Hur lågt kan du gå? En inblick i HERS-poäng
När Nick Blue från Blue Sky Homes, en byggare och utvecklare i Phoenix, bestämde sig för att fokusera på att ”framtidssäkra” sitt företags bostäder och öka deras energieffektivitet, var hans första steg att få en HERS-poäng (Home Energy Rating System). ”Vi tänkte: ”Låt oss göra ett test för att se hur vi ligger till”, och vi såg att vi hade mycket utrymme för förbättringar”, säger han.
Företagen byggde då helt enkelt enligt reglerna, och HERS-poängen, som låg i mitten av 70-talet, återspeglade detta. Efter att ha arbetat med en HERS-mätare och en extern energirevisor för förbättringar som passiv solorientering, sprutskumisolering och LED-belysning är Blue Skys bostäder nu alla Energy Star-certifierade och har en genomsnittlig HERS-poäng på under 50. ”HERS är fantastiskt – det är verkligen svårt att nå ett mål om du inte kan hålla dina entreprenörer ansvariga”, säger Blue.
I dag är nästan ett av fyra nya hem som byggs i USA HERS-klassat, och hemmen produceras av både små specialbyggare och stora produktionsbyggare, inklusive stora namn som Lennar, KB Home och Pulte. HERS, som ursprungligen utvecklades 1995, är det ursprungliga systemet för klassificering av energieffektivitet och är på god väg att bli allmänt accepterat. Genom att kvantifiera ett hems operativa koldioxidavtryck är det ett viktigt mått för att hjälpa till att få hemmen att bli mer hållbara.
”Man skulle aldrig köpa en bil utan att provköra den eller veta hur många mil per gallon den får, men vi gör den största investeringen i våra liv utan att veta någotdera – det är ett ögonblick då man får en glödlampa”, säger Sandra Adomatis, en värderingsman från Punta Gorda, Fla.-baserad och författare till Residential Green Valuation Tools. ”HERS hjälper allmänheten att övergå till en bostadsmarknad med låga koldioxidutsläpp.”
Energizing the Market
Även om det är frivilligt att få ett HERS-betyg är det tredjepartsverifierade programmet väl anpassat till de allt strängare kraven i energibestämmelserna. Femton stater – de som har antagit 2015-18 International Energy Conservation Code (IECC) – godkänner HERS-poäng som uppfyller målen för Energy Rating Index (ERI) som en väg till överensstämmelse med koden, i stället för det traditionella föreskrivande tillvägagångssättet. (Det finns visserligen ett alternativt sätt att uppfylla kraven som är mer kostnadseffektivt än HERS, men HERS fördelar är bland annat konsumentvänlig dokumentation som kan fungera som ett användbart marknadsföringsverktyg).
Att uppnå ett visst HERS-värde är också en förutsättning för Energy Star for Homes, så HERS är ett sätt att testa vattnet innan man ger sig in i Energy Star, Zero Energy Ready, LEED, Passive House eller andra program för grönt byggande. Betygssystemet omfattar nu låga och höga flerfamiljshus, och den ideella organisationen Residential Energy Services Network (RESNET) har lanserat ett kompletterande betyg för vatteneffektivitet, HERS H20. HERS har också stor potential för att betygsätta befintliga bostäder, vilket energidepartementets Home Energy Score tar upp, men på ett mindre robust sätt.
Interessant nog var HERS inte en satsning som leddes av byggnadsindustrin. I stället var det finansbranschen – en grupp hypoteksbanker som gick samman i början av 1980-talet – som ville kunna fastställa besparingar på elräkningar för energieffektiva bostäder vid beräkningar av hypotekslån. Så småningom inrättade RESNET ett klassificeringssystem som bygger på certifierade HERS-bedömare för att oberoende verifiera prestandan. I huvudsak fungerar en HERS-rater som en expert på energieffektivitet. ”Det första steget är att söka upp en kvalificerad HERS-mätare och använda dem som en konsult för att hjälpa dig i processen”, säger Steve Tapio, projektledare och teamledare för byggnadsvetenskap på New Tradition Homes i delstaten Washington, som rankades som nummer 149 på den senaste Builder 100-listan. ”För dem som precis har börjat kan det vara mycket skrämmande. Men HERS-värderarna kommer att tala om för dig vad som ger dig mest för pengarna.”
Ett hems HERS-poäng visar hur det förhåller sig till referenshuset, ett hus byggt enligt 2006 års kod av samma storlek, form och klimatzon, som får 100 poäng. Ju lägre poäng, desto bättre. Ett hus med en HERS-poäng på 110 är 10 % mer ineffektivt än referenshuset och ett hus med en HERS-poäng på 30 är 70 % effektivare. (Ett nollhus skulle ha en HERS-poäng på 0.) Eftersom referenshuset återspeglar 2006 års regler bör ett hus som byggs för att uppfylla reglerna i dag automatiskt få en poäng på omkring 70. Den genomsnittliga HERS-poängen för bostäder i hela landet är 61, enligt RESNET. Men i Arizona, där 63 % av alla nybyggda bostäder får HERS-betyg, är den genomsnittliga poängen 59, vilket tyder på att konkurrensen mellan byggare och möjligheten att ”jämföra äpplen med äpplen” driver på energieffektiviteten på den marknaden.
