Por qué los compradores utilizan las hipotecas globales
Los compradores, especialmente en los mercados inmobiliarios comerciales, utilizan las hipotecas globales por varias razones. Los prestamistas ganan dinero haciendo préstamos. Si los números funcionan y obtienen suficiente seguridad, los prestamistas comerciales originarán hipotecas globales utilizadas en inversiones inmobiliarias comerciales. Tal vez su próxima inversión estaría mejor servida utilizando una hipoteca global.
Necesita consolidar propiedades para una refinanciación
Un inversor podría poseer múltiples propiedades financiadas en diferentes momentos y con términos hipotecarios muy diferentes. Si los tipos son bajos, podría ser posible agrupar las propiedades para refinanciarlas con una hipoteca global. Al hacerlo, los pagos podrían ser más bajos en conjunto. También podría permitir al propietario sacar dinero en efectivo para utilizarlo en otras inversiones. En particular, si un inversor tiene varias viviendas compradas en diferentes momentos y a diferentes tipos de interés, esta puede ser una opción si hay algo de capital. Para las propiedades mantenidas durante un tiempo, puede ser así:
- Valor de la propiedad A: 165.000 $, saldo del préstamo: 125.000 $ al 6.5%, pago $847/mes
- Valor del inmueble B $172.000, saldo del préstamo $122.000 al 6,75%, pago $809
- Valor del inmueble C $149.000, saldo del préstamo $118.000 al 6.0%, pago $746
- El valor total es de $468,000, el total adeudado es de $365,000, pagos totales de $2,402
- El patrimonio es aproximadamente del 23%, por lo que un préstamo es posible.
- Nueva hipoteca general de $365,000 a la tasa actual del 5.0% de tasa es el pago de $ 1,959
- $443 aumento del flujo de caja mensual
Aumentar la financiación para nuevas adquisiciones
Supongamos que un inversor quiere desarrollar o rehabilitar una propiedad comercial. La cantidad de efectivo que se necesita para la compra y el trabajo es mayor de lo que se puede pedir prestado sólo en esa propiedad. El comprador podría aportar otros inmuebles en una operación hipotecaria global. En las condiciones adecuadas, el comprador podría obtener más fondos de los necesarios para el nuevo proyecto. Como se puede ver en el ejemplo anterior, estamos trabajando con propiedades que se poseen desde hace tiempo o que tienen grandes anticipos. El nuevo préstamo necesitará un capital importante, sobre todo si se saca dinero en efectivo.
Mejores condiciones de préstamo
Al incluir otras propiedades en una hipoteca global, el prestamista está mejor protegido con un valor extra como garantía. Esto puede utilizarse con frecuencia como herramienta para negociar mejores tipos de interés u otras condiciones de préstamo. Si un pago más bajo permite un flujo de caja positivo de los alquileres, este podría ser el camino a seguir. Supongamos que los gastos han aumentado, tal vez los impuestos. Utilizando este enfoque, el inversor podría volver al flujo de caja anterior o acercarse a él con una hipoteca global.
Los vendedores pueden bloquear la propiedad adicional en el papel de retención
Si vende una propiedad y se le pide que asuma parte de la financiación, un vendedor puede proteger mejor su posición si puede conseguir que el comprador utilice otra propiedad que posea como garantía adicional para el préstamo. Tal vez un inversor de casas de alquiler unifamiliares con una cartera importante está tratando de pasar a la inversión en apartamentos.
Se encuentra un proyecto, pero el vendedor debe recuperar parte de la financiación. Sólo pueden hacerlo si el comprador utiliza algunas otras propiedades para dar al vendedor una mayor seguridad. Como vemos, hay razones comerciales muy sólidas para utilizar una hipoteca inmobiliaria global. Si se dan algunos o todos estos criterios, los compradores, vendedores y prestamistas deberían considerar esta alternativa.