Real Estate Investing
Quando você pensa em investir em imóveis, a primeira coisa que provavelmente vem à sua mente é a sua casa. Claro que os investidores imobiliários têm muitas outras opções quando se trata de escolher investimentos, e nem todas são propriedades físicas.
Key Takeaways
- Uma das principais formas de os investidores poderem ganhar dinheiro em imóveis é tornarem-se proprietários de um imóvel alugado.
- Flippers compram imóveis subvalorizados, consertam-nos e vendem-nos com lucro.
- Real estate investment trusts (REITs) fornecem exposição imobiliária sem a necessidade de possuir, operar ou financiar propriedades.
Os imóveis se tornaram um veículo de investimento popular nos últimos 50 anos ou mais. Veja aqui algumas das principais opções para investidores individuais, juntamente com as razões para investir.
Propriedades de Aluguer
Se investir em propriedades de aluguer, torna-se um proprietário – por isso tem de considerar se se sentirá confortável nessa função. Como proprietário, você será responsável por coisas como pagar a hipoteca, impostos e seguros, manter a propriedade, encontrar inquilinos e lidar com quaisquer problemas.
A menos que você contrate um gerente de propriedade para lidar com os detalhes, ser um proprietário é um investimento prático. Dependendo da sua situação, cuidar do imóvel e dos inquilinos pode ser um trabalho 24/7 – e nem sempre agradável. No entanto, se você escolher cuidadosamente os seus imóveis e inquilinos, você pode diminuir o risco de ter grandes problemas.
Uma forma de os senhorios ganharem dinheiro é cobrando o aluguel. O valor do aluguel que você pode cobrar depende de onde o aluguel está localizado. Mesmo assim, pode ser difícil determinar a melhor renda porque se você cobrar muito vai perseguir os inquilinos, e se você cobrar muito pouco vai deixar dinheiro na mesa. Uma estratégia comum é cobrar aluguel suficiente para cobrir despesas até que a hipoteca tenha sido paga, momento em que a maioria do aluguel se torna lucro.
A outra forma primária de os locadores ganharem dinheiro é através da valorização. Se a sua propriedade se valoriza, você pode vendê-la com lucro (quando chegar a hora) ou pedir emprestado contra o patrimônio para fazer o seu próximo investimento. Enquanto os imóveis tendem a valorizar-se, não há garantias.
Preços Históricos
A propriedade real tem sido considerada um bom investimento, e por boas razões. Antes de 2007, os dados históricos da habitação faziam parecer que os preços poderiam continuar a subir indefinidamente. Com poucas exceções, o preço médio de venda de casas nos EUA aumentou a cada ano entre 1963 e 2007 – o início da Grande Recessão.
Este gráfico do Banco da Reserva Federal de St. Louis mostra os preços médios de venda entre 1963 e 2019 (os dados mais recentes disponíveis). As áreas sombreadas em cinza claro indicam recessões nos EUA.
Obtendo-se, a quebra mais significativa no mercado imobiliário antes da pandemia COVID-19 coincidiu com a Grande Recessão. Os resultados da crise do coronavírus ainda não foram vistos. Em meio a fechamentos, distanciamento social e números impressionantes de desemprego, é provável que as vendas de casas declinem significativamente. Embora isso não signifique necessariamente que os preços das casas seguirão o mesmo caminho, mudará no mínimo a forma como as pessoas compram e vendem imóveis – pelo menos a curto prazo.
Flipping Houses
Como os comerciantes de dia que estão a léguas de comprar e segurar investidores, os flippers imobiliários são uma raça completamente diferente dos proprietários que compram e alugam imóveis. Os flippers compram propriedades com a intenção de mantê-las por um curto período – geralmente não mais do que três a quatro meses – e vendem-nas rapidamente com lucro.
As duas principais abordagens para a venda de uma propriedade são:
- Reparação e actualização. Com esta abordagem, você compra um imóvel que você acha que vai aumentar de valor com certas reparações e actualizações. Idealmente, você completa o trabalho o mais rápido possível e depois vende a um preço que excede o seu investimento total (incluindo as renovações).
- Hold and resell. Este tipo de virada funciona de forma diferente. Em vez de comprar um imóvel e consertá-lo, você compra em um mercado em rápido crescimento, mantém por alguns meses, e depois vende com lucro.
