FHA 203k-lån: Hur fungerar det? | Krav 2021

FHA 203k-lån: Hur fungerar det? | Krav 2021

Har du hittat ett hem som du älskar, men som är i dåligt skick? 203k-lånet kan vara ett perfekt sätt att köpa ett hem som är lite grovt i kanterna.

FHA 203k rehab-lånet har blivit ett populärt låneval på dagens marknad där många hem behöver lite, eller mycket, TLC.

Med 203k-lånet kan en köpare finansiera husets köpeskilling och renoveringskostnader – allt med ett enda lån. Inget krångel före avslutningen där man försöker reparera hemmet så att banken vill låna ut det. Inget letande efter ett andra hypotekslån för att finansiera reparationer. Du behöver inte leva med läckande tak i fem år medan du sparar pengar för att reparera det. Ett 203k-lån kan ta hand om dessa reparationer och mer med en enda lånetransaktion.

Kontrollera FHA 203k-räntorna här.

I den här artikeln:

• Streamline 203k programöversikt
• Lista över tillåtna reparationer
• 203k låneprocess
• 203k kostnadsfördelning
• Maximalt hypoteksbelopp
• 203k Krav på anbud från entreprenör
• 203k bedömning
• Våra rekommenderade FHA-långivare

Två typer av FHA 203k-lån

Det är viktigt att notera att det finns två olika typer av FHA 203k-lån

.typer av 203k låneprogram: Det finns två typer av låneformer: Full 203k och Streamline 203k.

I den här artikeln kommer vi främst att fokusera på Streamline 203k-lånet, eftersom det är den mest populära typen och passar de flesta husägare som vill köpa en fixare-upper. Dessutom erbjuder många fler långivare Streamline 203k-programmet.

Tala med en långivare om FHA 203k-programmet.

Här är några grundläggande skillnader mellan 203k-undertyperna:

Streamline 203k:

• Inga strukturella förändringar är tillåtna
• Maximalt 35 000 dollar kan finansieras för reparationer

Full 203k:

• Strukturella förändringar är tillåtna. Faktum är att hemmet kan jämnas ut och byggas om. (Om ett hem rivs måste en del av det befintliga grundsystemet finnas kvar.)
• Ingen maximal reparationsgräns så länge hela lånet ligger under FHA:s maximala lånebelopp för regionen.

Streamline 203k Programöversikt

Det här lånet är perfekt för den som redan kvalificerar sig för ett FHA-lån, men som till slut hittar ett hus som inte kommer att kvalificera sig för FHA-finansiering som det är. 203k-lånet hjälper låntagaren att öppna upp ett lån för att betala köpeskillingen för huset plus kostnaden för hemförbättringar. Köparna slutar med ett FHA-lån med fast ränta och ett hem som är i mycket bättre skick än när de hittade det.

Den viktigaste aspekten av Streamline 203k är det belopp du kan finansiera för reparationer, som maximalt uppgår till 35 000 dollar.

Var dock försiktig så att ditt bud inte går mycket över 30 500 dollar. Detta beror på att det finns extra ”mjuka kostnader” – inspektionsavgifter, extra uppläggningsavgifter och oförutsedda utgifter – som äter upp cirka 4 000 till 5 000 dollar av ditt tillåtna belopp. Se vårt avsnitt om 203k-avgifter nedan och ladda ner 203k-arbetsbladet som visar dessa ”mjuka kostnader.”

Med 203k-lånet inrättas ett spärrkonto för reparationskostnaderna. Detta gör att lånet kan avslutas innan byggnationen har påbörjats. Detta är viktigt eftersom de flesta säljare inte tillåter att byggandet sker innan försäljningen avslutas. Det är inte heller en bra idé för köparna att sänka pengar i ett hem som ännu inte är deras. Detta är ofta en frestelse eftersom många bostäder är i behov av reparationer för att få finansiering.

Kontrollera dagens FHA-hypoteksräntor.

