Inversión inmobiliaria

Inversión inmobiliaria

Cuando piensa en la inversión inmobiliaria, lo primero que probablemente le venga a la mente es su casa. Por supuesto, los inversores inmobiliarios tienen muchas otras opciones a la hora de elegir inversiones, y no todas son propiedades físicas.

Los bienes inmuebles se han convertido en un vehículo de inversión muy popular en los últimos 50 años aproximadamente. He aquí un vistazo a algunas de las principales opciones para los inversores individuales, junto con las razones para invertir.

Propiedades de alquiler

Si usted invierte en propiedades de alquiler, se convierte en un propietario, por lo que debe considerar si se sentirá cómodo en ese papel. Como propietario, será responsable de cosas como el pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro, el mantenimiento de la propiedad, la búsqueda de inquilinos y la resolución de cualquier problema.

A menos que contrate a un administrador de la propiedad para que se encargue de los detalles, ser propietario es una inversión práctica. Dependiendo de su situación, el cuidado de la propiedad y de los inquilinos puede ser un trabajo de 24 horas al día, 7 días a la semana, y no siempre es agradable. Sin embargo, si elige cuidadosamente sus propiedades e inquilinos, puede reducir el riesgo de tener problemas importantes.

Una de las formas en que los propietarios ganan dinero es cobrando el alquiler. El importe de la renta que puede cobrar depende de la ubicación del alquiler. Aun así, puede ser difícil determinar el mejor alquiler porque si cobra demasiado ahuyentará a los inquilinos, y si cobra demasiado poco dejará dinero sobre la mesa. Una estrategia común es cobrar un alquiler suficiente para cubrir los gastos hasta que se haya pagado la hipoteca, momento en el que la mayor parte del alquiler se convierte en beneficio.

La otra forma principal en que los propietarios ganan dinero es a través de la revalorización. Si su propiedad se revaloriza, podrá venderla con beneficio (cuando llegue el momento) o pedir un préstamo contra el capital para realizar su próxima inversión. Aunque los bienes inmuebles tienden a revalorizarse, no hay garantías.

Precios históricos

Los bienes inmuebles se han considerado durante mucho tiempo una inversión sólida, y por una buena razón. Antes de 2007, los datos históricos de la vivienda hacían pensar que los precios podrían seguir subiendo indefinidamente. Con pocas excepciones, el precio medio de venta de las viviendas en Estados Unidos aumentó cada año entre 1963 y 2007 -el inicio de la Gran Recesión.

Este gráfico del Banco de la Reserva Federal de San Luis muestra los precios medios de venta entre 1963 y 2019 (los datos más recientes disponibles). Las zonas sombreadas en gris claro indican recesiones en Estados Unidos.

Por supuesto, la caída más importante del mercado inmobiliario antes de la pandemia de COVID-19 coincidió con la Gran Recesión. Los resultados de la crisis del coronavirus aún están por ver. En medio de los cierres, el distanciamiento social y las asombrosas cifras de desempleo, es probable que las ventas de viviendas disminuyan considerablemente. Aunque eso no significa necesariamente que los precios de las viviendas sigan el mismo camino, como mínimo cambiará la forma en que la gente compra y vende bienes inmuebles, al menos a corto plazo.

Flipping Houses

Al igual que los comerciantes del día que están a leguas de los inversores que compran y mantienen, los flippers de bienes raíces son una raza completamente diferente de los propietarios que compran y alquilan. Los «flippers» compran propiedades con la intención de mantenerlas durante un corto período -a menudo no más de tres o cuatro meses- y venderlas rápidamente para obtener un beneficio.

Hay dos enfoques principales para voltear una propiedad:

1. Reparar y actualizar. Con este enfoque, usted compra una propiedad que usted piensa que aumentará en valor con ciertas reparaciones y actualizaciones. Lo ideal es completar el trabajo lo más rápido posible y luego vender a un precio que supere su inversión total (incluyendo las renovaciones).
2. Mantener y revender. Este tipo de venta funciona de forma diferente. En lugar de comprar una propiedad y arreglarla, se compra en un mercado que sube rápidamente, se mantiene durante unos meses y luego se vende con un beneficio.

