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Por qué es importante elegir el método de entrega correcto en la construcción
A finales de 2017, el gigante de los viajes compartidos, Lyft, lanzó una campaña de marca con el eslogan «Importa cómo llegas». Aunque la construcción y los servicios de automóviles son dos industrias muy diferentes, se valoran los mismos sentimientos; el viaje es tan importante como el resultado final. Aunque el objetivo final de un proyecto es su finalización con éxito, los pasos que se dan para llegar a él son fundamentales para los beneficios y el ciclo de vida del proyecto. Por eso, elegir el método de entrega de proyectos adecuado es un primer paso importante antes de que comience la construcción.
Antes de iniciar un trabajo de construcción, una empresa debe fijar el rumbo explorando los métodos de entrega de proyectos y seleccionando el que mejor se adapte a sus necesidades específicas. Ningún modelo es perfecto; todos tienen ventajas e inconvenientes. No obstante, lo más probable es que haya un método de entrega óptimo para su empresa o proyecto. Si elige el más adecuado para su proyecto, podrá reducir el riesgo general y gestionar mejor el presupuesto y el calendario.
Existen muchos métodos de entrega de proyectos, pero la mayoría son variaciones de los cinco modelos que describiremos a continuación. Pero primero, vamos a profundizar en los factores de selección que debe considerar para tomar una decisión informada sobre su método de entrega del proyecto.
Factores a considerar antes de seleccionar un método de entrega del proyecto
Antes de seleccionar un método de entrega del proyecto, probablemente tendrá una comprensión básica de por qué y qué está construyendo. Sin embargo, tener una comprensión firme de los fundamentos de su proyecto antes de seleccionar un método de entrega ayudará a su decisión final. En general, empiece a comparar los criterios más importantes para el éxito de su proyecto:
- Presupuesto: cuánto hay que gastar
- Diseño: qué aspecto tendrá el proyecto final y cómo funcionará
- Riesgos: exposición a peligros, pérdidas financieras y daños a la marca
- Calendario: un calendario para la finalización y los pagos
- Experiencia del propietario: experiencia de la empresa en proyectos similares
Nadie conoce mejor las necesidades y capacidades de una empresa que los funcionarios y directivos de la propia compañía; así que empiece a discutir estos factores con su equipo lo antes posible.
Presupuesto
Establezca el presupuesto lo antes posible y luego discútalo con los posibles miembros del equipo de diseño y construcción para saber si la cifra es realista. Durante este proceso, tenga en cuenta el margen de maniobra disponible para las órdenes de cambio, algo inevitable una vez que el proyecto está en marcha y que puede resultar costoso si no está bien planificado. Al estimar el presupuesto, recuerde que el arquitecto y el contratista probablemente incluirán en sus presupuestos algunos costes de software de construcción. Tenga en cuenta que, aunque estas herramientas pueden suponer un coste inicial, están diseñadas para acelerar la entrega y reducir los costes.
Diseño
Puede que tenga una idea básica de cómo será su proyecto, pero es importante visualizar tanto el diseño general como la funcionalidad de su edificio. ¿Cómo quiere que fluya su campus y su planta? ¿Busca diseños innovadores y complejos por encima de la forma y la función? La capacidad de construcción dependerá, en parte, del tipo de equipo de diseño y construcción que elija. Además, piense en las características únicas de su emplazamiento de construcción, incluido el paisajismo existente y el aspecto general de las propiedades adyacentes.
Riesgos
Demasiados riesgos de construcción pueden dar lugar a un aumento de los costes e incluso al fracaso del proyecto. Por lo tanto, debe realizarse una evaluación exhaustiva de los riesgos antes de que comience el proyecto. Una pregunta clave a la que hay que responder en relación con los riesgos es quién será responsable de los problemas de diseño que den lugar a peligros durante y después de la construcción. Además, si está considerando un método de entrega de proyectos en el que su equipo interno estará muy involucrado en la administración del proyecto, considere su responsabilidad para reducir las brechas en los servicios y etapas de construcción.