Med 203k-lånet upprättas ett spärrkonto som förvarar pengarna så att entreprenören kan få betalt ½ av reparationskostnaderna i förväg och ½ när allt arbete är slutfört. Detta säkerställer att entreprenören har tillräckligt med pengar för att börja, men inte hoppar av projektet innan det är färdigt.

Reparationskostnaderna bestäms av ett slutgiltigt, fastslaget bud innan lånet avslutas. För reparationer som sammanlagt uppgår till mer än 15 000 dollar kontrollerar en 203k-inspektör att arbetet är färdigt i enlighet med FHA-standarderna när allt arbete är slutfört. Om den totala kostnaden för dina reparationer är mindre än 15 000 dollar behöver du inte låta inspektera det färdiga arbetet.

Huset som köps måste vara minst ett år gammalt. Detta är logiskt eftersom bostäder som är mindre än ett år gamla normalt sett inte behöver någon större renovering. Dessutom måste bostaden köpas som köparens egen bostad, precis som med alla FHA-lån.

Bortsett från att det finns ett konto för reparationssparande fungerar 203k-lånet mycket som ett vanligt FHA-köplån. De flesta människor som kvalificerar sig för standard FHA kan kvalificera sig för ett Streamline 203k-lån.

Mer: Fullständig guide till lån för hemrenovering

Varför göra ett 203k? Är det värt besväret?

Det 203k-lånet kan ge köparen en fördel för att komma ut på topp när det gäller eget kapital. Många bostäder som är i behov av reparationer rabatteras mer än vad dessa reparationer faktiskt kostar. Anledningen är att antalet köpare som vill ta sig an en fixar-upper är betydligt lägre än antalet köpare som vill ha ett inflyttningsklart hem. Dessutom är de flesta typer av finansiering inte tillgängliga för dessa bostäder. Säljaren behöver antingen en 203k-köpare eller en kontantköpare. Säljarna måste sänka sitt pris avsevärt för att locka dessa köpare.

FHA 203k-lånet är ett Federal Housing Administration-backed program, som är utformat för att hjälpa köpare att få dessa bostäder.

Det lägre priset innebär ofta att köparen kan köpa huset, betala för reparationer och få omedelbart eget kapital. Detta kan göra det till ett attraktivt alternativ för förstagångsköpare av bostäder. Varje hem och situation är annorlunda, men med hjälp av din fastighetsmäklare och entreprenör kan du fastställa hemmets framtida värde jämfört med den totala kostnaden för att förvärva och reparera hemmet.

Fråga en lånehandläggare om 203k-programmet här.

Streamline 203k List of Allowable and Non-allowable Repairs

Många köpare är förvånade över vad 203k tillåter dem att göra. Detta lån kan användas enbart för kosmetiska ändamål, inte bara när ett hem är i allvarligt förfall. Du kan renovera ett kök eller badrum och lägga till bekvämligheter som granitbänkskivor och avancerade apparater. Reparationerna behöver inte ens vara nödvändiga för att hemmet ska vara berättigat till FHA-finansiering. Med andra ord, om ett hem har ett funktionellt kök, men det är omodernt, kan köparen använda ett 203k-lån för att bygga om skåp och bänkskivor, uppgradera vitvaror och liknande med ett 203k-lån.

Håll i minnet att reparationer inte kan vara strukturella när du använder Streamline 203k. Detta innebär att fundament, bärande väggar etc. inte får ändras.

Om den fastighet du tittar på behöver strukturella reparationer för att kvalificera dig för finansiering måste du använda en fullständig 203k i stället för en Streamline 203k, eller hitta en annan fastighet.

Få en kostnadsfri offert för FHA-hypotekslån.

