¿Qué son los puntos de descuento para hipotecas y cómo funcionan?
¿Qué son los puntos para hipotecas?
Los puntos para hipotecas o «puntos de descuento» le permiten pagar más en costos de cierre a cambio de una tasa hipotecaria más baja. Esto significa que usted tendría una cuota inicial más grande pero un pago mensual más bajo durante la vida de su préstamo.
Típicamente, el coste de un punto hipotecario equivale al 1% del importe del préstamo, y este único punto reduce el tipo de interés en aproximadamente un 0,25%.
Por ejemplo, si el importe de su préstamo es de 300.000 dólares y le ofrecen un tipo hipotecario del 3%, podría comprar un punto de descuento por 3.000 dólares para obtener un tipo de interés del 2,75%.
Si usted planea mantener el préstamo a largo plazo, los puntos de la hipoteca son una gran manera de ahorrar dinero durante la vida de su préstamo.
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En este artículo (Saltar a…)
- Cómo funcionan los puntos de la hipoteca
- Cómo los puntos de la hipoteca afectan a su tasa de interés
- ¿Valen la pena los puntos de descuento?
- Puntos hipotecarios ‘negativos’ (coste de cierre cero)
- ¿Son deducibles los puntos hipotecarios?
- ¿Cuáles son los tipos hipotecarios actuales?
¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?
Cuando compruebe los tipos hipotecarios actuales de las entidades crediticias, a menudo verá tres cifras diferentes: el tipo de interés, la TAE y los «puntos».
Los puntos -también llamados «puntos hipotecarios» o «puntos de descuento»- son comisiones que se utilizan específicamente para reducir el tipo de interés.
Cada punto de descuento cuesta el 1% del importe del préstamo y suele reducir el tipo de interés de la hipoteca en aproximadamente un 0,25%.
Esto significa que, cuando consulte un presupuesto de tipos que incluya puntos, tendrá que pagar un importe adicional por adelantado para obtener el tipo de interés indicado.
Por ejemplo, imagine que está solicitando un préstamo hipotecario de 300.000 dólares. Así es como su tipo de interés podría parecer con y sin puntos hipotecarios:
Puntos hipotecarios | Coste inicial para comprar puntos | Tipo de interés | Interés total pagado durante 30 años |
0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
2 | $6,000 | 3.0% | $155.300 |
Los tipos de interés mostrados son sólo de muestra. El tipo de interés y las comisiones de su hipoteca pueden variar. Obtenga una estimación de la tasa personalizada aquí.
El coste de comprar puntos de descuento se acumula rápidamente. Pero como puede ver en el ejemplo anterior, el ahorro a largo plazo puede ser sustancial.
Sin embargo, si sólo tiene previsto permanecer en la vivienda unos pocos años, el coste inicial de la compra de puntos hipotecarios puede superar con creces el ahorro que realmente «obtendrá» al reducir el tipo de interés. Asegúrese de tener en cuenta la cantidad de tiempo que planea mantener su préstamo antes de decidir si pagar o no los puntos de descuento.
En el extracto de la liquidación, los puntos de descuento a veces se denominan «comisión de descuento» o «reducción del tipo de interés hipotecario», y son diferentes de los «puntos de apertura», que son las comisiones que cobra el banco por establecer el préstamo.
Compruebe los tipos de interés de su hipoteca (26 de marzo de 2021)
Cómo afectan los puntos de descuento al tipo de interés de su hipoteca
Cuando se pagan los puntos de descuento, el banco cobra una cuota única en el momento del cierre a cambio de un tipo de interés más bajo durante toda la vida del préstamo.
Sin embargo, la cuantía de la reducción del tipo de interés variará según el banco.
Esta es una de las razones por las que es importante buscar el mejor tipo de interés hipotecario. Los distintos bancos ofrecen diferentes descuentos a cambio del pago de puntos.
Por regla general, el pago de un punto de descuento reduce el tipo de interés hipotecario en 25 puntos básicos (0,25%). Sin embargo, el pago de dos puntos de descuento no siempre reducirá el tipo en 50 puntos básicos (0,50%), como cabría esperar.
Tampoco el pago de tres puntos de descuento reducirá necesariamente el tipo en 75 puntos básicos (0,75%).
