Cómo evitar el pago de impuestos al vender una casa, ya sea en propiedad o por inversión

Cómo evitar el pago de impuestos al vender una casa, ya sea en propiedad o por inversión

DISCLAIMER: La información contenida en esta entrada del blog está destinada a ser utilizada sólo con fines educativos, no es un consejo legal o fiscal. Si necesita ayuda para determinar los impuestos de la venta de su casa, consulte a un profesional experto en impuestos.

Trabajar. Ir de compras. Comer fuera. Conseguir gasolina. Usted paga impuestos en tantas cosas, que tiene sentido querer un descanso en el pago de impuestos al vender su mayor activo: su casa.

Ha llegado al lugar correcto si se pregunta cómo evitar el pago de impuestos al vender una casa. Hemos hablado con un agente inmobiliario de primera línea y con un experto profesional en impuestos para ayudarte a entender los impuestos requeridos en la venta de una casa y hemos reunido las principales formas de mitigar o eliminar la carga fiscal en la venta de tu casa.

Ganancias de capital en bienes raíces, explicadas

Si vendes tu casa por más de lo que la compraste, estás obteniendo una ganancia. El gobierno considera esa ganancia como una renta imponible, y quiere cobrarte impuestos por esas plusvalías. Sólo tenga en cuenta que el impuesto sobre las ganancias de capital se calcula sobre la base de la ganancia bruta, no la neta.

El experimentado contador público Robin F. Sansone, de Rhodes, Young, Black & Duncan, con sede en Georgia, explica:

«Si usted vende su casa por 200.000 dólares y 50.000 de ese precio de venta se utiliza para pagar la hipoteca existente y otros 20.000 dólares se utilizan para los costos de cierre, es posible que sólo reciba un efectivo de 130.000 dólares al cierre. Sin embargo, usted calcula su ganancia basándose en el precio de venta de 200.000 dólares, NO en el efectivo recibido de 130.000.»

La forma en que el IRS decide gravar las ganancias de capital de la venta de su casa se basa en si sus ganancias de capital son a largo o a corto plazo. Esto separa al propietario medio (que vende una casa por motivos como la mejora, la reducción de tamaño o el traslado) del inversor (que compra y vende varias casas al año para obtener un beneficio, lo que califica los ingresos de la venta de la casa como ingresos ordinarios).

Los tipos impositivos de las plusvalías a largo plazo no son superiores al 15% para el individuo medio, y pueden ser tan bajos como el 0% o tan altos como el 20% dependiendo de sus ingresos. Estos tipos impositivos a largo plazo suelen ser más bajos que los tipos normales del impuesto sobre la renta.

Las ganancias de capital a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios, por lo que el tipo varía en función de sus ingresos anuales. Aquí hay un rápido desglose de los tramos del impuesto sobre la renta a partir de este escrito de 2020:

• 35% para ingresos superiores a $207,350 ($414,700 para parejas casadas que declaran conjuntamente)
• 32% para ingresos superiores a $163,300 ($326,600 para parejas casadas que declaran conjuntamente)
• 24% para ingresos superiores a $85,525 ($171.050 para parejas casadas que declaran conjuntamente)
• 22% para ingresos superiores a $40.125 ($80.250 para parejas casadas que declaran conjuntamente)
• 12% para ingresos superiores a $9.875 ($19,750 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta)
• 10% para ingresos de personas solteras con ingresos de 9.875 dólares o menos (19.750 dólares para parejas casadas que presentan una declaración conjunta)

Las oportunidades disponibles para reducir o evitar los impuestos sobre la venta de su casa todo depende de si usted es un propietario que vende una residencia principal (además de factores como el tiempo que ha vivido allí) o un inversor que vende una propiedad de inversión.

Cómo evitar los impuestos sobre su residencia principal

Afortunadamente, la mayoría de los vendedores de casas no serán gravados con cada dólar de ganancia obtenida por la venta de su casa. Esto se debe a que la mayoría de los vendedores de residencias primarias cumplen con las directrices para calificar para la exención de impuestos sobre las ganancias de capital.