Acceptabla Streamline 203k-reparationer:

• Däck, takrännor och stuprör
• HVAC, VVS & El
• Förbättringar av tillgängligheten för funktionshindrade
• Stabilisering av blybaserad färg
• Sköldmedelsborttagning/termitreparationer
• Asbestborttagning (måste göras av en licensierad asbestexpert)
• Källarrenovering/ombyggnad (ejendast strukturell)
• Reparation av avloppsanläggning/brunn
• Golvbeläggning (inte inklusive undergolv som anses vara strukturellt)
• Köks- och badrumsrenoveringar
• Målning
• Väderrenovering
• Köp och installation av vitvaror
• Lanorekonstruktion

Fråga en lånehandläggare om dina förslag till FHA 203k-reparationsobjekt.

203k Non-Allowable Repairs

Det finns vissa bekvämligheter som FHA betraktar som ”lyxartiklar” eller artiklar som inte är permanent fastsatta på bostaden, vilka inte är tillåtna:

• Grillplatser
• Badstugor
• Spannkakor
• Utomhus bubbelpooler, bastur, spas
• Utomhus eldstäder (även om eldstäder inomhus är tillåtna)
• Simpooler
• Satellitantenner
• Tennisbanor
• Förbättringar för att förbättra fastighetens kommersiella användning

FHA 203k Låneprocessen

Här är en uppdelning av den allmänna 203k låneprocessen:

1. Köparen hittar ett hem som han/hon gillar, men som är i dåligt skick.
2. Köparen pratar med sin låneexpert om FHA 203k. Även om de blev förhandsgodkända för vanlig FHA- eller konventionell finansiering behöver de troligen bli omgodkända för ett 203k-lån. Låneproffset utfärdar ett nytt förhandsgodkännande baserat på den uppskattade köpeskillingen och reparationskostnaderna, plus andra 203k-relaterade avgifter.
3. Köparen hittar en generalentreprenör som utarbetar ett detaljerat bud på alla reparationer. När anbudet är klart får köparen och långivaren en kopia.
4. En värdering beställs, som kommer att återspegla bostadens framtida taxeringsvärde. Det slutliga budet används av värderingsmannen för att bestämma bestämmer bestämmer vad hemmet kommer att vara värt när allt arbete är slutfört.
5. Långivaren skickar budet, värderingen och all låntagarens inkomst-, kredit- och tillgångsdokumentation till underwriting.
6. Underwritern utfärdar ett godkännande, vanligen med villkor som behövs från köparen och entreprenören.
7. När alla villkor har mottagits undertecknar köparen de slutliga lånedokumenten. Långivaren finansierar lånet. En del av lånemedlen sätts in på ett spärrkonto, där pengarna för reparationerna förvaras.
8. 50 % av reparationskostnaderna utfärdas till entreprenören i förskott. De övriga 50 % betalas ut till entreprenören när allt arbete är slutfört.
9. Att entreprenören har sex månader på sig att slutföra arbetet.
10. När arbetet är slutfört utfärdas de återstående reparationskostnaderna till entreprenören.
11. Sparkontot avslutas. Köparen har ett hem som är 100 % komplett och ett lån med en ränta som täckte det ursprungliga inköpspriset och alla reparationskostnader.

Fråga en kunnig lånehandläggare om 203k-lån här.

Vem kvalificerar sig för ett FHA 203k?

Generellt sett kan de flesta människor som kvalificerar sig för ett vanligt FHA-lån kvalificera sig för ett 203k-lån, förutsatt att 203k-lånets belopp inte är betydligt högre än köparens ursprungliga förhandsgodkännande. Långivaren kan ta ut en högre ränta eller högre avgifter för 203k-lånet, så kontrollera med din låneexpert att du fortfarande är kvalificerad.