Com qualquer um dos tipos de inverter, você corre o risco de não conseguir descarregar o imóvel a um preço que lhe dê lucro. Isto pode representar um desafio porque os flippers geralmente não mantêm dinheiro suficiente pronto para pagar hipotecas de propriedades a longo prazo. Ainda assim, a venda de imóveis pode ser uma forma lucrativa de investir em imóveis se for feita da maneira correta.
REITs
Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é criado quando uma corporação (ou trust) é formada para usar o dinheiro dos investidores para comprar, operar e vender propriedades produtoras de renda. Os REITs são comprados e vendidos nas principais bolsas, assim como as ações e fundos negociados em bolsa (ETFs).
Para qualificar-se como REIT, a entidade deve pagar 90% de seus lucros tributáveis na forma de dividendos aos acionistas. Ao fazer isso, os REITs evitam o pagamento de imposto de renda de pessoa jurídica, enquanto uma empresa regular seria tributada sobre os seus lucros, comendo assim os retornos que poderia distribuir aos seus acionistas.
Muito parecido com as ações que pagam dividendos regulares, os REITs são apropriados para investidores que querem renda regular, embora ofereçam a oportunidade de valorização, também. Os REITs investem em uma variedade de propriedades, tais como shoppings (cerca de um quarto de todos os REITs especializados neles), instalações de saúde, hipotecas e edifícios de escritórios. Em comparação com outros tipos de investimentos imobiliários, os REITs têm o benefício de serem altamente líquidos.
Grupos de Investimento Imobiliário
Grupos de investimento imobiliário (REIGs) são como pequenos fundos mútuos para aluguel de imóveis. Se você quer ser proprietário de um imóvel para aluguel mas não quer o incômodo de ser proprietário, um grupo de investimento imobiliário pode ser a solução para você.
Uma empresa comprará ou construirá um conjunto de prédios, muitas vezes apartamentos, então permitirá que os investidores os comprem através da empresa, juntando-se assim ao grupo. Um único investidor pode ser proprietário de uma ou várias unidades de habitação autónoma. Mas a empresa que opera o grupo de investimento administra todas as unidades e cuida da manutenção, publicidade e busca de inquilinos. Em troca dessa gestão, a empresa assume uma porcentagem do aluguel mensal.
Existem várias versões de grupos de investimento. Na versão padrão, o aluguel está em nome do investidor, e todas as unidades agrupam uma parte do aluguel para se proteger contra vagas ocasionais. Isto significa que você receberá o suficiente para pagar a hipoteca mesmo que a sua unidade esteja vazia.
A qualidade de um grupo de investimento depende inteiramente da empresa que o oferece. Em teoria, é uma forma segura de entrar em investimentos imobiliários, mas os grupos podem cobrar o tipo de taxas elevadas que assombram a indústria de fundos de investimento. Como em todos os investimentos, a pesquisa é fundamental.
Sociedades Anónimas Imobiliárias
Uma sociedade anónima imobiliária (RELP) é semelhante a um grupo de investimento imobiliário. É uma entidade formada para comprar e manter uma carteira de propriedades, ou às vezes apenas uma propriedade. Contudo, as RELPs existem há um número finito de anos.
Um gestor imobiliário experiente ou uma empresa de promoção imobiliária serve como sócio geral. Investidores externos são então procurados para fornecer financiamento para o projeto imobiliário, em troca de uma parte da propriedade como sócios limitados. Os sócios podem receber distribuições periódicas da renda gerada pelos imóveis da RELP, mas o pagamento real vem quando os imóveis são vendidos – com sorte, com um lucro considerável – e a RELP se dissolve pelo caminho.
Fundos Mútuos Imobiliários
Fundos Mútuos Imobiliários investem principalmente em REITs e empresas operacionais imobiliárias. Eles proporcionam a capacidade de ganhar uma exposição diversificada a imóveis com uma quantidade relativamente pequena de capital. Dependendo de sua estratégia e objetivos de diversificação, eles oferecem aos investidores uma seleção de ativos muito mais ampla do que pode ser alcançado através da compra de REITs individuais.
Como os REITs, estes fundos são bastante líquidos. Outra vantagem significativa para os investidores de varejo é a informação analítica e de pesquisa fornecida pelo fundo. Isto pode incluir detalhes sobre os ativos adquiridos e a perspectiva da administração sobre a viabilidade e desempenho de investimentos imobiliários específicos e como uma classe de ativo. Investidores mais especulativos podem investir em uma família de fundos mútuos imobiliários, sobrepondo tacticamente certos tipos de propriedades ou regiões para maximizar o retorno.
Por que Investir em Imóveis?
