

Keep, tendo em mente que as reparações não podem ser estruturais quando se usa o Streamline 203k. Isso significa que fundações, paredes de suporte de carga, etc. não podem ser alteradas.

Se a propriedade que você está olhando precisa de reparos estruturais para qualificar-se para o financiamento, você precisará usar um 203k completo em vez de um Streamline 203k, ou encontrar uma propriedade diferente.

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Aceitável Streamline 203k Reparações:

• Telhados, caleiras e caleiras
• HVAC, Canalização &Elétrica
• A melhoria da acessibilidade de pessoas incapacitadas
• Estabilização da tinta à base de chumbo
• Reparação de moldes/termitas
• Retirada de amianto (deve ser feita por um especialista licenciado em amianto)
• Remodelação/acabamento de cavidades (nãoapenas estrutural)
• Sistema séptico/reparação de poços
• Pavimento (não incluindo sub-pavimento que é considerado estrutural)
• Remodelação de cozinha/banheiro
• Pintura
• Empermeabilização
• Compra e instalação de aparelhos
• Lanscaping

Pergunte a um oficial de empréstimo sobre a sua proposta de FHA 203k itens de reparação.

203k Reparações Não-Poderosas

Existem algumas amenidades que a FHA considera como itens de “luxo” ou itens não afixados permanentemente na casa, que não são permitidos:

• Barbecue pits
• Banheiras
• Bombardeiros
• Bombardeiros
• Bombardeiras exteriores, saunas, spas
• Lareiras exteriores (embora lareiras interiores sejam permitidas)
• Piscinas de natação
• Lareiras satélite
• Tribunais de ténis
• Alterações para melhorar o uso comercial da propriedade

O processo de empréstimo FHA 203k

Aqui está uma decomposição do processo geral de empréstimo 203k:

1. O comprador encontra uma casa de que gosta, mas que está em ruínas.
2. O comprador fala com o seu profissional de empréstimo sobre o FHA 203k. Embora tenham sido pré-aprovados para um financiamento regular FHA ou convencional, é muito provável que precisem de ser reaprovados para um empréstimo de 203k. O profissional de empréstimo emite outra pré-aprovação com base no preço de compra estimado e custos de reparação, mais outras 203k taxas relacionadas.
3. O comprador encontrará um empreiteiro geral para trabalhar uma oferta detalhada de todas as reparações. Quando a oferta estiver completa, o comprador e o credor recebem uma cópia.
4. É encomendada uma avaliação, que reflectirá o valor futuro avaliado da casa. A proposta final é utilizada pelo avaliador para determinar o valor da casa depois de todo o trabalho estar concluído.
5. O mutuante submete a proposta, a avaliação e toda a renda do mutuário, crédito e documentação do ativo para subscrição.
6. O avaliador emite uma aprovação, geralmente com as condições necessárias do comprador e do empreiteiro.
7. Quando todas as condições são recebidas, o comprador assina os documentos finais do empréstimo. O emprestador financia o empréstimo. Parte dos fundos do empréstimo é colocada em uma conta de garantia, que detém o dinheiro para as reparações.
8. 50% dos custos de reparação são emitidos para o empreiteiro antecipadamente. Os outros 50% serão pagos ao empreiteiro quando todo o trabalho estiver concluído.
9. O empreiteiro tem seis meses para concluir o trabalho.
10. Quando o trabalho estiver concluído, os restantes custos de reparação são emitidos para o empreiteiro.
11. A conta caucionada é encerrada. O comprador tem uma casa que está 100% completa, e um empréstimo com uma taxa de juro que cobre o preço de compra original e todos os custos de reparação.

Pergunte a um oficial de empréstimo conhecedor sobre 203k empréstimos aqui.

Quem se qualifica para um FHA 203k?