203k Uppdelning av kostnader

Här är några extra avgifter som du kan förvänta dig att betala med ett 203k-lån:

• 203k Inspektionsavgifter: 2 inspektioner på 150 dollar vardera. Dessa säkerställer att arbetet utförs enligt FHA-standarder.
• 203k Avgift för uppdatering av titel: 150 dollar. Denna avgift skyddar titeln om byggherren lägger några panträtter på fastigheten för omtvistade löner avseende byggnadsarbetet på bostaden. Om några panträtter placeras på bostaden säkerställer denna avgift att FHA-lånet förblir i första hand på äganderätten.
• 203k Supplemental Origination Fee (tilläggsavgift): 1,5 % av renoveringskostnaderna eller 350 dollar, beroende på vilket belopp som är störst. Denna avgift tas ut för det extra arbete som krävs för att upprätta och förvalta spärrkontot.
• 203k Contingency Reserve (reserv för oförutsedda utgifter): Detta är vanligtvis 10 % av det slutliga reparationsbudet, men kan vara så högt som 20 %. Detta hålls på 203k escrow-kontot i händelse av kostnadsöverskridanden i projektet.

För en exempelfördelning av alla avgifter, se avsnittet HUD-92700 nedan.

Hur blir det om jag överskrider gränsen för reparationskostnaden?

Om det ser ut som att du kommer att överskrida cirka 30 500 dollar i reparationer, se efter om någon av dina reparationer är kvalificerad för Energy Efficient Mortgage (EEM)-programmet. Om så är fallet kan din långivare tillåta dig att överskrida 203k-gränsen med det belopp som motsvarar de EEM-berättigade kostnaderna, förutsatt att de ligger under EEM-gränsen, vanligtvis 8 000 dollar.

Om dina reparationer inte är kvalificerade för EEM och ditt bud ligger över 203k-gränsen måste du ta bort reparationsposter från ditt bud. Du får inte ta med dig kontanter vid avslutningen för att betala för ytterligare budposter ur egen ficka.

Det finns ingen minsta reparationskostnad för en Streamline 203k. Det kanske dock inte är kostnadseffektivt att betala de extra 203k-avgifterna för bara några hundra dollar i reparationer.

Ställ dina FHA 203k-frågor här.

203k och Condos

Typiskt sett är 203k-lån för enfamiljshus, men det är tillåtet även för condominiums. För condos är arbetet endast tillåtet på insidan, och inte fler än 4 andra enheter i condomkomplexet kan genomgå 203k-reparationer samtidigt.

203k Construction Period

Avtalsleverantören måste intyga att arbetet kommer att påbörjas inom 30 dagar efter låneavslutning och måste vara slutfört inom 6 månader. Eftersom Streamline 203k är för icke-strukturella reparationer kan entreprenören behöva intyga att låntagarna inte kommer att förflyttas i mer än 30 dagar under reparationsperioden.

Maximalt hypoteksbelopp

Vad är det maximala lånebeloppet för ett 203k-lån?

Det maximala hypoteksbeloppet är detsamma för 203k som för vanliga FHA-lån. Kontrollera HUD:s webbplats för det maximala beloppet för ditt län.

Och utöver denna begränsning får 203k-lånets belopp inte överstiga:

• Köpeskillingen plus rehabiliteringskostnader, minus den 3.5% handpenning
• Och 110% av det förväntade marknadsvärdet när allt arbete är slutfört, minus 3,5% handpenning

Till exempel, låt oss säga att ett hem är värt 100 000 dollar före reparationer och låntagaren vill finansiera i 20 000 dollar i rehabkostnader inklusive avgifter. Det maximala baslånet före upfront-hypoteksförsäkring är:

• $120 000 – 3,5 % handpenning= $115 800

Om det i värderingen anges att bostaden endast kommer att vara värd $105 000 efter att alla reparationer är utförda, är det maximala lånebeloppet baserat på 110 % av det framtida värderade värdet:

• $115 500 (110 % av $105 000) – 3.5 % handpenning = 111 457 dollar

HUD-92700 ”203k Worksheet”

Som en del av 203k-processen måste du underteckna FHA 203k Worksheet, även kallat HUD-92700. Detta formulär är en uppdelning av alla lånekostnader, 203k-avgifter, inköpspris, belopp för reparationsbud, slutligt lånebelopp osv. Din långivare kommer att förse dig med detta formulär.

