Împrumut de renovare VA
Legile directoare ale împrumutului de renovare VA
Legile directoare ale împrumutului de renovare VA sunt puțin mai implicate decât cele ale unui împrumut de casă VA simplu. Inițial, solicitați două împrumuturi – împrumutul inițial de cumpărare și împrumutul pentru renovare. Cele două împrumuturi sunt apoi reunite într-o singură plată lunară. Orice modificări și reparații acoperite de împrumutul pentru renovare sunt incluse în valoarea finală. Aceasta este valoarea finalizată. Reparațiile pot avea loc după încheierea împrumutului! Creditorul plătește banii din împrumut antreprenorului pe măsură ce acesta finalizează modificările. Vom afla mai multe despre acest lucru imediat.
S-ar putea să vă întrebați cum ajunge creditorul la suma totală necesară pentru a cumpăra casa și a finaliza renovările. Aceștia folosesc cel mai mic dintre costul de achiziție și valoarea așa cum a fost finalizată, determinată de un evaluator VA fee panel. Acest lucru se numește Notice of Value, sau NOV. Evaluatorul determină costul de achiziție prin însumarea prețului de vânzare din contract, a costului total al modificărilor și reparațiilor, a taxelor de inspecție, a taxelor de actualizare a titlului și a autorizațiilor.
Ce sunt aceste rezerve? Fondurile sunt o pernă de rezervă pentru orice situație just-in-case care ar putea apărea. Toată lumea știe că, odată ce un antreprenor începe să sape într-un proiect, găsește lucruri care pot costa mai mulți bani sau pot prelungi perioada de timp necesară pentru reparații. Rezerva contingentă maximă permisă este de 15% din costul proiectului. Deși nu este obligatoriu, creditorul va decide dacă o contingență este justificată pe baza domeniului de aplicare a lucrărilor care urmează să fie efectuate. Orice bani rămași în contingență la finalizarea lucrărilor trebuie să fie aplicați la soldul principal. Dacă ați plătit contingența din buzunar la închidere, banii vă vor reveni odată ce proiectul este finalizat.
Acestea au fost multe informații, așa că haideți să le punem în cifre reale pentru ca să vă faceți o idee. Puteți găsi următorul exemplu în Circulara 26-18-6, publicată în aprilie 2018.
Scenariu A
Prețul de vânzare din contract este de 100.000 de dolari, modificări și reparații de 75.000 de dolari, rezervă pentru incidente (10%) de 7.500 de dolari, inspecție de 250 de dolari, autorizație de 250 de dolari, ceea ce vă dă un cost total de achiziție de 183.000 de dolari. Anunțul de valoare este raportat la 180.000 de dolari. Deoarece suma de 180.000 USD este mai mică decât 183.000 USD, aceasta este considerată costul de achiziție. Prin urmare, vi se va cere să aduceți suma suplimentară de 3.000 de dolari la închidere. Aceasta nu este considerată un avans, deoarece costul de achiziție este mai mare decât valoarea de piață raportată a casei.
Scenariu B
Prețul de vânzare din contract este de 100.000 de dolari, modificările și reparațiile de 75.000 de dolari, rezerva pentru incidente (10%) de 7.500 de dolari, inspecția de 250 de dolari, autorizația de 250 de dolari vă oferă un cost total de achiziție de 183.000 de dolari. Anunțul de valoare este raportat la 190.000 de dolari. Suma mai mică de 183.000 de dolari este utilizată ca și cost de achiziție, permițând finanțarea întregii sume, împreună cu taxa de finanțare.
După cum puteți vedea, concluzia este că, pentru a fi finanțat în întregime, costul așa cum a fost finalizat va trebui să fie mai mic decât valoarea avizului de valoare. Orice depășire a NOV va necesita fonduri din buzunar la momentul închiderii.
Ce se întâmplă dacă dețineți deja casa și doriți să o refinanțați? Scenariile sunt aceleași. Singura diferență este că trebuie să vă achitați complet ipoteca actuală prin refinanțarea împrumutului existent. Pentru a calcula costul de achiziție pentru o refinanțare, pur și simplu adăugați achitarea împrumutului existent, costul total al reparațiilor și modificărilor, taxele de inspecție, taxele de actualizare a titlului și permisele. Dacă totalul este mai mare decât valoarea de notificare a valorii, va trebui fie să plătiți din buzunar suma suplimentară, fie să reduceți costurile proiectului. În cazul în care totalul este mai mic decât Notice of Value, aveți bonusul suplimentar de a putea să introduceți costurile de închidere sau să luați un cash-out de până la 100% din valoarea împrumutului.