A propriedade real pode melhorar o perfil de risco e retorno da carteira de um investidor, oferecendo retornos competitivos e ajustados ao risco. Em geral, o mercado imobiliário é de baixa volatilidade, especialmente quando comparado a ações e títulos.
O imobiliário também é atraente quando comparado a fontes mais tradicionais de retorno de renda. Esta classe de ativos normalmente negocia com um prêmio de rendimento para o Tesouro dos EUA e é especialmente atraente em um ambiente onde as taxas do Tesouro são baixas.
Diversificação e Proteção
Outro benefício de investir em imóveis é o seu potencial de diversificação. Os imóveis têm uma correlação baixa e, em alguns casos, negativa com outras grandes classes de ativos, ou seja, quando as ações estão em baixa, os imóveis estão frequentemente em alta. Isto significa que a adição de imóveis a uma carteira pode diminuir a sua volatilidade e proporcionar um maior retorno por unidade de risco. Quanto mais directo for o investimento imobiliário, melhor será a cobertura: Menos direta, veículos de negociação pública, como os REITs, vão refletir o desempenho geral do mercado de ações.
Alguns analistas pensam que os REITs e o mercado de ações vão se tornar mais correlacionados, agora que as ações de REIT estão representadas no S&P 500.
Porque é suportado por tijolos e argamassa, os imóveis diretos também trazem menos conflito entre mandante e agente, ou a medida em que o interesse do investidor é dependente da integridade e competência dos gerentes e devedores. Mesmo as formas mais indiretas de investimento trazem alguma proteção. Os REITs, por exemplo, exigem que uma porcentagem mínima dos lucros (90%) seja paga como dividendos.
Cobertura da inflação
A capacidade de cobertura da inflação dos imóveis decorre da relação positiva entre o crescimento do produto interno bruto (PIB) e a demanda por imóveis. À medida que as economias se expandem, a demanda por bens imóveis aumenta as rendas, o que, por sua vez, se traduz em valores de capital mais elevados. Portanto, os imóveis tendem a manter o poder de compra do capital, contornando alguma da pressão inflacionária sobre os inquilinos e incorporando alguma da pressão inflacionária, na forma de valorização do capital.
O Poder de Alavancagem
Com exceção dos REITs, investir em imóveis dá ao investidor uma ferramenta que não está disponível para os investidores da bolsa: a alavancagem. Se você quer comprar uma ação, você tem que pagar o valor total da ação no momento em que você coloca a ordem de compra – a não ser que você esteja comprando na margem. E mesmo assim, a porcentagem que você pode pedir emprestado ainda é muito menor do que com imóveis, graças a esse método de financiamento mágico, a hipoteca.
As hipotecas mais convencionais requerem um adiantamento de 20%. No entanto, dependendo de onde você mora, você pode encontrar uma hipoteca que requer tão pouco quanto 5%. Isto significa que você pode controlar a propriedade inteira e o patrimônio que ela detém, pagando apenas uma fração do valor total. Claro que o tamanho da sua hipoteca afecta a quantidade de propriedade que realmente tem na propriedade, mas você controla-a no momento em que os papéis são assinados.
Isto é o que embeleza tanto os flippers imobiliários como os senhorios. Eles podem fazer uma segunda hipoteca sobre as suas casas e colocar pagamentos de entrada em duas ou três outras propriedades. Se eles alugam estes para que os inquilinos paguem a hipoteca, ou esperam por uma oportunidade de vender com lucro, eles controlam estes bens, apesar de terem pago apenas uma pequena parte do valor total.
The Bottom Line
A propriedade real pode ser um bom investimento, e um que tem o potencial de proporcionar uma renda estável e construir riqueza. Ainda assim, uma desvantagem de investir em imóveis é a iliquidez: a relativa dificuldade em converter um ativo em dinheiro e dinheiro em um ativo.
Não sendo uma transação de ações ou títulos, que pode ser concluída em segundos, uma transação imobiliária pode levar meses para ser encerrada. Mesmo com a ajuda de um corretor, simplesmente encontrar a contraparte certa pode ser algumas semanas de trabalho. É claro que os REITs e os fundos de investimento imobiliário oferecem melhor liquidez e preços de mercado. Mas eles vêm com o preço de maior volatilidade e menores benefícios de diversificação, pois têm uma correlação muito maior com o mercado de ações em geral do que os investimentos imobiliários diretos.
Como com qualquer investimento, mantenha suas expectativas realistas, e certifique-se de fazer seu trabalho de casa e pesquisa antes de tomar qualquer decisão.