Orsakar pandemin en boom eller bubbla på Las Vegas bostadsmarknad? | Nevada Public Radio
Byggherrar ser en rekordförsäljning av bostäder i Las Vegas och bostadspriserna nådde en all-time high i juni på grund av en ökning av återförsäljning.
En del experter säger att coronaviruspandemin är kärnan i det, men det kan också bara vara lägre räntor.
Jonathan Gedde är VD för SimpliFi Mortgage. Han säger att försäljningsökningen är en kombination av flera faktorer, men en av de viktigaste är de historiskt låga räntorna.
Räntorna bestäms från köpare till köpare, säger han, men någon med bra kreditvärdighet och mycket pengar att sätta in i en handpenning skulle kunna få en ränta i 2-procentsintervallet, och de som har några punkter i sin kreditupplysning och en mindre handpenning skulle kunna få något i 3-procentsintervallet.
Ovanför räntorna är det attraktionskraften av att leva i södra Nevada som lockar människor hit.
”Vi växer som befolkning”, sade Gedde, ”Under 2019, tror jag, var det drygt 10 000 personer per månad netto befolkningstillväxt, vilket är en enorm siffra.”
Med dessa faktorer, plus ansträngningar från regeringen för att hålla pengar flödande i ekonomin och människor i sina hem med utökade hypoteksfördröjningsprogram, ser han inte någon anledning till en dipp i bostadspriserna.
”Jag ser inte att någon form av nedgång sker inom bostadsbranschen”, sade han, ”Vi kommer inte att ha ett massivt antal utmätningar.”
Stöd kommer från
John Benedict är jurist och adjungerad professor vid UNLV:s Lied Center for Real Estate. Han höll med om att befolkningstillväxten och goda räntor driver efterfrågan.
”Jag tror att fler pensionärer också kommer online bara på grund av demografin hos Baby Boomers”, sade han, ”Vårt hälsovårdssystem har blivit starkare och starkare så det finns många positiva anledningar att flytta och bo här.”
Men han höll inte med om att Las Vegas kanske inte kommer att få se en nedgång i bostadspriserna.
”Jag tror att de ekonomiska indikatorerna är blandade”, sade Benedict och pekade på det massiva antalet uppsägningar som regionen har drabbats av. ”Personligen förväntar jag mig en viss korrigering, men inget som vi såg 2008, 2009 och 2010, då det bara var ett fritt fall.”
Den stora lågkonjunkturen finns fortfarande kvar i minnet hos de flesta invånare i södra Nevada. Bostadskraschen ledde till att tusentals människor förlorade sina hem på grund av utmätning och tvingade tusentals fler till blankoförsäljning.
Varken Benedict eller Gedde tror dock att marknaden är på väg mot en bostadsbubbla och en kollaps som dalen såg under lågkonjunkturen.
För det första noterade Gedde att en del av de lånealternativ som ledde till att människor hamnade i ekonomiska problem inte längre är tillgängliga.
”De räntor vi talar om i dag gäller 30-åriga lån med fast ränta som är helt amorterade, statligt försäkrade och statligt garanterade”, sade han, ”Det här är standardlånen som har funnits i många, många årtionden.”
Det är dessutom så att Benedict sade att regeringen gör mer för att sätta in pengar i ekonomin den här gången än vad den gjorde när den stora recessionen slog till.
”Kongressen har inte väntat med att agera den här gången, vilket gör det möjligt att införa programmet för uppskov, och sätter mycket pengar i omlopp för att stötta ekonomin och låta dem gå direkt till den genomsnittlige arbetstagaren så att denne kan uppfylla sina skyldigheter”, sade han.
Benedict sade att framför allt programmet för uppskov bidrar till att hålla ekonomin igång och att hålla människor kvar i sina hem.
Enligt programmet kan personer som har drabbats av coronaviruspandemin förhandla med sin hypotekslånare om att skjuta upp betalningarna i sex månader och om de fortfarande är drabbade efter den perioden kan de be om ytterligare sex månader.
Hypoteksförpliktelsen försvinner inte, men husägare kan häfta dessa betalningar på baksidan av hypotekstiden.
En sak som en husägare inte kan göra medan de är i uppskov är att refinansiera sitt hem, vilket Gedde föreslår att människor som kan – gör – med en reservation.
”Det handlar egentligen om kombinationen av hur mycket du sparar i förhållande till kostnaden för lånet”, sade han, ”break-even-punkten, dvs. besparingarna i månadsbetalningen, kostnaden för lånet dividerat med besparingarna i månadsbetalningen talar om hur lång tid det tar för att kompensera för refinansieringen det är vad de verkligen bör titta på.”
Han sade att husägare bör ha lånet åtminstone så länge som det tar för att gå jämnt upp från processen. Gedde sade att folk i allmänhet ser en break-even punkt på cirka 12 månader, vilket gör det värt för många människor.
Ingen vet hur länge räntorna kommer att förbli låga, sade han, men de kommer inte att vara på 2 procent om 10 år.
”Timing marknaden är lite av en dårens ärende när det gäller både fastighetsmarknaden och räntemarknaden. Du kommer aldrig att få det perfekt på den exakt lägsta dagen på någon av dem”, sade Gedde.
Han sade att om du gillar det hem du har valt och är bekväm med långivaren så köp hemmet.
Om det finns så mycket osäkerhet just nu sade Benedict att bostadsköpare bör prata med byggherrar om vad som är känt som en force majeure, vilket är den juridiska termen för en Guds handling.
”Det är en rimlig fråga att säga till en byggare: ”Kan vi ha en överenskommelse om att om jag inte kan få finansiering eller inte kan slutföra försäljningen eller om jag förlorar mitt jobb på grund av force majeure, så blir jag befriad från kontraktet?””
Han sa att han har sett den typen av språk i alla typer av kontrakt på grund av pandemier och dess effekter.