DIGITAL BUILDER
Varför det är viktigt att välja rätt leveransmetod i byggbranschen
I slutet av 2017 lanserade Lyft en varumärkeskampanj med sloganen ”Det spelar roll hur du tar dig dit”. Även om byggbranschen och biltjänster är två mycket olika branscher värderas samma känslor; resan är lika viktig som slutresultatet. Även om ett projekts slutmål är ett lyckat slutförande är de steg som krävs för att nå dit avgörande för vinsten och projektets livscykel. Därför är valet av rätt projektleveransmetod ett viktigt första steg innan bygget påbörjas.
För att påbörja ett byggjobb bör ett företag sätta kurs genom att utforska projektleveransmetoder och välja en som bäst uppfyller dess unika behov. Ingen modell är perfekt; alla har fördelar och nackdelar. Icke desto mindre finns det med största sannolikhet en optimal leveransmetod för ditt företag eller projekt. Genom att välja rätt för ditt projekt kan den totala risken minskas, och budget och tidsplan kan hanteras bättre.
Det finns många metoder för projektleverans, men de flesta är variationer av de fem modeller som vi beskriver nedan. Men först ska vi först dyka djupt ner i de urvalsfaktorer som du bör överväga för att fatta ett välgrundat beslut om din projektleveransmetod.
Faktorer att tänka på innan du väljer en projektleveransmetod
Innan du väljer en projektleveransmetod kommer du förmodligen att ha en grundläggande förståelse för varför och vad du bygger. Att ha en god förståelse för grunderna för ditt projekt innan du väljer en leveransmetod kommer dock att underlätta ditt slutliga beslut. Börja i allmänhet med att jämföra de kriterier som är viktigast för ditt projekts framgång:
- Budget: hur mycket du ska spendera
- Design: hur det slutliga projektet kommer att se ut och hur det kommer att fungera
- Risker: utsatthet för faror, ekonomiska förluster och skada på varumärket
- Tidsplan: En tidsplan för färdigställande och betalningar
- Ägarens expertis: Företagets erfarenhet av liknande projekt
Ingen känner till ett företags behov och kapacitet bättre än tjänstemännen och cheferna i företaget självt, så börja diskutera dessa faktorer med ditt team så snart som möjligt.
Budget
Sätt budgeten så snart som möjligt och diskutera den sedan med potentiella medlemmar av design- och byggteamet för att ta reda på om siffran är realistisk. Under denna process bör du överväga hur mycket svängrum som finns tillgängligt för ändringsbeställningar, som sannolikt är en oundviklig företeelse när ett projekt väl är igång och som kan bli kostsamt om det inte är välplanerat. När du uppskattar budgeten ska du komma ihåg att arkitekten och entreprenören troligen kommer att bygga in vissa kostnader för byggprogram i sina budgetar. Tänk på att även om dessa verktyg kan innebära en förskottsutgift är de utformade för att påskynda leveransen och minska kostnaderna.
Design
Du kanske har en grundläggande idé om hur ditt projekt kommer att se ut, men det är viktigt att visualisera både den allmänna utformningen och funktionaliteten hos din byggnad. Hur vill du att ditt campus och din planlösning ska flyta? Söker du innovativ design och komplexitet framför form och funktion? Byggbarheten beror delvis på vilken typ av design- och byggteam du väljer. Tänk också på unika egenskaper hos din byggplats, inklusive befintlig landskapsplanering och det övergripande utseendet hos angränsande fastigheter.
Risker
För många byggrisker kan leda till ökade kostnader och till och med till att projektet misslyckas. Därför bör en grundlig riskbedömning göras innan ett projekt påbörjas. En viktig fråga att besvara när det gäller riskfrågor är vem som kommer att vara ansvarig för konstruktionsproblem som leder till faror under och efter byggnationen. Om du dessutom överväger en projektleveransmetod där ditt interna team kommer att vara starkt involverat i administrationen av projektet, bör du överväga ditt ansvar för att minska luckor i byggtjänster och byggnadsetapper.
