Así que usted estableció un QPRT, el término ha terminado, ¿ahora qué?
Por: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
Un fideicomiso de residencia personal calificado (QPRT) es un vehículo de planificación patrimonial que permite a un propietario transferir su casa a un fideicomiso, mientras que conserva el derecho a vivir en ella por un período de años. Esta técnica permite a la persona transferir la casa a los beneficiarios con un coste reducido del impuesto sobre donaciones y eliminar de su patrimonio un activo que se espera que se revalorice. Un QPRT es un fideicomiso irrevocable al que el fideicomitente o el otorgante transfiere la propiedad de una residencia principal, una casa de vacaciones o un interés fraccionario indiviso en una residencia principal o una casa de vacaciones. Una casa de vacaciones se define, según el Código de Impuestos Internos correspondiente a esta planificación, como una propiedad utilizada el mayor de los catorce días anuales o el 10% de los días alquilados a otros anualmente.
Cuando la exclusión de por vida del patrimonio era menor y no había portabilidad de la exención de cada cónyuge, el uso de los QPRTs ganó en popularidad. Muchos de estos fideicomisos se acercan ahora a su fecha de terminación y requerirán una planificación adecuada para asegurar una transición sin problemas para todos los involucrados.
Debido a que no hay límite en la duración del QPRT, no es raro ver que QPRTs que fueron creados hace 10 o 15 años finalmente expiren hoy. Hay que hacer mucha planificación estratégica para desarrollar un plan que tenga en cuenta las cuestiones económicas y fiscales de los beneficiarios, así como las del otorgante, en el momento en que expire el plazo inicial del fideicomiso.
Algunas de las ventajas de un QPRT son:
1. El principal beneficio del QPRT para el otorgante y los beneficiarios es la eventual reducción de los impuestos sobre el patrimonio.
2. Un QPRT permite al otorgante transferir la propiedad a los hijos a un valor reducido en el impuesto sobre donaciones. Debido a que la donación es de un «interés futuro» en la propiedad (lo que significa que los beneficiarios sólo pueden realmente poseer en una fecha futura) el valor se descuenta a efectos del impuesto sobre donaciones.
3. Si el Otorgante o los Otorgantes viven más allá del plazo del fideicomiso, el valor total de mercado de la propiedad, incluida cualquier apreciación durante el plazo del fideicomiso, se elimina del patrimonio del Otorgante.
4. El Otorgante o los Otorgantes pueden seguir utilizando y disfrutando de la posesión de la propiedad durante el plazo del fideicomiso. Si los otorgantes viven más allá de la duración del fideicomiso, los beneficiarios pueden «alquilar» la propiedad a los otorgantes por un alquiler justo de mercado y esto evitará que la propiedad revierta al patrimonio del otorgante a efectos del impuesto sobre el patrimonio.
5. Los otorgantes pueden actuar como fideicomisarios del QPRT y, por lo tanto, controlar la propiedad durante el plazo del fideicomiso.
Prever el vencimiento del plazo inicial del QPRT y planificar una transición exitosa no sólo evitará consecuencias imprevistas para el otorgante y los nuevos propietarios, sino que también garantizará que se logre la intención original de este valioso vehículo de planificación patrimonial.
¿Qué opciones, decisiones y consideraciones deben tomarse cuando finalice el plazo del QPRT? He aquí algunas de las que hay que tener en cuenta.
Si el otorgante fallece durante el plazo
Como breve resumen, si el otorgante fallece durante el plazo del QPRT, el valor justo de mercado (FMV) del fideicomiso se incluirá en el patrimonio del otorgante a efectos fiscales. Si el otorgante fallece durante el período de vigencia del fideicomiso, la propiedad se vuelve a incluir en el patrimonio del otorgante como si el QPRT nunca hubiera existido y se pierde todo el ahorro fiscal. Sin embargo, es importante señalar que habríamos obtenido el mismo resultado si el otorgante nunca hubiera establecido el fideicomiso. Por lo tanto, ¡no es peor que intentarlo!
Escenarios a la terminación del QPRT
Una de las razones más fundamentales para planificar qué hacer una vez que el QPRT expira es que, al final de un término QPRT, el otorgante ya no es el dueño de la casa y pierde el control de la propiedad. Antes de que finalice el plazo fijado, debe revisar el documento de fideicomiso del QPRT para determinar qué sucede con la propiedad al finalizar el QPRT. ¿La propiedad se transfiere directamente a los hijos, en fideicomiso para los hijos o proporcionar un período de tiempo para el cónyuge del otorgante el derecho a utilizar la propiedad de por vida, cuota de alquiler, permitiendo así que el otorgante de la QPRT el uso de la residencia, siempre y cuando están casados.