En HERS-bedömares extra granskning ger bostäderna en extra nivå av kvalitetssäkring. ”Byggare som betygsätter 15 000 bostäder per år har räknat på det och ser att det är en fördel”, säger Ryan Meres, HERS-programdirektör på RESNET sedan 2017. ”Det är en extra uppsättning ögon som letar efter potentiella energirelaterade problem, och detta kan spara byggaren på återkallanden, som kostar mycket tid och pengar.” Bedömare använder ett ackrediterat program för att modellera husets energiprestanda före byggnationen, ge rekommendationer om ändringar baserade på byggarens HERS-mål, utföra två inspektioner (före torra väggar och slutinspektion) och utföra läckagesökningstester på kanalsystemet (helst före torra väggar) och ett blower door-test för hela huset. HERS-rater Stephen Mogowski från Desert Skies Energy, som arbetar med mer än 200 byggare av egna hem i Phoenix och Scottsdale, Arizona, säger att han ser någon form av problem med rörledningar eller isolering i ungefär vartannat hus som han testar.
”Man kan inte tro att det finns så många problem i moderna konstruktioner”, säger Mogowski. ”Allt kan se ut som om det är installerat på ett bra sätt, men om du inte gör en due diligence kommer saker och ting att missas.” Kostnaden för att få en HERS-klassning varierar beroende på produktionsvolym och andra faktorer, men räkna med att betala 400 till 800 dollar och uppåt.
Bortom curb appeal
Byggare är vanligtvis motiverade att få en HERS-klassning för att få ett försprång eller hålla jämna steg med konkurrenterna. Enligt 2019 Realtors and Sustainability Report sa 69 % av de tillfrågade mäklarna att marknadsföring av energieffektivitet i listor var mycket eller ganska värdefullt, och 59 % sa att kunderna var åtminstone ganska intresserade av hållbarhet. Medan konsumenternas intresse för hälsosamma, energieffektiva bostäder ökar, varierar deras vilja att betala en premie för dem. På den positiva sidan finns det i en rapport från 2017 från North Carolina Building Performance Association en stark korrelation mellan lägre HERS-poäng och högre försäljningspris och pris per kvadratfot. När man tittade på försäljningen av 3 900 högpresterande bostäder under en tvåårsperiod visade analysen att de såldes för en genomsnittlig premie på 9,5 % på tre tunnelbanemarknader i North Carolina. Men varje lokal marknad är annorlunda.
”I vårt område måste vi försöka möta priserna för bostäder av liknande storlek med liknande bekvämligheter, men energieffektiviteten är en viktig skillnad för oss”, säger Tapio på New Tradition Homes, vars bostäder vanligtvis har HERS-poäng på 50-52. ”Vi har konsekvent behållit en större marknadsandel än våra konkurrenter i volym och dollarbelopp. Vår marginal är inte lika stor, men vi kompenserar för det i volym.”
En HERS-poäng hjälper byggarna att kvantifiera sina energieffektiva förbättringar för köparna. ”Vem som helst kan säga att de bygger ett energieffektivt hus, men att ha en certifiering från tredje part gör en enorm skillnad”, säger Jason McAllister på McAllister Construction, en byggare av specialanpassade hus i Amherst, Ohio, som för närvarande arbetar med en underavdelning med 27 radhus som alla kommer att vara HERS-klassade. ”Köparen vet att du inte bara försöker blåsa upp rök.”
En HERS-poäng är lätt att förstå som motsvarigheten till ett miles-per-gallon-betyg för ett hem. Och HERS-certifikatet anger de beräknade energibesparingarna per år, så att köparna bättre kan förstå den totala kostnaden för att äga en bostad. Köparna kan också dra nytta av särskilda hypotekslån där energibesparingarna räknas in i själva hypotekslånet. ”Med ett energieffektivt lån med lägre ränta har köparna råd att köpa ett dyrare hem”, säger värderingsman Adomatis. ”När du räknar ihop siffrorna, inklusive de minskade elräkningarna, kan det faktiskt kosta dig mer att köpa det billigare huset än det energieffektiva.”