Skema
En noggrann uppskattning av ett byggnadsschema är avgörande för projektets resultat. Tänk på att tidsplan och kostnad är nära kopplade till varandra; att påskynda byggandet innebär ökade kostnader. Vilken typ av tidsplanering är nödvändig för att hålla den förväntade tidsplanen och de förväntade kostnaderna? Ibland kräver ägarna möjlighet att påskynda byggandet innan alla ritningar och stödplaner, t.ex. tekniska dokument, är färdiga. Dessutom uppskattas tidsplanerna ibland för ambitiöst, vilket leder till att projektet oundvikligen överskrids och att intressenterna blir missnöjda. Oavsett detta är det mycket lättare att undvika tvister och anspråk om planerna är fast på plats innan första spadtaget tas
Ägarens expertis
För det sista, fundera över ditt företags grad av förtrogenhet med byggandet, särskilt ett projekt som är liknande när det gäller omfattning och storlek, samt hur många anställda som kan hjälpa till med att övervaka processen. Var medveten om att vissa byggförseningar orsakas av flaskhalsar på ägarnivå. Genom att se till att projektet har rätt mängd personal, förutom att ha expertisen, kommer projektet att vara förberett för smidig segling och framgång. Även om omfattande expertis inte är avgörande för ett projekts framgång, kommer den säkert att hjälpa till att ange vilken typ av leveransmetod som behövs.
5 grundläggande projektleveransmetoder i byggbranschen
Nu när du har prioriterat och utvärderat dina urvalskriterier ska vi utforska de vanligaste typerna av projektleveransmetoder. De viktigaste deltagarna i ett byggprojekt är ägaren (och/eller ägarens representant), arkitekten och konstruktörerna samt entreprenören. Beroende på vilken leveransmetod du väljer kan dessa roller överlappa varandra lite.
Design-Bid-Build (DBB)
Design-bid-build hänvisar till de sekventiella faserna i denna projektleveransmetod, som ibland kallas ”traditionell”. DBB börjar med valet av arkitekt som utformar ett projekt innan ägaren väljer en generalentreprenör efter inlämnande av bygganbud. Byggandet är det sista steget i leveransen. Under projekterings- och planeringsfasen kan ägaren förvänta sig två kontrakt: ett för projektering och ett för byggnation.
Fördelar med DBB
Design-bid-build är den mest välkända och allmänt använda projektleveransmetoden. I allmänhet är den också den lägsta i pris, åtminstone i början. Den ger ägarna många möjligheter att lämna synpunkter på byggnadens utseende och funktion eftersom konstruktören/arkitekten arbetar direkt med ägaren. Den allmänna kontraktsinnehavaren arbetar också direkt för ägaren.
Arkitektens utformning måste uppfylla en professionell omsorgsstandard som definieras av organisationer som American Institute of Architects och det försäkringsbolag som tillhandahåller fel- och utelämnandeskydd för konstruktören. Den allmänna byggherren är ansvarig för att följa konstruktörens planer. Som ett resultat ger detta en tydlig process för rättstvister, om det skulle behövas.
Nackdelar med DBB
På grund av att arkitekten och GC inte samarbetar under projekteringsfasen kan det finnas ett litet samarbete med GC om material och konstruktionstekniker som anges i ritningarna. Detta kan fördröja byggprocessen eller skapa behov av ändringsbeställningar. Eftersom ägaren dessutom godkänner konstruktörens ritningar, bär de följaktligen ansvaret för eventuell felanpassning av planer och byggspecifikationer.
En annan nackdel med DBB är att projektets varaktighet tenderar att bli längre på grund av leveransmetodens ”in-series”-karaktär.
