Ce sunt punctele de reducere a creditului ipotecar și cum funcționează?
Ce sunt punctele de reducere a creditului ipotecar?
Punctele de reducere a creditului ipotecar sau „discountpoints” vă permit să plătiți mai multe costuri de închidere în schimbul unei rate mai mici a creditului ipotecar. Acest lucru înseamnă că veți avea o taxă inițială mai mare, dar o plată lunară mai mică pe durata împrumutului.
În mod normal, costul unui punct ipotecar este egal cu 1% din valoarea împrumutului, iar acest singur punct reduce rata dobânzii cu aproximativ 0,25%.
De exemplu, dacă valoarea împrumutului este de 300.000 de dolari și vi se oferă o rată ipotecară de 3%, ați putea cumpăra un punct de reducere pentru 3.000 de dolari pentru a obține în schimb o rată a dobânzii de 2,75%.
Dacă intenționați să păstrați împrumutul pe termen lung, punctele ipotecare sunt o modalitate excelentă de a economisi bani pe toată durata împrumutului.
Verificați ratele ipotecare (26 martie 2021)
În acest articol (Skip to…)
- Cum funcționează punctele ipotecare
- Cum afectează punctele ipotecare rata dobânzii
- Merită punctele de reducere?
- Puncte ipotecare „negative” (cost de închidere zero)
- Sunt punctele ipotecare deductibile fiscal?
- Care sunt ratele ipotecare de astăzi?
Cum funcționează punctele ipotecare
Când verificați ratele ipotecare actuale de la creditori, veți vedea adesea trei numere diferite listate:rata dobânzii, APR și „puncte”
Punctele – numite și „puncte ipotecare” sau „puncte de reducere” – sunt comisioane utilizate în mod special pentru a vă cumpăra rata.
Care punct de reducere costă 1% din valoarea împrumutului dvs. și, de obicei, vă reduce rata ipotecară cu aproximativ 0,25%.
Aceasta înseamnă că atunci când vă uitați la o ofertă de rată care include puncte,va trebui să plătiți suplimentar în avans pentru a obține efectiv rata afișată.
De exemplu, imaginați-vă că luați un împrumut ipotecar de 300.000 de dolari. Iată cum ar putea arăta rata dobânzii dvs. cu și fără puncte ipotecare:
| Puncte ipotecare | Costuri inițiale pentru a cumpăra puncte | Taxă de dobândă | Totala dobândă plătită pe 30 de ani |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155.300 |
Ratele dobânzii afișate sunt doar în scop de exemplu. Rata ipotecară și comisioanele proprii vor varia. Obțineți o estimare personalizată a ratei aici.
Costul de cumpărare a punctelor de reducere se adună rapid. Dar, după cum puteți vedea în exemplul de mai sus, economiile pe termen lung pot fi substanțiale.
Cu toate acestea, dacă intenționați să rămâneți în locuință doar câțiva ani, costul inițial al cumpărării de puncte ipotecare ar putea depăși cu ușurință economiile pe care le-ați „face” de fapt prin cumpărarea reducerii ratei. Asigurați-vă că luați în considerare perioada de timp în care intenționați să vă păstrați împrumutul înainte de a decide dacă să plătiți sau nu punctele de reducere.
Pe un extras de decontare, punctele de reducere sunt uneori denumite „Taxa de reducere” sau „Cumpărarea ratelor ipotecare.” Ele sunt diferite de „punctele de inițiere”, care sunt comisioanele percepute de o bancă pentru stabilirea împrumutului dumneavoastră.
Verificați ratele ipotecare (26 martie 2021)
Cum afectează punctele de reducere rata ipotecară
Când se plătesc puncte de reducere, banca percepe o taxă unică la închidere în schimbul unei rate mai mici a dobânzii pe toată durata împrumutului.
Cu toate acestea, mărimea reducerii ratei dobânzii va varia în funcție de bancă.
Acest este unul dintre motivele pentru care este important să căutați cea mai bună rată ipotecară. Diferite bănci vor oferidiferite seturi de reduceri în schimbul plății punctelor.
De regulă, plata unui punct de reducere scade o rată ipotecară cotată cu 25 de puncte de bază (0,25%). Cu toate acestea, plata a două puncte de reducere nu va reduce întotdeauna rata cu 50 de puncte de bază (0,50%), așa cum v-ați aștepta.
Nici plata a trei puncte de reducere nu va reduce neapărat rata cu 75 de puncte de bază (0,75%).