Con cualquiera de los dos tipos de venta, se corre el riesgo de no poder vender la propiedad a un precio que genere beneficios. Esto puede suponer un reto, ya que los inversores no suelen tener suficiente dinero en efectivo para pagar las hipotecas de las propiedades a largo plazo. Sin embargo, la venta de propiedades puede ser una forma lucrativa de invertir en bienes raíces si se hace de la manera correcta.

REITs

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) se crea cuando una corporación (o fideicomiso) se forma para utilizar el dinero de los inversores para comprar, operar y vender propiedades que producen ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas de valores, al igual que las acciones y los fondos cotizados (ETF).

Para ser un REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus beneficios imponibles en forma de dividendos a los accionistas. De este modo, los REIT evitan pagar el impuesto de sociedades, mientras que una empresa normal tendría que tributar por sus beneficios, lo que reduciría los beneficios que podría distribuir a sus accionistas.

Al igual que las acciones que pagan dividendos, los REIT son adecuados para los inversores que desean obtener ingresos regulares, aunque también ofrecen la oportunidad de revalorizarse. Los REITs invierten en una gran variedad de propiedades, como centros comerciales (aproximadamente una cuarta parte de todos los REITs están especializados en ellos), instalaciones sanitarias, hipotecas y edificios de oficinas. En comparación con otros tipos de inversiones inmobiliarias, los REIT tienen la ventaja de ser muy líquidos.

Grupos de inversión inmobiliaria

Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) son una especie de pequeños fondos de inversión para las propiedades de alquiler. Si quiere ser propietario de una vivienda de alquiler pero no quiere las molestias de ser arrendador, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución para usted.

Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá a los inversores comprarlos a través de la empresa, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede ser propietario de una o varias unidades de vivienda independiente. Pero la empresa que gestiona el grupo de inversión administra todas las unidades y se encarga del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa se lleva un porcentaje del alquiler mensual.

Hay varias versiones de grupos de inversión. En la versión estándar, el contrato de arrendamiento está a nombre del inversor, y todas las unidades reúnen una parte del alquiler para protegerse de las vacantes ocasionales. Esto significa que recibirá lo suficiente para pagar la hipoteca aunque su unidad esté vacía.

La calidad de un grupo de inversión depende totalmente de la empresa que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de entrar en la inversión inmobiliaria, pero los grupos pueden cobrar el tipo de comisiones elevadas que persiguen al sector de los fondos de inversión. Como en todas las inversiones, la investigación es clave.

Sociedades limitadas inmobiliarias

Una sociedad limitada inmobiliaria (RELP) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria. Es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades, o a veces sólo una propiedad. Sin embargo, las RELP existen durante un número limitado de años.

Un gestor inmobiliario experimentado o una empresa de desarrollo inmobiliario actúa como socio general. A continuación, se buscan inversores externos para que aporten financiación al proyecto inmobiliario, a cambio de una parte de la propiedad como socios comanditarios. Los socios pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades del RELP, pero la verdadera recompensa llega cuando las propiedades se venden -con suerte, con un beneficio considerable- y el RELP se disuelve en el futuro.

Fondos de inversión inmobiliaria

Los fondos de inversión inmobiliaria invierten principalmente en REITs y empresas de explotación inmobiliaria. Ofrecen la posibilidad de obtener una exposición diversificada al sector inmobiliario con una cantidad de capital relativamente pequeña. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, proporcionan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede conseguir comprando REITs individuales.

Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación que proporciona el fondo. Esto puede incluir detalles sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la gestión sobre la viabilidad y el rendimiento de las inversiones inmobiliarias específicas y como una clase de activos. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos de inversión inmobiliaria, sobreponderando tácticamente determinados tipos de propiedades o regiones para maximizar la rentabilidad.

¿Por qué invertir en el sector inmobiliario?

