Wat is betaalbare huisvesting? Wat zijn de overheidsmaatregelen om het te bevorderen?
Wat is betaalbare huisvesting?
Betaalbare huisvesting verwijst naar wooneenheden die betaalbaar zijn voor mensen met een inkomen onder het gemiddelde huishoudinkomen. In India is betaalbare huisvesting bestemd voor mensen met een laag inkomen, mensen met een gemiddeld inkomen en economisch zwakkere groepen met een aanzienlijk laag inkomen (stedelijke gebieden).
Betaalbare huisvesting is een belangrijke kwestie in ontwikkelingslanden zoals India, waar de meerderheid van de bevolking niet in staat is om huizen te kopen vanwege de hoge marktprijs.
Betaalbare huisvesting op het platteland en in de stedelijke woonsector vereisen een verschillend beleid, omdat grond de belangrijkste beperking is in de stedelijke gebieden.
Noodzaak voor de bevordering van betaalbare huisvesting in India
Terwijl ons land een economische overgang doormaakt die wordt gekenmerkt door de vraag naar betere woonfaciliteiten, is er een groeiende kloof tussen de vraag naar huizen en de beschikbaarheid ervan. Zowel in de stedelijke gebieden als op het platteland is er een gebrek aan goede huisvestingsfaciliteiten.
Volgens het rapport van de technische groep voor de schatting van het stedelijke woningtekort (2012) is er een enorme kloof tussen de vraag naar en het aanbod van stedelijke huisvesting, zowel in de stedelijke gebieden als op het platteland.
Volgens het rapport van de technische groep zijn twee lage-inkomenscategorieën – economisch zwakkere secties (EWS) en lage-inkomensgroep (LIG) goed voor 96 procent van het totale woningtekort in India.
Gezien de behoefte aan huizen en de toenemende trend van verstedelijking, moeten de huisvestingsfaciliteiten in stedelijke gebieden worden uitgebreid. Met de huidige vooruitgang van de verstedelijking, zal naar verwachting ongeveer 40% van de bevolking van het land in 2030 in stedelijke gebieden wonen.
In het kader van de raming van de behoefte aan betaalbare huisvesting worden de woningtekorten berekend (methode van de Planning Commission) door optelling van:
(a) het aantal huishoudens boven de woningvoorraad,
(b) het aantal huishoudens dat in onaanvaardbare wooneenheden verblijft
(c) het aantal huishoudens dat in onaanvaardbare fysieke en sociale omstandigheden verkeert als gevolg van overbevolking en congestiefactor en
(d) de huishoudens zonder huisvesting.
Het betekent dus dat er sprake is van veroudering (van huizen), congestiefactor en daklozenfactor bij het schatten van de vraag naar nieuwe woningen.
Initiatieven voor betaalbare huisvesting
Het belang van huisvesting voor de arme bevolkingsgroepen erkennend, heeft de regering in de afgelopen vijftien jaar een groep maatregelen geïnitieerd. Om te beginnen is in het nationaal stedelijk huisvestings- en habitatbeleid (NUHHP) van 2007 de doelstelling van betaalbare huisvesting voor iedereen vastgelegd.
Later heeft de regering 2022 als streefjaar vastgesteld om deze doelstelling te verwezenlijken door specifieke initiatieven te nemen voor de bevordering van huisvesting. Twee componenten onder Pradhan Mantri Awas Yojana – de PMAY (Urban) en PMAY (Rural) werden door de regering gelanceerd voor het bereiken van huisvesting voor iedereen tegen 2022.
PMAY (Urban): betaalbare huisvesting voor de stedelijke armen
Voor de stedelijke armen is het doel van de regering om 20 miljoen huizen te bouwen tegen 31 maart 2022 onder Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban, dat in juni 2015 werd gelanceerd.
De regeling geeft financiële steun aan staten/Union Territories (UT’s) in om huisvestingsbehoeften van drie geïdentificeerde inkomenscategorieën te ondersteunen: Economisch Zwakkere Secties (EWS), Lagere Inkomensgroep (LIG) en Midden-Inkomensgroep (MIG) in stedelijke gebieden.
Volgens het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Zaken, zoals op januari 2019, werden bijna 69 lakh huizen goedgekeurd, terwijl13.59 lakh daarvan werden voltooid.