Otro escenario que está ocurriendo más a menudo es la falta de voluntad del otorgante para continuar con el QPRT a la expiración de la QPRT. Con el aumento de la exención del impuesto sobre el patrimonio disponible (y la posible derogación del impuesto sobre el patrimonio según las propuestas actuales, es posible que la necesidad del QPRT ya no sea de interés para el otorgante.
Dado el estado de la economía, no es infrecuente que los bienes inmuebles que se han transferido a un QPRT hayan experimentado una revalorización menor de la prevista o incluso una depreciación. En consecuencia, uno de los propósitos del QPRT-eliminar la apreciación futura de un patrimonio-puede quedar sin cumplir. Algunos otorgantes en esta situación pueden inclinarse por «deshacer» el QPRT. Sin embargo, esa puede no ser la mejor opción.
Si deshace el QPRT, habrá desperdiciado cualquier pago del impuesto federal sobre donaciones o la exención del impuesto sobre donaciones que pueda haber utilizado en la transacción original. Usted habrá desperdiciado esa cantidad porque no la recuperará cuando deshaga el QPRT.
Además, cuando el QPRT termine, usted tendrá que pagar a los beneficiarios del remanente una renta justa de mercado. Estos pagos reducirán aún más su patrimonio. Dicho esto, si todavía quiere deshacer el QPRT, qué opciones existen:
1. Vivir en la casa sin pagar alquiler, lo que provocará la inclusión en el impuesto sobre el patrimonio
2. Los titulares de los intereses del remanente le ceden a usted sus intereses
Consideraciones de los beneficiarios
Los beneficiarios del QPRT pueden no saber cómo administrar la propiedad o pueden no querer asumir la responsabilidad. Parte de la planificación previa a la terminación debe incluir la determinación de quién será responsable del pago de las facturas de la residencia, la continuación del seguro de los propietarios de la vivienda, la realización de mejoras en la propiedad, el cobro de los ingresos por alquiler si la propiedad se alquila o la organización de la venta si la propiedad se va a vender. También es necesario crear una cuenta corriente a nombre del nuevo propietario o propietarios.
Otras consideraciones cuando hay más de un beneficiario individual incluyen: ¿Quieren los individuos poseer la propiedad como una empresa conjunta, con cada propietario declarando su parte proporcional de los ingresos y gastos de alquiler (o de los ingresos de las ventas) en su declaración de impuestos individual? Si es así, ¿quién se encargará de llevar los registros e informar a los demás propietarios de su parte? ¿Qué harán los propietarios cuando los ingresos por alquiler no cubran los gastos o se necesiten mejoras? ¿Qué fondo de reserva se mantendrá si los ingresos por alquiler superan los gastos? ¿Qué ocurrirá si uno de los beneficiarios individuales fallece?
Transferencia de intereses
Los nuevos propietarios individuales pueden querer aportar sus intereses en la residencia a una sociedad de responsabilidad limitada (LLC). La planificación adecuada puede asegurar que esta transferencia se produce simultáneamente con la terminación de la QPRT. El miembro gestor de la LLC o el fideicomisario del fideicomiso sería entonces responsable de la propiedad, y los ingresos fluirían a través del horario K-1 a los propietarios. Si la propiedad se vende o genera un exceso de ingresos por alquiler, una LLC o un fideicomiso puede hacer distribuciones o puede establecerse para que los fondos se inviertan.
Si el otorgante se queda o se va
Se necesita una planificación adicional antes de la terminación del fideicomiso para decidir si el otorgante quiere permanecer en la residencia, y si no, si la residencia debe ser alquilada a una parte externa o vendida. En algunos casos -por ejemplo, si la residencia es una casa de verano- los beneficiarios podrían querer conservar la residencia para su propio uso. Como se mencionó anteriormente, el otorgante ya no conserva el derecho a vivir en la residencia una vez que el plazo del fideicomiso ha terminado.
Si el otorgante desea seguir ocupando la residencia después de la expiración del plazo inicial del QPRT, el otorgante debe pagar al beneficiario del remanente, a un valor justo de mercado, el alquiler por el uso de la residencia, de lo contrario se arriesga a la inclusión del impuesto sobre el patrimonio. Debe consultarse a un agente inmobiliario independiente o a un tasador para determinar el alquiler justo de mercado basándose en el alquiler de residencias comparables. Con cada renovación del contrato de arrendamiento, los términos de alquiler deben ser revisados para asegurarse de que son comparables al mercado.
