Înțelegerea angajamentului de titlu
Înțelegerea angajamentelor de titlu: CE SUNT ELE?
Un angajament pentru asigurarea titlului de proprietate („Title Commitment”) oferă unui cumpărător și creditor termenii și condițiile pentru modul în care va fi emisă polița finală de titlu. Asigurarea titlului de proprietate oferă protecție pentru cumpărători și creditori împotriva anumitor defecte sau erori în titlul de proprietate al unei proprietăți. Există patru părți principale (denumite „Schedules”) ale angajamentului de titlu.
Ce conține fiecare SCHEDULE al angajamentului de titlu? CE TREBUIE SĂ REVIZUIASCĂ UN AGENT IMOBILIAR?
Un agent imobiliar trebuie să aibă cunoștințe despre angajamentul privind titlul de proprietate, astfel încât să își poată îndruma clientul către părțile corespunzătoare ale angajamentului pe care trebuie să le revizuiască. Emiterea angajamentului privind titlul de proprietate este o parte importantă a procesului de încheiere pentru un cumpărător, deoarece arată cumpărătorului ce tip de acoperire va primi și, de asemenea, limitările (numite „excepții”) la acea acoperire.
Schema A
Schema A a angajamentului reprezintă DETALII ale tranzacției. Secțiunea 1 din anexa A enumeră tipurile de polițe care vor fi emise (polița de titlu a proprietarului și/sau polița de titlu a creditorului). Atunci când reprezintă un cumpărător, agentul imobiliar ar trebui să revizuiască această parte a Schedule A pentru a se asigura că numele cumpărătorului și prețul de vânzare sunt indicate cu exactitate. Secțiunea 2 din Schedule A arată tipul de interes pe care cumpărătorul îl va dobândi în proprietate, care, în majoritatea vânzărilor, ar trebui să fie întotdeauna „Fee Simple.”
Secțiunea 3 arată cine este proprietarul legal al proprietății în urma unei căutări în registrele imobiliare. Secțiunea 3 este importantă atât pentru agentul de vânzare, cât și pentru agentul de listare pentru a se asigura că numele enumerate aici corespund cu cel al vânzătorului din contract. În cazul în care aici sunt enumerate și alte persoane care nu au semnat contractul, este posibil să nu aveți un contract obligatoriu valabil. Există multe motive pentru care acestea nu corespund și, de obicei, acestea includ aspecte precum: decesul sau divorțul în lanțul de titluri de proprietate, falimentul sau căsătoriile de la achiziționarea proprietății. În toate cazurile, un element indicat în această secțiune care nu se potrivește cu contractul înseamnă că agentul de listare și vânzătorii trebuie să lucreze îndeaproape cu echipa lor de escrow de la Texas National Title pentru a ajuta la rezolvarea oricăror probleme. Agenții lucrează pentru a obține semnături suplimentare pe contract cât mai repede posibil.
Secțiunea 4 din anexa A arată descrierea juridică. Atunci când este vorba de proprietăți imobiliare, descrierea legală este cea care controlează tranzacția, nu adresa fizică a proprietății. Documentele juridice care sunt înregistrate la încheiere ar trebui să descrie întotdeauna proprietatea prin descrierea care se găsește în secțiunea 4. Agenții imobiliari ar trebui să revizuiască această secțiune pentru a se asigura că ceea ce este indicat aici este ceea ce părțile intenționează să transfere la încheierea tranzacției.
Schedule B
Acest program este adresat cumpărătorului și creditorului care vor primi o poliță de titlu. Acest program include EXCEPȚIILE la polița care va fi emisă. O excepție este un element care nu va fi acoperit în polița de titlu de proprietate, iar anexa B include atât excepții standard, cât și excepții specifice proprietății. O „excepție standard” este o excepție care include un limbaj promulgat de către Departamentul de asigurări din Texas. Acestea sunt excepții de la acoperire care se regăsesc în fiecare poliță de titlu a proprietarului sau a creditorului care este emisă. Aceste excepții nu se schimbă. O excepție specifică este o excepție care afectează proprietatea care urmează să fie asigurată și care nu este standard în toate polițele de titlu din Texas. Excepțiile specifice pot include lucruri precum: restricții, servituți, separări de minerale și cerințe de retragere. Un agent al cumpărătorului ar trebui să își încurajeze clientul să analizeze în detaliu Schedule B, deoarece Schedule B informează cumpărătorul cu privire la posibilele limitări de utilizare sau sarcini asupra proprietății.
Schedule C
Schedule C poate fi considerat ca fiind programul „Clear To Close”, deoarece elementele enumerate aici trebuie să fie abordate înainte de sau la închidere pentru ca o companie de titlu să finanțeze și să emită polițele sale. Noi le numim CERINȚE. Această secțiune enumeră elemente precum: sarcini ipotecare, sarcini fiscale, extrase de hotărâre judecătorească și sarcini de evaluare. Anexa C enumeră, de asemenea, toate cerințele care trebuie îndeplinite pentru a ajunge la închidere. Acest program este important atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători, deoarece detaliază ceea ce trebuie să fie îndeplinit înainte de a se putea încheia tranzacția. Vânzătorul trebuie să acorde o atenție deosebită acestui program, deoarece acesta reprezintă lista de verificare a sarcinilor pe care trebuie să le îndeplinească pentru a încheia la timp. Multe chestiuni „simple” sunt ușor de rezolvat prin sarcinile de care se ocupă echipa de închidere pe parcursul procesului de închidere. Cel mai frecvent, acestea sunt chestiuni precum comandarea unei declarații de achitare a unui gaj existent sau urmărirea unor copii certificate ale documentelor. Chestiunile mai complexe vor necesita participarea vânzătorului și a agentului de listare pentru a putea ajunge la închidere la timp. Prin urmare, este important ca agentul de listare să colaboreze îndeaproape cu echipa de închidere de încredere de la Texas National Title pentru a se asigura că totul este pe drumul cel bun.
Schedule D
Acest program este în primul rând în scopuri de informare. Acest program prezintă părțile care au o parte din orice parte a primelor de titlu, inclusiv subscriitorii și agenții de titlu.
Înțelegerea angajamentului de titlu este o parte importantă a procesului de închidere pentru un agent imobiliar. Angajamentul de titlu stabilește cadrul pentru modul în care o tranzacție poate decurge fără probleme (sau nu, în unele cazuri). Colaborarea cu una dintre echipele noastre fabuloase de încheiere de la Texas National Title este o modalitate excelentă de a vă asigura că aveți de partea dvs. o echipă foarte bine informată pentru a vă ajuta clienții prin intermediul unei tranzacții. Noi, la Texas National Title, suntem aici pentru a fi partenerul dvs. de titlu și pentru a vă încheia tranzacțiile!”
Materialul conținut în acest document este doar în scop informativ și educațional. Nu ar trebui să fie folosit ca un substitut pentru consultanță juridică. Dacă este necesară sau dorită o consiliere juridică, ar trebui să se apeleze la serviciile unui avocat competent. Cu excepția celor menționate sau conținute în orice linkuri de la terți, conținutul acestui document este proprietatea Texas National Title, Inc. Reproducerea fără permisiunea scrisă prealabilă a Texas National Title este interzisă.