Aspecte fiscale cheie pentru investitorii imobiliari conform noii legislații fiscale
Legea fiscală finală asupra căreia au căzut de acord reprezentanții Camerei Reprezentanților și Senatului aduce mai multe schimbări semnificative pentru investitorii imobiliari. Presupunând un contribuabil persoană fizică cu cele mai mari rate marginale, iată un rezumat al principalelor prevederi.
Ratele de impozitare ar putea scădea pentru investitorii din tranșa superioară
În prezent, venitul net din chirii este impozitat cu 39,6%, la care se adaugă un impozit de 3,8% din Affordable Care Act (ACA) pentru investitorii pasivi. În total, aceasta înseamnă 43,4% pentru investitorii pasivi, 39,6% pentru investitorii activi.
În conformitate cu proiectul de lege final, investitorii care se califică pentru noua deducere de 20%, venitul net din chirii ar fi impozitat efectiv la 29,6%, plus impozitul ACA de 3,8% pentru investitorii pasivi. În total, asta înseamnă 33,4 la sută pentru un investitor pasiv și 29,6 la sută pentru un investitor activ – aproximativ o reducere de 10 puncte procentuale.
Mulți investitori imobiliari ar trebui să se califice pentru deducerea de 20 la sută. Dar veniturile care nu se califică – cum ar fi, în multe cazuri, veniturile din închirierea de terenuri – ar fi impozitate la rata marginală superioară de impozitare a veniturilor de 37%, plus impozitul ACA de 3,8% pentru investitorii pasivi, pentru o rată de impozitare maximă, totală, de 40,8%.
Pentru a se califica pentru deducerea integrală de 20 la sută, afacerea trebuie fie să plătească o sumă minimă de salarii – în general de două ori mai mare decât deducerea dorită – fie să aibă o investiție minimă în proprietăți corporale, amortizabile, utilizate în comerț sau afacere – cum ar fi o clădire – dar fără a include elemente precum terenuri sau bunuri de inventar. Regulile pot fi cel mai bine înțelese cu ajutorul câtorva exemple:
- Să presupunem că o parcare neamortizabilă, finanțată cu capitaluri proprii, achiziționată pentru 1.000 de dolari, generează un venit brut de 140 de dolari înainte de a plăti angajaților săi 40 de dolari, pentru un venit net de 100 de dolari – un randament de 10%. Deducerea de 20 % ar fi de 20 $ și ar fi pe deplin admisibilă deoarece nu reprezintă mai mult de 50 % din salariile de 40 $ ale companiei. Astfel, doar 80 de dolari din cei 100 de dolari ar fi impozabili la orice rată aplicabilă.
- Dacă aceeași investiție ar fi fost finanțată prin datorie, desigur, ar fi existat cheltuieli cu dobânzile și valoarea venitului net ar fi fost redusă, împreună cu o reducere a deducerii de 20 la sută. Această deducere mai mică ar îndeplini în mod clar testul salariului în acest caz.
- Dacă aceiași 40 de dolari ar fi fost plătiți unor contractori independenți, nu ar fi disponibile beneficii, deoarece plățile către contractori independenți nu se iau în considerare ca salarii. În acest caz, întreaga sumă de 100 de dolari din venitul net ar fi impozabilă.
- Cu toate acestea, dacă întreprinderea ar fi pretins să plătească salarii de 30 de dolari proprietarului, venitul net rămas ar fi de 70 de dolari, iar o deducere de 20 de procente, de 14 dolari, ar părea să îndeplinească testul salarial, deoarece reprezintă mai puțin de 50 de procente din totalul salariilor plătite. Venitul proprietarului ar fi suma de 30 de dolari din salarii și 56 de dolari din venitul calificat al afacerii. De fapt, ar exista o deducere de 14 la sută în loc de 20 la sută. Cu toate acestea, nu este pe deplin clar dacă această abordare va fi acceptată.
- Chiar dacă nu au fost plătite salarii, dacă instalația nu era o parcare, ci o structură de parcare complet automatizată și amortizabilă (pe un teren închiriat), achiziționată inițial pentru 1.000 de dolari, și a generat același venit brut de 140 de dolari și 100 de dolari de venit net după ce a plătit 40 de dolari unor contractori independenți pentru întreținerea instalației, deducerea de 20 de procente ar fi aceeași sumă de 20 de dolari. Aceasta ar fi pe deplin admisibilă, expunând la impozit doar 80 de dolari. Acest lucru se datorează faptului că 20 de dolari nu a depășit 2,5 la sută din prețul de achiziție inițial de 1.000 de dolari (baza neajustată) al structurii – care în acest caz ar fi de 25 de dolari.
