Servitut för vägar:
När du navigerar genom markägande och fastighetsköp kan du komma att stöta på vägservitut.
Ett servitut är den lagliga rätten för en icke ägare att använda en del av en annan persons mark för ett visst ändamål.
Vägservitut kommer ofta in i bilden när någon behöver få tillgång till sin fastighet.
När det inte finns någon väg mellan ett visst markområde och allmänna vägar kan det bli otroligt svårt att lagligt använda den mark som du har köpt.
I den här bloggen diskuterar vi allt du behöver veta om vägservitut innan du köper.
Vilka typer av servitut finns det?
Det finns två huvudtyper av servitut: tillhörande servitut och bruttoservitut.
Båda dessa typer av servitut kan användas för in- och utfart, allmännyttigheter och dränering.
Här är de centrala skillnaderna som du bör förstå.
Appurtenant Easements
Dessa servitut överförs automatiskt tillsammans med den mark de gynnar när marken säljs eller överlåts (om inte annat uttryckligen anges).
De existerar till förmån för angränsande mark, så tänk på det som ett servitut för in- och utfart, allmännyttiga tjänster eller dränering som går över ett markområde som skiljer den fastighet som gynnas från en allmän väg.
Så, om du har en tomt som du inte skulle ha tillgång till utan att korsa en angränsande tomt, så skulle alla vägservitut troligen vara tillhörande servitut.
Din tomt skulle vara den ”dominerande egendomen” eftersom den gynnas av servitutet.
Det skifte som servitutet löper över kallas ”servitutet”.
Även om servitutet säljs eller överlåts bryter detta inte ett tillhörande servitut (även om det inte nämns i handlingen!).
Bruttoservitut
Servitut i bruttobeloppet
Snarare än att gynna marken är servitut i bruttobeloppet avsedda att gynna en person eller ett företag.
Till exempel kan ett servitut in gross ges till ett elbolag av ett land eller en stat för att driva el-, telefon- eller internetöverföringsledningar.
Denna typ av servitut gynnar inte en fastighet, och elbolaget behöver inte äga någon mark i närheten för att erhålla det.
Servitut in gross löper inte med marken, och dessa servitut finns på ”servient estates” eftersom de inte gynnar särskilda fastigheter.
I likhet med de tillhörande servituten upphör dock inte servitutet i bruttoservitutet vid försäljning av den tjänande egendomen (även om det inte nämns i handlingen!).
Vidste du att det även finns negativa servitut?
De flesta servitut som man kommer att tänka på är positiva servitut: de ger servitutsinnehavaren rätt att göra något (t.ex. att använda en fastighet för in- och utträde).
Men det finns också negativa servitut.
Dessa gör det möjligt för servitutsinnehavaren att hindra ägaren av servitutet från att använda fastigheten på ett visst sätt (t.ex. att bygga inom ett visst område).
Hur vet man om det finns servitut på en fastighet?
Då servitut inte behöver skrivas in i lagfarten för att existera, kanske du undrar hur du kan veta om det finns servitut på mark som du ska köpa.
I vissa stater är det lagstadgat att säljare ska redovisa servitut på sin fastighet, så du bör ha en viss uppfattning om det finns servitut när du ingår ett köpeavtal.
Om du däremot köper en bankägd bostad kan du behöva göra en viss due diligence.
För att ta reda på det bör du dela upp din sökning utifrån typen av servitut.
Servitut:
Denna typ av servitut ger tillstånd till elbolag att installera kraftledningar, en mobilmast etc. på din fastighet.
Ringa det lokala elbolaget eller gå till länets lantmäterikontor eller stadshuset.
Du kan be en tjänsteman att visa dig en karta över servitutens placering.
Du kan också få en besiktning av fastigheten för att visa var eventuella servitut finns.
Privata servitut:
Privata servitut har ofta formen av en stig, en uppfart, ett avlopp eller en tillgång till solenergi.
