VA Renovation Loan
VA Renovation Loan Guidelines
Riktlinjerna för VA Renovation Loan är lite mer involverade än ett vanligt VA Home Loan. Initialt ansöker du om två lån – det ursprungliga köplånet och renoveringslånet. De två lånen rullas sedan ihop till en månadsbetalning. Alla ändringar och reparationer som omfattas av renoveringslånet ingår i det slutliga värdet. Detta är det färdigställda värdet. Reparationer kan ske efter det att lånet har avslutats! Långivaren betalar lånepengar till entreprenören allteftersom de slutför ändringarna. Vi kommer att lära oss mer om detta om en stund.
Du kanske undrar hur långivaren kommer fram till det totala belopp som behövs för att köpa bostaden och slutföra renoveringarna. De använder det mindre av anskaffningskostnaden jämfört med värdet i färdigställt skick som fastställts av en VA-avgiftspanelvärderare. Detta kallas Notice of Value, eller NOV (meddelande om värde). Värderaren fastställer anskaffningskostnaden genom att summera kontraktets försäljningspris, den totala kostnaden för ändringar och reparationer, inspektionsavgifter, avgifter för uppdatering av äganderätten och tillstånd.
Vad är dessa reserver? Medlen är en buffert för alla ”just-in-case”-situationer som kan uppstå. Alla vet att när en entreprenör börjar gräva i ett projekt hittar de saker som kan kosta mer pengar eller förlänga den tid som behövs för reparationer. Den högsta tillåtna oförutsedda kostnaden är 15 % av projektkostnaden. Även om det inte är ett krav kommer långivaren att avgöra om en oförutsedd kostnad är motiverad baserat på omfattningen av det arbete som ska utföras. Eventuella pengar som finns kvar i den oförutsedda delen när arbetet är slutfört måste tillämpas på huvudbeloppet. Om du betalade förbehållet ur egen ficka vid avslutningen kommer pengarna att komma till dig när projektet är slutfört.
Det var mycket information, så låt oss sätta detta i verkliga siffror så att du får en uppfattning. Du hittar följande exempel i cirkulär 26-18-6, som publicerades i april 2018.
Scenario A
Avtalat försäljningspris är 100 000 dollar, ändringar och reparationer 75 000 dollar, incidentreserv (10 %) på 7 500 dollar, inspektion 250 dollar, tillstånd 250 dollar ger dig en total förvärvskostnad på 183 000 dollar. Värdebeskedet rapporteras till 180 000 dollar. Eftersom 180 000 dollar är mindre än 183 000 dollar anses detta vara anskaffningskostnaden. Därför måste du ta med dig ytterligare 3 000 dollar till avslutningen. Detta betraktas inte som en handpenning eftersom anskaffningskostnaden är högre än husets rapporterade marknadsvärde.
Scenario B
Avtalat försäljningspris är 100 000 dollar, ändringar och reparationer 75 000 dollar, reserv för incidenter (10 %) på 7 500 dollar, inspektion 250 dollar och tillstånd 250 dollar, vilket ger dig en total anskaffningskostnad på 183 000 dollar. Värdebeskedet rapporteras till 190 000 dollar. Det lägre beloppet på 183 000 dollar används som anskaffningskostnad, vilket gör att hela beloppet kan finansieras, tillsammans med finansieringsavgiften.
Som du kan se är slutsatsen att den färdigställda kostnaden måste vara lägre än Notice of Value för att kunna finansieras fullt ut. Allt över NOV kommer att kräva medel ur egen ficka vid avslutningstillfället.