Gracias a la Ley de Alivio del Contribuyente de 1997, la mayoría de los vendedores de casas califican para la exclusión de la Sección 121 que exime las ganancias de la venta de la casa de los impuestos sobre las ganancias de capital. El agente inmobiliario de Wenatchee, Washington, Perrin Cornell, explica:

«Al vender una residencia, un propietario único obtiene una exención del impuesto sobre las plusvalías de 250.000 dólares y una pareja una exención de 500.000 dólares. Por ejemplo, si una persona soltera con una hipoteca de 100.000 dólares vende una casa de 300.000 dólares, tendrá una ganancia de capital de 200.000 dólares. Con esa exención de 250.000 dólares, no tendrán ninguna ganancia imponible»

Pero esta exención no es automática. Usted tendrá que calificar sobre la base de dos pruebas – la propiedad y el uso. De acuerdo con el IRS, usted debe:

1. Ser propietario de la vivienda y vivir en ella como residencia principal durante al menos dos años no consecutivos del periodo de cinco años anterior a la fecha de venta.

El contador público Sansone recuerda a una clienta que podía acogerse a esta exención a pesar de que la vivienda que vendía ya no era su residencia principal:

«Tenía una clienta que era soltera y vivía en Georgia. Mientras sus hijos estaban en la universidad en Georgia, se mudó a una casa en Florida, pero conservó la casa de Georgia para que sus hijos vivieran en ella mientras estudiaban. Después de dos años, decidió vender la casa de Georgia. Aunque ya no vivía en la casa, había vivido en ella durante al menos dos de los cinco años anteriores. Por lo tanto, se le permitió tomar la exclusión de $ 250,000 en la venta «.

2. Espere al menos dos años antes de reclamar la exención entre las ventas de una residencia principal.

No siempre se puede obtener esta exención sólo porque usted está vendiendo su residencia principal. Esta exención sólo se permite una vez cada dos años. Si la reclamó para otra propiedad los 24 meses anteriores a su venta actual, no podrá hacer una doble inmersión para evitar las ganancias de capital.

Y espere que el IRS sea implacable con el mínimo de dos años: «cliente poseía su propiedad durante un año, nueve meses y tres semanas, por lo que no podía obtener la exención de impuestos sobre las ganancias de capital», recuerda Cornell.

3. Reducir su ganancia de capital mediante la deducción del costo de las mejoras de capital realizadas a su casa de los ingresos de la venta de la casa.

Para que una mejora de la casa para calificar como una mejora de capital, debe cumplir con estos tres requisitos:

• Se aumenta sustancialmente el valor de la propiedad real (e.Por ejemplo, la instalación de nuevos gabinetes de cocina o la construcción de una cubierta), o prolonga apreciablemente la vida útil de la propiedad real (por ejemplo, la sustitución del calentador de agua o HVAC).
• Se convierte en parte de la propiedad real o se fija permanentemente a la propiedad real de manera que la eliminación causaría daños materiales a la propiedad o el artículo en sí.
• Es una instalación / mejora permanente. (Por ejemplo, una piscina temporal, por encima del suelo, frente a una piscina permanente en el suelo.)

CPA Sansone explica:

«Como usted hace mejoras en el hogar durante los años, mantener un registro. A los contables nos encantan las hojas de cálculo y ésa sería la forma más fácil de llevar la cuenta de esas mejoras, como un nuevo sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, un nuevo tejado, un nuevo suelo, etc.

«Estos elementos son una parte integral de la casa que normalmente no se eliminan de la propiedad cuando se vende. Tenga en cuenta que no me refiero a que lleve la cuenta de cada vez que pinta su casa o limpia las ventanas. Estos son los gastos normales de la propiedad de la casa.»