Este es un ejemplo de cómo pueden funcionar los puntos de descuento en una hipoteca de 100.000 dólares:
- 3,50% con 0 puntos de descuento.Pago mensual de 449 dólares.
- 3,25% con 1 punto de descuento.Pago mensual de 435 dólares. Costo inicial de $1,000
- 3.00%con 2 puntos de descuento. Pago mensual de 422 $. Coste inicial de 2.000 $
Las estimaciones de pago no incluyen los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria ni el seguro del propietario. Sólo incluyen el capital y los intereses de la hipoteca.
Debido a que proporcionan un tipo de interés más bajo, los puntos de descuento reducen los pagos mensuales de la hipoteca durante la vida del préstamo. Sin embargo, necesitará tiempo para que sus bajos tipos se traduzcan en un ahorro real.
Además, los bancos consideran este pago como un «interés hipotecario prepagado», que es deducible para los declarantes de impuestos elegibles. Así que para algunos prestatarios de hipotecas, hay una ventaja fiscal añadida a la compra de puntos.
Sin embargo, usted no paga por los puntos de descuento para obtener la reducción de impuestos. Se paga para obtener la rebaja del tipo de interés de la hipoteca.
¿Merecen la pena los puntos de descuento de la hipoteca?
En el ejemplo anterior, el solicitante de la hipoteca ahorra 14 dólares al mes por cada 1.000 dólares gastados en puntos hipotecarios. Para recuperar la totalidad de los 1.000 dólares que cuestan los puntos, el comprador tendría que hacer 71 pagos mensuales regulares. Eso llevaría casi seis años.
Los expertos en financiación de viviendas llaman «punto de equilibrio» al tiempo que se tarda en recuperar el coste inicial.
Cada préstamo hipotecario tendrá su propio punto de equilibrio para la compra de puntos.
Si piensa permanecer en su casa más allá del punto de equilibrio y -¡esto es clave! – si no piensa refinanciar antes del punto de equilibrio, pagar puntos puede ser una buena idea.
Cuanto más tiempo permanezca en la vivienda más allá del punto de equilibrio, más ahorrará porque la reducción del tipo de interés sigue generando ahorros mensuales mientras tenga el préstamo.
Vender su casa o refinanciar la hipoteca antes de su punto de equilibrio puede hacer que los puntos de descuento sean una pérdida de dinero. En este caso, sería mejor destinar el dinero al pago inicial para aumentar el patrimonio de la vivienda.
Según Freddie Mac, el típico préstamo hipotecario a 30 años con tipo fijo conlleva entre 0,5 y 0,7 puntos de descuento.
Las hipotecas con tipo de interés variable suelen conllevar menos puntos porque los compradores de viviendas con tipo de interés variable tienen la intención de vender o refinanciar antes. Los puntos sólo se amortizan si se mantiene el préstamo el tiempo suficiente para obtener el ahorro de la reducción del tipo de interés.
Cómo afectan los puntos a la TAE
Los bancos a veces utilizan una herramienta de compra de hipotecas conocida como «TAE» para hacer que un préstamo con puntos de descuento parezca más atractivo de lo que realmente es.
La TAE, que significa Tasa de Porcentaje Anual, es un cálculo que pretende mostrar el coste a largo plazo de mantener una hipoteca; y el pago de puntos reduce los costes a largo plazo en forma de un tipo de interés hipotecario más bajo.
Pero la TAE también asume que usted mantendrá su préstamo durante 30 años. Muy a menudo, no lo hará, lo que anula las matemáticas de la TAE.
Por eso es importante recordar que su TAE no es el tipo de su hipoteca. Su tipo de interés hipotecario es su tipo de interés hipotecario.
Comparar los presupuestos de los préstamos utilizando el método de la «TAE más baja» no suele ser un buen plan. Utiliza los puntos de descuento en su contra.
Si no tiene claro cuánto pagará por el préstamo, pida a su agente de préstamos que le guíe a través de su Estimación de Préstamo o de una exención de responsabilidad sobre la veracidad de los préstamos.
Puntos de descuento «negativos» (préstamos con coste de cierre cero)
Otro aspecto útil de los puntos de descuento es que los prestamistas a veces los ofrecen a la inversa.
