Préstamo de renovación de la VA
Directrices del préstamo de renovación de la VA
Las directrices del préstamo de renovación de la VA son un poco más complicadas que un préstamo de vivienda de la VA directo. Inicialmente, usted está solicitando dos préstamos – el préstamo de compra original y el préstamo de renovación. Los dos préstamos se unen en un solo pago mensual. Las modificaciones y reparaciones cubiertas por el préstamo de renovación se incluyen en el valor final. Este es el valor final. Las reparaciones pueden realizarse después del cierre del préstamo. El prestamista paga el dinero del préstamo al contratista a medida que éste realiza las reformas. Aprenderemos más sobre esto en un momento.
Tal vez se pregunte cómo el prestamista llega a la cantidad total necesaria para comprar la casa y completar las renovaciones. Utilizan el menor del coste de adquisición frente al valor tal y como se ha completado determinado por un tasador del panel de honorarios de la VA. Esto se llama la notificación de valor, o NOV. El tasador determina el coste de adquisición sumando el precio de venta del contrato, el coste total de las reformas y reparaciones, las tasas de inspección, las tasas de actualización del título y los permisos.
¿Qué son estas reservas? Los fondos son un colchón para cualquier situación que pueda surgir. Todo el mundo sabe, una vez que un contratista comienza a cavar en un proyecto, se encuentran cosas que pueden costar más dinero o extender el tiempo necesario para las reparaciones. La contingencia máxima permitida es el 15% del coste del proyecto. Aunque no es obligatorio, el prestamista decidirá si se justifica una contingencia en función del alcance del trabajo que se vaya a realizar. Todo el dinero que quede en la contingencia cuando el trabajo esté terminado debe aplicarse al saldo principal. Si usted pagó la contingencia de su bolsillo en el momento del cierre, el dinero le llegará una vez que el proyecto se haya completado.
Eso fue mucha información, así que vamos a ponerlo en números reales para que se haga una idea. Puedes encontrar el siguiente ejemplo en la Circular 26-18-6, publicada en abril de 2018.
Escenario A
El precio de venta del contrato es de $100,000, las alteraciones y reparaciones $75,000, la reserva para incidentes (10%) de $7,500, la inspección $250, el permiso $250 te da un costo total de adquisición de $183,000. La notificación de valor se declara en 180.000 $. Como los 180.000 dólares son menos que los 183.000 dólares, se considera que ese es el coste de adquisición. Por lo tanto, usted tendría que aportar los 3.000 dólares adicionales al cierre. Esto no se considera un pago inicial porque el costo de adquisición es mayor que el valor de mercado reportado de la casa.
Escenario B
El precio de venta del contrato es de $100,000, las alteraciones y reparaciones $75,000, la reserva para incidentes (10%) de $7,500, la inspección $250, el permiso $250 le da un costo total de adquisición de $183,000. La notificación de valor se reporta en $190,000. La cantidad menor de 183.000 dólares se utiliza como coste de adquisición, lo que permite financiar la totalidad del importe, junto con la tasa de financiación.
Como puede ver, el resultado final es que el coste tal y como se ha completado tendrá que ser inferior a la Notificación de Valor para poder ser financiado en su totalidad. Todo lo que supere el NOV requerirá fondos de bolsillo en el momento del cierre.
¿Y si ya es propietario de su casa y quiere refinanciar? Los escenarios son los mismos. La única diferencia es que usted necesita para pagar completamente su hipoteca actual mediante la refinanciación del préstamo existente. Para calcular el coste de adquisición de una refinanciación, basta con sumar el pago del préstamo existente, el coste total de las reparaciones y reformas, las tasas de inspección, las tasas de actualización del título y los permisos. Si el total es superior a la notificación de valor, tendrá que pagar el extra de su bolsillo o reducir los costes del proyecto. Si el total está por debajo de la notificación de valor, usted tiene la ventaja adicional de ser capaz de rodar en los costos de cierre o tomar un cash-out hasta el 100 por ciento del valor del préstamo.
Opción de compra de la casa
– Una gran opción para mejorar las ejecuciones hipotecarias o la venta corta
– Mejorar las casas anticuadas
– Nueva compra de la casa del VA que está en necesidad de algunas reparaciones.
Opción de Refinanciación de Casa
– Mejorar una casa existente en lugar de trasladarse a una nueva propiedad.
-Renovación en una casa de VA que necesita un poco de TLC.
Ok, usted tiene su financiación, usted tiene su préstamo – ¿ahora qué? ¡Usted comienza su proyecto! La parte del préstamo destinada a la renovación se mantiene en una cuenta de custodia. Se le pedirá que verifique al prestamista que las reparaciones se están realizando en el plazo previsto y de forma aceptable. Una vez que el prestamista recibe estas actualizaciones, desembolsará los fondos a su contratista.
Hablemos de su contratista. Hay requisitos específicos vinculados al préstamo de renovación de la VA con respecto a quién puede utilizar. Puede que conozca a un tipo que hace un gran trabajo, y resulta que es amigo suyo, por lo que sabe que es de confianza. Es importante saber que cualquier contratista que elija debe estar registrado y poseer un número válido de identificación de constructor del VA antes de la emisión de la Notificación de Valor del VA. Usted también debe tener una relación de brazos caídos con el constructor. Esto significa que no hay amigos ni familiares. No puede haber ningún conflicto de intereses potencial entre usted y el constructor. Los constructores tendrán que llevar un mínimo de 100.000 dólares de seguro de responsabilidad civil general y proporcionar estimaciones detalladas de las reparaciones, desglosando el costo de la mano de obra del costo de los suministros.
¿Qué sucede si en medio de su empresa de renovación usted decide que quiere hacer algunos cambios? Tendrá que crear una Orden de Cambio. Puedes hacer los cambios que quieras siempre que los pagues de tu bolsillo. Cualquier decisión que tomes una vez finalizada la tasación no podrá incluirse en el nuevo préstamo. Si decide hacer un cambio, tiene que dárselo al tasador para que lo apruebe antes de que pueda empezar el trabajo. Esto se debe a que tendrán que asegurarse de que la orden de cambio no disminuye el valor de la tasación inicial.
Es responsabilidad última del prestamista supervisar el proyecto y asegurarse de que se ha completado correctamente como se indica en el alcance del trabajo. Esto es vital para asegurar que el valor de la casa se conserva. Una vez que el trabajo se ha completado, el prestamista enviará el tasador de honorarios VA de nuevo a la propiedad para una inspección final. ¡Ellos se asegurarán de que el trabajo cumple con los requisitos mínimos de la propiedad (MPRs).
Whew! Eso fue un montón de información. Las cosas más importantes que hay que recordar son estas.
1. Un Préstamo de Renovación VA le da la opción de comprar una casa que necesita algo de trabajo antes de que pueda mudarse. Incluso puede utilizarlo para una casa en ejecución hipotecaria.
2. El préstamo comprende el precio de compra original y el costo de las renovaciones, alteraciones y reparaciones en un solo préstamo.
3. El trabajo puede completarse después del cierre, lo que le evita tener que pagar las reparaciones de su bolsillo antes de que pueda mudarse.
4. Cualquier persona que califique para un Préstamo de Vivienda VA calificará para un Préstamo de Renovación VA. Esto es cierto incluso si actualmente tiene un préstamo de vivienda VA o convencional. Es una opción perfecta si desea refinanciar y hacer algunas reparaciones muy necesarias a su casa actual.