El otorgante y el nuevo propietario deben ejecutar un contrato de alquiler antes de la expiración del término QPRT. El contrato de alquiler debe indicar quién es responsable de pagar los servicios públicos (generalmente el arrendatario) y los gastos de mantenimiento y reparación, como la jardinería, la retirada de la nieve y la seguridad. Los propietarios son generalmente responsables de pagar los impuestos sobre los bienes inmuebles, el seguro de los propietarios, las reparaciones importantes y las mejoras.
Los pagos del alquiler se consideran ingresos para el beneficiario. Por supuesto, el beneficiario podrá utilizar los gastos de alquiler y la depreciación para reducir la mordedura de impuestos de los ingresos de alquiler. Pero, supongamos que en el futuro, no hay impuesto sobre el patrimonio. ¿Tendrá sentido que el otorgante se quede en la residencia y pague un alquiler? Es posible que el otorgante quiera considerar otras opciones de vida que le ahorren dinero o le generen deducciones en el impuesto sobre la renta. Por ejemplo, el otorgante puede tener alternativas menos costosas, como una vivienda para mayores o la compra de una residencia más pequeña. Por lo tanto, para permitir la flexibilidad, no debe haber un acuerdo de arrendamiento largo en su lugar.
Gastos de la propiedad
Antes del final del plazo inicial, es crucial para asegurar que los fondos adecuados están disponibles para pagar todos los gastos de la propiedad. A menos que el otorgante tenga la intención de alquilar la propiedad a largo plazo, proporcionando así a los beneficiarios una fuente continua de fondos para pagar los gastos de la propiedad, los nuevos propietarios tendrán que organizar el pago de las facturas – incluyendo los impuestos de bienes raíces y el seguro. Si los fondos no son fácilmente disponibles, puede ser necesario alquilar la propiedad sobre una base a corto plazo para el otorgante o un tercero.
Base de coste
En virtud de la legislación actual, si alguien mantiene una casa en su nombre hasta su muerte, la base de coste a efectos de determinar la ganancia en una venta se incrementa al valor de la fecha de la muerte. Esto reduce la ganancia imponible declarada por los herederos cuando la propiedad se vende posteriormente a expensas de ser incluida en el patrimonio del descendiente a efectos del impuesto sobre el patrimonio. La capacidad de los QPRT de transferir la propiedad con una base de arrastre, y no con un aumento de la base, los hace ideales para los herederos que quieren mantener la propiedad durante generaciones. Es importante mantener registros de la base, ya que serán necesarios para calcular la depreciación si la propiedad se alquila o para determinar las ganancias de capital si la propiedad se vende. Según el artículo 1015(a) del IRC, la base de la propiedad es la base original del otorgante más las mejoras realizadas. Si el nuevo fideicomiso se califica como un fideicomiso del otorgante, y la residencia es la residencia principal del otorgante, la exclusión de las ganancias de capital puede estar disponible bajo la Sección 121 del IRC.
Seguro
Uno de los pasos más importantes que debe seguir el fideicomisario al final del plazo del QPRT es transferir el título y la propiedad de la residencia a los nombres de los beneficiarios restantes para garantizar la correcta titulación y aseguramiento del activo. La póliza de seguro del propietario de la vivienda tendrá que ajustarse cuando finalice el plazo del QPRT; por lo tanto, los beneficiarios deben ponerse en contacto con la compañía aseguradora antes de la finalización. Se debe establecer una nueva póliza nombrando a los nuevos propietarios (ya sea el nuevo fideicomiso o los propietarios individuales) como asegurados para cubrir la responsabilidad, incluso por el alquiler de la propiedad (aunque sea al otorgante) y por los daños o la pérdida de la residencia. Dado que no todas las compañías de seguros tienen los mismos requisitos o procesos para asegurar la propiedad si se mantiene en fideicomiso, es importante ponerse en contacto con un corredor de seguros que entienda las complejidades implicadas. El inquilino (incluso si es el otorgante) tendrá que obtener un seguro para inquilinos que cubra su responsabilidad personal y el contenido. Si la residencia no se alquila, sino que la conservan los beneficiarios individuales para su propio uso, pueden añadir la cobertura de la responsabilidad personal y el contenido a la póliza del propietario.