VA Renovation Loan
VA Renovation Loan Guidelines
As diretrizes do VA Renovation Loan são um pouco mais envolvidas do que um VA Home Loan direto. Inicialmente, você está aplicando para dois empréstimos – o empréstimo para compra original e o empréstimo de renovação. Os dois empréstimos são então enrolados juntos em um pagamento mensal. Quaisquer alterações e reparações cobertas pelo empréstimo de renovação são incluídas no valor final. Este é o valor como completado. As reparações podem ter lugar após o encerramento do empréstimo! O emprestador paga o dinheiro do empréstimo ao empreiteiro à medida que este completa as alterações. Vamos aprender mais sobre isso em um pouco.
Você pode estar se perguntando como o emprestador consegue o valor total necessário para comprar a casa e completar as reformas. Eles usam o locador do custo de aquisição versus o valor as-completed determinado por um avaliador de painel de taxa VA. Isto é chamado de Aviso de Valor, ou NOV. O avaliador determina o custo de aquisição somando o preço de venda do contrato, o custo total das alterações e reparações, as taxas de inspecção, as taxas de actualização do título e as licenças.
O que são estas reservas? Os fundos são uma almofada para qualquer situação de just-in-case que possa surgir. Todos sabem que, uma vez que um empreiteiro começa a escavar em um projeto, eles encontram coisas que podem custar mais dinheiro ou prolongar o tempo necessário para reparos. A contingência máxima permitida é de 15% do custo do projeto. Embora não seja necessário, o financiador decidirá se uma contingência é justificada com base no escopo do trabalho a ser realizado. Qualquer dinheiro restante na contingência quando o trabalho for concluído deve ser aplicado ao saldo principal. Se você pagar a contingência do bolso no fechamento, o dinheiro virá até você quando o projeto estiver completo.
Foi muita informação, então vamos colocar isso em números reais para que você tenha a idéia. Você pode encontrar o seguinte exemplo na Circular 26-18-6, publicada em abril de 2018.
Cenário A
Preço de venda do contrato é $100.000, alterações e reparos $75.000, reserva de incidentes (10%) de $7.500, inspeção $250, licença $250 dá-lhe um custo total de aquisição de $183.000. O Aviso de Valor é reportado em $180.000. Porque o $180.000 é inferior a $183.000, isso é considerado o custo de aquisição. Portanto, você seria obrigado a trazer os $3.000 adicionais para o fechamento. Isto não é considerado um adiantamento porque o custo de aquisição é maior que o valor de mercado da casa.
Cenário B
Preço de venda do contrato é $100.000, alterações e reparações $75.000, reserva para incidentes (10%) de $7.500, inspecção $250, licença $250 dá-lhe um custo de aquisição total de $183.000. O Aviso de Valor é reportado em $190.000. O menor montante de $183.000 é usado como custo de aquisição, permitindo que o montante total seja financiado, juntamente com a taxa de financiamento.
Como você pode ver, a linha de fundo é que o custo como concluído terá de ser inferior ao Aviso de Valor para ser totalmente financiado. Qualquer coisa sobre o NOV necessitará de fundos de bolso no momento do fechamento.
E se você já possuir sua casa e quiser refinanciar? Os cenários são os mesmos. A única diferença é que você precisa pagar completamente a sua hipoteca atual refinanciando o empréstimo existente. Para calcular o custo de aquisição de um refinanciamento, você simplesmente adiciona o pagamento do empréstimo existente, o custo total de reparos e alterações, taxas de inspeção, taxas de atualização de título e permissões. Se o total estiver acima do Aviso de Valor, você teria que pagar o extra do bolso ou reduzir os custos do projeto. Se o total estiver abaixo do Aviso de Valor, você tem o bônus adicional de ser capaz de rolar em custos de fechamento ou pegar um cash-out de até 100% do valor do empréstimo.
Opção de Compra de Casa
– Uma ótima opção para melhorar execuções ou venda a descoberto
– Melhorar casas desatualizadas
– Compra de Nova VA Home que está precisando de algumas reparações.
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Opção de Refinanciamento de Casa
-Improve uma casa já existente em vez de mudar para uma nova propriedade.
-Renovação de uma casa VA que necessita de um pequeno TLC.
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Ok, você tem o seu financiamento, você tem o seu empréstimo – e agora? Você começa o seu projeto! A parte do empréstimo destinada à renovação é mantida em uma conta de custódia. Você será obrigado a verificar ao financiador que as reparações estão sendo feitas dentro do prazo e de uma forma aceitável. Assim que o credor receber estas atualizações, ele desembolsará os fundos para o seu contratante.
Vamos falar sobre o seu contratante. Existem requisitos específicos ligados ao empréstimo de renovação VA em relação a quem você pode usar. Você pode conhecer um cara que faz um ótimo trabalho, e ele é seu amigo, então você sabe que ele é de confiança. É importante saber que o empreiteiro que você escolher deve estar registrado e possuir um número de identificação válido de construtor de VA antes da emissão do Aviso de Valor VA. Você também deve ter uma relação de armamento com o construtor. Isto significa que não tem amigos nem familiares. Não pode haver um potencial conflito de interesses entre você e o empreiteiro. Os construtores terão de ter um seguro de responsabilidade civil no valor mínimo de $100.000 e fornecer estimativas detalhadas dos reparos, separando o custo de mão-de-obra do custo de suprimentos.
O que acontece se no meio do seu empreendimento de renovação você decidir que quer fazer algumas mudanças? Você terá que criar uma Ordem de Mudança. Você está autorizado a fazer as mudanças que quiser desde que você pague por elas do bolso. Qualquer decisão que você tomar após a avaliação estar concluída não é elegível para ser rolada para o novo empréstimo. Se o usuário decidir fazer uma modificação, ela terá de ser dada ao avaliador para aprovação antes que o trabalho possa começar. Isto porque eles precisarão certificar-se de que a Ordem de modificação não baixa o valor da avaliação inicial.
É responsabilidade final do financiador monitorar o projeto e garantir que ele seja concluído corretamente, conforme declarado no escopo do trabalho. Isto é vital para garantir que o valor da casa seja preservado. Uma vez concluído o trabalho, o financiador enviará o avaliador da taxa VA de volta para a propriedade para uma inspeção final. Eles certificar-se-ão de que o trabalho cumpre os Requisitos Mínimos de Propriedade (MPRs).
Whew! Essa foi uma grande quantidade de informações. As coisas mais importantes a lembrar são estas.
1. Um Empréstimo de Renovação VA lhe dá a opção de comprar uma casa que precisa de algum trabalho antes de você poder se mudar. Você pode até usá-lo para uma casa em execução!
2. O empréstimo compreende o preço de compra original e o custo de renovações, alterações e reparos em um único empréstimo.
3. O trabalho pode ser concluído após o fechamento, o que evita que você tenha que pagar por reparos fora do bolso antes que você possa se mudar para dentro.
4. Qualquer um que se qualifica para um Empréstimo de Renovação VA será qualificado para um Empréstimo de Renovação VA. Isto se aplica mesmo que você tenha um VA ou um Empréstimo para Casa Convencional. É uma opção perfeita se você quiser refinanciar e fazer alguns reparos muito necessários em sua casa atual.