Iată un exemplu despre cum pot funcționa punctele de reducere la un credit ipotecar de 100.000 de dolari:
- 3,50% cu 0 puncte de reducere.Plata lunară de 449 de dolari.
- 3,25% cu 1 punct de reducere.Plata lunară de 435 de dolari. Costuri inițiale de 1.000 $
- 3,00%cu 2 puncte de reducere. Plată lunară de 422 $. Costul inițial de 2.000 $
Precizările de plată nu includ taxele de proprietate imobiliară sau asigurarea proprietarului de locuință. Acestea includ doar principalul și dobânda ipotecară.
Pentru că oferă o rată a dobânzii mai mică, punctele de reducere vor reduce plățile ipotecare lunare pe toată durata împrumutului. Cu toate acestea,veți avea nevoie de timp pentru ca ratele scăzute să se traducă în economii reale.
În plus, băncile consideră această plată ca fiind „dobândă ipotecară plătită în avans”, care este deductibilă din impozit pentru persoanele eligibile. Deci, pentru unii debitori ipotecari, există un avantaj fiscal suplimentar pentru cumpărarea de puncte.
Cu toate acestea, nu plătiți punctele de reducere pentru a obține avantajul fiscal. Plătiți pentru a obține reducerea ratei ipotecare.
Merită punctele de reducere pentru credite ipotecare?
În exemplul de mai sus, solicitantul de credit ipotecar economisește 14 dolari pe lună pentru fiecare 1.000 de dolari cheltuiți pe puncte ipotecare. Pentru a recupera costul total de 1.000 de dolari al punctelor, cumpărătorul de locuințe ar trebui să facă 71 de plăți lunare regulate. Acest lucru ar dura aproape șase ani.
Experții în finanțarea locuințelor numesc „punctul de rentabilitate” timpul necesar pentru a vă recupera costul inițial.
Care împrumut ipotecar va avea propriul său punct de rentabilitate pentru cumpărarea de puncte.
Dacă intenționați să rămâneți în casa dvs. dincolo de punctul de rentabilitate și – aceasta este cheia! – dacă nu credeți că vă veți refinanța înainte de atingerea pragului de rentabilitate, plata punctelor poate fi o idee bună.
Cu cât rămâneți mai mult timp în casă dincolo de pragul de rentabilitate, cu atât veți economisi mai mult, deoarece reducerea ratei dobânzii continuă să genereze economii lunare atâta timp cât aveți creditul.
Vânzarea locuinței sau refinanțarea creditului ipotecar înainte de pragul de rentabilitate al acestuia poate face ca punctele de reducere să fie o pierdere de bani. În acest caz, ar fi mai bine să folosiți banii pentru plata avansului pentru a vă crește capitalul propriu.
Potrivit Freddie Mac, împrumutul ipotecar tipic cu rată fixă pe 30 de ani are între 0,5 și 0,7 puncte de reducere.
Imprumuturile ipotecare cu rată ajustabilă tind să aibă mai puține puncte deoarece cumpărătorii de locuințe ARM intenționează să vândă sau să refinanțeze mai devreme. Punctele se amortizează numai dacă păstrați împrumutul suficient de mult timp pentru a realiza economii din reducerea ratei dobânzii.
Cum afectează punctele ipotecare APR
Băncile vor folosi uneori un instrument de cumpărături ipotecare cunoscut sub numele de „APR” pentru a face ca un împrumut cu puncte de reducere să pară mai atractiv decât este în realitate.
APR, care înseamnă AnnualPercentage Rate (rata anuală procentuală), este un calcul menit să arate costul pe termen lung al deținerii unui credit ipotecar; iar plata punctelor scade costurile pe termen lung sub forma unei rate ipotecare mai mici.
Dar APR presupune, de asemenea, că veți păstra împrumutul timp de 30 de ani. De foarte multe ori, nu o veți face, ceea ce anulează calculele matematice ale APR.
De aceea este important să rețineți că APR nu este rata ipotecară. Rata dvs. ipotecară este rata dvs. ipotecară.
Compararea estimărilor de împrumut folosind metoda „cea mai mică APR” este rareori un plan bun. Aceasta folosește punctele de reducere împotriva dumneavoastră.
Dacă nu vă este clar cât veți plăti pentru a împrumuta, cereți-i ofițerului dumneavoastră de credite să vă prezinte estimarea de împrumut sau o declarație de renunțare la adevăr în împrumut.
Puncte de reducere „negative” (împrumuturi cu costuri de închidere zero)
Un alt aspect util al punctelor de reducere este că, uneori, creditorii le vor oferi în sens invers.