Opțiune de achiziție a unei case
– O opțiune excelentă pentru îmbunătățirea executărilor silite sau a vânzărilor în lipsă
– Îmbunătățirea caselor învechite
– Achiziționarea unei case noi VA Home care are nevoie de unele reparații.
Opțiune de refinanțare a casei
-Improvizionați o casă existentă, mai degrabă decât să vă mutați la o nouă proprietate.
-Renovare pe o casă VA care are nevoie de un pic de TLC.
Ok, aveți finanțarea, aveți împrumutul dumneavoastră – acum ce? Îți începi proiectul! Partea din împrumut alocată pentru renovare este păstrată într-un cont escrow de custodie. Vi se va cere să verificați în fața creditorului că reparațiile sunt efectuate la timp și într-un mod acceptabil. Odată ce creditorul primește aceste actualizări, acesta va debloca fondurile către antreprenorul dumneavoastră.
Să vorbim despre antreprenorul dumneavoastră. Există cerințe specifice legate de împrumutul de renovare VA cu privire la cine puteți folosi. S-ar putea să cunoașteți un tip care face o treabă grozavă și se întâmplă să fie un prieten de-al dvs. așa că știți că este de încredere. Este important de știut că orice antreprenor pe care îl alegeți trebuie să fie înregistrat și să posede un număr de identificare al constructorului VA valabil înainte de emiterea Avizului de valoare VA. De asemenea, trebuie să aveți o relație de independență cu constructorul. Acest lucru înseamnă fără prieteni sau membri ai familiei. Nu poate exista niciun potențial conflict de interese între dumneavoastră și antreprenor. Constructorii vor trebui să aibă o asigurare de răspundere civilă generală în valoare de cel puțin 100.000 de dolari și să furnizeze estimări detaliate ale reparațiilor, separând costul forței de muncă de costul consumabilelor.
Ce se întâmplă dacă, în mijlocul proiectului de renovare, decideți că doriți să faceți unele schimbări? Va trebui să creați un Ordin de modificare. Aveți voie să faceți orice modificări doriți, atâta timp cât le plătiți din buzunar. Orice decizie pe care o luați după ce evaluarea este finalizată nu este eligibilă pentru a fi inclusă în noul împrumut. Dacă decideți să faceți o modificare, aceasta trebuie să fie dată evaluatorului pentru aprobare înainte de începerea lucrărilor. Acest lucru se datorează faptului că acesta va trebui să se asigure că ordinul de modificare nu scade valoarea evaluării inițiale.
Este responsabilitatea finală a creditorului de a monitoriza proiectul și de a se asigura că acesta este finalizat în mod corespunzător, așa cum se menționează în domeniul de aplicare a lucrărilor. Acest lucru este vital pentru a se asigura că valoarea casei este păstrată. Odată ce lucrările sunt finalizate, creditorul va trimite evaluatorul de taxe VA înapoi la proprietate pentru o inspecție finală. Aceștia se vor asigura că lucrarea îndeplinește cerințele minime ale proprietății (MPR).
Uf! Aceasta a fost o mulțime de informații. Cele mai importante lucruri pe care trebuie să le rețineți sunt următoarele.
1. Un împrumut de renovare VA vă oferă opțiunea de a cumpăra o casă care are nevoie de unele lucrări înainte de a vă putea muta în ea. Îl puteți folosi chiar și pentru o locuință aflată în executare silită!
2. Împrumutul cuprinde prețul inițial de achiziție și costul renovărilor, modificărilor și reparațiilor într-un singur împrumut.
3. Lucrările pot fi finalizate după închidere, ceea ce vă scutește de a fi nevoit să plătiți reparațiile din buzunar înainte de a vă putea muta.
4. Oricine se califică pentru un VA Home Loan se va califica pentru un VA Renovation Loan. Acest lucru este valabil chiar dacă dețineți în prezent un împrumut pentru locuință VA sau convențional. Este o opțiune perfectă dacă doriți să vă refinanțați și să faceți niște reparații foarte necesare la casa dvs. actuală.
.