En lugar de pagar puntos de descuento para acceder a tipos de interés hipotecarios más bajos, puede recibir puntos de su prestamista y utilizar el dinero para pagar los costes de cierre y las tasas asociadas a su préstamo hipotecario.
El término técnico para los puntos de reversión es «reembolso»
Los solicitantes de hipotecas normalmente pueden recibir hasta 5 puntos de reembolso. Sin embargo, cuanto más alto sea el reembolso, más alto será el tipo de interés de la hipoteca.
Este es un ejemplo de cómo pueden funcionar los puntos de reembolso en una hipoteca de 100.000 dólares con un plazo de préstamo de 30 años:
- 3,50% con 0 puntos de descuento.Pago mensual de 449
- 3,75% con 1 punto de descuento «negativo». Pago mensual de $463. Crédito de $1,000 para los costos del préstamo
- 4.00%con 2 puntos de descuento ‘negativos’. Pago mensual de 477 $. Crédito de 2.000 $ para los costes del préstamo
Las estimaciones de pago no incluyen los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria ni el seguro del propietario. Incluyen el principal y los intereses de la hipoteca solamente.
Los propietarios de viviendas pueden utilizar los reembolsos para pagar una parte, o la totalidad, de los costes de cierre de su préstamo. Cuando se utiliza un reembolso para pagar todos los costes de cierre, se conoce como préstamo hipotecario de coste cero.
Las hipotecas de coste cero reducen la cantidad de dinero en efectivo necesaria para el cierre. Los reembolsos del prestamista pueden cubrir los gastos del banco, como las comisiones de apertura, junto con los gastos de cierre cobrados por terceros.
Los compradores que utilizan hipotecas con pagos iniciales bajos o nulos pueden encontrar esta opción atractiva, especialmente si están preocupados por mantener el dinero en los ahorros para emergencias u otros acontecimientos de la vida.
Cuando se realiza una refinanciación con coste de cierre cero, se puede mantener la mayor liquidez posible con todo el dinero en el banco.
Los reembolsos también pueden ser buenos para la refinanciación.
Al utilizar los reembolsos, se puede «renunciar» a los costes de cierre completos de un préstamo, lo que permite al propietario refinanciar sin aumentar el importe de su hipoteca.
Cuando los tipos de interés de las hipotecas están bajando, las hipotecas con coste de cierre cero son una forma excelente de reducir el tipo sin tener que pagar comisiones una y otra vez. Podría refinanciar tres veces en un año o más y no pagar nunca comisiones al banco.
¿Son deducibles de impuestos los puntos de la hipoteca?
Los puntos de descuento pueden ser deducibles de impuestos, dependiendo de las deducciones que reclame en sus impuestos federales sobre la renta.
Para deducir los puntos de descuento, o cualquier otro pago de intereses hipotecarios que reúna los requisitos, tendrá que detallar sus deducciones utilizando la Planilla A del Formulario 1040.
Si usted toma la deducción estándar, no podrá deducir los intereses de la hipoteca o los puntos de la hipoteca.
Los puntos de descuento pagados en un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda pueden ser deducibles al 100% en el año en que se pagan. Los puntos de descuento en un préstamo hipotecario de refinanciación no pueden.
La deducción fiscal por los puntos pagados en un préstamo de refinanciación se reparte a lo largo de la vida del préstamo. Un propietario que paga puntos en un préstamo hipotecario a 30 años puede reclamar 1/30 de los puntos pagados como adeducción anual.
Consulte siempre a un profesional antes de hacer la declaración. Este sitio web no ofrece asesoramiento fiscal. Informe a su preparador de impuestos si desea deducir los pagos de intereses hipotecarios y los puntos de descuento.
¿Cuáles son los tipos hipotecarios actuales?
Los tipos hipotecarios actuales están en mínimos históricos. Los puntos hipotecarios permiten a los prestatarios reducir aún más su tipo de interés, lo que puede generar un gran ahorro.
Sin embargo, los puntos hipotecarios no siempre merecen la pena. Y si se opta por no pagarlos, es probable que se consiga una gran oferta en el entorno actual de tipos ultrabajos.
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