Básicamente, si usted está reemplazando cualquier elemento importante en el hogar y que aumenta el valor de su casa, eso es una mejora de capital. Pero si usted está reparando o mejorando la condición de los elementos existentes en el hogar, no es una mejora de capital.

Por lo tanto, los elementos que no califican como mejoras de capital incluyen cosas como el repintado, el sellado de la entrada, las reparaciones de electrodomésticos, y así sucesivamente.

NOTA: Hay dos excepciones que hacen que usted no sea elegible para esta exención de impuestos sobre las ganancias de capital en conjunto, incluso si usted cumple con otros requisitos. Usted no es elegible para la exención del impuesto sobre las ganancias de capital si:

• Usted adquirió la propiedad a través de un intercambio 1031 (más en estos más adelante).
• Usted está sujeto al impuesto de expatriación (que se aplica si usted renuncia a su ciudadanía y se mueve fuera del país).

Cómo evitar los impuestos sobre su propiedad de inversión

Los inversores que no pueden calificar para la exención del impuesto sobre las ganancias de capital todavía tienen opciones para ahorrar en impuestos al vender una propiedad de inversión.

Como estos arreglos para evitar los impuestos son bastante complejos, debe solicitar la ayuda de un abogado de bienes raíces, o un profesional de impuestos conocedor de los bienes raíces para que no sea víctima de toda la burocracia.

Utilice el intercambio 1031

El intercambio 1031 es una de las herramientas más comunes utilizadas por los inversores expertos para evitar el interminable ciclo anual de impuestos masivos en sus transacciones inmobiliarias.

«Un intercambio 1031, comúnmente conocido como ‘intercambio de especie’, le permite intercambiar una propiedad de inversión por otra sin reconocer la ganancia en el momento del intercambio. Sin embargo, deberá trabajar estrechamente con su contable para estructurar el intercambio de forma adecuada para evitar impuestos», dice el CPA Sansone.

No es necesario ser una gran corporación inversora para aprovechar un intercambio 1031; incluso los inversores individuales pueden diferir los impuestos a través de un intercambio. Pero sus propiedades de inversión tendrán que cumplir requisitos específicos. Según la hoja informativa 1031 del IRS:

• «Ambas propiedades deben mantenerse para su uso en un comercio o negocio o para la inversión». En otras palabras, su residencia principal, segunda casa o casa de vacaciones no calificará para los impuestos diferidos a través de un intercambio 1031, como especie.

• «Ambas propiedades deben ser lo suficientemente similares para calificar como ‘como especie’. La propiedad similar es la propiedad de la misma naturaleza, carácter o clase. La calidad o el grado no importa. La mayoría de los bienes inmuebles serán similares a otros bienes inmuebles». Básicamente, esto significa que no puede aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad y luego utilizar sus ganancias para invertir en el mercado de valores en su lugar. Usted debe comprar más bienes raíces si usted difiere los impuestos en un intercambio de tipo similar.

También hay varias reglas que usted debe seguir cuando se utiliza un intercambio 1031:

• Usted debe identificar hasta tres propiedades para comprar a través del intercambio dentro de los 45 días después de vender la propiedad original.
• También debe cerrar una nueva propiedad dentro de los 180 días siguientes a la fecha de cierre de la venta de la propiedad original.
• Se aconseja utilizar un intermediario calificado (QI) al hacer un intercambio. El QI es una empresa externa que retiene el dinero durante esos 45 a 180 días mientras usted organiza la compra de una nueva propiedad. No se le permite retener el dinero usted mismo cuando utiliza un intercambio 1031.

Es importante que no contrate a cualquier QI que encuentre – necesita uno de buena reputación para hacerse cargo de todo ese dinero, incluso durante este corto período de tiempo.

El IRS advierte que algunos QIs se han declarado en bancarrota o han sido incapaces de cumplir con sus obligaciones financieras, dejándole a usted y a su dinero atrapados en un lío legal y financiero.