- De asemenea, dacă investiția a fost finanțată prin împrumut și a suferit deduceri de dobândă, valoarea venitului net ar fi redusă, la fel ca și deducerea de 20 la sută. Se pare că deducerea de 2,5 la sută din prețul de achiziție nu ar fi redusă, chiar dacă proprietatea a fost achiziționată cu datorii, inclusiv cu datorii fără recurs. Astfel, s-ar părea că ar exista o marjă de manevră și mai mare pentru a se bucura de deducerea de 20 la sută din venitul net.
- Chiar dacă structura ar fi în curs de amortizare, „baza” de 1.000 de dolari pe baza căreia se calculează alocația de 2,5 la sută nu ar fi redusă de nicio deducere din depreciere (baza este baza „neajustată” a proprietății) până la expirarea duratei de viață utilă a proprietății (de exemplu, 39,5 ani) sau 10 ani, oricare dintre acestea este mai lungă. Proprietatea ar trebui să continue să fie utilizată în activitatea comercială sau de afaceri a contribuabilului.
După cum se poate observa, o investiție imobiliară ar trebui să fie foarte profitabilă înainte ca 20 la sută din venitul său net să fie mai mare de 2,5 la sută din baza inițială neajustată a costului proprietății corporale de bază. Regula de 2,5 la sută echivalează cu a considera că o rentabilitate „normală” a capitalului investit este de 12,5 la sută. Adică, dacă 20% din venitul net ar trebui să reprezinte aproximativ 2,5% înmulțit cu costul inițial al activului, randamentul aparent „normal” al costului inițial al activului ar părea a fi de 12,5%. Rețineți, de asemenea, că contribuabilului i se permite să folosească, ca limită, suma de 2,5 la sută din active și 25 la sută din salarii.
În cele din urmă, rețineți, de asemenea, că pentru investitorii cu venituri comune mai mici de 315.000 de dolari sau pentru cei care depun o singură declarație mai mici de 157.500 de dolari, cerințele privind salariile sau activele nu s-ar aplica. Cu toate acestea, acest beneficiu este eliminat rapid, pe măsură ce venitul crește până la 415.000 $/7207.500 $.
Pe baza exemplelor descrise mai jos și a potențialului de „grupare”, așa cum este descris în regulamentele din secțiunea 199A, costurile de respectare a acestor norme vor crește probabil la nivel de entitate și la nivel individual pentru a furniza investitorilor informațiile necesare pentru a fi eligibili pentru deducerea descrisă mai sus.
REIT-urile sunt marii câștigători în cadrul reformei fiscale
Cerințele privind salariile sau activele descrise mai sus nu se vor aplica acționarilor care primesc o parte din veniturile din închirierea de bunuri imobiliare prin intermediul unor trusturi de investiții imobiliare (REIT) ca dividende ordinare ale REIT-urilor. Presupunând că REIT-ul îndeplinește aceleași cerințe de testare a venitului și a activelor ca în vigoare în prezent, aceste dividende ordinare s-ar califica automat pentru o reducere a ratei de 20 % în mâinile acționarului. În total, dividendele ordinare REIT ar fi impozitate la o rată totală de 33,4%. Acest lucru este semnificativ mai bun decât rata maximă de impozitare de 43,4 la sută pentru dividendele ordinare ale REIT în conformitate cu legislația actuală.
În plus, acest tratament pare să se aplice REIT-urilor ipotecare care grupează și colectează venituri din dobânzi din ipoteci imobiliare.
Așa, de exemplu, un REIT care deține parcări exploatate de antreprenori independenți și, în consecință, nu plătește niciun salariu, ar putea transfera venitul său net către investitorii REIT, care ar fi eligibili pentru o deducere de 20 la sută din venit, chiar dacă REIT nu a avut nicio investiție în proprietăți amortizabile și nu a plătit niciun salariu.
În plus, o restricție din proiectul de lege privind obținerea beneficiilor pentru întreprinderile care furnizează servicii în anumite domenii profesionale – cum ar fi sănătatea – nu s-ar aplica REIT-urilor – și, prin urmare, nu ar putea face ca un REIT din domeniul sănătății să fie descalificat.