Om din äganderätt innehåller privata servitut bör du få kopior av de faktiska servitutsdokumenten när du köper fastigheten.
Du kommer att kunna hitta ett referensnummer på dessa dokument.
Länssekreteraren kan också hjälpa dig att hitta dessa privata servitut i de offentliga registren, så att du kan få en kopia som du kan behålla tillsammans med din handling.
Servitut av nödvändighet:
Det är här som det kan bli förvirrande för markägare eller potentiella köpare.
I vissa fall behöver ett juridiskt servitut inte vara nedskrivet för att existera.
Om det är absolut nödvändigt att korsa någons mark för ett legitimt syfte (som tillgång till deras hem) kan det finnas ett ”servitut av nödvändighet”.
I det här fallet får du inte inkräkta på din grannes juridiska rättigheter.
Om du märker att detta händer kan du behöva prata med en advokat för att ta reda på dina möjligheter.
Preskriktiva servitut:
Ett preskriktivt servitut liknar ett servitut av nödvändighet i det avseendet att det ger någon rätt att få tillgång till en annans mark för ett visst ändamål (som att få tillgång till deras hem).
Det träder dock vanligtvis i kraft först efter en viss tidsperiod.
Till exempel kan preskriptiva vägservitut skapas om du har använt en del av grannens fastighet för åtkomst utan ett formellt servitut under de senaste 20 åren.
Detta gör det i huvudsak möjligt för innehavaren av servitutet att negativt besitta en del av den tjänande tomten för ett visst ändamål.
Olika delstater har olika regler och bestämmelser.
Det bästa du kan göra är att slå upp ”servitut” i indexet i din delstats stadgar så att du kan förstå domstolsbeslut om preskriptiva servitut.
Som du ser finns det ett antal olika servitut som kan existera på din fastighet och alla kommer inte att vara lätt sökbara i offentliga register.
För att vara helt säker på att du har hittat alla servitut på din fastighet är det bäst att låta göra en äganderättssökning.
Vad kan jag göra om jag inte gillar människor på min fastighet?
Fastighetsägare kan inte störa syftet med ett juridiskt servitut.
Om till exempel ett elbolag med ett servitut har spänt upp ledningar över sin rätt till väg har du inte lagligt rätt att ta ner dem eller blockera deras väg.
Interfererar du dig i ett servitut kan du bli ansvarig för skador och bli föremål för rättsliga åtgärder.
Om du känner att någon olagligt inkräktar på din egendom eller om du har goda skäl att bestrida servitutet bör du prata med en erfaren lokal fastighetsadvokat.
De kan ge råd om det bästa sättet att gå vidare (särskilt om det inte finns något skriftligt).
Varför finns vägservitut?
Vägarservitut finns i syfte att få tillträde och utfart – rätten att komma in i och ut ur en fastighet.
Detta behov uppstår när ett markområde inte gränsar till en allmän, statligt ägd väg.
Om du köper en tomt som i sig självt är ”inhägnad” behöver du ett vägarservitut för att få tillgång till den allmänna vägen för att komma in i och ut ur din fastighet.
Köpare av bostäder och mark bör ställa som villkor för köpet av fastigheten att de har in- och utfart till en allmän väg.
Om du inte har detta skulle du inte kunna använda marken eller bostaden som du har köpt.
Du kan försäkra dig om att du har detta genom att få en lantmäteriförrättning innan du avslutar köpet av fastigheten.
För att få tillträde utan servitut måste minst en av fastighetens gränser exakt sammanfalla utan lucka eller avvikelse med kanten av en vägbana.
Detta kallas för vägrättlinjen.
Om dessa linjer inte sammanfaller måste du (som köpare) vara säker på att fastigheten i fråga har ett servitut som ger köparen laglig rätt att passera över vilken fastighet som helst som ligger mellan deras fastighet och den allmänna vägen.
Om du planerar att bo på fastigheten bör du utöver vägservitutet även inkludera rätten till ledningar och rör för samhällsfunktioner.
