Partition Action California
En delning i Kalifornien sker när en delägare av fast egendom vill sälja men andra delägare inte vill sälja sina äganderätter. Partition betyder delning. De motsatta delägarna har enligt lag absolut rätt att dela upp fastigheten och sälja sin del med hjälp av rättsmedlet ”Partition”. Våra advokater erbjuder förstklassiga juridiska tjänster om hur man vinner en delningsåtgärd.
Vad är en delningsåtgärd?
En delningsåtgärd är en rättsprocess som tvingar fram en försäljning av äganderätten i domstol.Oavsett om det är en byggnad, ett hem eller en gård kan allt som är knutet till en fastighet delas och säljas genom delning av delningsrättigheter i Kalifornien. Kaliforniens lagstiftning har ett skriftligt civilrättsligt förfarande som ska följas när äganderätten upplöses eller ändras.Fastigheter och deras rättigheter följer med marken. I den fasta egendomen ingår servitut, hyror och skulder eller vinster och alla konstgjorda saker som inventarier och staket. En köpare köper fastigheten och/eller äganderätten. Detta är också känt som ”bunt av rättigheter”. Uppdelningen av äganderätten kan bli komplicerad och svår.
Det är viktigt att se till att när du bestämmer dig för att upplösa eller köpa fast egendom tillsammans med andra delägare att varje ägare fullt ut förstår vilken bråkdel/intresse de faktiskt äger. Det är lika viktigt att definiera vad fastigheten används för vinst eller nöje, kanske både och. Vad var syftet med fastigheten? Att definiera det exakta syftet (jordbruksfastighet) kommer att spara tid och pengar om en av ägarna bestämmer sig för att dela upp senare.
Vem kan ansöka om delning?
Förfarandet för delning är stadgat. I California Law Civil Procedure Code section 872.210 anges att den som vill upplösa ett ägande som ägs gemensamt med en annan person har laglig rätt att sälja sin andel om så önskas. Behörighet för delning är:
● Arv som vanligtvis är familjemedlemmar som ärver fast och personlig egendom.
● Skilsmässa/gemensamma fastigheter som ägs av makar.
● Investerade ägarpartners med separata värden för ägande i fast och lös egendom. Delning genom samfällda intressen är när ägarna har rätt att sälja enligt lag om de vill. Det är en absolut äganderätt. Det finns undantag från denna regel:
1) avstått från rätten till delning i skrift/avtal eller
2) gemensam egendom: ägs av ett gift par. Denna delning kan ske men sker efter en skilsmässa i familjedomstolen.
Hur man undviker en delningsstämning genom att förstå typerna av äganderätt
En förståelse för de typer av äganderätt som kan leda till delningsåtgärder kan hjälpa dig att ytterligare undvika en stämning. Tala med våra fastighetsadvokater i Kalifornien för att stoppa delningsåtgärden innan den inträffar.
● Gemensam hyresrätt- Gemensam hyresrätt kan endast skapas genom parternas avsikt och existerar när två eller flera personer har lika stor rätt till ett odelat intresse i en viss del av en fastighet för att kunna använda, njuta av och besitta. Joint tenancy är en rätt till överlevnad. Detta innebär att när en av de gemensamma hyresgästerna dör övergår hans/hennes rättigheter och intressen till den eller de efterlevande hyresgästerna utan att det behövs någon bodelningsförrättning. Kom ihåg att denna typ av hyresförhållanden skapas med avsikt och är tydlig för alla ägare/hyresgäster.
● Gemensam hyresrätt – Gemensam hyresrätt skapas genom att en egendom i mark innehas i mark av två eller flera personer utan rätt till efterlevande. Deras andel går i arv till deras arvingar.
● Tenancy by Entirety- Tenancy by entirety är endast två personer i ägande/förhyrning och måste vara gifta. Delning sker till följd av skilsmässa.
● Tenancy in Severalty- Tenancy in severalty är när en person äger egendomen. Det finns inget delägarskap bortsett från andras intresse, separerat.
California Partition Procedures Defined by Statute
En delningsprocess ber domstolarna att tvinga fram en delning eller försäljning av egendomen. Det finns tre typer av delning:
Partition in kind:
Detta sker när parterna kommer samman en överenskommelse uppnås. De beslutar att dela upp sina äganderätter på ett rättvist sätt i separata enskilda delar, en bråkdel av fastigheten.
Partition genom värdering:
Fastigheten värderas och säljs. De delar upp intäkterna rättvist. Detta skulle hända med ett enfamiljshus eftersom du inte kan dela hemmet i två delar. Om en av ägarna vill köpa ut den andra kan det göras efter att egendomen har värderats.
Partition by Judgement:
Interlocutory judgement leaves decisions to the judge.
Domaren måste fastställa element innan han/hon tillåter att egendomen delas.
1) Beslut om varje parts förmodade intresse i egendomen och förordnande om delning; och
2) Typ av delning i natura eller försäljning av egendomen. Delningsåtgärdsmål genom interimistisk dom (exempel på rättspraxis):
Summer vs. Superior Court of San Francisco.
Tre delägare hade en investeringsfastighet i San Francisco. Den ena ansökte om delning och vid rättegången gav domaren henne rätt att privat sälja fastigheten. Motionen överklagades av två andra delägare, (ägarnas intresse utvärderades inte för att fastställas i framtiden). Appellationsdomstolen upphävde den lägre domstolens beslut, (rättegångsdomstolen). Varför är detta fall viktigt?
1) Att anlita en advokat för att skapa en affärsplan och hjälpa till att skapa ett partnerskap/enhet kan spara tid och pengar. I slutändan kan en advokat göra upplösningen av fastighetspartnerskap och delägarskap mindre betungande. Ovanstående rättsprocess inleddes 2016 och avslutades 2018.
2) Kaliforniens förfaranden kräver att varje delägares intresse fastställs innan ett delningsbeslut kan ges, enligt Civil Code Procedure 872.720 (a).
På Stone & Sallus erbjuder vi en kostnadsfri konsultation. Våra advokater är skickliga och har stor kunskap inom dessa områden: affärsjuridik, fastighetsjuridik och bodelningsjuridik i Kalifornien. Vi förstår de lokala och delstatliga lagar som omger delning av egendom. Advokaterna på Stone & Sallus är redo att utvärdera och maximera vår erfarenhet för att hitta den bästa strategin för att dela upp din fastighet och uppnå dina mål med tvisten.
Bästa metoden för att undvika en delning
Medling är ett bra verktyg som för samman ägarna för att försöka lösa problemen utan att det uppstår höga juridiska kostnader. Det är alltid bäst att försöka nå ut, om möjligt för att undvika stress, tid och kostnader för en delningsprocess. Om mötet mellan själen misslyckas konsultera en juridisk erfaren advokat och få vägledning om hur man vinner en delningstalan.