Calendario
Estimar con precisión un calendario de construcción es crucial para el rendimiento del proyecto. Hay que tener en cuenta que el calendario y el coste están estrechamente ligados; acelerar la construcción se traduce en un aumento de los costes. ¿Qué tipo de calendario es necesario para cumplir el calendario y los costes previstos? A veces, los propietarios exigen la posibilidad de acelerar la construcción antes de que se completen todos los dibujos y planes de apoyo, como los documentos de ingeniería. Además, a veces los calendarios se calculan de forma demasiado ambiciosa, lo que hace que el proyecto se vea abocado a un inevitable exceso de trabajo y a la insatisfacción de las partes interesadas. En cualquier caso, es mucho más fácil evitar disputas y reclamaciones si los planes están firmemente establecidos antes de comenzar la obra
Experiencia del propietario
Por último, considere el nivel de familiaridad de su empresa con la construcción, especialmente con un proyecto similar en cuanto a alcance y tamaño, así como el número de miembros del personal capaces de ayudar a supervisar el proceso. Tenga en cuenta que algunos retrasos en la construcción se deben a cuellos de botella a nivel del propietario. Asegurarse de que el proyecto cuenta con la cantidad adecuada de personal, además de tener la experiencia necesaria, hará que el proyecto se desarrolle sin problemas y con éxito. Aunque una amplia experiencia no es crítica para el éxito de un proyecto, ciertamente ayudará a indicar qué tipo de método de entrega se necesita.
5 Métodos básicos de entrega de proyectos en la construcción
Ahora que ha priorizado y evaluado sus criterios de selección, exploremos los tipos más comunes de métodos de entrega de proyectos. Los principales participantes en un proyecto de construcción son el propietario (y/o el representante del propietario), el arquitecto y los diseñadores y el contratista. Dependiendo del método de entrega que elija, estos papeles pueden solaparse un poco.
Diseño-Licitación-Construcción (DBB)
El diseño-licitación-construcción se refiere a las fases secuenciales de este método de entrega de proyectos, que a veces se llama «tradicional». El DBB comienza con la selección del arquitecto que diseña el proyecto antes de que el propietario seleccione al contratista general tras la presentación de las ofertas de construcción. La construcción es la fase final de la entrega. Durante las fases de diseño y planificación, el propietario puede esperar dos contratos: uno para el diseño y otro para la construcción.
Beneficios del DBB
El diseño-licitación-construcción es el método de entrega de proyectos más conocido y ampliamente utilizado. Por lo general, también es el de menor precio, al menos al principio. Ofrece a los propietarios muchas oportunidades de aportar información sobre el aspecto y la función del edificio, ya que el diseñador/arquitecto trabaja directamente con el propietario. El director general también trabaja directamente para el propietario.
El diseño del arquitecto debe cumplir una norma de atención profesional definida por organizaciones como el Instituto Americano de Arquitectos y la aseguradora que proporciona cobertura por errores y omisiones al diseñador. El director general es responsable de seguir los planes del diseñador. Como resultado, esto proporciona un proceso claro para el litigio, si es necesario.
Desventajas del DBB
Debido a que el arquitecto y el CG no colaboran durante la fase de diseño, puede haber poca colaboración con el CG sobre los materiales y las técnicas de construcción indicadas en los planos. Esto puede ralentizar el proceso de construcción o crear la necesidad de órdenes de cambio. Además, dado que el propietario aprueba los planos del diseñador, asume la responsabilidad de cualquier desajuste entre los planos y las especificaciones de construcción.
Otro inconveniente de la DBB es que la duración del proyecto tiende a ser más larga debido a la naturaleza «en serie» del método de entrega.