40 år efter det att de där bolånebankerna träffades för första gången är det dock rimligt att säga att bostadsmarknaden fortfarande har problem med att värdera HERS och energieffektivitetsförbättringar i allmänhet. Många värderingsmän är inte utbildade i hur man gör detta, och bolånebankerna är inte alltid medvetna om eller villiga att erbjuda statligt sponsrade energieffektiva bolåneprodukter, vilket innebär att det är byggaren som har ansvaret för att utbilda köparen. För att bidra till en korrekt värdering kan en HERS-mätare eller en kunnig byggare fylla i Appraisal Institute’s Residential Green and Energy Efficient Addendum till värderingsrapporten. RESNET arbetar också på ett programmeringsgränssnitt så att fastighetslistor på MLS (Multiple Listing Service) automatiskt kan inkludera HERS-poäng, vilket borde bidra till att öka den allmänna medvetenheten.
Hur man sänker poäng
Det finns många sätt att sänka ett hems energianvändning, från skuggning av den södra exponeringen till att lägga till solpaneler, men vissa strategier är mycket mer kostnadseffektiva än andra.
Även i mer moderata klimat är isolering och lufttätning viktiga för att upprätthålla en jämn och behaglig temperatur. Noggrann lufttätning på rätt plats är den ”lågt hängande frukten”, säger Matt Gingrich, chef för kvalitetssäkring och utbildning vid Energy Diagnostics, som gör HERS-klassificeringar för byggare i Indiana, Illinois och Michigan. På andra plats kommer isolering.
”Isoleringspaketet är det som ökar kostnaden och komforten, så man vill se till att byggnadsskalet är riktigt bra utfört”, säger Mogowski på Desert Skies Energy. Han rekommenderar sprayskumisolering, som expanderar för att skapa en lufttät passform utan de tomrum och luckor som uppstår med glasfiberbatts, särskilt för vindsutrymmen med rörledningar. ”På sommaren kan det bli 130-150 grader varmt på en okonditionerad vind i vårt område. Genom att använda sprayskum och flytta den termiska barriären till takdäcket kan all värmegång från kanalsystemet undvikas”, säger han.
För dem som är oroliga för kostnaden, gör Mogowski en värdeutveckling så att R-värdet är lägre men ändå överträffar konventionell isolering vida. Den skräddarsydda byggaren Tony Fiore från Fiore Construction, som arbetar i Floridas Charlotte och Sarasota counties, byggde ett modellhus med ett HERS-värde på -58 med hjälp av R-30 sprayskum i taket (se sidofältet på motsatt sida). Sprutskum kan också användas selektivt för att ta itu med svåra uppgifter som att isolera kant- och bandbjälkar.
Avancerad inramning, med 2×6-ramar med 24 tum mellanrum, minskar mängden virke som behövs och gör det möjligt för ett hem att ha mer isolering. ”Vi kan lägga till 30 % mer isolering genom att använda avancerad inramning”, säger McAllister, som blev certifierad som passivhusbyggare 2014. Han väljer att bygga hus med HERS-poäng i mitten av 40-talet i stället för Passivhus för att få ”den totala energiförbrukningen så låg som vi kan få den utan att bryta banken, med standardprodukter och lokalt inköpta material, med målet att göra detta på en produktionsbyggarnivå”. Han ser till att isolera alla utvändiga väggar helt och hållet för att undvika köldbryggor.
Ett annat sätt att öka R-värdet är att bygga väggar med staggered-stud-väggar, vilket skapar en värmebrytning mellan väggens yttre och inre delar. ”Vi har kommit fram till att det mest kostnadseffektiva sättet att bygga höljet är att bygga 2×6-väggar med 2×4-stolpar som är förskjutna med 24 tums mellanrum vid den inre och yttre kanten av plattan, i kombination med cellulosaisolering”, säger Luis Imery, vars Atlanta-baserade företag både bygger egna hem och gör HERS-värderingar (av andra byggherrars projekt). ”Konstruktionstekniken ökar väggens R-värde med 20 % utan att det kostar mer – det ger samma prestanda som att lägga till hårdskumisolering.” Imery Group använder också aerosoltätningssystemet AeroBarrier för att se till att husen är lufttäta. Deras skräddarsydda bostäder, som vanligtvis har HERS-poäng i mitten av 50-talet, har energiåtervinningsventilatorer för att cirkulera frisk luft och kanaliserade och kanallösa mini-splits för uppvärmning och nedkylning.
”Det viktiga att komma ihåg är att varje komponent påverkar allt i huset, så du kan flytta runt pengar för att betala för saker och ting”, tillägger Imery. ”Du kan till exempel spendera mer pengar på isolering men sedan spara på mindre värme- och kylaggregat. Huset slutar med att kosta ungefär lika mycket, men du bygger ett bättre hus.”
Nick Blue från Blue Star Homes håller med och påpekar att det är ”bra för alla byggare att veta var de står inledningsvis, och sedan kan de göra sina egna bedömningar av kostnads-nyttoavvägningarna. Men alla byggare bör veta hur effektiva deras bostäder är”
.