În loc să plătiți puncte de reducerepentru a avea acces la rate ipotecare mai mici, puteți primi puncte de la creditor și să folosiți banii pentru a plăti costurile de închidere și comisioanele asociate cu împrumutul pentru locuință.
Termenul tehnic pentru punctele inversate este un „rabat.”
Solicitanții de credite ipotecare pot primi de obicei până la 5 puncte de rabat. Cu toate acestea, cu cât reducerea este mai mare, cu atât rata ipotecară este mai mare.
Iată un exemplu de modul în care pot funcționa punctele de reducere la un credit ipotecar de 100.000 de dolari cu o durată de împrumut de 30 de ani:
- 3,50% cu 0 puncte de reducere.Plată lunară de 449 de dolari
- 3,75% cu 1 punct de reducere „negativ”. Plată lunară de 463 $. Credit de 1.000 $ pentru costurile împrumutului
- 4,00%cu 2 puncte de reducere ‘negative’. Plată lunară de 477 dolari. Credit de 2.000 de dolari pentru costurile împrumutului
Precizările de plată nu includ taxele de proprietate imobiliară sau asigurarea proprietarului de locuință. Acestea includ doar principalul și dobânda ipotecară.
Proprietarii de locuințe pot folosi reducerile pentru a plăti o parte sau toate costurile de încheiere a împrumutului lor. Atunci când folosiți un rabat pentru a plăti toate costurile de închidere, acesta este cunoscut sub numele de un împrumut ipotecar cu costuri de închidere zero.
Ipotecile cu costuri de închidere zero reduc cantitatea de numerar necesară la închidere. Reducerile creditorului pot acoperi taxele bancare, cum ar fi comisioanele de inițiere, împreună cu costurile de închidere percepute de terțe părți.
Cumpărătorii care folosesc credite ipotecare cu avans scăzut sau fără avans pot găsi această opțiune atrăgătoare – mai ales dacă sunt îngrijorați de păstrarea banilor în economii pentru urgențe sau alte evenimente de viață.
Când faceți o refinanțare cu costuri de închidere zero, puteți rămâne cât mai lichid, având toți banii în bancă.
Reducerile pot fi bune și pentru refinanțare.
Utilizând reducerile, costurile de închidere completă a unui împrumut pot fi „renunțate”, permițând proprietarului să se refinanțeze fără a crește valoarea ipotecii.
Când ratele ipotecare sunt în scădere, creditele ipotecare cu costuri de închidere zero sunt o modalitate excelentă de a reduce rata fără a plăti comisioane din nou și din nou. Ați putea, eventual, să refinanțați de trei ori într-un an sau mai mult și să nu plătiți niciodată comisioane băncii.
Punctele ipotecare sunt deductibile fiscal?
Punctele de reducere pot fi deductibile fiscal, în funcție de deducerile pe care le solicitați la impozitul federal pe venit.
Pentru a scădea punctele de reducere sau orice alte plăți de dobândă ipotecară care se califică, ar trebui să vă detaliați deducerile folosindSchema A din formularul 1040.
Dacă beneficiați de deducerea standard, nu veți puteadeduce dobânda ipotecară sau punctele ipotecare.
Punctele de reducere plătite la un credit ipotecar pentru cumpărarea unei locuințe pot fi 100% deductibile în anul în care sunt plătite. Punctele de reducere pe un împrumut ipotecar de refinanțare a unei locuințe nu pot.
Deducerea fiscală pentru punctele plătitepe un împrumut de refinanțare este repartizată pe durata de viață a împrumutului. Un proprietar de locuință care plătește puncte la un împrumut ipotecar pe 30 de ani poate solicita 1/30 din punctele plătite ca deducere anuală.
Consultați întotdeauna un profesionist înainte de a depune declarația. Acest site nu oferă sfaturi fiscale. Anunțați-l pe cel care se ocupă de pregătirea impozitelor dacă doriți să vă scădeți plățile dobânzilor ipotecare și punctele de reducere.
Care sunt ratele ipotecare de astăzi?
Ratele ipotecare de astăzi sunt la minime istorice. Punctele ipotecare permitîmprumutaților să cumpere o reducere și mai mare a ratei dobânzii, ceea ce poate genera economii uriașe.
Cu toate acestea, punctele ipotecare nu merită întotdeauna. Și dacă optați să nu le plătiți, aveți în continuare șanse să obțineți o afacere excelentă în mediul actual al ratelor foarte scăzute.
Verificați noua dumneavoastră rată (26 martie 2021)
.