PMAY (Rural) – betaalbare huisvesting voor de armen op het platteland
De PMAY – Gramin werd in 2016 gelanceerd om betaalbare huizen in plattelandsgebieden te bouwen en deze tegen 2022 te voltooien (datum verlengd). Per eind januari 2019 zijn bijna 1,25 crore huizen gebouwd in het kader van de regeling.
In februari 2019 heeft het kabinet de doelstelling voor PMAY-G geherdefinieerd tot 1,95 crore huizen in het kader van PMAY-G Phase-II tot 2022.
De bouw van betaalbare huisvesting in het kader van het beide programma gaat goed en de regering heeft bijna 1 gebouwd.53 crore huizen onder de twee programma’s per eind januari 2019.
Overheidsmaatregelen ter ondersteuning van betaalbare huisvesting
Er zijn verschillende overheidsinitiatieven waarvan sommige werken voor het helpen van arme mensen om nieuwe huizen te bouwen. Veel van de ondersteunende maatregelen werden gelanceerd in de afgelopen begrotingen. In de Uniebegroting 2017-18 heeft de regering:
- Infrastructuurstatus verleend aan betaalbare huisvesting- Infrastructuurstatus zal ontwikkelaars van betaalbare huisvesting helpen om fondsen te verkrijgen van verschillende kanalen, zoals externe commerciële leningen (ECB), buitenlandse durfkapitaalinvesteerders (FVCI) en buitenlandse portefeuillebeleggers (FPI’s).
- Verlengde de tijd voor projectafronding voor ontwikkelaars van betaalbare huisvesting van eerder drie jaar tot vijf jaar;
- Geef ontwikkelaars een jaar de tijd om belasting te betalen over fictieve huuropbrengsten op voltooide maar onverkochte eenheden;
- Verlaging van de termijn voor langetermijnmeerwaarden voor betaalbare woningen van drie naar twee jaar;
- Herziening van de criteria voor betaalbare woningen van verkoopbare oppervlakte naar tapijtoppervlakte;
- Verruiming van de herfinancieringsfaciliteit door de Nationale Huisvestingsbank (NHB) voor individuele leningen voor het betaalbare woningsegment.
Aanmoediging van ontwikkelaars in de sector betaalbare huisvesting
Voor de ontwikkelaars werden verschillende stimulansen, waaronder subsidies, belastingvoordelen en, het belangrijkst, institutionele financiering verstrekt.
De regering heeft een speciaal fonds voor betaalbare huisvesting (AHF) in de Nationale Huisvestingsbank opgericht. Het speciale fonds zal worden gefinancierd uit het tekort aan leningen in de prioriteitssector en uit obligaties met volledige dekking die door de regering van India zijn goedgekeurd.
In de begroting 2019 heeft de regering verschillende ondersteunende maatregelen voor de woningsector genomen, waaronder vrijstelling van inkomstenbelasting op de heffing van notionele huur op een tweede zelf bewoond huis en verhoging van de TDS-drempel op huur tot Rs.2.40.000
GST-tarieven verlaagd voor betaalbare woningen
De GST-raad heeft de belastingtarieven voor betaalbare woningen verlaagd, het tarief is verlaagd van 8% tot slechts 1%.
De Raad heeft ook de maximumwaarde van betaalbare woningen verhoogd tot Rs 45 lakh. Implicatie is dat huizen onder Rs 45 lakh zullen worden verhandeld met een GST-tarief van 1%.
Nieuwe limiet voor tapijtoppervlak:
Betaalbare huizen in termen van tapijtoppervlak is gedefinieerd als 90 vierkante meter in niet-metropolitane steden en 60 vierkante meter in metropolitane steden met een plafondwaarde van Rs 45 lakh in beide gevallen.
Betaalbare huisvesting RBI-inspanningen
Op grond van de stimuleringsmaatregelen van de RBI moeten de kosten van betaalbare woningen lager zijn dan Rs 65 lakh in metropolen en Rs 50 lakh in niet-metropolen.
De definitie van de centrale bank is gebaseerd op de leningen die banken aan mensen geven voor het bouwen van een huis en het kopen van flats.
De RBI geeft ook leningen voor betaalbare huisvesting onder prioritaire sectorleningen.
RBI toegestaan banken om lange termijn obligaties (van minimaal 7 jaar looptijd) uit te geven om leningen aan betaalbare huisvesting te financieren.
*********