Cuestiones fiscales clave para los inversores inmobiliarios en virtud de la nueva legislación fiscal
El proyecto de ley fiscal final acordado por los comisionados de la Cámara de Representantes y el Senado introduce varios cambios significativos para los inversores inmobiliarios. Suponiendo que un contribuyente individual en las tasas marginales más altas, aquí es un resumen de las disposiciones clave.
Los tipos impositivos pueden bajar para los inversores de la categoría superior
Actualmente, los ingresos netos de los alquileres se gravan al 39,6 por ciento, más un impuesto del 3,8 por ciento de la Ley de Asistencia Asequible (ACA) para los inversores pasivos. En total, esto supone un 43,4% para los inversores pasivos y un 39,6% para los inversores activos.
Según el proyecto de ley definitivo, los inversores que se acojan a la nueva deducción del 20%, los ingresos netos procedentes de los alquileres tributarán efectivamente al 29,6%, más el impuesto del 3,8% de la ACA para los inversores pasivos. En total, esto supone un 33,4% para un inversor pasivo y un 29,6% para un inversor activo, lo que supone una reducción de aproximadamente 10 puntos porcentuales.
Muchos inversores inmobiliarios deberían tener derecho a la deducción del 20%. Pero los ingresos que no reúnan los requisitos -como los ingresos por alquiler de terrenos en muchos casos- se gravarían al tipo marginal máximo del impuesto sobre la renta del 37 por ciento, más el impuesto del 3,8 por ciento de la ACA para los inversores pasivos, lo que supondría un tipo impositivo máximo total del 40,8 por ciento.
Para tener derecho a la deducción completa del 20 por ciento, la empresa debe pagar una cantidad mínima de salarios -generalmente el doble de la deducción deseada- o tener una inversión mínima en bienes tangibles y depreciables utilizados en el comercio o negocio -como un edificio-, pero sin incluir elementos como terrenos o bienes de inventario. Las normas pueden entenderse mejor con varios ejemplos:
- Supongamos que un aparcamiento no amortizable y financiado con fondos propios comprado por 1.000 dólares genera 140 dólares de ingresos brutos antes de pagar a sus empleados 40 dólares para obtener unos ingresos netos de 100 dólares, es decir, un rendimiento del 10 por ciento. La deducción del 20 por ciento sería de 20 dólares y estaría totalmente permitida porque no era más que el 50 por ciento de los salarios de la empresa de 40 dólares. Por lo tanto, sólo 80 de los 100 dólares estarían sujetos a impuestos al tipo aplicable.
- Si la misma inversión se financiara con deuda, por supuesto, habría gastos de intereses y la cantidad de ingresos netos se reduciría, junto con una reducción de la deducción del 20 por ciento. Esa deducción más pequeña cumpliría claramente la prueba de los salarios en este caso.
- Si los mismos 40 dólares se pagaran a contratistas independientes, no habría beneficios porque los pagos a contratistas independientes no cuentan como salarios. En ese caso, la totalidad de los 100 dólares de ingresos netos estarían sujetos a impuestos.
- Sin embargo, si el emprendimiento pretendiera pagar salarios de 30 dólares al propietario, los ingresos netos restantes serían de 70 dólares y una deducción del 20 por ciento de 14 dólares parecería cumplir con la prueba de salarios, porque era menos del 50 por ciento de los salarios totales pagados. Los ingresos del propietario serían la suma de 30 dólares de salarios y 56 dólares de ingresos empresariales cualificados. En efecto, habría una deducción del 14% en lugar de una deducción del 20%. Sin embargo, no está del todo claro si este enfoque será aprobado.