Diseño-Construcción (DB)
En los últimos años, el diseño-construcción ha ido ganando impulso como método popular de entrega de proyectos. Al ser un método de entrega más sencillo para los propietarios, también minimiza el riesgo. Sin embargo, también es el modelo en el que los propietarios tienen menos participación en el diseño, la gestión de la construcción y la elección de los socios comerciales. En el modelo de diseño-construcción, el diseño y la construcción corren a cargo de una sola empresa. El propietario sólo tiene que formalizar un contrato para cubrir la arquitectura, la ingeniería y la construcción.
Beneficios del DB
Cuando se utiliza el diseño-construcción, las empresas tienen que cumplir los requisitos de rendimiento especificados en el contrato del propietario. Por lo tanto, la intensa colaboración del diseñador y el constructor en una sola empresa se traduce en un menor número de órdenes de cambio y en un ahorro de costes por litigios. Además, la entrega del proyecto tiende a ser más rápida cuando se utiliza este método, ya que los cambios de diseño pueden ser examinados y ejecutados más rápidamente en este tipo de método de entrega.
Desventajas de la DB
En la DB, los propietarios renuncian a gran parte de su control sobre los diseños y tienen que estar dispuestos a dejar que los contratistas tomen la mayoría de las decisiones. Además, aunque no son responsables de examinar los planos arquitectónicos en este método de entrega, los propietarios tienen que hacer sus deberes sobre la selección de la empresa adecuada para ejecutar el trabajo y luego formar un contrato detallado que especifique las expectativas de rendimiento. Si no es así, los propietarios no tendrán tanta confianza en el coste final de la construcción debido a la evolución del diseño durante la construcción.
Gestión de la construcción a riesgo (CMR)
Cuando los propietarios necesitan una fecha de finalización y un precio definidos, la gestión de la construcción a riesgo puede ser el método de entrega del proyecto preferido. Durante el diseño del proyecto, un director de obra actúa como consultor del propietario. Después, de forma similar a un contratista general, el gestor de la CMR supervisa a los subcontratistas. El CMR también acepta el riesgo de cumplir los plazos y las promesas de precios. A cambio, el propietario proporciona un precio máximo fijo o garantizado (GMP) o un pago. Al igual que la DBB, el propietario sólo firma contratos con dos partes, en este caso, el diseñador y el gestor de la CMR.
Beneficios de la CMR
Al igual que en los proyectos DBB, los propietarios que eligen la CMR trabajan directamente con sus diseñadores. También tienen acceso a la perspectiva del constructor desde el principio. Si se hace correctamente, esto ayuda a conocer antes los costes y a acelerar la entrega del proyecto. En general, los propietarios consiguen fijar un coste final de construcción en una fase más temprana del proceso, y los cambios posteriores pueden cuantificarse y valorarse claramente.
Desventajas del CMR
En el CMR, el propietario sigue siendo responsable de la integridad, la precisión y los detalles de los planos de diseño. Los desacuerdos con el diseñador o con el gestor del CMR pueden provocar retrasos en el calendario, un aumento de los costes y litigios.
Primas múltiples (MP)
En las primas múltiples, el proyecto se divide en tres fases: diseño, ingeniería y construcción. Cuando se aplica el MP, el propietario firma contratos separados con los profesionales que dirigen las distintas fases del proyecto. Por ejemplo, es probable que un contrato englobe al estudio de arquitectura y sus subcontratistas para la ingeniería y el diseño de interiores. El propietario establecería otros contratos con el director general y los contratistas comerciales, como fontaneros y electricistas. Cada una de estas categorías de contratistas puede supervisar el trabajo de los subcontratistas, como un CG que dirija a los carpinteros y enmarcadores. En conjunto, los contratistas principales son los «principales».
Beneficios de la MP
Con la MP, los propietarios con experiencia en el proceso de diseño y construcción obtienen un mayor control sobre sus proyectos. La MP puede ser la única opción para los proyectos del sector público en algunos estados que exigen el máximo control de los contratistas a todos los niveles.
