Procesul complet de vânzare pe termen scurt
Procesul de vânzare pe termen scurt poate fi confuz pentru unii cumpărători și vânzători de case. Poate fi dificil de explicat cum ia naștere o vânzare în lipsă, iar procesul de primire a aprobării din partea unui creditor poate fi îndelungat.
Atât vânzătorul, cât și casa trebuie să îndeplinească anumite criterii pentru a fi vândute în lipsă. Toate informațiile referitoare la finanțele vânzătorului și la valoarea locuinței vor trebui să fie adunate și prezentate creditorului împreună cu alte elemente într-un pachet, precum și să aibă un potențial cumpărător.
Definirea unei vânzări în lipsă
Când un creditor aprobă o vânzare în lipsă, acesta este de acord să vândă proprietatea pentru un preț mai mic decât soldul restante al ipotecii împotriva acesteia.
În general, creditorii vor aproba vânzările în lipsă doar atunci când executarea silită pare a fi inevitabilă. Cu o vânzare în lipsă, creditorul nu trebuie să preia înapoi proprietatea și să suporte cheltuielile de întreținere a acesteia până când poate fi vândută. De asemenea, aceștia vor evita să riște ca proprietatea să nu se vândă din nou la un preț suficient de mare pentru a-și recupera pierderile – așa cum este mai mult ca sigur că se va întâmpla în cazul unei executări silite.
Vânzările prin licitație pentru executarea silită sunt, în general, mult mai mici decât valoarea de piață a unei proprietăți. O vânzare în lipsă este o șansă pentru un creditor de a primi mai mult decât ar fi primit în cazul unei executări silite – dar nici nu va dori să elibereze obligațiile ipotecare la prețuri foarte mici.
Procesul tipic
Acesta este procesul tipic de vânzare în lipsă din partea băncii, odată ce aceasta primește pachetul vânzătorului:
- Aceștia confirmă primirea dosarului. Acest lucru poate dura mai mult de 10 zile; uneori, este vorba de o lună sau mai mult.
- Se desemnează un negociator, ceea ce poate dura până la 30 de zile.
- Se comandă o opțiune de preț de broker (BPO), în care un broker generează o opinie avizată cu privire la valoarea casei.Băncile vor refuza, în general, să împărtășească rezultatele BPO.
- Un al doilea negociator ar putea fi desemnat, ceea ce ar putea dura încă 30 de zile.
- Dosarul este trimis pentru revizuire pe baza acordului de punere în comun și de servicii. Acest lucru poate dura, de asemenea, până la 30 de zile.
- Banca ar putea apoi să solicite ca toate părțile să semneze o declarație pe proprie răspundere „arm’s-length”, care este un document semnat de cumpărător și vânzător, în care se declară că niciuna dintre părți nu se cunoaște cu cealaltă și nici nu există vreun tip de relație preexistentă între cele două.
- Banca va emite apoi o scrisoare de aprobare a vânzării în lipsă dacă vânzarea este aprobată.
Noțiuni de bază pentru vânzător
În timp ce există mai multe cerințe pentru a se califica pentru o vânzare în lipsă, băncile acordă în general vânzări în lipsă din două motive. În primul rând, vânzătorul trebuie să se confrunte cu dificultăți financiare și, în al doilea rând, nu există suficient capital propriu în casă pentru a achita ipoteca după costurile de închidere.
Câteva exemple de dificultăți includ venituri reduse ca urmare a șomajului, divorțului, unei urgențe medicale, falimentului sau decesului singurului furnizor de venit.
Vânzătorul trebuie să pregătească un pachet financiar pentru a fi prezentat băncii de vânzare în lipsă. Fiecare bancă are propriile linii directoare, dar procedura este similară de la o bancă la alta.
Pachetul vânzătorului
Pachetul vânzătorului pentru vânzarea în lipsă va consta, cel mai probabil, din:
- O scrisoare de autorizare pentru ca agentul dumneavoastră să vorbească cu banca.
- O declarație de închidere preliminară.
- O declarație financiară completată sau o cerere de asistență ipotecară (RMA).
- O scrisoare de dificultate din partea vânzătorului.
- Declarațiile de impozit pentru ultimii doi ani.
- W-2 pentru ultimii doi ani.
- Conturi de salariu pentru ultimele 30 de zile.
- Două luni de extrase de cont bancar.
- O analiză comparativă a pieței sau o listă de vânzări comparabile recente din zonă.
Scrierea unei oferte și prezentarea acesteia la bancă
În calitate de cumpărător, cereți agentului dumneavoastră o listă de vânzări comparabile înainte de a scrie o ofertă de vânzare în lipsă. Banca va dori să primească o ofertă cât mai apropiată de suma datorată.
Prețul de listare a vânzării în lipsă ar putea să nu reflecte valoarea de piață. De fapt, este posibil ca prețul proprietății să fie mai mic decât cel al vânzărilor comparabile, într-un efort de a încuraja ofertele multiple. Unele vânzări în lipsă pot începe înainte de o ofertă, dar băncile vor începe cel mai adesea procedura la primirea unei oferte de cumpărare acceptate.
După ce vânzătorul acceptă oferta, agentul de listare va trimite băncii contractul de listare, oferta de cumpărare executată, scrisoarea de preaprobare a cumpărătorului, o copie a cecului de garanție și dovada fondurilor. De asemenea, aceștia vor trimite vânzătorului pachetul de vânzare în lipsă.
Procesul de vânzare în lipsă va fi întârziat dacă pachetul este incomplet. Este posibil să nu vi-l trimită înapoi, încercând să reducă cât mai mult posibil costurile pentru ei înșiși.
Banca
Cumpărătorii ar putea aștepta mult timp pentru a primi un răspuns de vânzare în lipsă de la o bancă. Este important ca agentul de listare să sune în mod regulat la bancă și să păstreze note atente cu privire la progresul înregistrat.
Câteva vânzări în lipsă primesc aprobarea în două până la opt săptămâni. Altele pot dura în medie între 90 și 120 de zile. Un agent de vânzări scurte de top poate contribui la accelerarea puțin a procesului prin faptul că se ține la curent cu evoluția ofertei și responsabilizează banca.
Controlarea băncii cel puțin o dată sau de două ori pe săptămână este imperativă. Recunoașterea comportamentului negociatorilor incompetenți și solicitarea unui înlocuitor este, de asemenea, adesea necesară. Nu vă fie niciodată teamă să vă apărați sau să escaladați acțiunile pe lanțul de management al băncii.
Câteva sfaturi finale
Cumpărătorii s-ar putea să se plictisească să aștepte aprobarea vânzării în lipsă și să amenințe că se retrag dacă nu primesc un răspuns într-o anumită perioadă de timp. Procesul poate fi frustrant – este posibil ca atât agentul cumpărătorului, cât și cel al vânzătorului să trebuiască să depună eforturi pentru a-i reasigura pe cumpărător și pe vânzător că este nevoie de răbdare, deoarece așteptarea poate fi îndelungată.
Un agent de listare va avea adesea o idee despre momentul în care va sosi aprobarea, deoarece dosarul este trimis pentru revizuirea finală. În acel moment, cumpărătorii ar putea dori să înceapă procesul de acordare a împrumutului și alte diligențe necesare, astfel încât să aibă un avans în cazul în care banca permite doar câteva săptămâni pentru a încheia.