Och utan detta är det inte bara svårt att bo på marken, utan den förlorar också en hel del i värde.
Du skulle troligen få svårt att sälja fastigheten om du någonsin skulle ha den önskan.
Hur skapar man ett servitut?
Servitut skapas vanligtvis i dokument (även om de inte behöver göra det).
Servitut kan skapas i handlingar, servitutsavtal, delningsdeklarationer och deklarationer om äganderätt.
Alla dessa dokument registreras i fastighetsregistret på samma sätt som handlingar eller inteckningar.
Om du är intresserad av att skapa ett servitut är det bästa tillvägagångssättet att skapa ett servitut i ett avtal eller en deklaration (i stället för i en handling), eftersom du på så sätt kan ta itu med alla de frågor som rör servitut.
När du har upprättat dokumentet ska du låta det bestyrkas av en offentlig notarie med två vittnen närvarande.
Vad är skillnaden mellan en privat väg och ett servitut?
Ett vägservitut ger någon rätt att passera över någon annans egendom för att komma åt sin egen.
Inte alla servitut är vägservitut.
En del tillhörande servitut används till exempel av elbolag för att placera mobilmaster på folks mark.
För att vara kortfattad kan man konstatera att även om alla privata vägar också är servitut så är inte alla servitut privata vägar.
Privata vägar ger tillträde på samma sätt som ett vägservitut skulle göra, och det var inte förrän vissa delstatsdomstolar började försöka definiera innebörden av ”privat väg” som förvirring uppstod.
Hur en privat väg definieras varierar från jurisdiktion till jurisdiktion.
Hursomhelst är både vägservitut sand privata vägar likartade i det avseendet att en kommun inte har rätt att använda eller reglera någon av dem utan markägarens samtycke eller införandet av en lag.
Vem är ansvarig för underhållet av ett vägservitut?
De lagar som reglerar servitut kan vara komplicerade.
Lagarna är dock ganska tydliga när det gäller vem som är ansvarig för att underhålla ett servitut när det väl är på plats.
Den person eller part som använder servitutet (även kallad servitutsinnehavaren) är ofta den som är skyldig att underhålla det.
Som servitutsinnehavare är inte ägare till själva marken, men de ska ändå underhålla den när de använder den.
Den som äger marken (servitutsinnehavaren) behåller de flesta rättigheter över den.
Så, vad innebär detta när det gäller ett vägservitut?
Servitutsinnehavare kommer fortfarande att kunna röja bort buskar eller asfaltera en oasfalterad väg.
De kan dock inte hindra någon av servitutsinnehavarens användning eller åtnjutande.
De har inte heller någon skyldighet eller skyldighet att underhålla eller reparera servitutsförbättringarna.
De kan göra det om de så önskar, men de är inte på något sätt skyldiga att göra det.
Hur beskrivs ett servitut?
Servitut ges för specifika ändamål på en specifik plats (in- och utfart, försörjning, dränering etc.).
Ett vägservitut ges för in- och utfart.
I de flesta fall beskriver servitutsavtalen ofta den specifika plats där servitutet kan användas på de tjänande fastigheterna.
Om du har ett vägservitut kan du alltså inte köra genom grannens fastighet var du vill.
Det finns en specifik plats som beskrivs så att innehavaren av servitutet inte kan överutnyttja den makt som servitutet ger.
Insitueras det begränsningar för hur vägservitut kan användas?
I allmänhet måste servitut användas för sina ursprungliga ändamål.
Och om det finns ett behov av förändringar kan deras användning ändras för att passa en rimlig utveckling.
Alltså, bara för att du har beviljat ett vägservitut (som servitutsägare) betyder det inte att en innehavare av servitutet kan använda det till vad som helst.
Till exempel, om det var ett evenemang (konsert, festival, osv.) i närheten skulle servitutsinnehavaren inte kunna använda vägen eller infarten som en betald parkeringsplats för fastigheten (och därmed tjäna pengar på den).