Desventajas de la MP
Es difícil ser tu propio contratista general, pero eso es lo que requiere la MP. La coordinación de todos los contratistas principales dificulta la determinación del coste final hasta que el proyecto concluye. Además, una mala coordinación o comunicación con tantos proveedores puede crear duplicidades y omisiones en los pedidos. Por último, en este modelo es difícil dirigir los calendarios de los contratistas.
Entrega Integrada de Proyectos (IPD)
La entrega integrada de proyectos es el método de entrega más prometedor en la construcción con énfasis en el trabajo en equipo y la colaboración. Al aplicar el IPD, el objetivo principal del método integrado es repartir la responsabilidad y el riesgo (y las recompensas) entre las partes interesadas en un trabajo de construcción. Cuando se combina con la gestión de construcción Lean, el ahorro de residuos y costes puede ser inmenso. Bajo IPD, el propietario, el diseñador y el contratista general están todos bajo un contrato.
Beneficios de IPD
Si se organizan de manera eficiente, todos los participantes contratados en este proceso están disponibles para un propietario antes de que un proyecto de construcción comience. Además, el propietario ofrece incentivos similares a los equipos de diseño y construcción para alinear los objetivos de todos y aumentar el éxito del proyecto. Las herramientas digitales diseñadas específicamente para la construcción y la colaboración en equipo pueden aumentar el éxito de un proyecto en general y proporcionar el mayor retorno de la inversión.
Desventajas de IPD
IPD es el nuevo «niño» en el bloque y tiene la menor cuota de mercado en la actualidad, y a veces puede ser en el lado más caro de implementar por adelantado. Dado el gran número de partes interesadas, conseguir el contrato de DPI al principio del proceso requiere mucho tiempo. El pago proporcional a los miembros del equipo no equivale necesariamente a un esfuerzo igual. Además, los propietarios que eligen este método deben sentirse cómodos tomando decisiones viscerales sobre si los distintos miembros del equipo trabajarán bien juntos.
Una matriz para la toma de decisiones
En las clases de matemáticas, los profesores suelen insistir en la utilidad de crear una imagen o un diagrama al resolver un problema. Eso es exactamente lo que hacen muchos departamentos estatales de transporte para tomar decisiones sobre la entrega de proyectos de obras de infraestructura complejas. Es una idea que las empresas pueden adaptar a los proyectos de edificios, así como a los campus empresariales que combinan estructuras, zonas comunes ajardinadas y carreteras.
Por ejemplo, el programa de Gestión de la Construcción del Transporte de la Universidad de Colorado en Boulder describe el proceso de decisión de la siguiente manera: En primer lugar, hay que considerar los distintos métodos de entrega y describir los objetivos y limitaciones del proyecto. En segundo lugar, evalúe los «factores principales de selección», como el calendario de entrega, la complejidad, el nivel de diseño y el coste.
A continuación, adopte una mentalidad de «aprobado/desaprobado» para evaluar:
- La experiencia y disponibilidad del personal
- La cantidad de supervisión y control que ofrece un método
- La experiencia y el nivel de competencia que puede esperar de los contratistas
Para este último punto, pregúntese quién está disponible para hacer su trabajo y cuáles son sus preferencias en cuanto a los métodos de entrega.
Por último, eche un vistazo al diagrama de CU para la selección del método de entrega del proyecto yendo al enlace azul «haga clic aquí» en la parte superior de la página. Ahora puede empezar a pensar en cómo visualizar su matriz de toma de decisiones.
Cómo preparar su proyecto para el éxito con el método de entrega de proyectos adecuado
No hay dos proyectos iguales, lo que significa que debe elegir el método de entrega de proyectos adecuado en función de cada caso. Con una evaluación cuidadosa de los criterios más importantes para el éxito de su proyecto, así como un conocimiento profundo de los modelos disponibles, es más probable que tome una decisión informada sobre la entrega del proyecto que sea adecuada para sus necesidades únicas. Al seleccionar intencionadamente el viaje óptimo para su proyecto, experimentará un aumento de los beneficios, completará la construcción a tiempo y podrá pasar al siguiente más rápidamente.