Este pandemia care cauzează un boom sau o bulă pe piața imobiliară din Las Vegas? | Nevada Public Radio
Dezvoltatorii înregistrează vânzări record de locuințe în Las Vegas, iar prețurile locuințelor au atins un maxim istoric în luna iunie din cauza unei creșteri a revânzărilor.
Cei mai mulți experți spun că pandemia de coronavirus se află în centrul acestei situații, dar ar putea fi vorba și de ratele scăzute ale dobânzilor.
Jonathan Gedde este directorul executiv al SimpliFi Mortgage. El a spus că valul de vânzări este o combinație de factori, dar unul dintre cei mai importanți sunt ratele de dobândă scăzute din punct de vedere istoric.
Ratele de dobândă sunt determinate de la cumpărător la cumpărător, a spus el, dar cineva cu un credit foarte bun și o mulțime de bani pentru a pune într-un avans ar putea obține o rată a dobânzii în intervalul de 2 la sută, iar cei cu câteva lovituri pe raportul de credit și un avans mai mic ar putea obține ceva în intervalul de 3 la sută.
Dincolo de ratele de dobândă, atractivitatea de a trăi în Nevada de Sud îi aduce pe oameni aici.
„Suntem în creștere ca populație”, a spus Gedde, „În 2019, cred, a fost puțin peste 10.000 de persoane pe lună creștere netă a populației, ceea ce este un număr uriaș.”
Cu acești factori, plus eforturile guvernului de a menține banii care circulă în economie și oamenii în casele lor cu programe extinse de toleranță ipotecară, el nu vede un motiv pentru o scădere a prețurilor caselor.
„Nu văd niciun fel de declin în sectorul imobiliar”, a spus el, „Nu vom avea un număr masiv de executări silite.”
Sprijinul provine de la
John Benedict este avocat și profesor adjunct la Lied Center for Real Estate din cadrul UNLV. El a fost de acord cu faptul că creșterea populației și ratele bune ale dobânzilor stimulează cererea.
„Cred că și mai mulți pensionari intră în linie doar prin datele demografice ale generației Baby Boomers”, a spus el, „Sistemul nostru de sănătate a devenit din ce în ce mai puternic, așa că există o mulțime de motive pozitive pentru a se muta și a trăi aici.”
Dar nu a fost de acord cu faptul că Las Vegas ar putea să nu vadă o scădere a prețurilor locuințelor.
„Cred că indicatorii economici sunt amestecați”, a spus Benedict, arătând spre numărul masiv de concedieri pe care le-a suferit regiunea, „Personal, mă aștept la o anumită corecție, dar nimic asemănător cu ceea ce am văzut în 2008, 2009, 2010, când a fost doar o cădere liberă.”
Marea Recesiune încă persistă în mintea majorității locuitorilor din sudul Nevadului. Prăbușirea pieței imobiliare a făcut ca mii de oameni să își piardă casele în urma executării silite și a forțat alte mii de persoane să vândă în lipsă.
Cu toate acestea, nici Benedict, nici Gedde nu cred că piața se îndreaptă spre o bulă imobiliară și o prăbușire precum cea pe care Valea a văzut-o în timpul recesiunii.
Pentru început, Gedde a remarcat că unele dintre opțiunile de împrumut care i-au adus pe oameni în probleme financiare nu mai sunt disponibile.
„Ratele despre care vorbim astăzi sunt la ipoteci cu rată fixă pe 30 de ani care sunt complet amortizate, asigurate de guvern, susținute de guvern”, a spus el, „Acestea sunt împrumuturile standard de pâine și unt care au existat timp de multe, multe decenii.”
În plus, Benedict a spus că guvernul face mai mult pentru a pune bani în economie de data aceasta decât a făcut-o atunci când a avut loc Marea Recesiune.
„Aveți Congresul care nu a așteptat să acționeze de data aceasta, permițând programul de îndatorare, punând o mulțime de bani în circulație pentru a susține economia și a-i lăsa să ajungă direct la lucrătorul mediu, astfel încât acea persoană să își poată îndeplini obligațiile”, a spus el.
Benedict a spus că programul de îndatorare, în special, ajută la menținerea economiei în funcțiune și la menținerea oamenilor în casele lor.
În cadrul programului, persoanele care au fost afectate de pandemia de coronavirus pot negocia cu creditorul lor ipotecar pentru a amâna plățile timp de șase luni și, dacă sunt în continuare afectate după această perioadă, pot cere încă șase luni.
Obligația ipotecară nu dispare, dar proprietarii de locuințe pot atașa aceste plăți la sfârșitul perioadei de timp a ipotecii.
Un lucru pe care un proprietar de locuință nu îl poate face cât timp se află în toleranță este refinanțarea locuinței, lucru pe care Gedde sugerează persoanelor care pot – să o facă – cu un avertisment.
„Este vorba de fapt despre combinația dintre cât de mult economisiți în corelație cu cheltuiala împrumutului”, a spus el, „Punctul de echilibru, adică economiile de plată lunară, costul împrumutului împărțit la economiile de plată lunară vă spune cât timp este nevoie pentru a compensa refinanțarea, asta este ceea ce ar trebui să privească cu adevărat.”
El a spus că proprietarii de locuințe ar trebui să aibă împrumutul cel puțin atât timp cât este nevoie pentru a ajunge la echilibru din acest proces. Gedde a spus că, în general, oamenii văd un punct de rentabilitate de aproximativ 12 luni, ceea ce face ca acest lucru să merite pentru o mulțime de oameni.
Nimeni nu știe cât timp ratele dobânzilor vor rămâne scăzute, a spus el, dar nu vor fi la 2 la sută în 10 ani.
„Timing the market is a little bit of a fool’s errand when comes to both the real estate market and the interest rate market. Niciodată nu o să reușești să o faci perfect în exact cea mai mică zi a oricăreia dintre ele”, a spus Gedde.
El a spus că dacă vă place casa pe care ați selectat-o și vă simțiți confortabil cu creditorul, atunci cumpărați casa.
Pentru că există atât de multă incertitudine în acest moment, Benedict a spus că cumpărătorii de case ar trebui să vorbească cu dezvoltatorii despre ceea ce este cunoscut sub numele de forță majoră, care este termenul legal pentru un act de Dumnezeu.
„Este o cerere corectă să spui unui constructor: „Putem avea o înțelegere că, dacă nu pot obține finanțare sau nu pot finaliza această vânzare sau îmi pierd locul de muncă, toate din cauza unui caz de forță majoră, atunci sunt scutit de acest contract””
El a spus că a văzut acest tip de limbaj în toate tipurile de contracte din cauza pandemiei și a efectelor sale.
.