¿Qué es la vivienda asequible? ¿Qué medidas adopta el gobierno para promoverla?
¿Qué es la vivienda asequible?
La vivienda asequible se refiere a las unidades de vivienda que son asequibles para aquellos con ingresos inferiores a la media de los hogares. En la India, la vivienda asequible se ofrece a las personas con ingresos bajos, a las personas con ingresos medios y a los sectores económicamente más débiles que tienen niveles de ingresos considerablemente bajos (zonas urbanas).
La vivienda asequible es una cuestión clave en los países en desarrollo como la India, donde la mayoría de la población no puede comprar casas debido al alto precio del mercado.
La vivienda asequible en el sector de la vivienda rural y urbana necesita políticas adaptadas de forma diferente, ya que el suelo es la principal limitación en las zonas urbanas.
Necesidad de promover la vivienda asequible en la India
Como nuestro país está atravesando una transición económica caracterizada por la demanda de mejores instalaciones de vivienda, existe una brecha cada vez mayor entre la demanda de casas y su disponibilidad. Tanto en las zonas urbanas como en las rurales, hay una falta de instalaciones de vivienda adecuadas.
Según el Informe del Grupo Técnico sobre la Estimación de la Escasez de Viviendas Urbanas (2012), hay una enorme brecha en la demanda y la oferta de viviendas urbanas tanto en las zonas urbanas como en las rurales.
Según el Informe del Grupo Técnico, dos categorías de bajos ingresos – las secciones económicamente más débiles (EWS) y el grupo de bajos ingresos (LIG) representaron el 96% del total de la escasez de viviendas en la India.
Dada la necesidad de casas y la creciente tendencia a la urbanización, las instalaciones de vivienda en las zonas urbanas tienen que ser ampliadas. Con el actual progreso de la urbanización, se espera que alrededor del 40% de la población del país viva en zonas urbanas en 2030.
En el contexto de la estimación de las necesidades de vivienda asequible, la escasez de vivienda se calcula (metodología de la Comisión de Planificación) sumando:
(a) el exceso de hogares sobre el parque de viviendas,
(b) el número de hogares que residen en unidades de vivienda inaceptables
(c) los que residen en condiciones físicas y sociales inaceptables debido al factor de hacinamiento y congestión y
(d) los hogares sin vivienda.
Por lo tanto, significa que hay obsolescencia (de casas), factor de congestión y factor de personas sin hogar en la estimación de la demanda de nuevas viviendas.
Iniciativas para la vivienda asequible
Reconociendo la importancia de proporcionar vivienda a los sectores pobres, el gobierno ha iniciado un grupo de medidas en los últimos quince años. Al principio, la Política Nacional de Vivienda Urbana y Hábitat (NUHHP) de 2007 estableció el objetivo de una vivienda asequible para todos.
Más tarde, el gobierno fijó el año 2022 como meta para alcanzar este objetivo mediante iniciativas específicas para la promoción de la vivienda. En el marco del Pradhan Mantri Awas Yojana, el Gobierno puso en marcha dos componentes: el PMAY (urbano) y el PMAY (rural), con el fin de conseguir una vivienda para todos en 2022.
PMAY (urbano): viviendas asequibles para los pobres de las ciudades
Para los pobres de las ciudades, el objetivo del Gobierno es construir 20 millones de viviendas antes del 31 de marzo de 2022 en el marco del Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban, que se puso en marcha en junio de 2015.
El plan ofrece ayuda financiera a los Estados y Territorios de la Unión para satisfacer las necesidades de vivienda de tres categorías de ingresos: Secciones económicamente más débiles (EWS), Grupo de ingresos bajos (LIG) y Grupo de ingresos medios (MIG) en áreas urbanas.
Según el Ministerio de Vivienda y Asuntos Urbanos, hasta enero de 2019, se aprobaron casi 69 lakh casas mientras que13.59 lakh de estas fueron completadas.