Geralmente, a maioria das pessoas que se qualificam para um empréstimo FHA padrão pode qualificar-se para um empréstimo 203k, desde que o montante do empréstimo 203k não seja significativamente superior à pré-aprovação original do comprador. O credor pode cobrar uma taxa de juros mais alta ou taxas mais altas para o empréstimo de 203k, portanto certifique-se com o seu profissional de empréstimo que você ainda se qualifica.

203k Discriminação de Custos

Aqui estão algumas taxas extras que você pode esperar pagar com um empréstimo de 203k:

• 203k Taxas de inspeção: 2 inspeções a $150 cada. Estas asseguram que o trabalho está sendo feito de acordo com as normas FHA.
• 203k Taxa de atualização do título: $150. Esta taxa protege o título no caso de o construtor colocar qualquer hipoteca sobre a propriedade para o pagamento contestado em relação às obras de construção da casa. Se algum ônus for colocado sobre a casa, esta taxa garante que o empréstimo FHA permanecerá na primeira posição no título.
• 203k Taxa suplementar de origem: 1,5% dos custos de reabilitação, ou $350, o que for maior. Esta taxa é cobrada pelo trabalho extra envolvido na criação e gestão da conta de caução.
• 203k Reserva de Contingência: Isto é normalmente 10% da proposta final de reparação, mas pode chegar aos 20%. Isto é mantido na conta de caução 203k no caso de custos excedentes no projeto.

Para uma amostra de todas as taxas, veja a seção HUD-92700 abaixo.

E se eu exceder o limite do custo de reparo?

Se parecer que você excederá cerca de $30.500 em reparos, veja se algum de seus reparos se qualifica para o programa Energy Efficient Mortgage (EEM). Se assim for, o seu credor pode permitir que você exceda o limite de 203k no valor dos custos elegíveis do EEM, desde que estejam abaixo do limite EEM, normalmente $8000.

Se os seus reparos não se qualificarem para o EEM e a sua oferta for superior ao limite de 203k, você terá que remover itens de reparo da sua oferta. Você não está autorizado a trazer dinheiro no fechamento para pagar por itens de lance adicional fora do bolso.

Não há custo mínimo de reparo para um Streamline 203k. No entanto, pode não ser rentável pagar as taxas extras de 203k por apenas algumas centenas de dólares de reparações.

Faça aqui as suas perguntas FHA 203k.

203k e Condos

Tipicamente, os empréstimos 203k são para casas unifamiliares, mas também são permitidos para condomínios. Para condomínios, as obras são permitidas somente no interior, e não mais que 4 outras unidades do complexo de condomínios podem estar passando por 203k reparos ao mesmo tempo.

203k Período de Construção

O empreiteiro deve certificar que as obras começarão dentro de 30 dias do fechamento do empréstimo e devem ser concluídas dentro de 6 meses. Como o Streamline 203k é para reparações não estruturais, o empreiteiro pode precisar certificar que os mutuários não serão deslocados por mais de 30 dias durante o período de reparação.

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Máximo montante hipotecário

Qual é o montante máximo de empréstimo para um empréstimo 203k?

O montante hipotecário máximo é o mesmo para 203k e para empréstimos FHA padrão. Verifique no site da HUD o valor máximo para o seu município.

Além desta limitação, o valor do empréstimo de 203k não deve exceder:

• O preço de compra mais os custos de reabilitação, menos os 3.5% de adiantamento
• Or, 110% do valor de mercado esperado quando todos os trabalhos estiverem concluídos, menos o adiantamento de 3,5%

Por exemplo, vamos dizer que uma casa vale $100.000 antes dos reparos e o mutuário deseja financiar em $20.000 em custos de reabilitação, incluindo taxas. O valor máximo do empréstimo base antes do seguro hipotecário inicial é:

• $120.000 – 3,5% de entrada= $115.800

Se a avaliação afirma que a casa só valerá $105.000 depois de todos os reparos, o valor máximo do empréstimo é baseado em 110% do valor futuro avaliado:

• $115.500 (110% de $105.000) – 3.5% de adiantamento = $111.457

O HUD-92700 “203k Worksheet”

Como parte do processo 203k, você precisará assinar o FHA 203k Worksheet, também chamado HUD-92700. Este formulário é uma repartição de todos os custos do empréstimo, taxas 203k, preço de compra, valor da oferta de reparação, valor do empréstimo final, etc. O seu credor irá fornecer-lhe este formulário.