Design-Build (DB)
Under de senaste åren har design-build fått ett ökat genomslag som en populär projektleveransmetod. Som en mer okomplicerad leveransmetod för ägarna minimerar den också riskerna. Det är dock också den modell där ägarna har minst inflytande över utformning, byggledning och val av handelspartner. I design-build-modellen hanteras design och konstruktion av ett enda företag. Ägaren behöver bara upprätta ett kontrakt som täcker arkitektur, teknik och konstruktion.
Fördelar med DB
När man använder design-build måste företagen uppfylla de prestandakrav som anges i ägarens kontrakt. Därför resulterar det intensiva samarbetet mellan konstruktören och byggherren i ett och samma företag i färre ändringsorder och lägre kostnader för rättstvister. Dessutom tenderar projektleveransen att bli snabbare när denna metod används.Konstruktionsändringar kan granskas och genomföras snabbare i denna typ av leveransmetod.
Nackdelar med DB
I DB ger ägaren upp en stor del av sin kontroll över konstruktionen och måste vara villig att låta entreprenörerna fatta de flesta besluten. Även om de inte är ansvariga för att granska arkitektritningar i denna leveransmetod måste ägarna göra sin hemläxa när det gäller att välja rätt företag för att utföra jobbet och sedan upprätta ett detaljerat kontrakt som specificerar förväntningarna på utförandet. Om inte kommer ägarna inte att ha lika stort förtroende för den slutliga byggkostnaden på grund av att konstruktionen förändras under byggtiden.
Construction Management at Risk (CMR)
När ägarna behöver ett definierat datum för färdigställande och ett definierat pris kan construction management at risk vara den föredragna projektleveransmetoden. Under projektets utformning agerar en byggledare som konsult åt ägaren. Därefter övervakar CMR-ledaren, i likhet med en generalentreprenör, underentreprenörerna. CMR-ansvarig tar också på sig risken för att hålla tidsfristen och prislöftena. I gengäld ger ägaren ett fast eller garanterat maximipris (GMP) eller en betalning. I likhet med DBB ingår ägaren endast kontrakt med två parter – i detta fall med konstruktören och CMR-chefen.
Fördelar med CMR
Som i DBB-projekt arbetar ägare som väljer CMR direkt med sina konstruktörer. De har också tillgång till byggherrens perspektiv från början. Om det görs på rätt sätt bidrar detta till att leda till tidigare medvetenhet om kostnader och snabbare projektleverans. På det hela taget får ägarna möjlighet att låsa in sig på en slutlig byggkostnad tidigare i processen, och efterföljande ändringar kan tydligt kvantifieras och prissättas.
Nackdelar med CMR
I CMR är ägaren fortfarande ansvarig för fullständighet, noggrannhet och detaljer i konstruktionsplanerna. Oenighet med antingen konstruktören eller CMR-chefen kan leda till förseningar i tidsplanen, ökade kostnader och rättstvister.
Multi-Prime (MP)
I multi-prime är projektet uppdelat i tre faser – projektering, ingenjörskonst och konstruktion. Vid genomförandet av MP upprättar ägaren separata kontrakt med de yrkesmän som leder de olika faserna i projektet. Ett kontrakt skulle till exempel troligen omfatta arkitektbyrån och dess underleverantörer för teknik och inredning. Ägaren skulle upprätta andra kontrakt med byggherren och fackentreprenörer, t.ex. rörmokare och elektriker. Var och en av dessa entreprenörskategorier kan övervaka underentreprenörernas arbete, t.ex. en generalentreprenör som leder snickare och ramkonstruktörer. Totalt sett är huvudentreprenörerna ”primes”.
Fördelar med MP
Med MP får ägare som har erfarenhet av konstruktions- och byggprocessen större kontroll över sina projekt. MP kan vara det enda valet för projekt inom den offentliga sektorn i vissa stater som kräver maximal kontroll av entreprenörer på alla nivåer.
Nackdelar med MP
Det är tufft att vara sin egen generalentreprenör, men det är vad MP kräver. Samordningen av alla huvudentreprenörer gör det svårt att fastställa slutkostnaden förrän projektet avslutas. Dessutom kan dålig samordning eller kommunikation med så många leverantörer skapa dubbelarbete och utelämnande av beställningar. Slutligen är det i denna modell svårt att styra entreprenörernas tidsplaner.