PMAY (Rural) -vivienda asequible para los pobres rurales
El PMAY – Gramin fue lanzado en 2016 para construir casas asequibles en las zonas rurales y completarlo para 2022 (fecha ampliada). A finales de enero de 2019, se construyeron casi 1,25 crores de casas bajo el esquema.
En febrero de 2019, el Gabinete ha redefinido el objetivo de PMAY-G a 1,95 crores de casas bajo PMAY-G Fase-II hasta 2022.
La construcción de viviendas asequibles bajo ambos programas va bien y el gobierno ha construido casi 1.53 crore de casas bajo los dos programas a finales de enero de 2019.
Medidas del gobierno para apoyar la vivienda asequible
Hay varias iniciativas del gobierno, algunas de ellas trabajando para ayudar a los pobres a construir nuevas casas. Muchas de las medidas de apoyo se pusieron en marcha en los presupuestos anteriores. En el Presupuesto de la Unión 2017-18 el gobierno:
- Concedió el estatus de infraestructura a la vivienda asequible- El estatus de infraestructura ayudará a los promotores de viviendas asequibles a obtener fondos de diferentes canales, como los préstamos comerciales externos (BCE), los inversores de capital riesgo extranjeros (FVCI) y los inversores de cartera extranjeros (FPI).
- Aumentó el plazo de finalización del proyecto para los promotores de viviendas asequibles de los tres años anteriores a cinco años;
- Proporcionó un plazo de un año a los promotores para pagar el impuesto sobre los ingresos de alquiler teórico de las unidades terminadas pero no vendidas;
- Reducción de la duración de las ganancias de capital a largo plazo para las viviendas asequibles de tres a dos años;
- Revisión de los criterios de calificación para las viviendas asequibles de la superficie vendible a la superficie de la alfombra;
- Mejora de la facilidad de refinanciación por el Banco Nacional de la Vivienda (NHB) para los préstamos individuales para el segmento de la vivienda asequible.
Incentivar a los promotores en el sector de la vivienda asequible
Para los promotores se han proporcionado varios incentivos que incluyen subvenciones, beneficios fiscales y, lo que es más importante, financiación institucional.
El Gobierno ha creado un Fondo de Vivienda Asequible (AHF) dedicado en el Banco Nacional de la Vivienda. El fondo dedicado se financiará con el déficit de préstamos del sector prioritario y los bonos de servicio completo autorizados por el gobierno de la India.
En el presupuesto de 2019, el gobierno hizo varias medidas de apoyo para el sector de la vivienda, incluyendo la exención en la recaudación del impuesto sobre la renta en el alquiler nocional de una segunda casa autoocupada y aumentó el umbral de TDS en el alquiler a 2.40.000 rupias
Reducción de los tipos del impuesto sobre la renta para las viviendas asequibles
El Consejo del impuesto sobre la renta ha reducido los tipos impositivos para las viviendas asequibles, que han pasado del 8% a sólo el 1%.
El Consejo también ha aumentado el valor máximo de las viviendas asequibles a 45 lakh. La implicación es que las casas por debajo de 45 lakh serán intercambiadas con una tasa de GST del 1%.
Nuevo límite de área de alfombra:
Las casas asequibles en términos de área de alfombra se definen como 90 metros cuadrados en ciudades no metropolitanas y 60 metros cuadrados en ciudades metropolitanas con un valor máximo de 45 lakh en ambos casos.
Esfuerzos del RBI en materia de viviendas asequibles
Según las medidas de incentivo del RBI, el coste de la propiedad residencial asequible debe ser inferior a 65 lakh en las ciudades metropolitanas y a 50 lakh en las no metropolitanas.
La definición del banco central se basa en los préstamos concedidos por los bancos a las personas para la construcción de una casa y la compra de pisos.
El RBI también concede préstamos a la vivienda asequible en el marco de los préstamos del sector prioritario.
El RBI permitió a los bancos emitir bonos a largo plazo (con un vencimiento mínimo de 7 años) para financiar los préstamos a la vivienda asequible.
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