Limitarea pierderilor active
În temeiul unui set de prevederi care sunt încă destul de neclare în ceea ce privește domeniul de aplicare și semnificația, pierderile active ar face obiectul unor noi limitări, limitând capacitatea lor de a fi utilizate împotriva veniturilor salariale sau din onorarii sau a veniturilor de portofoliu.
Cheltuielile cu dobânzile sunt în continuare deductibile, dar amortizarea s-ar putea schimba
Majoritatea investițiilor imobiliare sunt finanțate în mare măsură prin îndatorare. Conform legislației actuale, dobânzile comerciale sunt complet deductibile. În conformitate cu proiectul de lege final, sunt impuse noi limite la deducerile dobânzilor de afaceri ale corporațiilor și ale întreprinderilor trecătoare care nu se califică pentru o excepție pentru contribuabilii mici. Cu toate acestea, societățile comerciale sau întreprinderile imobiliare pot alege în mod irevocabil să fie scutite de aceste reguli. În schimb, se vor aplica reguli de amortizare mai restrictive. În general, proprietarii trebuie să utilizeze o amortizare liniară pe 30 de ani (și nu regula de 27,5 ani care se aplică în mod normal) pentru bunurile imobiliare rezidențiale și o amortizare liniară pe 40 de ani (și nu regula de 39 de ani care se aplică în mod normal) pentru bunurile imobiliare nerezidențiale, cu alte reguli pentru elemente specifice.
Pentru meseriile sau întreprinderile imobiliare care nu aleg să nu se supună limitărilor privind dobânzile comerciale, regulile vor limita, în general, deducerile nete ale dobânzilor la 30% din câștigurile înainte de dobânzi. Pentru primii patru ani de la promulgare (anii fiscali după 31 decembrie 2017 și înainte de 1 ianuarie 2022), această regulă va fi aplicată adăugând, de asemenea, amortizarea și deprecierea pentru a o face echivalentă cu o regulă de 30 la sută din EBITDA, nu de 30 la sută din EBIT. După această perioadă și în continuare, se va aplica regula EBIT. Dobânda care este respinsă va fi, în general, reportată pe termen nelimitat și poate fi utilizată în anii următori dacă îndeplinește standardul aplicabil pentru anul respectiv. Cu toate acestea, există o scutire de la această limitare pentru contribuabilii cu venituri brute anuale medii pentru perioada de trei ani impozabili care se încheie cu anul impozabil anterior și care nu depășesc 25 de milioane de dolari.
Schimburile de tip „like-kind” sunt menținute pentru proprietăți imobiliare și se adaugă limbajul privind zonele de oportunitate
Autorizația de schimburi „like-kind” neimpozabile de proprietăți imobiliare de închiriat este menținută în cadrul secțiunii 1031 din codul fiscal.
CTCJA a promulgat, de asemenea, o legislație suplimentară pentru investitorii care doresc să amâne și să excludă anumite elemente ale câștigurilor de capital prin introducerea zonelor de oportunitate calificate.
Modificări privind dobânzile transportate
În conformitate cu legislația actuală, câștigurile de capital transferate deținătorilor de participații la profit primite pentru prestarea de servicii (așa-numitele „dobânzi transportate”) sunt tratate la fel ca toate celelalte câștiguri de capital.
În conformitate cu proiectul de lege final, dobânzile transportate în anumite activități – în general, capital privat, capital privat imobiliar, fonduri speculative și întreprinderi similare – ar obține tratament pentru câștigurile de capital numai dacă activele care generează câștigul au fost deținute pentru o perioadă de deținere de 3 ani, mai lungă decât perioada de deținere de 1 an din legislația actuală. Se pare că această regulă se aplică activului care generează câștigul, indiferent dacă este vorba de o participație în parteneriat sau de activele subiacente.
Ar putea fi oportună luarea în considerare a unor posibile modificări structurale sau de tranzacție pentru a maximiza beneficiile după impozitare în conformitate cu această regulă.
Vă rugăm să consultați graficul de mai jos pentru detalii privind modul în care tratamentul fiscal în conformitate cu legislația actuală diferă față de raportul conferinței pentru mai multe domenii cheie cu impact asupra investițiilor imobiliare.