Kontrollera din 203k-behörighet här.

Behövs det en handpenning för ett 203k-lån?

Ja. Precis som för ett vanligt FHA-lån måste du göra en handpenning.

Vad är kravet på handpenning för ett 203k-lån?

Handpenningen är densamma som för ett vanligt FHA-lån. Du måste lägga ner 3,5 % av det totala inköpspriset plus reparationskostnader.

Vilka krav ställs på 203k-budet?

En av de mest utmanande aspekterna av ett 203k-lån är att få entreprenören att utarbeta ett korrekt bud. Många entreprenörer har aldrig lämnat ett reparationsbud för 203k-finansiering, så de blir ofta förvånade över kraven. Innan du får ett anbud för 203k-arbeten ska du se till att entreprenören är villig att arbeta och omarbeta anbudet tills det är perfekt. Om din entreprenör verkar försiktig, hitta en annan entreprenör. Ett ofullständigt anbud kan döda din 203k-transaktion.

Ett anbud får inte ändras och reparationskostnaderna kan inte heller öka efter låneavslutningen. Se till att din entreprenör har lämnat ett gediget anbud och inte har underbudit projektet på något sätt. Det är bättre att överskatta budet. Alla pengar som inte används för reparationer läggs tillbaka till din låneprincip när arbetet är slutfört.

Här är en lista över punkter som vanligtvis behövs på anbudet:

• Aktörens namn, adress, telefonnummer och aktuellt licensnummer
• Köparens namn
• Fastighetsadress där arbetet ska utföras
• Kostnader för tillstånd, om det finns några
• Bud som anger att arbetet kommer att påbörjas inom 30 dagar efter lånetillfället och att allt arbete kommer att utföras inom 6 månader efter tillträdet
• Att entreprenören bekräftar att han/hon kommer att få 50 % av reparationspengarna vid lånetillfället och de andra 50 % när allt arbete är slutfört
• Deklaration att köparen inte kommer att bli förflyttad från bostaden i mer än 30 dagar
• Arbete och material måste delas upp på separata poster i anbudet
• Skatt måste delas upp i anbudet
• Det slutgiltiga anbudsbeloppet måste överensstämma med beloppet i 203k-avtalet mellan ägaren och entreprenören.
• Köparens och entreprenörens underskrift och datum

Få en kostnadsfri FHA-hypoteksoffert här.

Det är bäst att bara ha 1 eller 2 entreprenörer på jobbet, eftersom du behöver separata anbud för varje entreprenör. Att få all nödvändig dokumentation från flera entreprenörer kan visa sig vara mycket tidskrävande.

Du kommer dock att behöva ytterligare entreprenörer för el/ VVS/mögelsanering om generalentreprenören inte är specifikt licensierad inom dessa områden. Till exempel kan en generalentreprenör som endast har en entreprenörslicens inte ens utföra mindre elarbeten på ett 203k-projekt.

Ladda ner vår Bid Checklist Spreadsheet PDF Sample and Editable Spreadsheet för att hjälpa dig och din(a) entreprenör(er) att förstå de exakta anbudskraven och andra dokument som behövs. Detta kalkylblad är särskilt användbart om du har flera entreprenörer på ditt projekt.

Vad behöver jag från entreprenören?

Förutom ett korrekt anbud finns här några saker som din entreprenör kan behöva tillhandahålla. Din långivare kan kräva mer eller mindre dokumentation beroende på deras riktlinjer.

• Gällande licens
• Hansvarsförsäkring, fel- och försummelseförsäkring, och ett borgensåtagande
• Aktörens CV som visar arbetslivserfarenhet
• Arbetsgivarförsäkring om entreprenören har anställda eller anlitar underentreprenörer
• Skrivna affärsreferenser som anger att entreprenören är i god rapport med tidigare kunder
• Aktörens del av 203k-avtalet för husägare/entreprenör
• W9

Kontrollera dagens FHA-räntor.