- Incluso si no se pagaran salarios, si la instalación no fuera un aparcamiento sino una estructura de aparcamiento amortizable totalmente automatizada (en un terreno alquilado) comprada originalmente por 1.000 dólares, y generara los mismos 140 dólares de ingresos brutos y 100 dólares de ingresos netos después de pagar 40 dólares a contratistas independientes para mantener la instalación, la deducción del 20 por ciento sería de los mismos 20 dólares. Sería totalmente admisible, exponiendo sólo 80 dólares al impuesto. Esto se debe a que los 20 dólares no superan el 2,5 por ciento del precio de compra original de 1.000 dólares (base no ajustada) de la estructura, que en este caso sería de 25 dólares.
- Además, si la inversión se financió con deuda e incurrió en deducciones de intereses, el importe de los ingresos netos se reduciría, al igual que la deducción del 20 por ciento. Parece que la deducción del 2,5 por ciento del precio de compra no se reduciría, incluso si el inmueble se compró con deuda, incluida la deuda sin recurso. Por lo tanto, parece haber aún más margen para disfrutar de la deducción del 20 por ciento de los ingresos netos.
- Incluso si la estructura estuviera en proceso de depreciación, la «base» de 1.000 dólares sobre la que se calcula la deducción del 2,5 por ciento no se vería reducida por ninguna deducción por depreciación (la base es la base «no ajustada» de la propiedad) hasta la expiración de la vida útil de la propiedad (por ejemplo, 39,5 años) o 10 años, lo que sea más largo. La propiedad tendría que seguir utilizándose en la actividad comercial o empresarial del contribuyente.
Como puede verse, una inversión inmobiliaria tendría que ser muy rentable antes de que el 20 por ciento de sus ingresos netos fuera superior al 2,5 por ciento de la base de coste original no ajustada de la propiedad tangible subyacente. La regla del 2,5% equivale a considerar que un rendimiento «normal» del capital invertido es del 12,5%. Es decir, si se supone que el 20 por ciento de los ingresos netos se aproxima al 2,5 por ciento multiplicado por el coste original del activo, el supuesto rendimiento «normal» del coste original del activo parecería ser del 12,5 por ciento. Obsérvese también que se permite al contribuyente utilizar, como límite, la suma del 2,5 por ciento de los activos y el 25 por ciento de los salarios.
Por último, obsérvese también que para los inversores con ingresos conjuntos inferiores a 315.000 dólares o los declarantes solteros inferiores a 157.500 dólares, no se aplicarían los requisitos de salarios o activos. Sin embargo, ese beneficio se elimina rápidamente a medida que los ingresos aumentan hasta los 415.000 dólares/ 207.500 dólares.
A partir de los ejemplos descritos a continuación y de la posibilidad de «agrupación» descrita en la normativa de la Sección 199A, es probable que los costes para cumplir con estas normas aumenten a nivel de las entidades y de los individuos para proporcionar a los inversores la información necesaria para tener derecho a la deducción descrita anteriormente.
Los REITs son los grandes ganadores de la reforma fiscal
Los requisitos salariales o patrimoniales descritos anteriormente no se aplicarían a los accionistas que reciban una parte de los ingresos por alquiler de bienes inmuebles a través de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) como dividendos ordinarios del REIT. Suponiendo que el REIT cumpla los mismos requisitos de ingresos y activos que se aplican en la actualidad, esos dividendos ordinarios se beneficiarían automáticamente de una reducción del tipo del 20% en manos del accionista. En total, los dividendos ordinarios de los REITs tributarían a un tipo total del 33,4%. Esto es significativamente mejor que el tipo impositivo máximo del 43,4 por ciento sobre los dividendos ordinarios de los REITs bajo la ley actual.
Además, este tratamiento parece aplicarse a los REITs hipotecarios que agrupan y recogen los ingresos por intereses de las hipotecas inmobiliarias.
Así, por ejemplo, un REIT que posea aparcamientos operados por contratistas independientes y que, por tanto, no pague ningún salario, podría trasladar sus ingresos netos a los inversores del REIT, que tendrían derecho a una deducción del 20 por ciento de los ingresos, aunque el REIT no tuviera ninguna inversión en bienes depreciables y no pagara ningún salario.