Y no espere que las reglas del intercambio 1031 se doblen debido a sus problemas con el QI. Si no cumple con los requisitos de 45 o 180 días, se le aplicarán impuestos inmediatamente sobre las ganancias de la venta de su propiedad de inversión.

Considere la posibilidad de utilizar un fideicomiso caritativo

Otra opción menos conocida para evitar el pago de impuestos sobre la venta de una propiedad de inversión es a través de un fideicomiso caritativo (CRT). Esta opción es la más adecuada para los jubilados que están dispuestos a donar la casa a su organización benéfica favorita, como una iglesia o una universidad.

Esencialmente, un fideicomiso benéfico restante le permite donar una propiedad de inversión a la organización benéfica de su elección poniéndola en un CRT, lo que permite a la organización benéfica vender la propiedad a un tipo impositivo del 0%.

Pero no sólo está donando toda la casa a la organización benéfica.

Un CRT ofrece muchos beneficios, incluyendo el ahorro de impuestos. Con un CRT puede:

• Evitar el pago de cualquier impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de su casa.
• Generar un flujo de ingresos durante toda su vida – e incluso la de sus hijos con la estructuración adecuada.
• Diversificar los activos de inversión.
• Potencialmente evitar fuertes impuestos sobre el patrimonio, (ya que técnicamente ya no es una parte de su patrimonio).
• Donar una donación considerable a su organización benéfica favorita.

Un CRT pone el producto de la venta en un fideicomiso que invierte el dinero y paga un ingreso a usted para el resto de su vida. Incluso puede redactar los términos del fideicomiso para pagar esa renta de inversión a sus hijos después de que usted fallezca.

También recibirá una deducción del impuesto sobre la renta de beneficencia que le permite reducir su renta bruta ajustada hasta en un 30%. El agente Cornell explica cómo funciona con más detalle:

«Supongamos que quiere donar los ingresos de la venta de su casa a su alma mater o a un hospital. Se tasaría la casa y se transferiría a un fideicomiso exento de impuestos. La universidad o el hospital venden entonces la propiedad y le pagan una parte de su valor anualmente como ingreso, normalmente alrededor del 5% o hasta el 10% de su valor de tasación.

«Así, obtendrá una deducción fiscal por la contribución benéfica de, digamos, el valor de 200.000 dólares de la casa, además de obtener 1.500 dólares al mes como ingresos del fideicomiso, lo que no es un mal negocio».

Una vez que todos los beneficiarios del fideicomiso hayan fallecido, la inversión restante en el fideicomiso pasa a la organización benéfica. Por lo tanto, usted hace un regalo a una organización benéfica y obtiene una deducción fiscal por ese regalo que puede aplicar a sus impuestos sobre la renta de años anteriores o futuros.

Además, obtendrá esos ingresos del fideicomiso de por vida o durante un determinado número de años (dependiendo de los términos del CRT). El único que realmente pierde en este acuerdo es el IRS.

Haga de su fixer-upper su residencia principal

Los flippers de casas suelen comprar una casa, arreglarla y venderla en un lapso de 12 meses. Pero, en ese caso, se verán obligados a pagar las plusvalías. En su lugar, podría optar por vender o alquilar su actual residencia principal y mudarse a su propiedad de inversión durante al menos dos años. Eso le da mucho tiempo para repartir los costes de construcción y el calendario de reparaciones.

También le permite aprovechar la exención de impuestos sobre las ganancias de capital en la casa que está volteando para que no pierda una gran parte de sus ganancias a la IRS.

Recibir un poco (o mucho) de la IRS

A nadie le importa pagar impuestos para ayudar a financiar nuestro país. Pero cuando Hacienda quiere dar un bocado enorme a los beneficios (de la venta de una casa comprada con ingresos por los que ya has tributado), puede parecer un exceso.

Pero con un poco de planificación financiera inteligente, asistencia de un experto en impuestos y la ayuda de un agente inmobiliario inteligente, puede vender su casa sin ceder demasiado dinero al Tío Sam después de todo.