Vad händer om du redan äger ditt hem och vill refinansiera? Scenarierna är desamma. Den enda skillnaden är att du måste betala av ditt nuvarande lån helt och hållet genom att refinansiera det befintliga lånet. För att räkna ut anskaffningskostnaden för en refinansiering adderar du helt enkelt den befintliga låneavbetalningen, den totala kostnaden för reparationer och ändringar, inspektionsavgifter, avgifter för uppdatering av titeln och tillstånd. Om summan överstiger värdebeskedet måste du antingen betala det extra beloppet ur egen ficka eller minska projektkostnaderna. Om summan är lägre än Notice of Value har du den extra bonusen att kunna rulla in slutkostnader eller ta ut en kontantutbetalning på upp till 100 procent av lånevärdet.
Home Purchase Option
– Ett utmärkt alternativ för att förbättra utmätningar eller blankoförsäljningar
– Förbättra föråldrade bostäder
– Nytt VA Home-köp som är i behov av vissa reparationer.
Home Refinance Option
-förbättra ett befintligt hem i stället för att flytta till en ny fastighet.
-Renovering på ett VA hem i behov av lite TLC.
Ok, du har din finansiering, du har ditt lån – vad händer nu? Du börjar ditt projekt! Den del av lånet som är öronmärkt för renovering förvaras på ett depåkonto. Du kommer att behöva verifiera för långivaren att reparationerna utförs enligt tidsplanen och på ett godtagbart sätt. När långivaren får dessa uppdateringar kommer den att betala ut pengarna till din entreprenör.
Låt oss prata om din entreprenör. Det finns särskilda krav knutna till VA-renoveringslånet när det gäller vem du kan anlita. Du kanske känner en kille som gör ett bra jobb, och han råkar vara en vän till dig så du vet att han är pålitlig. Det är viktigt att veta att vilken entreprenör du än väljer måste vara registrerad och ha ett giltigt VA-byggaridentifikationsnummer innan VA Notice of Value utfärdas. Du måste också ha en armlängdsrelation med byggaren. Detta innebär inga vänner eller familjemedlemmar. Det får inte finnas någon potentiell intressekonflikt mellan dig och entreprenören. Byggare måste ha en allmän ansvarsförsäkring på minst 100 000 dollar och tillhandahålla detaljerade uppskattningar av reparationerna, med en uppdelning av arbetskostnaden från kostnaden för förnödenheter.
Vad händer om du mitt under renoveringen bestämmer dig för att du vill göra några ändringar? Då måste du skapa en ändringsorder. Du får göra alla ändringar du vill så länge du betalar för dem ur egen ficka. Alla beslut som du fattar efter det att värderingen är klar är inte berättigade att rullas in i det nya lånet. Om du bestämmer dig för att göra en ändring måste den lämnas till värderaren för godkännande innan arbetet kan påbörjas. Detta beror på att de måste se till att ändringsordern inte sänker värdet på den ursprungliga värderingen.
Det är långivarens yttersta ansvar att övervaka projektet och se till att det slutförs på rätt sätt enligt vad som anges i arbetets omfattning. Detta är viktigt för att se till att bostadens värde bevaras. När arbetet är slutfört skickar långivaren VA-avgiftsvärderaren tillbaka ut till fastigheten för en slutinspektion. De kommer att se till att arbetet uppfyller minimikraven för egendom (MPR).
Whew! Det var mycket information. De viktigaste sakerna att komma ihåg är dessa.
1. Ett VA Renovation Loan ger dig möjlighet att köpa ett hem som behöver lite arbete innan du kan flytta in. Du kan till och med använda det för ett hem som är på tvångsförvaltning!
2. Lånet omfattar det ursprungliga inköpspriset och kostnaden för renoveringar, ombyggnader och reparationer i ett enda lån.
3. Arbetet kan slutföras efter avslutandet, vilket gör att du slipper betala för reparationer ur egen ficka innan du kan flytta in.
4. Alla som är kvalificerade för ett VA Home Loan är också kvalificerade för ett VA Renovation Loan. Detta gäller även om du för närvarande har ett VA- eller konventionellt bostadslån. Det är ett perfekt alternativ om du vill refinansiera och göra några välbehövliga reparationer i ditt nuvarande hem.