Verifique a sua elegibilidade 203k aqui.

Precisa de um adiantamento sobre um empréstimo 203k?

Sim. Como com um empréstimo FHA padrão, você precisará fazer um adiantamento.

Qual é o requisito de adiantamento em um 203k?

O adiantamento é o mesmo que um FHA padrão. Você deve colocar 3,5% do preço total da compra mais os custos de reparação.

Quais são os requisitos para o 203k Bid?

Um dos aspectos mais desafiantes de um empréstimo 203k é conseguir que o empreiteiro trabalhe com uma proposta adequada. Muitos empreiteiros nunca forneceram uma proposta de reparação para efeitos de financiamento 203k, por isso são muitas vezes surpreendidos com os requisitos. Antes de receber uma proposta para 203k, certifique-se de que o seu empreiteiro está disposto a trabalhar e refazer a proposta até que ela esteja perfeita. Se o seu empreiteiro parecer desconfiado, encontre outro empreiteiro. Uma oferta incompleta pode matar a sua transacção de 203k.

Uma oferta não pode mudar nem os custos de reparação podem aumentar após o fecho do empréstimo. Certifique-se que o seu empreiteiro forneceu uma licitação sólida e não fez nenhuma oferta inferior ao projeto. É melhor sobrestimar a licitação. Qualquer dinheiro não usado para reparos é aplicado de volta ao seu princípio de empréstimo após o término do trabalho.

Aqui está uma lista de itens geralmente necessários na licitação:

• Nome, endereço, número de telefone e número de licença atual do contratante
• Nome do comprador
• Endereço do proprietário onde o trabalho deve ser feito
• Custos do empréstimo, se houver
• Licitações para trabalhos de estado começarão dentro de 30 dias após o fechamento do empréstimo e todos os trabalhos serão feitos dentro de 6 meses após o fechamento
• Conhecimento do contratante ele/ela receberá 50% dos fundos de reparo no fechamento do empréstimo e os outros 50% quando todos os trabalhos estiverem concluídos
• Declaração o comprador não será deslocado de casa por mais de 30 dias
• Labor e materiais devem ser quebrados para separar os itens no lance
• Impostos devem ser quebrados no lance
• O valor do lance final deve corresponder ao valor do contrato Proprietário/Contratante 203k.
• Assinatura e data do comprador e contratante

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É melhor ter apenas 1 ou 2 empreiteiros no trabalho, porque você vai precisar de licitações separadas para cada empreiteiro. Obter toda a documentação necessária de múltiplos empreiteiros pode ser muito demorado.

No entanto, você precisará de empreiteiros adicionais para a correção elétrica/de canalização/moldagem se o empreiteiro geral não estiver especificamente licenciado nestas áreas. Por exemplo, um empreiteiro geral que só tem uma licença de empreiteiro não pode fazer sequer pequenos trabalhos eléctricos num projecto 203k.

Download da nossa Folha de Cálculo de Licitações PDF Amostra e Folha de Cálculo editável para o ajudar a si e ao(s) seu(s) empreiteiro(s) a compreender os requisitos exactos da licitação e outros documentos necessários. Esta planilha é especialmente útil se você tiver vários empreiteiros no seu projeto.

Que itens eu preciso do Contratante?

Além de uma licitação correta, aqui estão algumas coisas que seu empreiteiro pode precisar fornecer. O seu financiador pode precisar de mais ou menos documentação, dependendo das suas orientações.