Integrerad projektleverans (IPD)
Integrerad projektleverans är den mest uppåtgående leveransmetoden inom byggbranschen med betoning på lagarbete och samarbete. Vid genomförandet av IPD är det primära målet med den integrerade metoden att sprida ansvar, ansvar och risk (och belöningar) mellan intressenterna i ett byggprojekt. I kombination med Lean Construction Management kan man uppnå enorma besparingar i fråga om slöseri och kostnader. Inom ramen för IPD är ägaren, konstruktören och generalentreprenören alla under ett och samma kontrakt.
Fördelar med IPD
Om IPD organiseras på ett effektivt sätt är alla kontrakterade deltagare i denna process tillgängliga för en ägare innan ett byggprojekt tar det första spadtaget. Dessutom ger ägaren liknande incitament till konstruktions- och byggteamen för att anpassa allas mål och öka projektets framgång. Digitala verktyg som är särskilt utformade för bygg- och teamsamarbete kan förstora projektets framgång totalt sett och ge den största avkastningen.
Nackdelar med IPD
IPD är den nya ”ungen” på blocket och har för närvarande den minsta marknadsandelen, och kan ibland vara på den dyrare sidan att implementera i början. Med tanke på hur många intressenter som är inblandade är det tidskrävande att få IPD-kontraktet rätt i början av processen. Motsvarande betalning till lagmedlemmarna är inte nödvändigtvis liktydigt med lika stor ansträngning. Dessutom måste ägare som väljer denna metod vara bekväma med att fatta beslut på magkänsla om huruvida de olika lagmedlemmarna kommer att arbeta bra tillsammans.
En matris för beslutsfattande
I matematikundervisningen betonar instruktörer ofta hjälpen med att skapa en bild eller ett diagram när man löser ett problem. Det är precis vad många statliga transportdepartement gör för att fatta beslut om projektleverans av komplexa infrastrukturarbeten. Det är en idé som företagen kan anpassa till projekt som omfattar såväl byggnader som företagscampus som kombinerar strukturer, grönområden och vägar.
Till exempel beskriver University of Colorado at Boulder Transportation Construction Management-programmet beslutsprocessen på följande sätt: Först ska du överväga de olika leveransmetoderna och beskriva dina projektmål och begränsningar. För det andra bedömer du ”primära urvalsfaktorer”, t.ex. leveransplan, komplexitet, konstruktionsnivå och kostnad.
Därefter ska du anta ett ”pass/fail”-tänkande för att utvärdera:
- Personalens erfarenhet och tillgänglighet
- Mängden övervakning och kontroll som en metod erbjuder
- Erfarenhet och konkurrensnivå som du kan förvänta dig från entreprenörer
För den sista punkten ska du fråga dig själv vilka personer som finns tillgängliga för att utföra ditt arbete och vilka deras preferenser är när det gäller leveransmetoder.
Sist av allt, ta en titt på CU:s diagram för val av leveransmetod för projekt genom att gå till den blå ”klicka här”-länken högst upp på sidan. Nu kan du börja fundera på hur du ska visualisera din beslutsmatris.
Sätta upp ditt projekt för framgång med rätt projektleveransmetod
Ingen projekt är någonsin lika, vilket innebär att du måste välja rätt projektleveransmetod från fall till fall. Med en noggrann utvärdering av de kriterier som är viktigast för att ditt projekt ska lyckas, samt en djupgående förståelse för de tillgängliga modellerna, är det mer sannolikt att du kan fatta ett välgrundat beslut om projektleverans som är rätt för dina unika behov. Genom att medvetet välja den optimala resan för ditt projekt kommer du att uppleva ökade vinster, slutföra byggandet i tid och snabbare kunna gå vidare till nästa projekt.