Además, una restricción en el proyecto de ley sobre la obtención de los beneficios para las empresas que prestan servicios en ciertos campos profesionales -como la salud- no se aplicaría a los REIT y, por lo tanto, no podría hacer que un REIT de atención médica fuera descalificado.
Limitación de las pérdidas activas
En virtud de una serie de disposiciones cuyo alcance y significado aún son bastante confusos, las pérdidas activas estarían sujetas a nuevas limitaciones, limitando su capacidad para ser utilizadas contra los ingresos salariales o de honorarios o los ingresos de la cartera.
Los gastos de intereses siguen siendo deducibles, pero la depreciación puede cambiar
La mayoría de las inversiones inmobiliarias están fuertemente financiadas con deuda. Bajo la ley actual, los intereses comerciales son totalmente deducibles. Según el proyecto de ley final, se imponen nuevos límites a las deducciones de los intereses empresariales de las corporaciones y de las empresas canalizadoras que no pueden acogerse a la excepción de los pequeños contribuyentes. Sin embargo, los comercios o empresas inmobiliarias pueden elegir irrevocablemente quedar exentos de esas normas. A cambio, se aplicarán normas de amortización más restrictivas. En general, los propietarios deben utilizar una amortización lineal de 30 años (y no la regla de 27,5 años que se aplicaría en caso contrario) para los bienes inmuebles residenciales y una amortización lineal de 40 años (y no la regla de 39 años que se aplicaría en caso contrario) para los bienes inmuebles no residenciales, con otras reglas para artículos específicos.
Para los comercios o empresas inmobiliarias que no elijan no aplicar las limitaciones de los intereses empresariales, las reglas limitarán en general las deducciones de intereses netos al 30 por ciento de los beneficios antes de intereses. Para los primeros cuatro años después de la promulgación (años fiscales después del 31 de diciembre de 2017 y antes del 1 de enero de 2022) esa regla se aplicará también añadiendo la amortización y la depreciación para que sea equivalente a una regla del 30 por ciento del EBITDA, no del 30 por ciento del EBIT. A partir de ese momento, se aplicará la norma del EBIT. Los intereses rechazados se trasladarán, por lo general, de forma indefinida y podrán utilizarse en años posteriores si cumplen la norma aplicable para ese año. Sin embargo, hay una exención de la limitación para los contribuyentes con ingresos brutos anuales promedio para el período de tres años gravables que termina con el año gravable anterior que no superan los 25 millones de dólares.
Se conservan los intercambios en especie para los bienes raíces y se agrega el lenguaje de la zona de oportunidad
La concesión de intercambios «en especie» libres de impuestos de bienes raíces de alquiler se conserva bajo la sección 1031 del código tributario.
La TCJA también promulgó legislación adicional para los inversores que buscan diferir y excluir ciertos elementos de las ganancias de capital con la introducción de las Zonas de Oportunidad Calificadas.
Cambios en los intereses transferidos
Con arreglo a la legislación actual, las plusvalías transferidas a los titulares de intereses de beneficios recibidos por la prestación de servicios (los llamados «intereses transferidos») se tratan como todas las demás plusvalías.
Con arreglo al proyecto de ley final, los intereses transferidos en determinadas actividades -general, de capital privado, de capital privado inmobiliario, fondos de cobertura y empresas similares- solo obtendrían el tratamiento de las plusvalías si los activos que generan la plusvalía se mantuvieran durante un período de tenencia de 3 años, más largo que el período de tenencia de 1 año de la legislación actual. Parece que esta norma se aplica al activo que genera la ganancia, ya sea una participación en una sociedad o los activos subyacentes.
Puede ser conveniente considerar posibles modificaciones estructurales o de las operaciones para maximizar los beneficios después de impuestos en virtud de esta norma.
Por favor, consulte el siguiente cuadro para ver los detalles de cómo el tratamiento fiscal bajo la ley actual difiere del informe de la conferencia para varias áreas clave que afectan a la inversión inmobiliaria.