• Licença atual
• Seguro de responsabilidade civil, erros e omissões, e um vínculo
• Curriculum vitae do empreiteiro mostrando experiência de trabalho
• Seguro obrigatório do empreiteiro se o empreiteiro tiver empregados ou contratar subempreiteiros
• Referências comerciais escritas declarando que o empreiteiro está em bom relatório com clientes passados
• Parte do empreiteiro no contrato de 203k Homeowner/Contractor
• W960>

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Formulários adicionais 203k

Além do lance, você precisará reconhecer e assinar estes formulários:

• HUD-92700 203k Ficha de Trabalho (fornecida pelo emprestador)
• FHA 203k Contrato de Proprietário/Contratante (deve corresponder aos valores em dólares da licitação e é necessário um de cada contratante)
• Contrato de Auto-Ajuda (se você mesmo estiver trabalhando e estiver qualificado)
• 203k Agradecimento do Mutuário (fornecido pelo emprestador)

Para versões editáveis destes documentos, e mais formulários para download, consulte a nossa página Formulários para Download de Hipotecas.

Can I Refinance and Repair My Home with a 203k?

Yes. O 203k refinancia funciona exatamente como o programa de compra. Ao invés do preço de compra estar na planilha do 203k, o “preço de compra” será essencialmente o custo para pagar o empréstimo existente. Geralmente, os custos de reparação são adicionados ao montante do saldo do empréstimo existente para determinar o montante total do novo empréstimo. No entanto, ao refinanciar, o montante do novo empréstimo não pode exceder 110% do valor avaliado futuro.

Não pode ir dinheiro ao mutuário com um refinanciamento de 203k. Todos os fundos devem ir para o empreiteiro que faz o trabalho e para o emprestador atual para pagar a hipoteca existente.

Verifique com um oficial de empréstimo sobre o seu projeto 203k.

A avaliação 203k

O avaliador precisará da proposta final de reparo para determinar o valor avaliado futuro da casa. Certifique-se de que você decidiu sobre todas as reparações, e todas essas reparações estão na licitação. Se você mudar de idéia sobre reparos após a avaliação estar concluída, isso pode resultar em atrasos devido à reescrita da avaliação (e perturbar os avaliadores).

Posso fazer o trabalho eu mesmo com um empréstimo FHA 203k?

Em alguns casos, isso é permitido. Os credores podem exigir documentação que você está qualificado para fazer o trabalho, e pode fazê-lo de forma oportuna. Normalmente isto significa que você está licenciado como empreiteiro ou em uma profissão similar, uma vez que é difícil documentar que você teve experiência suficiente para fazer o trabalho.

Se você puder provar que está qualificado, você só pode financiar o custo dos materiais, e você ainda precisará fornecer uma oferta detalhada para os materiais que você planeja comprar.

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O consultor 203k

Um consultor 203k não é necessário para um Streamline 203k. Se você precisar de um empréstimo 203k completo, você contratará um consultor aprovado pelo HUD.

Streamline 203k Loan: The Right Fit for Many Buyers

Even embora o 203k envolva alguns saltos e obstáculos a mais do que o empréstimo padrão FHA, ele pode ser uma ótima ferramenta para comprar uma casa que tem potencial. Não se assuste com as regras e requisitos, porque o seu profissional de empréstimo deve conhecer os detalhes do empréstimo 203k.

Para estar no lado seguro, pergunte ao seu oficial de empréstimo quantos empréstimos 203k ele ou ela fez no ano passado, e quantos funcionários de processamento fizeram. A experiência do emprestador pode poupar muito tempo e dor de cabeça para o emprestador. Encontre um oficial de empréstimo que tenha feito 2 ou 3 deles no ano passado, pelo menos.

Com uma pequena ajuda do seu credor, e sabendo o que esperar, você pode comprar uma casa e consertá-la de acordo com suas necessidades e desejos. Em poucos meses você pode estar na sua casa de sonho fixa e retocada.

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