Detta sagt bör servitutsinnehavare kunna använda och njuta av avtalet inom rimliga gränser, och en eller två nätter med folk som parkerar på infarten för en privat fest är kanske inte ett problem.
11. Kan servitut påverka eventuella renoveringar eller tillägg?
Detta kan vara en stor fråga för markköpare som vill köpa ett hus eller en bit mark med avsikt att bygga.
I det här fallet är det särskilt viktigt att veta vilka servitut som finns på fastigheten så att du inte skapar onödiga juridiska komplikationer som stör servitutsinnehavarens rätt att använda och njuta av det som beskrivs i servitutet.
Kan servitut sägas upp?
Ja, servitut kan sägas upp på några olika sätt beroende på vem som gör det.
Här är vad du behöver veta.
Från servitutsinnehavaren
Servitutsinnehavaren kan säga upp servitutet genom att utföra, överlämna och registrera en skriftlig frigörelse av servitutet, även kallad quit claim-detalj, som överför servitutet tillbaka till servitutsägaren.
Med ömsesidig överenskommelse
Om både servitutsinnehavaren och servitutsägaren är överens kan de underteckna och registrera en uppsägning av servitutet.
Detta dokument ska innehålla en skriftlig uppsägning av servitutet (en kvittningshandling) från servitutsinnehavaren som överför servitutet tillbaka till servitutsägaren.
Med hjälp av doktrin om sammanslagning
Om servitutsinnehavaren blir ägare till båda fastigheterna (över vilka servitutet löper) finns det en ”enhet av två titlar.”
Ägarna har inget behov av ett servitut på den egna fastigheten, och servitutet kommer därmed att ha gått upp i rök.
Sluttliga tankar
Ett vägservitut ger dig rätt att komma åt en del av någon annans fastighet för att komma in i och ut ur din egen.
Det är vanligt att de ges till fastighetsägare med inhägnad fastighet, vilket innebär att de inte skulle kunna nå sin fastighet utan vägservitut.
Reglerna för servitut varierar beroende på delstat, kommun och vilken typ av användning som avses.
Det är därför viktigt att göra efterforskningar om den fastighet du köper för att förstå om du har behov av servitut ELLER om det för närvarande finns servitut på din fastighet.
Konsultera din fastighetsmäklare eller en erfaren lokal fastighetsadvokat som kan hjälpa dig med dessa detaljer.
Om informationen om ett vägservitut inte redan finns i dokumenten för din fastighet kan du behöva söka mer information i de lokala länsregistren eller låta göra en titelsökning.
Har vi missat något? Låt oss veta i kommentarerna.
För mer information om att köpa, sälja eller investera i obebyggd mark, kolla in våra andra resurser nedan.
Vi är här för att hjälpa till under hela processen för köp och försäljning av mark!
Om du vill köpa mark till överkomligt pris kan du kolla in vår sida med listor.
Om läsningen av den här artikeln har gjort dig intresserad av markinvesteringar kan du kolla in vår artikel om hur man kommer igång med markinvesteringar.
Och om du vill sälja mark kan du besöka vår sida om hur du säljer din mark.
Om du letar efter gratis mark kan du kolla in vår gratis mark giveaway.
Disclaimer: vi är inte advokater, revisorer eller finansiella rådgivare och informationen i den här artikeln är endast för informationsändamål. Artikeln är baserad på vår egen forskning och erfarenhet och vi gör vårt bästa för att hålla den korrekt och uppdaterad, men den kan innehålla fel. Se till att rådgöra med en juridisk eller finansiell expert innan du fattar några investeringsbeslut.
- Författare
- Renoverade inlägg
- 12 sätt att hålla inkräktare borta från din mark 2021 – 24 mars 2021
- Abstract of Title: 11 Things You Need to Know in 2021 – 20 mars 2021
- Addendum vs. Amendment: 10 saker (2021) du måste veta – 14 mars 2021