El sector inmobiliario puede mejorar el perfil de riesgo y rentabilidad de la cartera de un inversor, ofreciendo una rentabilidad competitiva ajustada al riesgo. En general, el mercado inmobiliario presenta una baja volatilidad, especialmente en comparación con la renta variable y la renta fija.

Los bienes inmuebles también resultan atractivos si se comparan con otras fuentes de ingresos más tradicionales. Esta clase de activos suele cotizar con una prima de rendimiento respecto a los bonos del Tesoro de EE.UU. y resulta especialmente atractiva en un entorno en el que los tipos del Tesoro son bajos.

Diversificación y protección

Otra ventaja de invertir en bienes inmuebles es su potencial de diversificación. Los bienes inmuebles tienen una correlación baja y, en algunos casos, negativa, con otras clases de activos importantes, lo que significa que cuando las acciones bajan, los bienes inmuebles suelen subir. Esto significa que la adición de bienes inmuebles a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: Los vehículos menos directos que cotizan en bolsa, como los REIT, van a reflejar el rendimiento general del mercado de valores.

Debido a que está respaldado por el ladrillo y el mortero, el sector inmobiliario directo también conlleva menos conflicto de agente principal, o el grado en que el interés del inversor depende de la integridad y competencia de los gestores y deudores. Incluso las formas más indirectas de inversión conllevan cierta protección. Los REIT, por ejemplo, exigen que un porcentaje mínimo de los beneficios (90%) se pague en forma de dividendos.

Cobertura contra la inflación

La capacidad de cobertura contra la inflación de los bienes inmuebles se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del producto interior bruto (PIB) y la demanda de bienes inmuebles. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes inmuebles hace subir los alquileres, lo que a su vez se traduce en un mayor valor del capital. Por lo tanto, los bienes inmuebles tienden a mantener el poder adquisitivo del capital, eludiendo parte de la presión inflacionista sobre los inquilinos e incorporando parte de la presión inflacionista, en forma de revalorización del capital.

El poder del apalancamiento

Con la excepción de los REIT, la inversión en bienes inmuebles ofrece al inversor una herramienta de la que no disponen los inversores en bolsa: el apalancamiento. Si quiere comprar una acción, tiene que pagar el valor total de la misma en el momento de realizar la orden de compra, a menos que compre con margen. E incluso entonces, el porcentaje que puede pedir prestado es mucho menor que con los bienes inmuebles, gracias a ese mágico método de financiación, la hipoteca.

La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo del lugar en el que vivas, puedes encontrar una hipoteca que requiera tan sólo un 5%. Esto significa que puede controlar la totalidad de la propiedad y el patrimonio que posee pagando sólo una fracción del valor total. Por supuesto, el tamaño de su hipoteca afecta a la cantidad de propiedad que realmente tiene en la propiedad, pero usted la controla en el momento en que se firman los papeles.

Esto es lo que envalentona a los flippers inmobiliarios y a los propietarios por igual. Pueden pedir una segunda hipoteca sobre sus viviendas y dar entrada a otras dos o tres propiedades. Tanto si las alquilan para que los inquilinos paguen la hipoteca, como si esperan la oportunidad de venderlas para obtener beneficios, controlan estos activos, a pesar de haber pagado sólo una pequeña parte del valor total.

El resultado final

Los bienes inmuebles pueden ser una inversión sólida, que tiene el potencial de proporcionar unos ingresos constantes y crear riqueza. Sin embargo, uno de los inconvenientes de la inversión inmobiliaria es la falta de liquidez: la relativa dificultad para convertir un activo en efectivo y el efectivo en un activo.

A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que puede realizarse en segundos, una transacción inmobiliaria puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor, el simple hecho de encontrar la contraparte adecuada puede suponer varias semanas de trabajo. Por supuesto, los REIT y los fondos de inversión inmobiliaria ofrecen mayor liquidez y precios de mercado. Pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que tienen una correlación mucho mayor con el mercado de valores en general que las inversiones inmobiliarias directas.

Como con cualquier inversión, mantenga sus expectativas realistas, y asegúrese de hacer sus deberes e investigar antes de tomar cualquier decisión.