Allmänna 203k-formulär

Förutom anbudet måste du bekräfta och underteckna dessa formulär:

• HUD-92700 203k Worksheet (tillhandahålls av långivaren)
• FHA 203k Homeowner/Contractor Agreement (måste matcha budets dollarbelopp och ett behövs från varje entreprenör)
• Self Help Agreement (om du gör arbetet själv och är kvalificerad)
• 203k Borrower’s Acknowledgement (tillhandahålls av långivaren)

För redigerbara versioner av dessa dokument, och fler nedladdningsbara blanketter, se vår sida med nedladdningsbara blanketter för hypotekslån.

Kan jag refinansiera och reparera mitt hem med ett 203k?

Ja. 203k-refinansieringen fungerar precis som köpprogrammet. Istället för att inköpspriset står på 203k-arbetsbladet kommer ”inköpspriset” i huvudsak att vara kostnaden för att betala av det befintliga lånet. I allmänhet läggs reparationskostnaderna till beloppet för det befintliga lånesaldot för att fastställa det totala nya lånebeloppet. Vid en refinansiering kan dock det nya lånebeloppet inte överstiga 110 % av det framtida taxeringsvärdet.

Ingen kontanter får gå till låntagaren vid en 203k-refinansiering. Alla medel måste gå till entreprenören som utför arbetet och den nuvarande långivaren för att betala av det befintliga lånet.

Kontrollera med en lånehandläggare om ditt 203k-projekt.

Den 203k-värdering

Värderingsmannen behöver det slutgiltiga reparationsbudet för att fastställa det framtida värderade värdet på bostaden. Se till att du har beslutat om alla reparationer och att alla dessa reparationer finns med i budet. Om du ändrar dig om reparationerna efter att värderingen är klar kan det leda till förseningar på grund av omskrivningar av värderingen (och upprörda värderare).

Kan jag göra arbetet själv med ett FHA 203k-lån?

I vissa fall är detta tillåtet. Långivarna kan kräva dokumentation om att du är kvalificerad att utföra arbetet och att du kan göra det i tid. Vanligtvis innebär detta att du är licensierad som entreprenör eller i ett liknande yrke, eftersom det är svårt att på annat sätt dokumentera att du har tillräcklig erfarenhet för att utföra jobbet.

Om du kan bevisa att du är kvalificerad kan du bara finansiera materialkostnaden, och du måste fortfarande lämna ett detaljerat anbud på material som du planerar att köpa.

Få ditt 203k-hypoteksränteförslag här.

Den 203k-konsulten

En 203k-konsult krävs inte för en Streamline 203k. Om du behöver ett fullständigt 203k-lån anlitar du en HUD-godkänd konsult.

Streamline 203k-lån: Den rätta passformen för många köpare

Även om 203k-lånet innebär några fler hopp och hinder än det vanliga FHA-lånet kan det vara ett bra verktyg för att köpa ett hem som har potential. Låt dig inte skrämmas bort av reglerna och kraven, eftersom din låneexpert bör känna till alla detaljer kring 203k-lånet.

För att vara på den säkra sidan kan du fråga din lånehandläggare hur många 203k-lån han eller hon har gjort under det senaste året och hur många handläggarpersonalen har gjort. Erfarenhet från långivarens sida kan spara mycket tid och huvudvärk för låntagaren. Hitta en lånehandläggare som har gjort minst 2 eller 3 av dem under det senaste året.

Med lite hjälp från din långivare och med vetskap om vad du kan förvänta dig kan du köpa ett hem och fixa upp det per dina behov och önskemål. Inom några korta månader kan du vara i ditt reparerade och omarbetade drömhus.

Ansök om ditt FHA 203k-hypotekslån här.