The Complete Short Sale Process
Het korte verkoopproces kan verwarrend zijn voor sommige huizenkopers en verkopers. Het kan moeilijk zijn om uit te leggen hoe een korte verkoop tot stand komt, en het proces van het ontvangen van goedkeuring van een geldschieter kan lang duren.
Een verkoper en huis moeten beide aan bepaalde criteria voldoen om kort te worden verkocht. Alle informatie over de financiën van de verkoper en de waarde van het huis moet worden verzameld en gepresenteerd aan de geldschieter, samen met andere items in een pakket, evenals het hebben van een potentiële koper.
Het definiëren van een korte verkoop
Wanneer een geldschieter een korte verkoop goedkeurt, gaan ze ermee akkoord het onroerend goed te verkopen voor minder dan het uitstaande hypotheeksaldo tegen het.
Kredietverstrekkers zullen over het algemeen alleen een korte verkoop goedkeuren wanneer afscherming onvermijdelijk lijkt te zijn. Met een korte verkoop hoeft de geldschieter het pand niet terug te nemen en de kosten van het onderhoud ervan te dragen totdat het kan worden verkocht. Ze vermijden ook het risico dat het pand niet opnieuw wordt verkocht tegen een prijs die hoog genoeg is om hun verliezen terug te verdienen – zoals meer dan waarschijnlijk het geval is bij een afscherming.
Verkoop bij opbod is over het algemeen veel lager dan de marktwaarde van een woning. Een korte verkoop is een kans voor een geldschieter om meer te ontvangen dan het zou hebben in een afscherming-maar ze zijn niet van plan om hypotheekverplichtingen vrij te geven tegen bodemprijzen, hetzij.
Het typische proces
Dit is de typische korte verkoop proces van de bank van de kant van de dingen, zodra zij het pakket van de verkoper ontvangen:
- Zij bevestigen de ontvangst van het dossier. Dit kan langer duren dan 10 dagen; soms is het een maand of meer.
- Een onderhandelaar wordt toegewezen, wat tot 30 dagen kan duren.
- Een makelaar prijs optie (BPO) wordt besteld, waarbij een makelaar een onderbouwde mening genereert over de waarde van het huis.Banken zullen over het algemeen weigeren de resultaten van de BPO te delen.
- Een tweede onderhandelaar kan worden toegewezen, wat nog eens 30 dagen in beslag neemt.
- Het dossier wordt ter beoordeling verzonden op basis van de pooling- en dienstenovereenkomst. Dit kan ook tot 30 dagen duren.
- De bank kan dan vragen dat alle partijen een “arm’s-length” affidavit ondertekenen, wat een document is dat wordt ondertekend door de koper en verkoper waarin wordt verklaard dat geen van beide partijen de andere kent, noch is er enige vorm van vooraf bestaande relatie tussen de twee.
- De bank zal vervolgens een korte verkoop goedkeuringsbrief afgeven als de verkoop wordt goedgekeurd.
De basis voor de verkoper
Hoewel er meer dan een paar vereisten zijn om in aanmerking te komen voor een korte verkoop, verlenen banken over het algemeen korte verkopen om twee redenen. Een, de verkoper moet financiële tegenspoed ervaren en twee, er is niet genoeg eigen vermogen in het huis om de hypotheek na afsluitkosten af te betalen.
Enkele voorbeelden van tegenspoed zijn een verminderd inkomen door werkloosheid, echtscheiding, een medische noodsituatie, faillissement, of het overlijden van de enige inkomensverschaffer.
De verkoper moet een financieel pakket voorbereiden voor indiening bij de korte verkoop bank. Elke bank heeft zijn eigen richtlijnen, maar de procedure is vergelijkbaar van bank tot bank.
The Seller’s Package
Een verkoper korte verkoop pakket zal waarschijnlijk bestaan uit:
- Een brief van machtiging voor uw agent om te spreken met de bank.
- Een voorlopige slotverklaring.
- Een ingevulde financiële verklaring of verzoek om hypothecaire bijstand (RMA).
- Een hardheidsbrief van de verkoper.
- Belastingaangiften van de afgelopen twee jaar.
- W-2’s van de afgelopen twee jaar.
- Loonstrookjes van de laatste 30 dagen.
- Twee maanden van bankafschriften.
- Een vergelijkende marktanalyse of lijst van recente vergelijkbare verkopen in het gebied.
Het schrijven van een aanbod en het indienen bij de bank
Als koper, vraag uw agent voor een lijst met vergelijkbare verkopen voordat u een korte verkoop aanbod te schrijven. De bank zal een aanbod willen ontvangen dat zo dicht mogelijk bij het verschuldigde bedrag ligt.
De korte verkoopnoteringsprijs weerspiegelt mogelijk niet de marktwaarde. In feite kan het pand worden geprijsd onder vergelijkbare verkopen in een poging om meerdere aanbiedingen aan te moedigen. Sommige korte verkoop kan beginnen voorafgaand aan een aanbod, maar banken zullen meestal beginnen met de procedure na ontvangst van een geaccepteerde koopaanbieding.
Nadat de verkoper het aanbod accepteert, zal de listing agent de listing overeenkomst, de uitgevoerde koopaanbieding, de koper preapproval brief, een kopie van de earnest money check, en het bewijs van fondsen naar de bank sturen. Ze zullen ook de verkoper korte verkoop package.
The korte verkoop proces zal worden vertraagd als het pakket onvolledig is. Ze sturen het misschien niet terug naar u, in een poging om zo veel mogelijk van de kosten voor zichzelf te verminderen.
De bank
Kopers kunnen lang wachten op een korte verkoopreactie van een bank. Het is belangrijk dat de listing agent de bank regelmatig bellen en houden zorgvuldige notities van de voortgang.
Sommige korte verkoop krijgen goedkeuring in twee tot acht weken. Anderen kunnen gemiddeld 90 tot 120 dagen duren. Een top short sale agent kan helpen om het proces een beetje te versnellen door op de hoogte te blijven van de voortgang van het aanbod en de bank verantwoordelijk te houden.
Minstens een of twee keer per week contact opnemen met de bank is absoluut noodzakelijk. Het herkennen van het gedrag van incompetente onderhandelaars en het aanvragen van een vervanger is vaak ook nodig. Wees nooit bang om voor uzelf op te komen, of escaleer uw acties omhoog in de managementketen van de bank.
Enkele laatste tips
Kopers kunnen moe worden van het wachten op korte verkoopgoedkeuring en dreigen zich terug te trekken als ze binnen een bepaalde periode geen antwoord krijgen. Het proces kan frustrerend zijn – zowel koper als verkoper agenten moeten misschien werken om de koper en verkoper gerust te stellen dat geduld nodig is, omdat het wachten lang kan duren.
Een listing agent zal vaak een idee hebben van wanneer de goedkeuring zal arriveren als het bestand wordt verzonden voor een laatste beoordeling. Op dat moment willen kopers misschien beginnen met het leningproces en andere due diligence, zodat ze een voorsprong hebben voor het geval de bank slechts een paar weken toestaat om te sluiten.